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有人負資產 有人盲搶樓 畸形樓市租跌價升繼續癲

金管局公布最新數據,2020年第三季錄得199宗新增的負資產個案,涉及金額11.55億元,對比第二季錄得127宗及7.27億元,按月宗數及貸款金額都分別上升近六成(56.7%及58.9%)。個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高(圖一)。 圖一 然而,另一邊廂,差餉物業估價署數據顯示,9月份私人住宅各類單位售價指數報382.6點,較8月份381點回升0.42%,今年首9個月樓價累升0.9%。至於9月租金指數則結束3個月升勢,報179.3點,按月轉跌近1%,首9個月累跌約5.48%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,新冠肺炎疫情已肆虐接近一年,重挫全球以至本港經濟,香港失業率已升至6.4%創16年新高,多個行業面臨裁員甚至倒閉潮,雖然近日疫情漸見曙光,但料經濟狀況未能於一時三刻改善。根據經絡按揭轉介研究部及差餉物業估價署的最新數據顯示,第三季私人住宅售價指數平均錄得382.9點,按季下跌0.5點或0.1%(圖二),對比去年同期亦減少4.8點或1.2%,但以月度來看,9月份的私人住宅售價指數則按月增加1.6點或0.4%。 圖二 曹認為,新按保政策支持了二手交投增加,加上發展商加快了銷售步伐,令樓價仍保持穩定,負資產宗數未見大升。不過,未來經濟問題將陸續浮現,加上政府未有計劃再推第三期的「保就業計劃」,預計失業人數及整體經濟仍有惡化的跡象,屆時樓價或有下調空間令負資產宗數增加。 根據香港按揭證券有限公司及金管局最新資料顯示,9月份涉及按揭保險計劃的新取用貸款宗數及金額分別為1,781宗及97.65億元,佔整體新取用按揭宗數及金額分別為29.4%及35.2%(圖三及圖四),曹德明表示使用高成數按揭入市的買家較容易於樓價下跌時成為負資產人士。而根據金管局的資料顯示,9月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%(圖五),與上月持平,雖然仍處於相當低的水平,但曹氏建議有意置業人士買樓要量力而為,特別是從事較高危的職業如旅遊、餐飲業等,盡量預留充足的首期及後備資金,以免遇上經濟問題。 圖三 圖四 圖五 [...]

