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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀

受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。 上半年錄3,712宗買賣 升1.6倍 美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。 展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。 盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。 不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。 工廈售價料再升5% 美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。 陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。 陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。 甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。 展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。 甲廈租金方面,他認為受制於高空置率,預計下半年只會保持平穩,難以大幅回升,今年全年升幅預計5%以內,而核心區分散業權甲廈將領導升市,因為過去兩年跌幅較大,反彈空間較大,而統一業權甲廈租金跌幅相對較細,反彈空間也會較低。翁鴻祥又指,由於明年為寫字樓供應高峰期,而且新落成的項目集中於非核心區,包括東九龍、長沙灣等地,因此非核心區租金較難回升。 核心區舖租下半年料再升5%-10% 美聯旺舖董事梁國文表示,全球疫情反覆,所以本港經濟仍然以本地消費為主。在本港疫情緩和下,民生消費支撐帶動本港零售銷貨量回升,5月份零售銷貨總值按年升12.1%。低租金加上本地消費支持,今年上半年商舖租務頗為活躍,包括服裝、食肆、百貨等租戶亦開始重返核心區。商舖投資氣氛亦暢旺,上半年商舖成交宗數共錄972宗,按年升134.8%,金額約194.4億港元,按年升104.3%。 梁國文認為,全球疫情仍然反覆,即使日後通關,訪港旅客人次仍難以在短期内恢復到疫情前水平,因此本港經濟仍需依賴本地消費一段時間。而現時舖位租金水平仍然較低,對開業成本較高的飲食業有一定的吸引力,預料食肆將繼續成為租務主力。此外,疫情亦改變了市民的飲食及消費習慣,購買冷凍肉類已經成為市民的慣性消費,即使疫情過去也不會對此類民生生意構成很大的影響,因此在現在的舖位租金水平下,凍肉店的前景將保持平穩。 梁國文續指,政府將最早於今年8月發放港幣5,000元電子消費券,並可用於多個本地消費範圍,包括零售和餐飲服務。相信此項措施將可以為本地零售帶來額外的生意並帶動更多的舖位租務,進一步推低商舖空置率。此外,本港疫情已經進入尾聲,舖位租務開始活躍,又有各類民生店舖和餐廳進駐多區,因此下半年舖位租金可望再升,預料核心區舖可望在下半年再升5%-10%,民生區亦能再升5%。 盧展豪補充,四大核心區之中,目前以尖沙咀及銅鑼灣街舖空置率最高,雖然未來空置率仍要視乎疫情能否受控而大幅下降,惟即使下半年中港逐步通關,遊客亦未必能即時來港,所以對商舖表現仍保持審慎樂觀。四大核心區之中,預料旺角區租金升幅能跑贏大市,其次為中環,因為旺角及中環有本地消費支撐,並非全部受遊客影響,因此復甦速度最快。 表一:2021年全年工商舖租售價及成交量預測 板塊 下半年預測 全年預測 工廈售價 升5% 升8%-10% 工廈租金 升5%內 升5%內 甲廈售價 升5%內 升6%-8% 甲廈租金 平穩至升3% 升5%以內 核心區舖位租售價 升5%-10% 升10%-15% 民生區舖位租售價 升5% 升8%-10% 工商舖整體成交量 3,900宗 7,600宗(按年升約1倍) 資料來源:美聯工商舖資料研究部 [...]

