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新盤放大鏡:西半山yoo 18 Bonham再度標售

由老牌家族發展的港島西半山豪宅yoo 18 Bonham,於2018年6月發售,但至今僅賣出3伙,銷售額共約4億元,原本於4月9日標售10樓1,262方呎單位,最終流標收場,推至16日再標售。 由YOO Studio、Queen Cheers Development Ltd及Winston Development Ltd合作發展的單幢式分層豪宅yoo 18 Bonham,位於港島西半山般咸道18號,早於2018年已入伙,屬現樓。項目樓高30層,9至33樓屬住宅樓層,每層只設1伙單位,合共提供12個單位。所有單位均配置獨立電梯大堂及雙電梯;部分更有兩個私人電梯大堂可以使用。於2018年開售時,曾獲名為林立慧(LIN LI-HUI)人士以逾1.27億元購入一個高層2,499方呎複式戶,實用呎價高達5.1萬元。林立慧與影星舒淇原名相同,料為同一人。 間隔: 單位面積介乎1,228至3,721方呎,戶戶採用獨立式廚房設計及配置工作平台;而除了9樓單位外,其餘單位另設有露台。間隔分為3至5房,當中包括3房3廳(連雙套房)、3房2廳(連雙套房)及儲物室加客廁、4房3廳(連3套房)及儲物室連廁、5房3廳(連4套房)及儲物室連廁等多種。 配套: 樓盤6至8樓設有面積約4,482方呎住客會所,提供包括戶外泳池、健身室、兒童遊樂天地、多用途活動室、宴會廳等設施及綠化空間/園景區。生活配套上,項目鄰近的半山扶手電梯及卑利街一帶座落多間特色餐廳及酒吧;於堅道亦有民生商店及食肆可供選擇。 交通: 樓盤的單位與車位比例為1比1,即12個單位配有12個車位,方便住戶自置私家車出入。而從樓盤步行至最近的港鐵西營盤站,需時約10分鐘;同時在般咸道沿線附近有多條巴士及小巴路線,來往港島多個地方。 同區供應: 區內新盤供應不多,且多為單幢式設計,由恒基地產(00012)發展的The Richmond提供90伙,料2021年11月30日落成;由恒地、新世界發展(00017)合作發展的西摩道4A至4P項目,料提供172伙;另般咸道24至30號項目,由英國國際(00163)發展,提供約300伙;由長實集團(01113)發展的波老道21號1期項目,則提供115伙。 [...]

