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第三季賣地表 聚焦九龍區

發展局公布第三季度的賣地計畫,同時公布上半年土地供應數據。由於本年度私人發展及重建項目大增,政府上半年所推出的土地供應,已達到本年度1.8萬伙的供應目標。然而,若撇除補地價項目,政府的土地供應卻是不斷遞減,足見政府覓地困境,相信未來要樓價大幅滑落仍有困難。 而從第三季的賣地表中,雖未有啟德地皮推出,但焦點繼續落在九龍區。當中季內推出的九龍塘一幅豪宅地最矚目。由於豪宅地皮供應稀少,加上內地富豪搶購本港豪宅,有關地價可望創出區內新高。此外,首度有私人住宅地推出的觀塘安達臣道一帶,受惠於觀塘重建發展,相信亦會引起發展商爭奪。 發展局公布今年第三財政季度(10至12月)賣地計畫,政府的賣地表將推出3幅住宅地,包括位於九龍塘龍翔道與獅子山隧道公路交界、上水新樂街,以及觀塘安達臣道一塊地皮,3幅地共可興建1,090伙。除住宅用地外,政府亦把荃灣馬角街一幅工業地納入賣地表,該用地佔地約2.12萬方呎,市場估值約5億至9.1億元,可作資訊科技和電訊、影音錄製室、設計和媒體製作等用途。 至於「一鐵一局」則有兩幅住宅地推出,包括港鐵(00066)香港仔黃竹坑站上蓋第二期用地,亦或於本季招標,預計可提供600至1,000伙;市區重建局近日推出旺角新填地街和山東街交界的重建地盤招收意向書,有望於10至12月招標,預計可提供187個住宅單位。 發展局局長黃偉綸指出,總計今年首兩季(4至9月)政府推售6幅住宅地,涉及3,140伙,連同「一鐵一局」各自一個住宅項目(共2,100伙),加上私人補地價及重建多達1.3萬伙,總計供應共約1.826萬伙,已達到本年度1.8萬伙的供應目標,並較去年同期約1.1萬伙,增加最多六成。 依靠補地價項目 不過,要留意今個財年期的大部分土地供應都是來自涉及私人發展及重建項目,若單計政府的賣地,卻是比過去大減。 而且黃偉綸更指未來兩季的房屋供應量,「數字無保證」,估計該數字會遠遠不及首兩季,而季度與季度之間的數字可以相差很大。 因此,市民若奢望香港會因土地供應增加而讓樓價回落,相信是遙不可及的夢。而從地區來看,雖然連續兩季未有啟德地皮推出,但今季焦點繼續落在九龍區。當中九龍塘龍翔道地皮最矚目,很大機會成為下季地王。地皮位於龍翔道與獅子山隧道公路交界,地盤面積約12.12萬方呎,可建樓面面積約43.64萬方呎。市場預計,該地皮每方呎樓面地價介乎1.8至2.5萬元,以此計算,該幅地皮估值介乎約78.55億至109.1億元。 而九龍區豪宅,因為受高鐵效應影響,吸引長線投資者紛紛入市,促使豪宅升幅跑贏大市,如區內擎天半島及君臨天下,今年已累積升幅均約四成,雙雙成為全港豪宅「爆升王」。至於九龍塘區,位屬於傳統豪宅區,加上名校臨立,則更為搶手。本週九龍塘One LaSalle高層,一個實用面積約2,203方呎的單位,4房4套連工人套房間隔,廳大房大,且景觀開揚,獲用家斥7,095萬元承接,實用呎價約3.2萬元。 安達臣地皮吃香 至於觀塘安達臣道對出住宅地皮,亦是另一焦點。該地皮為安達臣前石礦場的首幅推出地皮,地盤面積約5.76萬方呎,可建樓面面積約25.9萬方呎。雖然去年11月會德豐地產以逾63億元中標的觀塘茜發道對出住宅地,每呎樓面地價僅7,729元。但由於過去一年樓市暢旺,地價更不斷颷升,因此,市場對安達臣地皮的估值亦較為進取,達20億至22億元,每呎樓面地價8,000元至8,500元。事實上,除了宏觀市況良好,相信安達臣地皮還會受惠於觀塘區重建而有不錯的成績。 正在發展的觀塘市中心重建項目第2、3發展區,相信是近期較大規模的市區重建項目,涉及約2,000伙,項目由信置、華置(00127)及市建局合作發展。地盤目前仍在進行地基工程,預料將申請預售,最快可於年底推出。資料顯示,項目由4座大廈組成,是繼麗港城(8,072伙)上世紀90年代初推售後,觀塘過去27年來最大新盤,亦是繼恒基地產(00012)2006年推出土瓜灣翔龍灣(1,783伙)後,東九龍11年來最大型私宅。以現時市場對新盤渴求情況,一旦推出,相信銷售成績必定不裕,並有望進一步炒起區內樓價。 [...]