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樓市速報:樓市再創新高 反映「辣招」無用

本港樓價持續上升,中原城市領先指數CCL不但連升16週,更已破頂創出歷史高位,其中摩根大通預期,全年樓價漲幅約達10%。然而,該行認為政府或再「出招」壓抑樓價。面對樓價愈升愈有,財政司司長陳茂波亦「出口術」,暗示政府可能再出「辣招」。事實上,政府與其再想辦法打遏樓市,倒不如積極增加住宅及土地供應更為妥當,如在填海之餘,在中短期的供應上亦不能忽視。有分析指,發展棕地是其中一個好選擇。 在中美貿易戰催化下,環球經濟表現不穩,可是本港樓市的勢頭仍是牛氣逼人,二手市場價格持續有創新高成交,如青衣宏福花園2座中層A室單位,實用面積約712方呎,最近以1,020萬元成交,呎價約14,326元,造價不但創屋苑新高,而且呎價亦打破屋苑上月紀錄,成為全港最貴的夾屋單位。同區的翠怡花園細單位呎價亦創新高,屋苑11座高層G室,實用面積368方呎,日前以665萬元沽出,呎價達18,071元,創屋苑呎價新高。 此外,上車天堂沙田第一城亦來個全面反彈,據中原地產數據,屋苑去年11月的平均呎價跌至不足1.6萬元,更曾低見15,414元,可是5月的平均呎價又重生,高見18,720元,與去年1.88萬元呎價的歷史高位僅差80元,短短半年反彈足足有兩成,成為全港藍籌屋苑的反彈王。 值得注意的是,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL,最新報189.42點,按週升0.42%,已連升16週創新高,較去年8月歷史高位188.64點高出0.41%,今年以來已累計升8.5%。而在8大指數中,豪宅及中小型住宅齊創歷史新高,其中大型單位指數已連續兩週創新高,最新報188.65點,連升4週共4.5%,反映豪宅買家積極入市。至於上車客亦無懼貿易戰,中小型單位指數最新報189.57點,按週升0.5%,較去年7月的歷史高位189.44點高出0.07%。 住宅售價指數連漲4月 而差估署的數據亦一樣持續向上,最新4月份私人住宅售價指數,按月升幅進一步擴闊,報390.5點,升幅3.2%,連升4個月,同時更創逾6年來單月最大升幅紀錄。今年首4個月以來,樓價累積升幅已逾8.7%,若與去年同期比較,則有約3.5%的升幅。 面對樓價愈升愈有,摩根大通更預期,本港全年樓價的升可達10%。不過,該行同時預警政府或會再出招打遏樓市,更估計可能會有3招,包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求,以及提高銀行按揭貸款風險權重。 事實上,財政司司長陳茂波近日亦「出口術」表示關注,指出市場對貿易磨擦升溫的憂慮減少,環球股市復甦,加上對美國聯儲局進一步加息的預期減退,本港樓市自今年1月起反彈,首4個月平均每月成交量顯著回升至5,400宗,樓價更連升4個月,今年4月的整體樓價已較去年12月反彈約9%,較去年7月高峰僅低1%,可是較1997年的高峰已高出1.26倍。 他認為,首季置業供款佔市民收入比重仍高達69%,明顯超出市民負擔能力,惟未來3至4年一手私宅供應量達9.3萬伙,未來5年平均每年落成量則達1.88萬伙,較過去5年每年平均落成量增加20%,政府未來會密切留意樓市。 8年「辣招」無阻升勢 觀乎政府過去亦曾推出多項抑遏樓價的措施,可是成效不大之餘,樓市更是不跌反升。政府為打遏樓市升勢,於2010年開始實施額外印花稅(SSD),其後又相繼推出措施買家印花稅(BSD),以及雙倍印花稅(DSD),再加上收緊按揭措施,辣招至今已逾8年,可是期內令二手成交持續萎縮外,樓價並沒有緩下來。 摩通認為,即使政府在2012年推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅,以及將購買第2個住宅單位的印花稅畫一至15%,但該行認為政府或需將印花稅顯著提高,或參考內地的限購令,透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。然而,中大經濟系副教授莊太量認為,政府每次加辣後,樓價反而繼續向上,所以現時根本沒有需要再加辣。 至於摩通指的第三招,是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出,目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因,因此,香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重,意味將會增加銀行承做按揭的成本,甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。有資深零售銀行家認為,金管局難再收緊按揭成數,否則會令上車買家因首期不足,「愈買愈細」的情況將進一步惡化。 回看政府過去對樓市的干預,加稅及收緊按揭確是令成交量減慢下來,資料顯示,2010年的二手住宅成交量達12萬宗,可是自辣推出後,2011年的成交迅即跌至7.5萬宗水平,去年更只得4萬多宗。樓市炒風似乎停頓,卻造成二手供應及交投萎縮,但期內樓價則是愈升愈有。據中原城市領先指數CCL數據,8年來樓價不跌反升,其中以2012年至2013年、2014年至2015年,以及2017年至今的升勢最為凌厲。 治標不治本難解困 [...]