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樓市速報:樓市重現負資產 料最快次季消失

據差餉物業估價署數據顯示,去年12月樓價指數連跌5個月,更由去年7月高位累跌近一成。樓價由高位回落,隨之而來便是負資產再次出現的消息,金管局公布,去年第4季錄得262宗負資產個案,涉及金額11.89億元,為2016年第4季後再次出現負資產。然而,有業界人士認為,近期樓市再轉趨活躍,新盤銷情佳,加上經濟基調理想,失業率維持低水平,樓市回調後即獲市場承接,近日乍現樓市小陽春,樓價有機會在短期內止跌回穩,負資產增幅有限。 雖然近期樓市氣氛轉趨活躍,可是去年下半年卻是因受多重利淡因素擊,故樓價從年中高位持續回軟,據差餉物業估價署最新的數據,去年12月私人住宅樓價指數按月跌約2.4%至358.4點,按月跌幅略為收窄,但自去年8月始,已是連跌5個月,累計跌幅達9.6%,重回去年1月時的水平。 換言之,去年高峰期曾有12%的樓價升幅,如今幾近蒸發,最終全年樓價升幅僅1.62%,相較2017年14.7%的升幅大幅收窄,更為過去10年升市期間,升幅最小的一年,較2015年全年升幅2.4%更差。至於全年計算,表現最差的物業類型,則為實用面積逾1,722方呎的超級豪宅,全年錄得2.5%的跌幅,屬於2008年以來,表現最差的一年。 樓價的下跌,同時讓消失已久的負資產再次「現身」。金管局公布,去年第4季錄得262宗負資產住宅按揭貸款個案,涉及金額11.89億元,即平均每宗涉及金額約453.8 萬元,其中無抵押部分的金額為5,800萬元,主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款,或者按揭保險計畫等較高按揭成數的貸款。而本港銀行自從2011年第1季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。這是2016年第4季後再次出現負資產,當季的新增負資產個案為4宗。 高峰期逾10萬負資產 其實,香港過去亦曾出現大量負資產個案,在1997年金融風暴後,樓市連跌6年,負資產人數達至高峰。至2003年沙士時,本港樓價直插谷底,樓價更累跌超過六成。據金管局資料,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約10.57萬宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1,650億元,佔未償還按揭總額高達31%,造成社會民生問題。其後本港樓價逐步回升,但亦要至2012年第3季時,所有負資產個案才被消化。 中原按揭董事總經理王美鳳表示,負資產是指現時物業樓價估值,低於借款人的按揭金額,故較易出現在樓價剛下跌,而新造高成數按揭的人身上。而對於是次負資產再現,她估計主要涉及採用按揭成數較高的銀行職員,以及小量剛上會選用九成按保貸款的個案,因樓價由高位平均下跌約一成,分布在各區屋苑跌幅有差幅的,部分單位跌幅已達一成半,導致少量採用九成按揭的業主,又或是九成以上按揭的銀行職員個案跌入負資產界線。 據了解,香港銀行普遍提供予職員十成按揭,部分更可最多借月薪的120倍,以較低者為準。以豐銀行為例,假設底薪月入5萬元,便可借500萬元,只要物業低於500萬元,即可「零首期」上車。若銀行職員於去年下半年入市,並且「借盡」十成按揭,他們便是首當其衝淪為負資產一族。 此外,樓價是於第3季起回落,下跌的時間不算長,所以去年中樓價高位時入市,並承造高成數按揭的人,跌入負資產的風險會較大。而去年初已承造按揭的人,由於當時的樓價與現時相比仍有一定升幅,且已上會一段時間,已償還了一部分金額,故成為負資產的機會較低。 出現斷供機會細 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,在樓市回調下,負資產再現是意料中事,隨今年首季樓價跌幅放緩,相信今年首季負資產數字增幅只會輕微。另外,基於目前承造九成按揭人士,都要符合多項要求,既須屬首次置業、固定薪金及供樓佔入息比率要低於45%,故還款能力較強,即使物業成為負資產,只要業主還款能力不變,出現斷供應機會不大。 再者,金管局就按揭借款水平先後推出8輪逆週期措施,在相關措施限制下,大部分買家都是以選用八成按揭為主,基本上樓價下跌超過20%以上,業主才有可能成為負資產。加上目前按揭槓桿率處於接近歷史低水平,平均按揭成數只有46.3%,遠低於2003年負資產高峰期時的65%,值得一提的是,樓價下跌近10%後已見承接,跌勢放緩下,相信負資產不會廣泛出現。 黃詠欣又認為,即使中美貿易戰等不明朗因素令香港經濟前景有隱憂,但香港現時失業率仍然偏低,加上未見有大規模資金流走的情況,小量的負資產個案,對整體樓市影響不大,亦未會動搖買家入市信心。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇更直言,今年首季內樓市調整期將會結束,樓價有止跌回穩跡象。加上聯儲局暫緩加息,亦會考慮調節縮表進度,以確保市場資金寬鬆的環境。展望今年次季,樓價有機會穩步回升,屆時負資產將會再次消失。 港失業率持續偏低 [...]

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加息步伐漸近 經絡籲準買家留意負擔能力

經絡按揭轉介引述金管局公布最新數據指,今年第二季繼續保持零宗新增負資產住宅按揭貸款個案,亦是自2017年首季起,連續六季保持錄得零宗負資產,創下最長保持零增長個案的紀錄,反映樓市繼續穏步上揚。另一方面,2018年第二季的樓價升勢不斷,物業呎價及售價屢破頂,最新按季升幅達3.6%至實用呎價$13,264;按年樓價更上升14.2%。 剛過去2018年的第二季,本港經濟受外圍因素衝擊,先後經歷了中美貿易前哨戰、美聯儲局加息、人民幣貶值及傳統的淡季月份「五窮」及「六絕」,令恒生指數失守29,000點。雖然股市似由牛市轉熊市,但由於香港經濟環境向好,樓市基本因素未變,短期內供應亦不見有大幅增加趨勢,在剛性需求下,樓市表現仍然一支獨秀,連續破頂超過20個月。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,今年首半年的樓價升幅超出預期,半年間已升約14%,各個發展商積極推出新樓盤應市,樓市一片歌舞昇平。但仍然要留意下半年香港加息的步伐,因為自美國聯儲局於2015年首次加息以來,至今年六月份為止,已累計第七次加息四分之一厘,並將聯邦基金目標利率由1.5厘至1.75厘區間,上調到1.75厘至2厘區間。 劉氏認為,香港雖至今仍未展開加息週期,不過,跟隨加息始終是必然的方向。因此,打算選用發展商提供的高成數按揭計劃或二按的業主,必定要留意自身的負擔及供款能力,因為一旦樓市出現逆轉,此類業主會較易出現負資產個案。 [...]