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大嶼山發展效應 地皮或掀搶購潮

近日中資來港奪地勢頭似有收斂,然而,上週再有住宅地成為中資藏品,就是以2.1億元天價成交的大嶼山長沙住宅用地,由雅居樂(03383)副主席陳卓賢長子陳思銘所奪得。在內地富豪推動下,本地土地市場及樓價持續高企,再加上大嶼山發展概念的憧憬,可見今時今日大嶼山樓盤已今非昔比,未來的升值潛力大有可為。 今次拍出高價的大嶼山長沙住宅地佔地2.67萬方呎,可建樓面約10.68萬方呎,該地臨海、景觀優美,預期可興建兩至四幢獨立屋。正由於景觀不俗,加樓市仍旺,雖然該地面積不大,仍得到9份標書競投,當中包括本地大型發展商如長實(01113)、信置(00083)及會德豐(00020);中小型發展商如英皇國際(00163)及遠東發展(00035)等也有入標。 今次拍賣以2.1億元批出,即每方呎樓面地價達到1.97萬元,不但較估值上限高逾五成,更創出離島地皮呎價史上的新高。資料顯示,對上一幅離島地王,是由太古(00019)於2013年以9,350萬元投得的大嶼山長沙嶼南道洋房地,可建樓面只有6,191 方呎,每方呎樓面地價高達1.51 萬元。而今次的新紀錄,則較4年前高出約32%。 中資力量難擋 高力國際張翹楚認為,是次長沙地十分誇張價,估計未來將會興建8,000方呎以上的超級豪宅,若用作銷售,實用呎價料高達3.65萬元,估計可成為富豪的目標。而理想城市張聖典認為,地價已超出投資價值,「有用家給予溢價的意味」,或是作自行興建行宮之用。 香港社會自由、法制較清晰嚴明,一直深受到內地富豪歡迎。加上在人民幣貶值預期下,與美元掛鈎的香港豪宅,變得更具吸引力。雖然內地經濟出現放緩,但經濟仍在發展中,很多民企陸續上市,誕生更多億萬富豪,例如早前順豐速遞在深圳上市,造就創辦人王衛成為百億富豪。加上不少內地富豪已在港經商,有置業的需求,而持有本港貴重屋地更儼如身份的象徵,尤其傳統豪宅區山頂、南區等豪宅大受追捧。   北大嶼潛力大 另外,今次誕生的地王雖然地處交通偏僻的南大嶼山長沙,由東涌搭巴士前往都要三十分鐘,不過,由於大嶼山未來將成為本地的發展重鎮,升值潛力仍十分大。發展局在今年六月公布《可持續大嶼藍圖》,以「北發展,南保育」為發展方向,建議在北大嶼設立三個「智慧型低碳社區」以及兩個「商業及就業平台」,集中發展東大嶼都會和擴展東涌新市鎮,其中東大嶼都會初步預計會填海約1,000公頃。整個大嶼山發展完成後,預計整體可以容納70萬至100萬人口,並提供約47萬個就業機會。 大量人口遷入自然亦會推動交通建設,發展局指除了會設立鐵路和道路系統,亦發展水上交通,亦會探索在東涌新市鎮擴展和欣澳填海地區增建碼頭設施,屆時該區交通將更為便利。 澄碧邨受青睞 在內地豪客捧和發展憧憬下,除了預期末來大嶼山的地價持續上漲,當區的樓市亦有望旺場。大嶼山豪宅新供應不多,較為矚目的新項目有同樣位於大嶼山長沙的太古地產(01972)Whitesands洋房項目,以及信置Bontanica Bay,現時呎價介乎1.7萬至2.9萬元。當中Botanica [...]

