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樓市速報:「癲價」車位再現 到底點揀先好?

盛產「車位王」的何文田天鑄,近日再錄「癲」價成交。車位逆市得天價,惹來市場一陣憧憬。不過,隨後數天市場卻傳出多宗短持車位蝕讓個案,讓人感到有關市場難以觸摸。 行內人士認為,在本港養車屬奢侈品,易受經濟氣氛影響。然而面對車位嚴重不足的事實,車位價格尤其位於市區的,長線相信仍是易升難跌。 何文田天鑄一車位上月以六百三十八萬元成交,創出全港住宅車位新高紀錄,較舊紀錄的六百萬元,高出三十八萬元或百分之六。 土地註冊處資料顯示,上述成交屬一個二樓單號車位,原業主去年二月以四百七十萬元購入,持貨不足一年,帳面獲利一百六十八萬元或百分之三十六。是次購入的銀碼,足以買入天水圍嘉湖山莊的一個三房單位,或九龍灣淘大花園的一個一房單位。 不過,若連同非住宅項目計,全港最貴車位仍是資深投資者「物流張」張順宜於去年十月售出的中環中心B1層一個單邊車位,當時雖曾減價四十萬元,但最終作價仍達七百六十萬元。 除了天鑄繼續發威,土地註冊處資料顯示,將軍澳THE PARKSIDE B樓層的單號車位,早前以二百二十萬元售出,較一八年購入價二百一十五萬元,帳面微賺五萬元。 今年一月份的車位買賣註冊,與整體地產市道背馳。香港置業行政總裁李志成表示,期內共錄六百一十九宗車位成交註冊,較去年十二月的三百二十六宗,急增百分之八十九點九;涉及註冊金額約十五億二千萬元,按月增加逾一點一倍。 全靠新盤分拆所致 不過,業內人士解釋,一月份成交增加,主要是受到發展商分拆新盤車位所帶動,期內成交註冊集中在三個屋苑,分別為錄得一百六十二宗的星漣海、一百零八宗的維港頌,以及五十六宗的海日灣。總計三個屋苑註冊量,共佔一月車位成交註冊量逾五成。 事實上,新型冠狀肺炎持續醞釀,市場觀望氣氛濃厚,近期住宅蝕讓個案漸漸浮現,車位亦有短炒蝕讓情況,尤其過往入場價較低的新界區屋苑車位,蝕讓幅度介乎百分之三至三十七。 當中,沙田河畔花園L1層雙號車位,於二月一日以九十一萬成交,持貨逾三年帳面蝕十七萬,貶值約百分之六。另外,市場消息指出,相同屋苑相同層數單號車位以八十萬成交,持貨約四年帳面蝕三十五萬,貶值約三成。 此外,沙田中心亦錄車位蝕讓個案,該屋苑P1層單號車位早前以七十五萬售出,買家以個人名義登記,持貨僅一年帳面蝕三十七萬,蝕幅約百分之三十三。 車位不足 價格難落 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為:「車位在香港屬於奢侈品,養車貴過養樓,所以很易受到經濟週期的影響,天鑄的升幅只可說是零星個案,難言車位有逆市向好的情況。不過,現時的市況雖然是淡市,但又未致於經濟嚴重衰退,亦未有銀行倒閉等情況。加上車位不足是政府長期的政策,以鼓勵更多人乘搭公共交通工具。因此長遠來說,車位價格仍難以大跌,尤其市區的車位。」 事實上,根據立法會文件,截至一八年十二月底,全港約有七十八萬四千部領有牌照的車輛。而在過去十年間,私家車和客貨車數目已增加至約六十一萬六千部,增幅高達百分之四十五,但同期可供私家車和客貨車使用的泊車位數目卻只增加至約六十七萬五千個,增幅僅為百分之九。 至於商用車輛,例如貨車及非專營巴士,雖然過去十年的數目輕微下跌了百分之三,而同期相關泊車位數目卻下降了百分之五,部分原因是政府近年需要收回不少短期租約停車場作長遠發展。 雖然政府指會密切留意各區的泊車需要,並採取措施適度增加供應,包括在合適路旁畫設夜間泊車位;要求發展商在新發展項目內提供較高的泊車位數量;在合適的「政府、機構或社區設施」發展項目中加設公眾泊車位;以及推展智能泊車系統先導計畫。 當中智能泊車系統一般配置快速升降機和旋轉移動台等運送汽車,自動尋找泊車位置和存取汽車。相對傳統停車場,有關系統一般可以在相同大小空間增加三成至一倍的泊車位數目。運輸署已於一八年年初委託顧問研究推展先導計畫,旨在選定六個合適地點興建。 不過即使如此,有關做法只能紓緩情況,而且興建智能停車場亦尚要一段時間,如位於欽州街及通州街交界的地下智能停車場先導計畫,估計施工期不少於五年,可謂遠火不能救近水。 運輸及立法會政府帳目委員會在去年提到,一八年泊車位比例已降至一點一。房屋局局長陳帆亦指,政府認為每輛車有一點四或一點五個泊車位是最理想的,但承認政府未來做不到該標準。因此相信車位價格高企仍要維持一段長時間。 晚間觀察 留意公契 需求大於供應,加上入場門檻「較低」、放租容易、不用特別裝修、保養,省卻許多工夫,故無論市況如何,車位仍是不少人的投資心水。不過如前所述,車位易受經濟週期影響,尤其在逆市中更要小心選擇。 黃良昇指,從地理上看,市區車位最穩陣。其中九龍站、西半山住戶多以車代步,故價格有一定保證。另外,如今次造出天價的何文田區的價位亦是易升難跌。當中天鑄一直高踞全港住宅最貴車位的寶座,去年四月及六月俱有車位以六百萬元易手。至於近期發展商一手發售的天鑄車位,成交價亦由五百四十萬至五十七十萬元不等。 除了要留意地點,亦要注意區內車位的競爭狀況,買入前最好先了解車位附近有 沒有其他停車場,並了解屋苑單位與車位的比例,以及住戶的用車量,區內車位愈多人爭,車位的價格以及租金回報就會愈高。另外,最好在晚間到停車場實地視察車位使用量。 最後要留意車位產權問題,因為不同的大廈公契,對於車位出租或轉售會有不同的限制,有部分住宅規定,車位只能轉售或轉租予業主或住客,又有些車位規定必須連同物業單位一併購買,即表示投資者將來放租或放售時客源會比較狹窄,投資價格或會因此大打折扣。 [...]

