投資策略

疫情下4成港人想未來1年入市 比例創9季新高

雖然本港再出現肺炎本地感染個案,但地產發展商已經急不及待做生意,齋計5月已經至少有五個新盤推出。最近有調查亦顯示,有近四成受訪者已做好準備,未來12個月內會入市,比例創9季新高。 香港置業於4月透過問卷形式進行今年第2季「置業意向調查」,成功收集321份有效問卷,顯示56.7%睇淡未來12個月香港樓價,按季增1.4個百分點;而認為樓價走勢平穩的佔25.9%,按季跌0.9個百分點;至於看好後市的則約有17.4%,按季微跌0.5個百分點;有39.9%則計畫未來12個月入市,按季升1.7個百分點,創9季新高。 疫情無減入市意慾 調查發現,43%認為疫情對入市意慾無影響,30.5%人更認為會增加入市意慾,26.5%認為疫情減少入市意慾。影響受訪者的入市因素,以樓價走勢最為重要,佔23.7%,按季升4個百分點;而息率走勢則以18.4%位居其次,按季升0.5個百分點;按揭優惠則以13.7%排第三,按季跌1.1個百分點,房屋供應則以12.8%排第四,按季升1.4個百分點,樓控措施及家庭收入則分別以12.5%及8.4%排第五及第六。 2房單位最受歡迎 調查亦發現,最多市民預算入市2房單位,佔達32.4%,而預算購買3房單位則佔24.3%,選擇1房單位及開放式則分別佔14.6%及12.1%;預算購買4房單位及4房以上單位的比例,則分別佔13.7%及2.8%。家庭成員數目方面,以2至3人家庭為主,佔47%,其次為4至5人家庭,佔34%,1人家庭則佔14.6%,5人以上家庭佔最少,只有4.4%。 香港置業行政總裁李志成表示,隨着香港疫情現曙光,發展商趁勢加快推盤步伐,預測第二季將有數千伙新盤登場,一手私樓註冊量有望「V彈」40%,該公司維持全年樓價5%波幅預測。 下半年樓市難預測 雖然不少市民在經濟環境轉差之下仍想入市,近期亦有銀行推出更優惠的樓按息率搶客,但始終要注意樓價有下跌風險。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻就話,自去年6月開始,樓市成交一直低企,社會運動加疫情令需求被積壓,而在疫情好轉後,需求會被釋放出來,未來兩至三個月樓市會出現小陽春,不過經濟衰退加失業率上升,料全年樓價會有15%的跌幅,跌勢主要在上半年出現,但下半年市況較難預測,要視乎疫情發展。 [...]

投資策略

按證定按計劃今起接受申請 

政府今年2月底宣布推出定息按揭試驗計晝,今個星期終於可以正式申請。按揭證券公司宣布,今日起接受申請,因為之前美國及各國均已大手減息,所以最終息率更較當時原於財政預算案公布的息率低,下調0.2厘。 按證公司指,因應市場利率變化,試驗計劃年利率較原先預算案公布的水平有所下調,10年、15年及20年期年利率,分別下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘。 今次接受試驗計劃申請的銀行包括中銀香港(02388)、創興、大新、工銀亞洲、上海商業銀行、渣打香港及東亞銀行(00023),另外有多家銀行已表示有興趣加入。 計畫申請期約6個月,至今年10月底止,總貸款額10億元,每宗私人住宅貸款上限1,000萬元,定息期完結之後,借款人可繼續選擇採用定息按揭,或轉為浮息續期,考慮到借款人在定息期內不受利率波動影響,定息期長達10年或以上,借款人毋須符合加息壓力測試,但現行的供款與入息比率要求仍然適用。 雖然定息按揭試驗計畫的息率有所下調,但有意申請的要留意,其息率實際上仍然較現時市場普遍H按的實際息率,以及封頂息率為高。加上一個肺炎令全球經濟轉差,市場都講緊大衰退會來臨,所以未來一段時間息口都應該仍然較低,此環境下,定息產品就似乎不太吸引。 不過,此產品當然不是無好處,最大賣點是申請人則無需通過銀行「加3厘」的壓力測試,只需要符合每月供款佔入息比率(DTI)不超過50%的要求。以625萬樓借八成約500萬元樓按計,同樣還款期30年,若選用浮息2﹒1厘H按,需要通過壓測,若加借按揭保費,需要月入46,365元,但定按PLAN,頭10年定息2.55厘,不需要通過壓測,按現行供款與入息比率要求,只需月入40,756元即批。 [...]