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老闆看樓市:政府出招 最佳時機

‧最龐大的供應,其實來自二手。 ‧地產商大把項目排隊補地價。 ‧公屋轉居屋,年供2萬個單位。 早於上月中,本欄便已指出,樓市出現「見頂」訊號——新盤銷情開始放緩,啟德天寰第三輪推售206伙,只能賣出四成。往後的新盤,亦不復此前勇,場面更是愈發冷清——資深投資者盧華旗下維達創建發展的長沙灣AVA 61,推售85伙,首日只賣出了29伙;及至近日,九龍建業(00034)的西營盤63 Pokfulam,首批推售50伙,首日更僅賣了13伙而已。始終,即使單位面積只屬小型,但整體銀碼已上升到一個不是普羅大眾可以負擔的水平。 然而,樓價縱見頂,惟難以下跌,皆因需求仍然大,拉動樓價之餘,地價亦高企,由成本推動樓價。因此,現時乃政府最佳機會,真正解決市民住屋問題。 第一招,就是逐步撤銷「辣招」。截至2016年9月,全港共有155.8萬個私人住宅單位,佔去住宅總數275.2萬個的56.6%,反映最龐大的供應,其實來自二手市場,但現時在「辣招」下,二手交投卻大幅萎縮,水盡鵝飛,只要為辣招鬆綁,便可為二手減壓。當然,如果希望繼續壓抑非本地居民買香港樓,則保留買家印花稅(BSD)亦無妨。 一石三鳥 第二招,則是加速發展商將農地轉用途的步伐。淨計四大地產商,便有逾1億方呎農地在手,以地積比率為3倍計,已經可建多達3億方呎樓面,每個單位面積400方呎的話,就可興建75萬個住宅。 事實上,只要政府願意「鬆手」少許,地產商手頭上大把項目排隊補地價。且看新地(00016)屯門兆康第54區的商住項目,剛完成補地價65.3億元,已成為過去6年以來撇除港鐵項目外的最大宗補地價個案,以可興建168.2萬方呎住宅、117.2萬方呎商用樓面計算,每方呎樓面補地價僅2,288元罷了。 至於第三招,便是將原定興建的公屋單位,改為興建居屋。根據《長遠房屋策略》,未來10年每年須興建20萬個公屋,即是每年2萬個。 總括而言,若然港府1年向四大發展商每間批出1萬個單位補地價,就有4萬個單位,以及公屋轉居屋的2萬個,加上本身年均約有2萬個一手供應,共有多達8萬個住宅,將此政策延續兩年,便有16萬個單位傾倒入市! 期間,政府除了津貼市民首置買樓,還可鼓勵公屋住戶買樓,更可買到時間增加長遠土地供應,可謂一石三鳥。而剩下來的問題是,資金勢必流入商業物業,打擊營商環境,因此,除了住宅,政府亦須正視商業物業短缺的情況。   [...]

專題

從騰訊看世界

筆者只是樓市專家,在此欄撰寫騰訊並非想評論股票,但騰訊的成功,我們的而且確是可以透過它的現狀和發展看到全世界,不單只看到世界轉變,更加是可以看到時機和空間的轉變!”   撰文時正和同事一起乘坐郵輪到北歐旅遊,當我們去到俄羅斯冬宮看天鵝湖芭蕾舞的時候,說國語的俄國女導遊為了確保看完歌劇後我們不會和她失散,於是她即時和我們一起上了微信做了朋友,令我驚訝在俄羅斯微信已經相當流行,當然導遊用微信一定程度是為了迎合客戶,但其實在很多內地的網站我們都會發現,不少中國人都會憑微信去認識中東戰禍中的朋友,這是其他的APPS或者社交網站未必能夠做得好的,我們在俄羅斯所見的景點、人面也和六年前初次遊覧時依舊,但是可以說是整個運作已經改變,一帶一路未貫穿世界各國之前,其實雲端網絡上已經長驅直進了我們的生活了! 筆者發表中國式經濟「龍市」概念前,其中一個研究對象正正是騰訊,這隻上市了13年上升了366倍的神話傳奇,但它不是一個僥倖,它其實象徵了中國營商的智慧和經濟新模式,就是不斷調整穩定後,再鞏固擴大業務並價格上升!然後再次主動健康調整,這和研究地產有何關係?香港的樓市「辣招」正正是將地產健康化發展,所謂健康發展即是減少借貸,減少炒賣,結果就是低泡沫價格更穩固上升!很多人認為香港樓市「辣招」是炒家的劊子手,是促成牛市三期加快來臨的執行者!這錯得太離譜!中國包括香港房地產只會在中國式經濟調節包括樓市「辣招」伸延下,會如騰訊股票一樣長升長有,穩步向上! 當香港人回內地,但是不懂用支付寶或者網上結算去生活,包括搭的士或者購物的時候,也就是香港人甘拜下風的時候了!網上結算的巨大,根據中國支付清算協會,中國非銀行機構2016年共處理互聯網支付業務和移動支付業務金額達105.26萬億人民幣,折合15.15萬億美元,相當於日本2015年GDP (4.38萬億美元)的3倍半。網上結算成為了一個貨幣的革命,令到很多國家擺脫了過去貨幣市場上的壟斷者之魔爪!   沒有人去說樓市「辣招」其實是一個成長的過程,這個是社會的進步模式,為何我們要規定經濟的週期一定要經歷泡沫爆破!?雖然春夏秋冬是大自然的定律,樓市應該有起有跌,但是我們總不應該永遠認為,我們要遵從過去的經驗,每次都用泡沫爆破去作一個慘痛經歷。 我們再看一看,環球(以股票市值計算)身價最高的十大企業,阿里巴巴及騰訊分別已進入及問鼎中,這除了看到中國的進步,我們還看到環球十大企業中,居然是以電商為主要,如果騰訊及阿里巴巴再向前進掌握好電商時代的話,其實不單只取代了個別企業的領導地位,正正是中國取代美國成為世界領導的一個契機。 我們看到歐洲各地都面對恐襲,但恐襲的前因亦可能是西方國家進犯一些中東地區,這個世界是需要和平演進的,中國式的經濟正正是追求共贏,而不是追求戰爭和剝削,希望這種模式可以繼續下去,而令到世界有更加多的和平。 汪敦敬 祥益地產總裁 [...]