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千萬富翁有何財技?

最近有銀行公佈一項調查,顯示去年本港逾50萬人擁有千萬港元或以上的淨資產,創該行歷年調查新高,並佔相關年齡人口的8.7%,即約每12名港人就有一位千萬富翁。疫情底下,本港千萬富翁人數不跌反升,當中有何財技致富? 從該行的調查報告顯示,千萬富翁淨資產總值分佈中,逾七成分佈於物業。而近日亦有政府機構披露2019至2020年度,本港約165萬人擁有一個物業,即約兩成港人擁有一個物業,約28.5萬人則擁有兩個物業。 此外,根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據,今年首3月整體物業註冊宗數為22,840宗,按去年同期比,急增近八成。樓市暢旺,同時帶動按揭市場。今年首季現樓按揭宗數21,474宗,按上年首季比,大增逾兩成。由此可見,港人「愛磚頭」,投資房產是本港常見的財富增值方法。 事實上,現時各國均推出量化寬鬆貨幣政策,熱錢充斥,促使大量資金流向亞洲區,當中包括本港投資市場。去年股票市場十分暢旺,使不少市民獲利豐厚,近期亦出現不少「套股換樓」的個案。 除「套股換樓」,部份業主趁着多年內資產增值效應,靠「樓換樓」的方式「細屋換大屋」,筆者朋友於10年前以400萬元購入海怡半島2房單位,近期以近900萬售出,獲利後再以1,200萬元購入另一太古屋苑3房單位,正式晉升為「千萬業主」。此外,亦有業主將物業轉按套現,再購入第二層樓以作投資,實現財富增值。筆者去年擔任一個樓按節目的嘉賓,其中某個案的業主,更「快狠準」地於一年內由一層樓變成三層樓。而自政府放寬按揭保險的樓價上限後,承造高成數按揭的個案有顯著上升的趨勢,反映現時置業人士欲以房產作槓桿投資,以增加資產。 疫情逐漸緩和,疫苗陸續安排接種,限聚令進一步放寬,相信最壞情況已經過去。而銀行對後市保持正面的態度,並開始逐步放寬早年收緊按揭批核的準則。加上低息效應持續,對樓市有正面支持的作用。 今年本港樓市暫時表現不俗,市場對於樓市表現仍然看高一線,相信不少市民仍會視「買磚頭」為穩健增值的投資,料本港千萬富翁將會繼續增加。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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【港股專家】捕風:愛股三盛控股(2183)起航