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【粵港澳大灣區共同體】景博行 曹景昌「轉戰灣區車位 看好廣佛」

隨著《粵港澳大灣區規劃綱要》公布,灣區之間的城市,經濟與文化交往日趨頻繁。景博行創辦人曹景昌(King)看好內地市場,2000年成立景博行(廣州)商業服務,進軍內地房地產市場;2015年,他更斥資轉戰大灣區車位投資市場、收購當地業務,營運及活化了多個社區停車場,為客戶對大灣區車位投資,提供諮詢和資產管理顧問等一條龍服務,直言看好廣州及佛山兩地車位投資價值。 Text / Santos Photo / 張展銳、鄺銘漢   曹景昌出身於本港的證券業,後來轉到地產界發展,在2000年,發現生意模式發展空間和水位已不多,決定到內地開發地產業務。他選了廣州作落腳點,主因是當地講粵語,溝通不成問題。在廣州越秀區,初期主要從事房地產專案收購業務,從中賺取顧問及策劃費。近年他開始轉戰投資車位。他表示,車位不同於住宅物業,例如廣州,港人毋需如買樓般,先繳交3年的社保後才可買賣;稅項方面,港人亦只需繳付車位買賣合約定價的3%為契稅,以及0.05%的印花稅,便可取得車位的「房產證」。交易的流程相對簡單,成本也較低廉,但就需要注意部分大灣區地方有規管問題,例如深圳便有限購港人不可到當地投資炒買車位。 車位在2015年成為國家可投資的產品,而在2018年,廣州約有318萬輛汽車,私家車位只有約161萬個,市場乃出現供不應求的現象。他續分析,投資者要把握大灣區發展的優勢和不限購時機。另外,據統計指出,2018年佛山共有243萬輛汽車,常住人口765萬人,每2.5人擁有一輛汽車,車位僅有140萬個,車位缺口逾100萬個。車多位少,供需不平衡,形成車位擁有升值空間。根據景博行提供的數據顯示,去年深圳車位因為有限購的關係,因此沒有價格,佛山車位平均價約32萬人民幣,排名第6,價格為廣州一半。而車位平均價低於25萬人民幣的城市還有肇慶、江門、中山等。 近3年車位價 每年升三成 曹景昌提及,廣東省自2015年起全面開放車位租管指引,發展商可自行製訂車位售價,令車位價格飆升。他指出,過去三年大灣區車位售價以每年三成以上幅度升值,以廣州白雲區的車位為例,去年車位均價35萬元人民幣,月租約800元至1,500元人民幣。他建議,有意入市的買家宜選擇入住率高的屋苑車位,保障租金收入。而住宅單位和車位比例較低的車場,車位相對的升值潛力亦較高。 投資灣區車位攻略: 1. [...]

