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香港

新年度賣地收入 可望再創紀錄

今年度(截至3月31日止)賣地成績標青,期內私人住宅供應合共2.55萬伙,較本年度的目標1.8萬伙超出7,500伙。發展局局長黃偉綸日期公布2018/19財政年度的賣地計畫,年內共推出27幅住宅用地,涉及約1.52萬伙,連同「一鐵一局」的項目,全年整體供應才達2.55萬伙,相比本年度而言,下年度可供應單位有所回落,但多幅地皮皆極具規模,不論是港島或九龍,都有焦點地皮推出,故料下年度百億地王會陸續誕生,業界人士更估計,明年度有機會挑戰歷年全年賣地收入新高。 在新一份財政預算案公布後,2018/19財政年度的賣地計畫亦正式登場,下年度政府計畫推出31幅地皮,當中27幅為住宅地皮,3幅位於港島,12幅位於九龍,12幅位於新界,涉及1.52萬伙,按年減少兩成;而鐵路發展項目亦減少4個,僅提供4,250伙,按年更大減47%。雖然私人補地價及舊樓重建的估算,提高27%至5,330伙,連同市建局項目的680伙,下年度總體供應達2.55萬伙,仍較今年度3.16萬伙減少19%。 資料顯示,在27幅住宅用地中,當中有12幅屬新增用地,15幅為滾存用地。若按地皮規模分類,可提供1至99個單位的小型地皮共有10幅;可提供100至499個單位的中型地皮有3幅;至於可提供500個單位以上的大型地皮則佔14幅。值得注意的是,下年度有多達16幅住宅地皮仍未改畫,涉及1.17萬伙,佔整體的76.8%,當中包括9幅位於啟德發展區,導致可於上半年推售的地皮寥寥可數。規劃署署長李啟榮稱,城規會會在年中前完成改畫相關工序,9幅啟德地皮估計涉及9,000伙。 首季側重鐵路項目 同時,發展局局長黃偉綸表示,明年度首季供應會側重在鐵路項目,季內僅推出一幅滾存的油塘高超道住宅地,涉約500伙,較本季度約1,600伙供應,大減約68.8%,亦是2012年首季後最少。同時亦會推出油塘通風大樓及黃竹坑站第三期物業發展項目,前者佔地約9.58萬方呎,預計可興建一幢住宅大樓,提供約480個單位,市場估計每方呎樓面地價約9,000元起:而黃竹坑項目則推算可建約1,200多伙,市場料每方呎樓面地價約1.4萬元水平。 對於潛在土地供應減少,黃偉綸解釋,不擔心影響樓價,又認為該數字屬「虛數」,例如今年度供應3.2萬伙,但實際供應量亦只是2.55萬伙,而下年度可推售的土地供應亦較長遠房屋策略定下的1.8萬伙為多,有信心下年度推地量仍會達標。 雖則今年新增地皮不多,可是多幅皆極具規模,分分鐘會出現多宗天價成交。先是港島方面,山頂文輝道豪宅地被市場看高一線。今次納入賣地計畫的文輝道2、4、6、8、9及11號豪宅地,現時屬於政府高級公務員宿舍,樓高逾10層,早前供應過剩的單位亦會經政府產業署出租,每伙面積2,100至2,800方呎,月租僅6萬至9萬元,呎租只有30元,較不少新界屋苑還要低。 山頂豪宅地皮矚目 此地皮位置處山頂高地段之一,坐北向南,可俯瞰南區海景,面積約18.9萬方呎,可建樓面約9.47萬方呎,屬山頂自2010年批出聶歌信山道地皮,即如今的MOUNT NICHOLSON後,近8年首推豪宅地。山頂供應十分珍罕,加上近期超級豪宅屢現天價成交,市場估計此地皮估值或達66億至85億元,樓面呎價7萬至9萬元,有機會打破2006年新地投得加列山道地皮42,195元呎價的紀錄,成為新地王。 九龍方面,啟德發展區仍是下年度的供應重鎮,同時亦是百億地王的集中地區,資料顯示,9幅地皮幅幅皆極具規模,涉及可建樓面面積約620萬方呎,可建樓面由57.5萬方呎至120萬方呎不等,絕大部份地皮均位於舊機場跑道上臨海地段,為區內優質海景地皮,加上啟德剛有官地在私人市場以每方呎1.5萬元易手,故市場測量師預料此批地皮每呎樓面地價由1.5萬至2.5萬元不等,總市值或過1,500億元。其中,滾存的第4A區2號地盤可建總樓面超過120萬呎,市場估值最高約240.32億元,勢成香港賣地史上首幅200億住宅地王。 此外,觀塘安達臣道亦是新一個供應集中點,下年度將加入一幅住宅地皮,為區內第二幅私樓用地,位處安泰邨以南,可建樓面約84.8萬方呎,估計可建約1,200伙,估值約102億至127億元,樓面地價估值與首幅相若,介乎1.2萬至1.5萬元。另一幅擬為首置上車盤試點的住宅地,政府將於今年中公布,預計今年底推出。早前已投得該區首幅用地的華懋,其執行董事兼行政總裁蔡宏興稱,有意再下一城,將積極競投該區用地。 西九總站商業地王 不得不提的是,下年度此區的地皮焦點應會被商業用地搶去,那便是港深廣高鐵西九總站上蓋項目,該用地位於連翔道與柯士甸道西交界,即九龍站及柯士甸站之間,佔地63.3萬方呎,據政府過往曾提交規畫,將興建3幢寫字樓,樓高約86至98米,低層屬一個30萬方呎商場,總樓面316.5萬方呎。現時同區地標式商廈環球貿易廣場(ICC),總樓面約為282.2萬方呎,故高鐵站上蓋項目落成後,將成為區內最大單一發展商業項目。由於地皮屬高鐵上蓋,不但零售商業市值高,且前臨維港海景,可望打造成甲級商廈,綜合測量師估算,每方呎樓面地價達2.5萬至4.5萬元,即地皮總值高達791億至1,424億元,將成為本港歷來最貴的地產項目。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,新一年度潛在土地供應與本財年發展商實際吸納土地可建約2.55萬伙相若,除非新財年潛在土地悉數被發展商吸納,否則實際數量將會下跌。但始終短中期供應不多,下年度政府部署推出多幅市區靚地,因此,業界對後市樂觀,27幅住宅地皮估值共逾1,800億元,有機會挑戰歷年全年賣地收入新高。 [...]