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樓市速報:供應緊絀 富豪鍾情 豪宅跌極有限

疫情之下,近期不少豪宅業主趁樓市減息後稍為回暖散貨,但一般仍獲利離場,顯見有關市場承接力強。事實上,本港豪宅供應一向缺乏,加上內地富豪未來增長快並鍾情本港物業,故雖然預計未來數月住宅成交量和樓價均會下跌,但超級豪宅在各類型樓中,跌幅較小,甚至成為逆市奇葩,而港島豪宅走勢有望最標青。 新型冠狀肺炎持續擴散,美國擔憂疫症蔓延打擊經濟,聯儲局上週緊急減息0.5厘,聯邦基金利率目標減至1至1.25厘,減幅為金融海嘯以來最大。消息刺激本地樓市稍為回暖,投資者更趁機散貨,當中傳統豪宅就錄得大額成交。 最新消息,紡織業富商呂培安及有關人士持有的南區深水灣道39號一幢洋房,以公司股權轉讓方式賣出,開價2.38億元,最終以約1.8億元易手,減幅雖達24%,但持貨10年,帳面仍賺4,400萬元。 此外,「大馬糖王」郭鶴年前媳婦本田由美子(Yumiko Honda)持有的中半山富匯豪庭1座低層A、B室相連戶,近日亦告售出,原以2.5億元放售,據悉新近以約2億元沽出,以實用面積3,738方呎計,呎價約5.35萬元,屬市價水平。由於本田由美子於2007年以約9,394萬元購入,持貨13年,帳面獲利1.06億元,賺幅超過1倍。據悉是次交易以公司轉讓形式進行買賣,亦即為買方節省約6,000萬元「辣稅」。 另有指律政司司長鄭若驊的丈夫潘樂陶與女兒共同持有的大潭浪琴園1,077方呎兩房戶,上月以2,400萬元開始放售,1個月後終以減價350萬元,即2,050萬元易手,亦屬市價水平。雖然劈價沽貨,但潘氏持貨近9年,帳面獲利450萬元離場,物業升值28%。 疫廈豪宅破頂 不止一眾名人成功散貨,豪宅新盤同樣得寵,當中新世界發展(00017)北角柏蔚山,雖然近日不幸成為其中一幢「疫廈」,卻無阻市民減息下入市情緒,2座33及35樓A室複式單位剛以1.04億元售出,呎價衝破5萬元大關,創屋苑成交價及呎價新高紀錄。 而恒地(00012)西半山房式豪宅The Richmond減息後同錄成交,28樓一個實用468方呎的兩房單位,以1,709.8萬元成交,呎價3.65萬元,創項目成交價及呎價新高。 疫情之下,香港豪宅市場仍然勢頭不弱,尤其大碼超級豪宅表現不裕,很大原因在於供求不平衡。根據香港差餉物業估價署資料,截至2018年底,在不包括村屋之下,全港私人住宅共有逾119萬個單位,當中界定為大型單位的D類(實用面積100至159.9方米)及E類(實用面積160方米或以上)之單位,合共才9.45萬間,僅佔全港私人住宅約8%左右。 若把大型單位再細分,當中D類約6.73萬個,佔約5.64%;至於E類單位方面,若進一步細分,實用面積160至279.9方米單位僅2.375萬伙,而實用面積279.9平方米以上的極大型單位更只有約3,462個,即約佔全港私人住宅僅0.29%。而且全香港洋房數量只有寥寥的1.9萬間,佔港私人住宅僅為1.6%。 供應少之餘,需求卻龐大,雖然近年本港經濟增長乏善可陳,不過內地富豪的增長繼續強勁,成為本港豪宅新力軍。國際房地產顧問機構萊坊發表2020年《財富報告》,中國的超級富豪人數是全球增長最快的市場之一,多達6.1萬人,僅次於美國。 國產富豪大增 萊坊全球研究部主管Liam [...]

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樓市速報:邊個城市嘅豪宅仲貴過香港?

香港樓價高企的態勢持續,萊坊發表最新一期的《財富報告》顯示,香港的豪宅價格穩坐全球第2,而即使去年經濟增長未如預期,豪宅的升幅仍然跑贏全球平均水平。 國際房地產顧問萊坊的2020年《財富報告》,調查全球100豪宅市場樓價表現,以及全球財富分布。調查顯示,摩納哥豪宅價格已連續第13年為全球最高,100萬美元(約780萬港元)在摩納哥僅能購買約16.4方米(約176方呎)的豪宅。 排第二及第三位的分別為香港及倫敦,100萬美元僅分別可買得21.3方米(約229方呎)及30.4方米(約327方呎)的豪宅。報告指出,2019年全球豪宅平均樓價上升近2%,高於2018年的1.3%,但依然與2013年的2.8%增幅有一段距離。香港方面,去年豪宅樓價升幅達2.9%,跑贏全球平均水平。去年全球豪宅升幅較多的主要是歐洲城市,而香港的升幅在全球的排名則由去年的47位升至第35位。 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,受到社會運動和冠狀病毒爆發的影響,香港經濟正面臨重大考驗,將影響財富累積及購買力。該行預計,在未來數月的本地住宅成交量和樓價都會下跌,其中全年豪宅樓價將下跌約10%,而超級豪宅市場則相對穩定,跌幅較少。 不過,現時業主的持貨力強和息口仍低,所以預料住宅樓價並不會像1997年金融風暴或2003年沙士爆發般,出現跳崖式下跌。另外,亞洲城市在《國際豪宅指數》中佔據十大的多個位置,台北上升8.9%、首爾升7.6%、馬尼拉上升6.5%,而廣州亦上升6.3%。 萊坊的《財富報告》亦預計2019年至2024年的五年間,全球資產淨值達3,000萬美元或以上的「超級富豪」,人數將進一步升至近65萬人,升幅達27%。至於超級富豪人數增長最快的20個市場中,6個位於亞洲,以印度超級富豪人數增長最快,達73%,而歐洲當中瑞典的增長最高,達47%;香港的超級富豪人數增長則排全球171位,預計在未來5年上升5%;到2024年,亞洲將成為全球第二大的財富集中地,超越歐洲,5年增長達44%。 萊坊全球研究部主管Liam Bailey指,隨著印度、越南、中國和馬來西亞的超級富豪數量在未來5年超過許多其他市場,亞洲市場對全球房地產市場亦會帶來影響,因為按萊坊的調查顯示,物業佔超級富豪投資組合近3分之1。 [...]

