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博客

思考對談:中央關注港住屋 農地加快變住宅?

主管港澳事務的國務院副總理韓正日前在北京與港區人大代表會面,關注香港住屋問題,指要解決難度很大,但總要有開始的時候。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中亦同意住屋問題急需解決,政府應從土地供應着手,預視新界大量農地未來或改任住宅用地。另外,主持仍邀請東瀛遊執行董事禤國全作嘉賓,親述旅遊業在疫情下的苦困,並提出助業界走出困境的建議。 湯:湯文亮 何:何民傑 禤:禤國全   整理:何民傑、本刊編輯部   何:首先講下北京真接關注香港樓市的情況。   湯:由「明日大嶼」開始,北京已經關注本港樓市,填海屬於中央政策,是主權問題,並非香港想填便可以填。前年11月特首林鄭月娥由北京返來香港,政策應開綠燈,但由於之後社會事件及疫情問題,進展確比較緩慢。   何:主管香港事務的國務院副總理韓正於北京會見全國政協及港區人大代表,與會人士指,韓正關注本港的樓房問題,提出要根本解決住屋的大問題,要凝聚共識,在頂層設計着手。這究竟背後有甚麼意思呢?   湯:頂層設計,我相信是指在樓宇供應方面着手,從增加土地供應解決問題。除了商業用地、工業用地可轉作發展為住宅用地,還可以着眼農業用地。目前不少農地落在地產商手中,要補地價才能發展作住宅用地。   何:發展局早前提出一站式補地價的構思?   湯:補地價永遠一在平地,一在天。地產商手握不少農地,不急於發展,希望將補地價金額盡量降低,政府有測量師幫他們計數,當然希望收回合理價格,最後當然談不攏,受害的最香港人,人均居住的面積細。第二受害是政府官員,房屋供應不足,市民自然遷怒於政府。韓正關心,頂層能話都事的人,要稍為鬆綁,讓一些農地可以釋放出來。   改善住屋問題減少民怨 何:韓正提出大手筆,長遠規劃,將香港房屋問題根本解決。湯博士如何估算當中意思?   湯:長遠規劃應是收地政策,上海當年舉辦世博,因有政策配合,收地效率非常迅速。但香港難以仿效,所以構思了「明日大嶼」出來。因為若有填海土地,地產商會急於補地價,農地會快些可轉作住宅發展。農地始終有期限,2047年會完,若不補地價,手頭上的農地可能永久成為農地,屆時不能補地價將會很麻煩。地產商應了解到,並會配合國家做事。發展局局長黃偉綸早前提出全方位覓地,即包括明日大嶼,包括補農地,希望能增加供應,改善基層的居住環境,民怨也可減低。   何:跟着邀請東瀛遊執行董事禤國全加入討論,東瀛遊是旅遊業界的龍頭,疫情之下有甚麼特別準備?   禤:疫情持續了一段長時間,我們由上年2月開始,足足停了13個月,在這13個月,做旅行社的只有支出,完全沒有收入。過去一段時間,部分店舖要暫時關門,減少人手支出。當然不能一刀切,將所有同事裁走,要好小心處理。當過渡之後,這行業復甦,我們亦希望重新聘用同事。繼續為香港市民服務。未來要視乎疫苗效用,不好彩近日收到消息市民對疫苗有點卻步,我在3月6日已接種了,我希望大家盡快去接種,不要只是死守,亦要嘗試進攻。   何:疫苗接種之後,能否通關在世界暫時沒有共識。   禤:根據目前情況,我估計能在未來半年前往歐洲、美洲旅行的機會不大。相反國家已做了一些調節,希望可以通關之後,第一時可到澳門、國內旅遊。旅遊不單是出口,入口也非常重要。過往每年有六、七萬旅客來港,當中七成來自國內,若能成功通關,不但出口旅遊可以有工作機會,最重要可以令香港經濟復甦,多些遊客來港,對本港零售業、餐飲業相信會有V型反彈。     通關後料旅業如「開河的魚」   湯:我形容這現象為「開河的魚」,北方哈爾濱冰封完結之後便開河,之後便拉網捕魚,足有二公里之長,當時魚獲驚人。預計開關之後,國內人會蜂擁來港消費。我覺得樓市的購買力度亦有如「開河的魚」,我認為有能力的應考慮上車置業,一旦國內人來港搶購樓宇,屆時後悔亦沒有用。禤生,香港政府應怎樣協助旅遊業復甦。   禤:政府在過去一年,曾三次為業界提供資金援助,延續我們生命,在員工的薪酬上幫了不少忙,讓我們渡過一段時間。部分自由人,每月都獲發5千元資助,歷時約9個月,政府確提供不少幫助。但始終長貧難顧,不可能長時間靠政府幫助。我覺得最重要是開關的時間如何處理。開關首先是要有條件,我不覺得不用清零再才通關。若要清零才開關,可能開了三日,出現確診個案,又要再停。若和歐美等國家比較,我們數字一點兒也不高。未開之前,我們可以做甚麼呢?可以發展本地遊,還一個很重要,是郵輪。香港有一個這麼美麗的郵輪碼頭,以及兩間具相當規模的郵輪公司以香港做母港。他們亦承諾,船隻可容納4千人,只收一半客,這個好處是不用和其他國家商討,郵輪是一個平台提供食、住、玩,出發前大家已做檢測。這個若能夠啟動,將提高市民旅遊的情緒。   何:要政府批准?   禤:希望能落實到,湯博士,如果通關之後,你最希望去那裡?   湯:去武漢,食熱乾麵,是鹼水麵一種,加麻油及醬油便可以食用,點解這樣流行,因為習主席吃過。習主席曾說過下站去武漢吃熱乾麵,這便火紅起來。   禤:我們在澳門有分公司,3月已有團出發去華東,4月亦有團去湖南長沙。   何:外出旅遊的澳門居民有甚麼要求?   禤:不用任何要求,因為已清零了一段時間,到內地不用再隔離。客人都好期待,剛出團時當然是賣大飽。 [...]