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中環中心車位價創新高

中美貿易戰對本地物業市場似乎未有大影響,新盤銷情理想,而車位市場亦繼續大旺,無論商廈、住宅及居屋車位的成交價均錄得新高。據土地註冊處資料顯示,中環中心車位近期以630萬元成交,創出全港商廈車位的新紀錄。 土地註冊處資料顯示,中環中心B2層2048號車位,近期以630萬元沽出,打破去年10月,金鐘美國銀行中心一個雙號車位以600萬元沽出的紀錄,成為全港商廈最貴車位。 據悉,買家為Victory Beauty Limtied「 冬勝有限公司」,於毗鄰永安集團大廈持有物業,料車位為自用。中環中心寫字樓單位近期錄得大量拆售個案,美聯工商舖資料研究部及美聯商業數據顯示,上月中環中心有6宗成交,按月上升1倍,成交當中不乏全層的大手買賣,令中環中心上月錄得近6萬平方呎的成交,相信亦刺激到該廈的車位叫價。 中環中心車位於2017年以402億元易手後,停車場由財團人士瓜分,各個業主按持有樓層數目,每層配備5個車位,如最大業主馬亞木持有13層樓面,則分予65個車位。   除了商廈車位受歡迎,住宅車位亦不斷有新高成交出現。荃灣近日亦再現天價車位成交,萬景車位以348萬元成交,創屋苑新高,較舊紀錄高出11萬元。EPRC經濟地產庫資料顯示,萬景車場2樓單號車位,原業主於2011年以91萬元購入,上月以348萬元沽出,為該屋苑新高價原業主持貨8年帳面獲利257萬元,升值2.8倍。 至於領展(00823)2016年以1.81億元沽出粉嶺欣盛苑停車場與商舖予董輝記木業後,大業主今年初開始拆售車位,售價96萬元起,至今賣出約150個。土地註冊處資料顯示,其中1樓雙號車位,成交價高達193萬元,除創下區內居屋車位,亦較同區的私人屋苑車位價叫得更高。不過,最港最貴的居屋車位紀錄仍由大角嘴富榮花園保持,今年4月屋苑內一個車位高達224萬元易手。 資料顯示,欣盛苑提供2,450伙,停車場樓高6層,設252個車位,車位比例為9.72比1。同區的花都廣場及牽晴間,車位造價大約170萬元。 [...]

