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香港

曹德明:退休有樓無收入 安老按揭幫到手(二)

市面上的退休理財產品五花八門,根據政府統計處數據顯示,本港退休人士持有相當數量的自置單位,假使沒有工作收入但有房屋資產,亦可透過「安老按揭計劃」增加其退休保障,可見此計劃的市場潛力十分龐大。上一回談及安老按揭的基本申請資格,今回筆者將繼續講解安老按揭的每月年金計算方法。 安老按揭是根據借款人年齡、物業估值、年金年期、所選的按揭計劃,從而計算其年金金額。一般情況下,物業估值愈高、借款人年齡愈高或年金年期愈短,亦會有機會提升每月年金金額。 如物業估值為800萬元或以下,計算年金之上限為物業的100%估值; 如物業估值為800萬元以上,計算年金之上限則為800萬元及超過800萬元部分的50%總和。以往年金上限為1,500萬元,今年按揭證券公司優化其計劃,將物業價值調高至2,500萬港元,計算指定物業價值的方法亦有所簡化,方便申請人更易明白及計算。 年金年期方面,借款人可選擇10 年、15 年或20 年的固定年期,或終身每月收取年金,現時安老按揭提供「浮息」或「定息」按揭利率計劃給借款人選擇。一般情況下,定息按揭計劃會較浮息按揭計劃提供較高的每月年金或一筆過貸款金額。以物業價值每100萬元為例,假設供款人為60歲,選擇單人借款,年金年期為10年,如選用浮息按揭計劃,每月年金金額為$3,700;如選用定息按揭計劃,每月年金金額則為$4,360,兩者相差$660或17.8%。 今年7月份,按揭證券公司推出了「高年金定息按揭計劃」。只要安老按揭計劃的客戶申請安老按揭,並參加其會員計劃「AMIGOS By HKMC」(舉辦各式各樣的活動的互動資訊平台),就可享更高的每月年金金額。以上述例子計算,如選用高年金定息按揭計劃,每月年金金額為$4,790,與選用浮息或定息按揭計劃的每月年金金額為$3,700或$4,360,相差近三成(29.5%)和一成,或$1,090和$430。 下一回將繼續講解安老按揭的優點以及注意事項。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

南華研究

善用保費融資,為退休作籌備

保費融資,簡單來說就是用借別人的錢去買保險,並以該保單的現金退保價值作抵押,為的就是借助槓桿效應來賺取保單派息與融資利率之間的差額。以往保費融資只提供屬私人銀行專為有能力購買大額保險的客戶,有提供此類貸款的銀行,都會有對應合作的保險公司,承接指定的保險計劃作抵押提供貸款,並以一條龍方式介紹各重不同類型理財產品。由於現時市場資金充裕和長期處於低息環境下,投資者又追求收息產品,致使這種融資方法在近年延展至零售層面,讓一般投資者都能夠參與。不少較積極而穩健的Broker公司也會夥拍一些財務機構合作,推出可能比銀行更吸引的優惠條款讓客人選擇,這也是除了透過銀行以外可參與的渠道,但選擇時必順考慮整體因素是否付合自己的需要。一般來說,保費融資多數以萬用壽險為主。 對於籌備退休的人士來說,保險是非常重要的一項資產管理工具,不但可保障摯愛家人,亦可做到財富傳承的作用。近年,更有不少人透過「保費融資」,以槓桿效應替保險添加「套息生財」這項功能,利用萬用壽險的特點,供款額和年期等彈性較大,其次是一筆過付款後保單的現金價值較高,讓保單首日的現金價值能有一般約為整付保費的80%,也相等於全數或90%的貸款額度。假設投保人以100萬美元整付保費購買一份保障額500萬美元的保單,若以首日現金價值作為貸款,扣減了一些行政費後,貸款額大約能取回77萬美元」。換言之,客戶就只需付出20萬美元,就可享有500萬美元的保障,以及收取保險公司按100萬美元保費派出的息率。(以上只供參考,貸款也需符合財務機構一般貸款要求) 對於部署退休人士或已退休人士來說,保費融資不但可以較低成本槓桿出大額保障作財富傳承,更可利用貸款得來的資金用作講買一些高息債券來賺取利息收入去鞏固退休儲備。可是,保單的派息如能隨利息收入上升固然理想,但要知道保單派息主要受到整體投資環境及保險公司的投資表現影響。所以,如保單派息未能與貸款息同步上升,利息收入自然會縮水。 假如萬一利率走勢逆轉,償還利息增加高於成本,投保人可選擇立即償還貸款並繼續持有保單收息。或可選擇退保,以保單退保價值償還貸款。不過,由於保單涉及多種不同收費,所以通常要持有至少6年才能平手。如投保人在回本前就要退保離場,有機會出現虧損。最後要緊記,借定唔借,還得到先好借。 南華財富管理有限公司 本文不構成任何要約,招攬或邀請購買,出售或持有任何證券。在本文所載資料沒有考慮到任何人的投資目標,財務狀況和風險偏好及投資者的任何個人資料,因此不應依賴作出任何投資決定。投資者應考慮本身需要及實際情況徴詢獨立財務意見,方可作出任何投資決定。南華財富管理有限公司為香港強制性公積金計劃管理局會員﹝IC000943﹞、香港保險業監管局會員﹝FB1632﹞,南華金融控股有限公司﹝股份代號:00619.HK﹞的全資附屬公司。本文所載資料乃根據南華財富管理有限公司認為可靠的資料來源而編製,惟該等資料來源未經獨立核證,故南華財富管理有限公司不會就本文及其所提供意見的準確性或完整性作出任何保證、陳述或擔保。 [...]