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曹德明:淺談豪宅按揭

近期由公司冠名贊助的置業按揭電視特輯,內容圍繞豪宅買賣、換樓及其他置業投資心法,一連6集助廣大市民越住越富貴。在眾多樓宇類別,豪宅相信是大部份人的終極「Dream House」。然而,豪宅的入場門檻高,買家一般都是實力雄厚,部份更以「Full Pay」形式購入豪宅。不過,現時銀行提供的按揭息口低,吸引部份買家利用槓桿方式入市,並再將手上的資金用作於其他投資。以下是入市豪宅以及申請按揭須知: 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同,然而豪宅銀碼較大,根據金管局要求,一千萬或以上的物業的按揭成數最高為5成,因此買家須預備充足的首期資金。另外,銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等,按揭成數或有所調整。要注意,部份豪宅買家為「老闆級」,若以「公司名義」購買豪宅,在承造按揭時,銀行須查看公司流水帳,並會審視公司的營利能力,買家亦須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD),相關稅款所費不貲。 亦不少買家鍾情於一手豪宅,發展商為了讓買家有更鬆動的財政預算,或設有多款付款方式以供選擇,一般較常見的如由與發展商合作的財務機構提供一按或二按計劃,部份最高按揭成數可達七至八成。而成交期亦較為彈性,一般為120/180/210天等,曾有發展商推出3年超長成交期的付款方法。另外,亦有發展商提供「先住後付」付款方式,即買家簽署買賣合約時,只需支付部份首期(如一成)即可入住該單位,餘額於指定年期過後才繳付,讓買家有更多時間籌集資金,換樓客則有更充裕的時間出售原有的物業。 除了富豪及投資客,事實上不少藝人亦投資有道,並愛買「磚頭」保值,近年亦不乏藝人購買豪宅的新聞。部份藝人資產豐厚,但收入或不穩定或未能提供足夠收入證明,可考慮透過「資產證明」申請按揭。要注意銀行以資產水平計算按揭時,成數最高為4成。資產淨值亦不得少於樓價的100%,即如物業樓價為3,000萬,資產淨值不得少於3,000萬。資產證明可包括港元存款、外幣、股票、債券、現契樓等,每間銀行對各種資產的審查及估值均有不同,如要以資產證明申請按揭,事前可先向專業按揭轉介公司查詢。 [...]

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美聯:港島逾5千萬元二手豪宅註冊量創新高 通關在望料進一步刺激樓市 最看好這類物業……

2021年上半年,整體樓市交投暢旺,港島區一手及二手成交俱升,超級豪宅有價有市,美聯物業港島區董事李頌賢表示,2021年港島區(包括愉景灣)逾5,000萬元一手私樓註冊量錄51宗,較去年下半年升約1.55倍,並創2018年下半年後新高;二手住宅註冊量則錄141宗,創出有紀錄以來的歷史新高。故隨著疫情緩和及中港兩地有望逐步通關,超級豪宅需求將進一步受刺激。故下半年港島區整體豪宅市場依然看好。美聯物業高級區域營業董事方富義指出,上半年山頂南區物業交投突破百宗,共錄得約106宗,較去年下半年升近4成,創2019年上半年後的兩年新高,他認為,在「銀紙貶值」的年代,這類物業更受追捧,下半年交投可望再錄得增長……   港島區超級豪宅需求強勁 李頌賢指出,今年港島區樓價表現突出,「美聯港島樓價指數」本年迄今累升8.23%,比起九龍區升約6.9%及新界區升約4.99%更高。住宅交投方面,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,2021年上半年港島區(包括愉景灣)一手私樓註冊量錄得約957宗,較2020年下半年387宗上升約147%,並且超越2020年全年;一手私樓註冊金額則錄得約263億元,較去年下半年約72億元大升約265%,金額更已超越2019年及2020年全年水平,相信主要是受到港島大型新盤晉環在上半年熱銷帶動所致(見圖一)。二手住宅方面,港島區上半年註冊量錄得約6,478宗,較去年下半年約5,059宗升約28%,創2012年下半年後的8年半新高,至於二手住宅註冊金額則錄得約793億元,升約25%,更創2010年下半年後的十年半新高。 圖一: 港島區(包括愉景灣)每半年一手私樓註冊宗數及金額 隨著買家入市意欲上升,投資磚頭保值,優質豪宅物業更顯需求。上半年港島區逾5,000萬元的一手私樓註冊量錄51宗,較去年下半年20宗大幅上升約155%,不單超逾去年全年45宗,並創出自2018年下半年後新高。更值得留意,上半年港島區逾5,000萬元二手住宅註冊量錄141宗,較去年下半年123宗上升近15%,並創出自有紀錄以來的歷史新高,可見豪宅有價有市 (見圖二)。   圖二: 港島區(包括愉景灣)每半年逾5,000萬元二手住宅註冊量 至於逾億元一手私樓註冊方面,上半年港島區錄約30宗,較去年下半年大升逾倍,並是自2017年下半年後新高,並且已超越去年全年約26宗水平。二手住宅註冊量方面,同樣錄得約30宗,與去年下半年約31宗相若,並較去年上半年僅約11宗顯著上升。   上半年山頂南區物業成交量突破百宗 大幅上升近4成 [...]