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樓市速報:海璇車位最貴500萬

新鴻基地產(00016)發展的北角豪宅海璇住宅售價高得驚人,連車位售價也非一般人能負擔得起。新地剛公布海璇首張車位價單,共有39個車位,售價由468萬元起,最貴一個車位賣價500萬元,比新世界發展(00017)今年1月推售柏蔚山車位價最高450萬元還要貴。 定價最貴的海璇車位為B2層8099號,定價500萬元。據樓書顯示,海璇車位全位於B2層,車位面積劃一為135平方呎,售價介乎468萬至500萬元,如果以最貴500萬元車位價計,則每方呎高達3.7萬元,比不少豪宅呎價還要高。 海璇去年7月以價單形式開售時,首推的45伙,面積介乎286至524方呎,折實價1,025萬至2,187萬元,折實平均呎價只是37,257萬元。由於當時開售4小時已迅即賣出44伙,故發展商同日公布第2張價單,加推36伙,提供最高19%折扣計,折實價1,307萬至2,333萬元,呎價35,504至44,526元,折實平均呎價40,466元,較首張價單貴一成。 換言之,即海璇車位的呎價似乎與住宅單位相距不遠。然而,與海璇的樓售單位比較,車位呎價就要平得多。以該盤去年5月標售第2座12樓A及B室單位,最終由同一組入標者購入,總成交價1.7億元,第2座12樓A室1,599方呎單位售9,198萬元,呎價57,523元;B室1,467方呎售7,852.2萬元,呎價53,526元。同年7月,發展商再成功標售出2座16樓A室,實用面積1,599方呎,成交價約1億元,呎價62,574元。   雖然海璇車位貴,卻又非全港最貴住宅車位。根據紀錄,去年6月天鑄2樓單號車賣600萬元,才是全港最貴車位,前業主於2017年7月以340萬元買入,僅1年時間就獲利260萬元;另2017年7月西環維港峰賣出1樓14號車位,成交價518萬元;而去年5月凱旋門B1層69號車位,售價500萬元。同樣位於九龍站的天璽車位也不貴,2017年7月3樓3個車位各賣460萬元,相信今年升值,售價或許已過500萬元。 香港地少人多,車輛數目又與日俱增,且增幅遠遠快過車位,加上政府「辣招」某程度推投資者投資車位,令車位價格近年升幅甚至跑贏住宅價。從carparkhk.com數據,最近成交的車位價普遍過百萬元計,如3月18日成交的葵涌雍雅軒LGM/P156車位,賣138.8萬。西半山殷然同日有3宗車位成交,各賣380萬元;殷然1/P17號車位則賣400萬元。何文田皓畋B/B117號車位成交價為380萬元。 [...]

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「癲價」車位由政府促成

樓市升不停,因辣招限制,令到投資者由炒樓「轉軚」至炒車位,甚至電單車位。本月就有凱旋門車位以500萬元售出,成為全港第二貴的車位王。此外,將軍澳The Parkside電單車位,亦獲投資者以26.8萬元購入,3年勁升逾7.9倍。由於香港土地供應不足,車位在未來將持續供不應求,相信天價交易將陸續有來。 根據土地註冊處資料,凱旋門B1層一個單號車位,本月7日以500萬元售出,成交價貴絕九龍區車位,並超越何文田天鑄今年2月錄得的490萬元造價紀錄,一躍成為全港第二貴的車位王。 原業主2008年2月以150萬元購入,持貨逾10年賣出,帳面賺350萬元,升值約2.3倍。市場消息稱,今次天價車位王的買家為同屋苑業主,屋苑單位於2005年4月透過公司名義以購入,惟當時並不包括車位,故今次購入上述車位料作自用。同類車位月租由4,800至5,000元,若車位用作收租用途,回報僅1.15至1.2厘。 今次的車位不但屬九龍區最貴車位,更僅次於西環維港峰所創的518萬元全港紀錄,成為歷來次貴住宅車位,有關銀碼足以購入新鴻基地產(00016)屯門新盤御半山首張價單的入場版1房單位。九龍站車位一向供不應求,而且屋苑車位買家基本上均為用家,以自用為主,甚少放租,故業主對車位一向趨之若鶩,該屋苑車位去年同期成交價為330萬元,至去年12月首度升穿400萬元,而至今漲幅更達51%。 不止車位,近期連電單車位亦有被炒高的情況,將軍澳The Parkside一個B層RM雙號電單車位,獲投資者以26.8萬元交吉購入,原業主於2015年3月僅以3萬元購入,3年勁升逾7.9倍,帳面賺23.8萬元。美聯物業將軍澳嘉悅分行聯席區域經理鄧文德指,電單車位涉資額細,吸引投資客承接,而The Parkside現時僅餘約3個電單車位放售,叫價全部逾30萬元,若以市值月租約1,500元計,租金回報率約6.7厘,相比區內私家車位租金回報不足3厘,更為優勝,故不乏買家購入作收租之用。 車位受捧主要因為香港土地供應長期不足,導致泊車位出現嚴重短缺,備受投資者青睞。根據運輸署的資料顯示,截至2016年年底的10年間,領牌的私家車數目大增49%,至53.6萬輛;然而,同期車位數目只增加9%,使泊位與車輛的比例由2006年的1.69下降至2016年的1.23。而且政府於2011年4月起推行限「發水」條例,限制新批圖則內的地面停車場面積只能獲一半寬免,另一半樓面須在總建築樓面扣減,令發展商興建車位成本增加,減少車位供應。在僧多粥少下,相信「癲價」車位成交將陸續有來。 [...]