吳老闆週記

老闆看樓市:三方面「鬆手」 樓市更健康

‧鬆手「辣招」,讓資金重新流入工商舖物業投資市場。 ‧鬆手批出農地轉換用途條件,加速農地發展的步伐。 ‧鬆手公屋興建目標,甚至暫時停建,轉為發展居屋。 早兩期本欄已提到,本地住宅市場出現「見頂」徵兆,就是新盤銷情開始放緩;另外,此前中資密密來港買地(個人認為,這是由於港府以為藉引入競爭,可以遏抑樓市升勢,於是向中央「求救」,豈料事與願違,中資反而搶高地價,進一步推高樓價),近期已有收手的跡象(這亦很大可能是「阿爺」落的令)。 正常而言,樓市經過一輪急升之後,都會調整;然而,如今的情況卻是,政府透過多重手段,夾硬干預市場規則,擾亂市場運作,本來想打壓樓市需求,到頭來卻弄巧成拙,樓價在成本驅動下節節上升,及至最近,升勢才終於出現疲態。 惟其如此,樓價卻不虞大跌。事關雖然以本地經濟而言,計及過去20年的GDP增長及通脹,樓市的確呈現超買,樓價的確昂貴;可是,以全球大環境而言,莫說內地城市樓價升了二、三十倍,就連其他國際都會,升幅也遠遠高於香港。 況且,可以看到,香港流動人口正在增加;隨中央的布局一一實踐,包括「一帶一路」、「粵港澳大灣區」,甚至可燃冰在南海的開採,未來流動人口只會有增無減,加上本來在深圳居住、在香港工作的人士,在深圳樓價還貴過香港下「回流」,港樓需求實在難以下跌。 加速農地發展步伐 在這樓市暫時見頂的時候,港府不妨在三方面鬆手。首先,就是鬆手「辣招」,讓資金重新流入工商舖物業投資市場,不用谷在住宅尤其是小型單位,徒令上不到車的市民愈發買不到樓。 此外,還有鬆手批出農地轉換用途條件,給四大發展商少許「甜頭」,加速農地發展步伐,譬如說每個發展商一年建1萬個單位,四大發展商一年便多提供4萬個單位,如此龐大供應,樓價想大升都難。 最後,就是鬆手公屋興建目標,甚至暫時停建。根據《長遠房屋策略》,未來10年的房屋供應目標,是46萬個單位,公私營比例為6:4,即公營房屋目標是28萬個單位,當中,20萬個為公屋,8萬個為資助出售房屋。如是者,將每年2萬個公屋,轉為興建居屋,加上從農地轉用途的4萬個單位,每年便合共多了6萬個可出售單位,足以扭轉大家對未來供應短缺的預期,藉此買5年時間真真正正增加長遠供應,例如填海。 雖然,本欄一直反對興建居屋,因為需要將貨就價,在珍貴土地資源上興建次等樓,不過,非常時期需要非常手段;而即將上任的特首林鄭月娥,房屋政策亦正是協助市民買樓,需要增加置業階梯。 如此三管齊下,便能令本地樓市更健康發展。 [...]