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山頂南區上半年成交99宗涉121.05億元 代理料下半年一手交投升30%二手成交增20%

中原地產山頂南區、愉景灣及離島區資深營業董事何兆棠謂,2021年上半年山頂南區共錄得84宗二手豪宅買賣,較2020年上半年成交宗數上升9.1%,當中分層單位佔69宗,洋房佔14宗,屋地成交佔1宗;總成交金額共涉資約64.02億元,而成交金額則下跌16.4%。2021年第一季市場成交由中小型單位先拔頭籌,豪宅交投踏入第二季才開始加快步伐,故此大額成交延至第二季才推進發力,洋房成交由第一季3宗急增至第二季11宗,相信通關在望,豪宅成交陸續重拾正軌。至於新盤方面,山頂南區於2021年上半年共錄得15宗一手成交,佔總成交的15%,上半年一手的成交金額達57.03億元,佔總成交金額的47%。 根據中原山頂南區分行統計數據,億元巨額交投量第二季重返雙位數。第二季逾億元二手宗數錄得11宗,較上季大幅上升450%,佔總成交宗數27%,涉資金額升至26.33億元,佔總成交金額66%,較上季4.72億元升458%。區內上半年共錄13宗逾億元二手買賣,逾億元成交金額合共達31.05億元。 56%成交集中赤柱、大潭及舂磡角等一線地段 第二季山頂南區成交集中於赤柱、大潭及舂磡角等一線地段,佔總成交比例近56%。上半年頭段淺水灣道一帶物業業主叫價企硬,不願意讓步。後段赤柱、大潭放盤比例多,買家有更多選擇。指標屋苑中以陽明山莊成交量最多,上半年錄得12宗成交,淺水灣道37號盤源下跌,買家怕未能購入心儀單位,於是瘋狂追價,拉高平均實用呎價。6個連續兩季錄得成交的指標屋苑中,4個指標屋苑實用呎價錄得升幅,升幅介乎4.1%至36.1%。 山頂南區第二季租賃成交宗數及金額均下跌 2021年第二季山頂南區租賃市場 ,成交宗數及成交金額均下跌。2021年第二季成交宗數比上季跌19.6%至156宗,而成交金額亦下跌14.7%至0.1968億元。早前租金受壓,租金已於第二季穩定下來,先租後買的比例亦有所增加。跨國企業普遍縮減租金津貼,租客依然選擇於山頂南區原區搬遷為主。 本季區內平均實用呎租約60.3元。較為矚目的租賃個案為種植道46號洋房,實用面積4029平方呎,以42萬元租出,平均實用呎租約104元。成交分佈方面,交投則集中於月租10至19.99萬元組別的物業,佔整體57%,9.99萬元或以下組別之租賃成交則跌至37%,20萬或以上組別之租賃成交跌至6%。月租10至19.99萬元租賃成交主導市場。 下半年購買力爆發一二手交投齊升 一手市場方面,何兆棠表示山頂南區豪宅下半年將會價量齊升,預料樓價上升5%,交投量上升30%。買家對洋房開始恢復信心,加快入市步伐,分層大宅、特色戶及地花更加搶手。新盤餘貨買少見少,進入最後倒數階段。發展商將多年收租優質物業隆重推出,例如皇府灣、淺水灣道3號及福慧大廈等。 二手市場方面,何兆棠預料樓價上升5至8%,二手交投量增加20%。各國量寬,資金尋求出路,開始回歸入市本地豪宅保值,二手市場購買力將於下半年陸續爆發。黃竹坑鐵路上蓋物業銷情熾熱,帶動分支家庭及投資者加快入市,部份向隅客亦回流二手市場覓盤。老牌家族重組資產配套,套股換樓動作頻密。 [...]

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【帶你睇豪宅】渣甸山豪宅「皇第」近3000呎複式現樓示位帶你睇 國際名設計師1500萬豪裝 推720天付款期計劃

位於渣甸山白建時道47號的豪宅項目「DUKES PLACE 皇第」,早前首度開放一個連裝修的現樓複式大宅予傳媒參觀。單位面積接近3,000平方呎,發展商更豪擲近1,500萬元,特意聘請國際著名建築及室內設計師梁志天為單位裝修,L長型大廳備有全景玻璃幕牆,可270度飽覽港島開揚市景。是次開放的單位以招標形式推出,招標日期由2021年6月21日起至2021年9月30日(包括首尾兩日)。為方便買家靈活調配資金,項目更首度推出特長成交期「720天靈活付款計劃」,提早成交更可享回贈最高6%。示位開放拍攝當日人數眾多,記者目測現場逾50人,到底於這個千呎大宅內,情況會有多墟冚?馬上去片! 皇第累售8伙複式分層近沽清 由 Couture Homes尚家生活地產、泛海國際集團、及高富諾亞太區聯手打造、位於渣甸山白建時道47號的豪宅項目「DUKES PLACE 皇第」,日前首度開放一個連裝修複式大宅予傳媒參觀,並同時公布推出全新「720天靈活付款計劃」。 Couture Homes 尚家生活地產董事總經理方文彬表示 :「皇第合共提供16個分層大宅,透過招標形式至今已售出8伙,每伙價值均逾億元,套現近15.5億元,首階段銷售成績非常理想。其中高層Simplex單位成交金額高逾2.22億元,呎價7.8萬元,創渣甸山分層項目呎價新高。發展商有見實用面積約2,800 平方呎的複式單位 (Duplex) [...]