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香港

樓市速報:赤鱲角連接路效應 屯門商舖看高一線

零售市道轉好,核心零售區的商舖租值亦終於止跌回穩。然而,自內地旅客消費模式改變,核心區商舖已難回復昔日光輝。佐敦一帶舊區商舖則因高鐵西九龍站開通而租值急升。有市場人士認為,近年來港的自由行客多屬即日來回,加上陸續有不少大型基建落成,故上水、元朗、屯門甚至荃灣一些新界民生區的商舖備受看好。 據政府統計處數據,1月份的零售業總銷貨價值的臨時估計為481億元,按年增長7.1%,遠超市場預期。本港零售業持續好轉,核心零售區商舖的租值亦止跌回穩,據差餉物業估價署公布2019至20年度應課差餉租值,近年一直高踞全港呎租最高的銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖,在租值連續2個財政年度下跌後,新一個財政年度的租值終於錄得持平。 資料顯示,該舖在2016至17年度的租值一度達300萬元,但其後便急跌兩個年度,累積跌幅44.8%。現時月租13.8萬元,實用呎租4,600元,已較2015年最高峰呎租8,667元下跌46.9%。 近年內地旅客消費模式改變,銅鑼灣舖租已由高位大幅回落,資料顯示,銅鑼灣多個街舖包括羅素街、波斯富街等,下年度租值跌幅由4.7%至20%不等,跌幅明顯放緩,其中羅素街一間原為鞋店的地舖已由藥房承租,下年度租值約444萬元,按年下跌約5%。 旺區神話破滅 核心旺區商舖狂升的神話似乎已成絕響,然而,近年一直專攻內地客及水貨客市場的上水區商舖,其租值一直未受早年零售寒冬影響,租值連年上升。據差估署資料,區內新康街23號地舖,新一個財政年度的租值81.6萬元,較今個財政年度的74.4萬元,再升約9.7%,過去3年的累積升幅已達21.4%,近年租值走勢明顯跑贏傳統零售區。美聯旺舖營業董事陳起指出,內地旅客訪港模式改變,上水商舖租金升幅甚至超越傳統旅遊區。 基建帶動消費,從而帶動商舖租值已有不少例子,除了東涌外,與高鐵西九龍站一橋之隔的佐敦亦是如此。觀乎自高鐵西九龍站開通後,內地訪港旅客激增,而佐敦一帶的舊區地舖亦水漲船高,據差估署最新的重估差餉租值顯示,佐敦地舖租值急升,其中文匯街一間藥房下年度的租值約30萬元,按年上升30%;同一條街有食肆下年度的租值更達180萬元,按年急升60%。 事實上,近年屯門區都吸引不少內地客前往消費,該區的商舖租售價亦十分堅挺。美聯工商舖資料研究部的報告指出,隨著屯門赤鱲角連接路等大型基建即將落成,該區連接機場及港珠澳大橋的距離便會更接近,將可吸引更多內地客。 報告指出,當屯門赤鱲角連接路預計於明年落成後,由屯門南前往機場及港珠澳大橋只需約10分鐘車程,屆時屯門將成為香港往返珠海、澳門,以至大灣區各城市的橋頭堡,估計日後將有直通車由內地直達屯門,大量內地客將湧到該區,並帶來龐大的消費力。正如早前內地客逼爆東涌的經驗,認為「今日東涌,明日屯門」,預計屯門商舖前景可望看高一線。 東涌遊客轉移 觀乎自港珠澳大橋於去年10月通車後,內地旅客大幅上升,首個週日出入境人次已達7.8萬人次,第二個週末更超過9萬人次,當中有大批於客湧到東涌一帶購物及消費,旅客之多是市場始料不及。美聯工商舖認為,只要連接路落成,便可將部分由東涌的旅客轉移至屯門消費。 值得注意的是,未來最少仍有4至5項鄰近屯門的大型交通基建將會落成,如屯門西繞道、深中通道及前海—洪水橋跨境鐵路,連同現時的港珠澳大橋等大型基建在內,日後新界西,特別是屯門將會與深圳、廣州、中山、珠海及澳門連成一個1小時生活圈,屯門會成為大灣區其中一個重要樞紐。 除了有外力支持外,屯門區本身亦有龐大的消費力支持。據規畫署《人口分布推算2018至2026》報告指出,屯門新市鎮在2016年佔所有新市鎮人口最多,佔14.2%。在2016年至2026年期間,屯門新市鎮預計增加8.26萬人至57萬人,是僅次於北大嶼山新市鎮,以推算人口數目增長第二大的新市鎮,以16.9%的增長率跑贏所有新市鎮平均7.5%的增長率。 據統計處資料,2014至15年的每人每月平均開支為9,253元,較2009至10年度增加29.6%,當中新界住戶於外出用膳、食品及雜項等開支,合共佔每月開支約四成。假設未來通脹率平均每年約3%,而屯門居民會將每月約兩成開支用於消費,以規畫署的估算,在2026年屯門區人口將較2016年增加8.24萬人,意味該區每月會額外增加接近2億元的消費力。 人口增長迅速 與此同時,因近年政大力增加住宅供應,未來4年屯門將有大量新私人住宅落成,預計涉及約9,000伙住宅單位,其中單計掃管笏那一帶的供應已佔超過4,000伙,報告中指,因未來掃管笏一帶可供居民日常購物的設施,都不及屯門市中心一帶,故料該批住宅落成後,將會有一部分居民會前往市中心附近消費。 再加上,屯門鄰近深圳灣口岸,由屯門市中心乘巴士前往口岸不用半個小時車程。而目前屯門每日有4條巴士線往返深圳灣,另有2條小巴路線前往落馬洲,同時又有多條直通巴往返深圳灣口岸、深圳機場,以及廣州等內地城市,故近年屯門一直吸引不少內地自由行前往消費,特別是集中在屯門市中心及V city等附近一帶。 美聯工商舖行政總裁黃漢成認為,近年來港的自由行客多屬即日來回,一般不會花時間乘車出市區購物,而這批旅客的消費大多以化妝品、奶粉,以及其他日用品等為主,故屯門甚至荃灣的新界民生區最為受惠。在自由行支持下,加上原有的本土消費力,令舖位租金升勢急速。黃漢成預期,上述地區今年地舖租金表現更勝銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角4大核心區,估計有雙位數字增長。 飲食舖位值博 美聯旺舖董事盧展豪表示,中美貿易戰有緩和跡象,加上美國縮表及加息步伐或再減慢,都利好投資市場氣氛,對於有意購入屯門商舖的投資者,無疑是好消息。他認為,青山坊及井財街一帶的食肆商舖,是值得投資的對象,隨入場費較低外,因飲食業的生意穩定,且近年新落成的住宅中,開放式廚房的單位佔比愈來愈多,推動市民外出用餐,增加食肆生意。此外,近年內地客到屯門區消費不只限於市中心一帶,連井財街或青山坊的食肆,也是他們的好去處,亦利好該類商舖的前景。 美聯工商舖資料研究部研究主任陳浩璋預計,屯門赤鱲角連接路開通後,將有內地直通巴以屯門市中心為終點站,預計日後將有更多內地客前往該區,而屯門鄉事會路及仁政街一帶的地舖可望受惠,並帶動租售價平穩發展。 [...]