有緊貼本人動向的讀者都知道,三盛控股02183.HK(下稱三盛)是我的最愛,今天不厭其煩再次撰文,目的就是要告訴大家:三盛要開車了。由五月完成全購至今,歷今已半年,近日走勢理想,再次接近七月中的高位$8.5,若然突破的話,$10將是第一個目標價,而三盛亦是一個50億概念的股票,按市值計算的話約是$12,不過,今天想要談及的並不是這兩個目標價,原因是街貨太少,貨源早已歸邊,不論是$10還是$12,莊家要打上去的難度並不高,所以今天要說的是三盛的未來。 三盛的新主是林榮濱,根據地位處於福建福州市,於2000年開始涉足房地產領域,並於2001年創建三盛地產。三盛是最早進入內地房企的其中一家企業,近年業績增長迅速,已連續多年進入「中國房地產開發企業百強」之列,可見其實力相當不錯,借殼上市的目的絕對是要謀求更廣、更大的利益。這些資料相信很多人都略有耳聞,不過,大家又有否認真了解過三盛的未來潛力呢? 過去半年,全購完成後,三盛已經動作頻頻。於8月16日,三盛收購香港中盛置業投資有限公司90%已發行股本,當中主要資產為位於中國福建省平潭縣的兩幅土地,分別是7.55萬平方米的住宅或商業用地及12.2萬平方米的住宅及商業用地。及至8月23日,三盛收購章丘正大天源置業有限公司80%已發行股本,當中包括濟南市章丘區的三個項目,總面積為24.11萬平方米。另外,三盛亦與福建澤盛公司及福建卓新公司成立合營公司,目的是要「參與濟南、成都福建及/或經濟活力強勁的鄰近城市住宅及商用物業開發項目」及「為本集團建立土地儲備,作物業開發用途」。 請大家不要小看以上的動作,亦不要因為近半年內股價無甚起色而對三盛有任何輕視之意,否則,錯失了的機會將不能挽回。為何這樣說?我們可先了解一下「中國房地產開發企業百強」是甚麼概念。這是一個由中國房地產TOP10研究組(下稱研究組)所進行的研究,而研究組是由國務院研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院三家研究機構組成,致力於對中國規模大、效益佳、品牌優的房地產企業進行研究。而「中國房地產開發企業百強」是由經篩選的500家符合要求的開發企業所進行的排名,當中評核的指標包括規模、盈利、成長、效率等並34個指標所進行的評核,當中的結果具備相當的參考性,而2017年的榜首便是中國恆大03333.HK。 位處第71位的三盛地產集團當然未能與恆大、萬科022012.HK、碧桂園02007.HK等相提並論,不過,我們可看看其他一些百強企業作為參考,例如排97位的眾安房產00672.HK,現時市值約50億;排28位的是中國奧園03883.HK,現時市值約100億;排19位的是旭輝控股00884.HK,現時市值約330億。這些都是一些內地中小型房企,三盛現時只有不足40億市值,但能夠躋身「中國房地產開發企業百強」的71位,可以預見其潛力相當雄厚,上望百億市值絕不是天方夜譚。 我們再回看三盛過去半年的動作,買入福建土地、購得濟南項目、成立合營公司,哪一項不是為未來發展鋪路?哪一項沒有強大的升值潛力?內地房產市場的調控是有的,不過一些非中心城市、三四線城市的房產業務正處於起飛階段,三盛以福州為核心,向外擴展正好符合整個內地房產市場的走勢。況且,現時三盛不斷的儲備土地資源,當土地開始逐步發展並轉變為現金之時,百億市值絕不是夢。當然,這需要時間發酵,不過,過份短視的話,對於三盛這隻潛力股而言,只會追悔莫及。炒股票要發達,最重要是能識股於微時,筆者早早已介入此股,進行長線投資,長遠目標是$20,以致$30,如大家仍執意要短線投機的話,那便好自為之吧。 [...]

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潘啟才:如何運用財技知識做劏房生意

如能靈活運用財技知識,可以零成本創業。好多時,用財技知識去度一條絶橋唔係咁難,難係難在執行,以我十年前度咗條財技橋去sell 中原施生為例,最難其實係點樣去sell,因為單係諗橋,好多人都識講,好多時重可以講到天花龍鳯,但點樣令施生覺得你有能力去執行,才是整件事的成功關鍵所在。 運用財技知識,也可以把本來已變得無得玩的劏房生意變成有得玩,以前的劏房玩法,是買入交通方便的市區唐樓,例如深水埗區的唐四樓以上,主要貪買入的呎價平,然後花約每間八萬元搞靚裝修劏房,假設以約300萬元買入五百呎實用面積,然後搞一劏五房,總投資連裝修約340萬元,如果每間租4,000元,以full pay 樓價及裝修費計,年回報率達7%,如果再用按揭做槓桿,回報輕易超過10%。 但自從近期的辣椒出台,買入第二層樓或以上便要付15%從價印花稅,買樓做劏房變成不化算。但如果用財技角度思考問題,搞劏房不一定要買,租回來的單位也可搞,但前提是租約要夠長,而且是越長越好,最少是十年。條數會點計呢,假設用25,000元租一個1000呎的單位,然後搞一劏五,每間租10,000元,每月租金收入便是50,000元,如果裝修費是每間10萬元,由於租金浄收入為每月25,000元,所花的裝修費需要約20個月便回本,之後餘下的租约期,便每個月皆有淨租金收益。 這看似令人垂涎欲滴的投資,其唯一問題就是,你有冇辦法說服業主,簽一份十年的租約給你,一如sell 中原施生好困難。所以,誰人有這執行力,去找這些願意出租十年給你的業主,誰人就可以靠這財技橋去搞這劏房生意。 [...]