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下半年賣地市場 三大趨勢

受到中資搶地刺激,今年上半年本港賣地市場持續興旺,在多幅「地王」帶動下,政府賣地收入半年計高達1,003.8億元,打破歷年新高。除了較2016年下半年的649.02億元多出55%,相比2016年上半年同期的191.68億元更多出逾4倍。 由於第三季推出地皮數量大減,料下半年賣地金額或難創新高。而中資對本港熱情不減,所以下半年仍有望出現地王。另外,因應市區缺乏大型地皮下,補地價項目回歸市場;商業地皮則可望繼續由「本地薑」統領天下。 上半年賣地成績突出,主要源於過去半年內賣出的10幅地「粒粒皆星」,除兩幅過200億元的中環美利道及德商業地王外,鴨洲利南道住宅地亦以168億元「封王」,打破住宅官地歷來賣地造價,單單這3幅「超級地王」,總地價已高達647億元,佔半年總收入的64.5%。     其實總計今屆政府前期的賣地收入相當平均,每年約推出1.8萬伙土地供應,由2012年第3季至2016年第2季,合共涉及16個季度,當中有12季,每季的賣地收入均維持於100億至170億元。惟及後政府推出多幅市區靚地,包括重推市場矚目的啟德發展區地皮等,導致賣地收入於2016年第3季起即大升,加上多個內房財團高價搶地,導致地價接連破頂,呈現出季季有百億地王之勢。除了金額有突破,上半年另一趨勢就是中港發展商平分秋色,賣出的10幅官地中,住宅地與非住宅地各佔一半,5幅住宅地全數由中資囊括,非住宅地則全數由港資投得,中資與港資形成「壁壘分明」的格局。 下半年難創新高 市場人士紛紛憧憬下半年可延續上半年賣地的強勁走勢。不過,政府剛公布第二季(7至9月)的賣地計畫,整體只推出5幅地皮,其中住宅官地只有3幅,分別在長沙灣,大埔及大嶼山,「一鐵一局」(即港鐵及市建局)更是零住宅供應,總計只提供1,350伙,為特首梁振英上任5年以來最低的一季。 沒有「一鐵一局」交數,撐起供應的是私人發展或重建項目,政府預計整體下一季度內可供興建約5,380個單位。至於商業用地方面,亦只有兩幅地皮推出,包括長沙灣酒店地亦會於來季推出,將提供550個房間。此外,市建局計畫來季就中環卑利街/嘉咸街地盤C的商業項目招標,可提供約43萬方呎商業樓面。發展局局長馬紹祥補充,政府如有需要,不排除在季中加插地皮保供應量,另外,現時在賣地表上仍有十三幅地皮仍在城規程序,料稍後時間可推出。 市場對5幅用地的總共最高估值約為305.8億元,明顯較今季錄得627.6億元遜色。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦指,上半年批出不少矚目地皮,地塊大、單價高,故賣地收益很可觀。展望下半年,卻較為看淡,他指上半年接連推出規模龐大的市區商業地,以致多幅地皮以高價成交;惟下半年可供推出的地皮,面積較上半年細,加上估計中資因內地資金控制,出價未必進取,預料下半年賣地收益將減少,全年收入料約1,500億元。   長沙灣臨海地矚目 雖然整體賣地金額受到地皮供應所限,難再創新高,但個別有質素的地皮仍有望創出天價。第3季最矚目的項目,就是長沙灣臨海住宅地,該地皮總樓面達100萬方呎,外望昂船洲海景,加上鄰近港鐵站,參考同區如南昌站匯璽新盤近年熱銷,業界均看好地皮的造價,估計該住宅地樓面呎價最高可達1.5萬元,地價接近150億元。 除了金額或難上高峰,下半年市場還有3個趨勢值得留意。由於今年進入香港賣地市場的中資多了不少新面孔,包括龍光地產(03380)、合景泰富(01813)、龍湖地產(00960)、深圳控股(00604),業界預料之後中資投地比例將會持續攀升。 不過,中資投資地出價會否如上半年般勇猛,看法卻各有分歧。事實上,近幾年中資積極搶地,近月卻見低調。如上週的屯門管翠路住宅地雖為中資深勁中標,當中十多個入標財團,僅得兩至三間為中資。又如5月26日開標的西鐵錦上路站一期住宅項目,由信和置業(00083)夥拍中國海外(00688)及嘉華國際(00173)所組財團投得,力壓其他7組財團。據悉,這7組財團中,中海外以外,就只有華潤置地(01109)一家中資企業入標。 [...]