吳老闆週記

強貨幣各自修行　穩樓市雙管齊下

— 人民幣在中央控制下難以大升，只餘英鎊氣勢如虹。 — 農地轉用途是真供應，發展郊野公園則有極大水分。 — 辣招最毒的是令貧富愈來愈懸殊，可謂最惡劣政策。 今個星期投資市場乏善足陳，尤其是內地，人民幣在中央控制下強勢不再，撇除一線頭城市的樓市亦在政府一廂情願向北京獻媚下掉頭向下，至於A股，也仍然靜待爆上機會。 早兩期才說到，在中國的全球布局下，內地經濟未來十年將會好到不得了，十年後將會強到不得了，加上市場對大陸經濟由不相信變相信，對人民幣的淡倉變冚倉，因此估計兌每美元可以回到6.2的水平。 然而，兩個星期過去，人民幣後勁不繼，本週三（20日）中國外匯交易中心公布，人民幣中間價為6.5670，再跌140點，而之前的一個交易日，已經下跌111點；在岸價本週二更最多下跌223點子，逼近6.6的關口，去到8月底以來的最低；離岸價亦曾急跌259點子。從今個月初曾經連升11個交易日，升到6.43，創出近21個月新高計算，短短半個月間，便從兩個月升值4%的大好形勢，掉頭回落了2.6%，急升急跌程度猶如坐過山車。 當中轉捩點，在於上週一（11日），人民銀行停收境內金融機構的兩成外匯風險準備金，以及取消境外銀行的人民幣存款準備金，即是放寬過去兩年限制人民幣貶值的措施，因而釋放出人行不想人民幣大幅走高的信息，改變了市場的預期。 其實，橫看豎看，中央都應該希望人民幣呈強，先是爭取人民幣獲納入IMF的SDR，繼而是A股獲加入MSCI指數，還有滬港通、深港通、債券通等，在在皆令人民幣進一步國際化，近日更表明，大宗商品以人民幣計價及結算，已具備基礎及條件，會以原油作起點，而委內瑞拉亦已率先響應，改用人民幣為原油計價。不過，人民幣升值也是雙刃刀，會損害出口，影響經濟，中央也有其考量。 買時間填海 人民幣在中央控制下難以大升，只餘英鎊氣勢如虹；另一邊廂，本港賣地亦在上半年頻頻製造出高價成交後慢了下來，下半年至今只是7月賣了一幅馬鞍山白石地皮、8月賣了一幅大嶼山長沙、9月正招標大埔滘地皮，就連港鐵（00066）的上蓋項目招標也紛紛壓後，似乎是不想令政府尷尬——繼上年後，今年又遠遠低估賣地收益。 不過，在農地補地價轉用途方面，則加快了步伐。好像新地（00016）近日就宣布，已就十四鄉多幅農地補地價，金額合理，可建總樓面達480萬方呎之巨，發展年期長達8年以上。 港府這招絕對正確，極之抵讚，事關農地轉用途是短期大幅增加住宅供應的最有效方法，根本毋須理會「官商勾結、利益輸送」的指控。如果發展商大量申請轉用途，政府便宜少少批出亦無所謂，最重要是買到5至8年時間填海，增加長遠土地供應。 郊野地難用 至於郊野公園用地，根據規畫署數字，本港土地面積現時約1,110平方公里，當中綠化土地包括郊野公園佔了65.9%，坊間提出只消利用1%，便能興建150萬個住宅單位的說法，卻有極大水分。因為郊野公園多數都是山嶺，可建屋的土地不多，相信5%都無。 且看大嶼山，是全港最大島嶼，面積147平方公里，相當於全港土地面積超過十分之一，然而，若非填海填出機場及東涌新市鎮，可用土地相信不超過5%；再看香港島，可用土地亦不多，只得半山起到樓，南區那邊怎發展？ 因此，農地轉用途是真供應，打郊野公園的主意卻是假供應，只可發展邊陲些少地方，下一步便是石崗軍營，以及提高可用地皮的地積比率。不過，以上一切都會消耗殆盡，長遠方法只得填海一條路可以走。港府還是叠埋心水，甚麼貨櫃屋等，都是多餘。 