大中華時事

股市差 人幣跌 買樓避險

中美貿易戰正式啟動,全球股市被陰霾濃罩,其中國國企指數及個別大型中資藍籌股累計跌幅已逾兩成,技術性已踏入熊市,恒指如今亦徘徊在牛熊分界線間,有大行指出,港股正式步入熊市。然而,目前香港經濟面仍向好,加上企業盈利理想,與熊市的表徵似乎不太吻合。 在股市前景仍是莫衷一是之下,加上人民幣持續貶值,投資樓市似乎是更好的選擇。畢竟人民幣貶值會增加內地人到港投資物業的誘因,作為對沖人幣貶值的手段。再者,如今受惠於港珠澳大橋及高鐵快將通車,配合粵港澳大灣區的發展,都會吸引資金流入,加上在供應未能大增,同時需求不減下,樓價只會繼續向上。 七月首個交易日亞洲股市重挫,內地A股亦不能倖免,上證綜合指數挫百分之二點五二,跌穿二千八百點,創逾二十八個月新低。當天日經指數亦跌百分之二點二一,收報二萬一千八百一十一點,為四月中以來最低;南韓首爾綜合指數收市則跌百分之二點三五,收報二千二百七十一點,創超過一年低位。 環球股市受到貿易戰的陰霾濃罩著,港股自然無運行。七月首個交易日先走一轉地獄,上週二(三日)恒指一度大跌近千點,低見二萬七千九百九十點,創九個月新低,幸好午後在內地A股回升帶動下,才漸漸收復失地,但最終仍要跌四百零九點,收報二萬八千五百四十五點。至上週三(四日)港股再次向下,期指就再穿二萬八千點,恒指則跌三百零三點至二萬八千二百四十一點收市。 觀乎目前港股已是熊蹤乍現,國指連跌九個交易日,已從一月底的高位累挫逾兩成,技術性踏入熊市;至於恒指雖然暫時只較今年一月底的高位回落百分之十四點八,上半年亦跌百分之三點二二,徘徊於牛熊分界線,熊蹤未定,但觀乎往年帶著恒指走的騰訊(00700)及建行(00939)等焦點藍籌,已相繼從高位累挫逾兩成,大市已踏入熊市。 大摩下調目標 摩根士丹利首席亞洲和新興市場策略師郭強盛更警告,港股已步入熊市。他指出,恒指短期內將有大幅下跌風險,該行已將MSCI新興市場指數的十二個月目標從一千一百六十降低至一千,原因是美國加快緊縮政策,美國之外的全球經濟增長放緩,石油價格上漲,以及中美經貿關係緊張等。 基本上,若只按技術分析的硬指標來看,國企指數及個別大型中資藍籌股累計跌幅已逾兩成,無可否認,觸發市場憂慮港股是否已進入熊市。不過,渣打香港財富管理投資策略主管梁振輝認為,基於現階段的宏觀環球經濟形勢,配以未來一年的前景,依然處於正面狀況,而香港藍籌股普遍的企業盈利預期繼續理想,故不認為港股已陷入熊市。 另一方面,人民幣的跌勢仍未止,人民幣兌美元中間價連續八日下調,一度跌破六點六的關口,是去年十二月二十日以來首次。人民幣在岸價(CNY)和離岸價(CNH)於六月二十九日更雙雙插穿六點六四的水平,是去年十一月以來的新低。至週二人民幣兌美元在岸價和離岸價一度雙雙跌穿六點七三水平,其後人民銀行行長易綱罕有地指,正密切關注外匯市場波動,相信人民幣下跌主要受美元偏強和外部不確定等順週期因素影響。 言論一出,人民幣兌美匯價隨即回穩,但僅收復六點七的關口。事實上,中美貿易戰令人擔憂全球經濟放緩,人民幣自上月十四日至月底已累計貶值百分之三點四,在新興市場貨幣之中表現最差。 人幣見七點二 目前,市場人士均普遍認為,下半年人民幣會持續貶值。花旗銀行中國財富管理部投資策略主管吳晶晶預期,人民幣會有貶值壓力,短期內有機會進一步下試六點八的水平。內地的分析則認為,預期下半年人民幣匯率將逼近六點八至七之間。德銀的報告指出,寬鬆政策將令樓價面對上行壓力,以及人民幣將面臨貶值壓力,預期今年底及明年底,美元對人民幣將分別升至六點八及七點二。 在股市前景仍是莫衷一是之下,樓市似乎是更好的選擇。據差餉物業估價署的數字,本港樓價連升二十六個月,五月最新報三百八十二點六點,按月升百分之一點七,相對去年五月的三百三十三點六點,則升百分之十四點七。雖然政府剛推出「娥六招」,可是對於樓市保持升勢的影響不大。 一方面,如今人民幣貶值,令到資金避險情緒升溫,相信會吸引更多內地資金流入樓市。雖然對於內地人而言,人民幣貶值時,買港樓的成本相對增加,然而,在人幣兌美元於上半年微跌約百分之一點三之時,本港樓價在短短半年已升逾一成,升幅絕對可對沖匯價的跌幅。 另一方面,受惠於跨境交通基建港珠澳大橋及高鐵快將通車,配合粵港澳大灣區的發展,都會吸引資金流入。如港珠澳大橋預計在今年年中啟用,通車後,由香港至珠海的陸路交通可望由約三點五小時,大幅縮短至約三十分鐘,日後可在一小時內穿梭香港、珠江西岸及澳門。 [...]