細單位玩完 一邊大幅增加供應，大家見到未來將有大批供應洶湧入市，便不會蜂擁買樓；另一邊廂，港府則須協助市民買樓，第一步是撤辣，因為辣招窒礙了市民買樓，最毒的是令貧富愈來愈懸殊，可謂最惡劣政策，只須保留買家印花稅（BSD），遏抑非本地居民買樓便可。 第二步便是直接補貼市民買樓，一是補息——補貼利息可能較為複雜，不如索性免息貸款，10年之內還本不還息；二是補錢，只須付出10%甚至5%首期，便可買樓。需要強調的是，為免患不均，補貼必需通有，不用抽籤。 如此這般，新界將有海量供應，源源不絕，細單位升浪玩完，只得市中心及工商業物業會升。就像現時的內地，一線頭的城市，市中心、靚位的樓價依然上升，反觀一線尾甚至二線城市，例如瀋陽，隨著年輕人統統湧向北京，三十多歲以下的都走了，加上地方政府為了擦鞋，在「十九大」前，夾硬將剛剛反彈的樓市打下去，莫說「港燦」生意難做，就連中資企業都難做，相信十幾年前響應內地省市來港招商而返大陸投資的港商，無人可以賺錢。 一週重點新聞 ‧國際結算銀行（BIS）指，全球債務受會計方法影響，相信被低估13萬億美元，即約101萬億港元，隨之而來的風險難以預料。 ‧國家發改委專家認為，經濟短期的波動並不影響中國經濟步入新週期的樂觀判斷，預期今年經濟較去年平穩向上，全年增速保持在6.8%。 ‧人民銀行的數據顯示，8月新增人民幣貸款1.09萬億元，社會融資規模1.48萬億元，均好過預期，但廣義貨幣供應量（M2）增速放緩至8.9%，續創歷史新低。 ‧國家統計局數據測算，8月全國70大中城市樓價按月升0.2%，連升28個月，升幅已是連續2個月收窄；按年升幅則收窄至8.3%，連續9個月收窄，且為去年7月以來最低。 ‧內地每年十．一黃金週都會迎來出遊高峰，國家旅遊局預測，今年國慶與中秋假期，內地將有7.1億人次出遊，接近全球人口1成，將創歷史新高，旅遊收入將達5,900億人民幣，按年升12.2%。 ‧屋宇署資料顯示，今年7月份全港共有7個私人住宅項目，合共2,464個單位落成，按月再增約5%，連升2個月，並為今年第二高的單月月份。 ‧中資發展商來港高價搶地後屢傳出融資困難，恒隆系董事長陳啟宗在致股東函中指出，這些內地投資新貴所支付的高地價，難以賺取合理回報，集團已準備就緒，在樓價下跌時「拯救」這些中資新貴。 ‧市場消息透露，文華東方國際集團標售銅鑼灣怡東酒店，獲出價達270億元，貼近業主意向價，若最終易手，將成歷來最大手物業成交，當中以新地（00016）中標的呼聲最高。 ‧瑞銀報告指出，預期2025年電動車銷售為1,420萬輛，佔全球汽車銷量14%，並料中國電動車廠盈利能力可於2026年追上傳統車廠。 ‧廣汽集團（02238）宣布，與騰訊（00700）簽訂《戰略合作框架協議》，將在智能汽車車聯網服務和智能駕駛、雲平台、大數據、汽車生態圈、宣傳及營銷領域開展業務合作。 ‧挾「三馬」概念與互聯網金融熱潮來港上市的眾安保險，招股首日國際配售即獲數倍超額認購；公開發售部分的孖展認購更超過500億元，超購約87倍。 下週美國將公布的經濟數不多，括上月進口及出口物價、領先指標、9月製造業採購經理指數及第2季經常賬收支等，市場料週四的8月諮商局領先指標環比，預估值為0.2%，較前值0.3% 稍弱；而週五的9月Markit製造業PMI初值，目前預估值為53，較前值52.8為高。 吳鴻生 南華集團主席 《資本壹週》社長 劉若文《資本壹週》總編輯 [...]