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樓市速報:內地經濟下行 港豪宅或跌價兩成

社會運動持續半年,直至近期才緩和下來,賣地市場亦熱鬧起來。地政總署推出的渣甸山大坑道住宅地,共收25份標書,為自2018年4月以來入標數目最多官地。然而,有市場人士認為,明年豪宅或會跌兩成,皆因近年豪宅的購買力多是來自內地,惟現時內地經濟下行,導致豪宅市場出現「有價無市」,加上本地局勢不穩,近期豪宅都紛紛出現低價成交,分析料明年首季,對豪宅市況仍不感樂觀。 隨著社會運動稍為緩和,連帶投地市場亦再度熱鬧起來,說的是上週五(13日)截標的渣甸山大坑道135號豪宅地皮,項目勁收25份標書,反應十分熱烈,為自2018年4月以來,政府地皮接獲最多標書的紀錄。入標以本地大型發展商為主,分別為長實(01113)、新鴻基地產(00016)、九龍倉(00004)、恒基地產(00012)、嘉里建設(00683)、華懋、南豐、鷹君(00041)、永泰地產(00369)、華人置業(00127)、佳明集團(01271)、建灝地產、大昌集團(00088)等,另信和置業(00083)夥拍麗新發展(00488)及嘉華國際(00173)組團入標爭奪。 與此同時,中資發展商亦捲土重來,包括有中國海外(00688)、合景泰富(01813)、中信泰富等,不少亦以獨資形式競投。此外,首度入標官地的香港建設(00190)、東立地產等過往較少參與的財團,亦有意分一杯羹。 業內人士認為,港島區豪宅地皮供應罕有,加上該地景觀開揚,高層有機會遠望維港海景,故即使在近期社會及市場氣氛欠佳下,仍吸引大批發展商參與競投。原本市場對該地皮估值分歧相當大,介乎17.4億至54.1億元,每呎樓面地價約1.35萬至4.2萬元,最高估值較最低估值相差逾兩倍。但在截標後,因應入標反應佳,中原地產測量師張競達已將該地皮樓面地價估值由每方呎約1.5萬元上調33.3%至2萬元,最新估值約25.8億元。 大坑道地入標者眾 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,入標人數較預期多,反映發展商對「靚地」的渴求及對豪宅後市的信心。他估計,這地皮造價不會太差,流標機會細,始終是港島豪宅區地段。他估計,每呎樓面地價約1.6萬至2.2萬元,總價約21億至29億元,總投資額約35億至40億元,料落成後每呎售價3.8萬元起,而中標價對該區樓價有指標性作用。 雖然此豪宅地皮備受追捧,可是卻有市場人士認為,明年豪宅並不被看好,甚至會跌兩成。仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示,香港豪宅市場在過去5至10年受內地資金主導,惟中港兩地經濟放緩,削弱住屋需求,拖累豪宅樓價自今年7月以來累跌4.7%,抵消上半年的升幅之餘,全年料回落1%;他又預計,豪宅售價明年將會瀉20%,甚至「減價兩成都未必有人接」。他又補充,由於豪宅買家普遍受心情和市場氣氛影響,近月的社會事件令內地買家活躍程度減弱,「成班買家都唔見,豪宅市場變得有價無市」。但他認為,香港對該批買家仍具吸引力,一旦政局和市場氣氛穩定下來,內地資金將再次流入豪宅市場。 事實上,受到中美貿易戰影響,以及國內債務問題未解決,內地經濟仍面臨下行壓力。中央有意對明年經濟增長目標放淡風,《路透社》引述消息人士指,內地計畫將明年經濟增長目標降低,由今年的6%至6.5%下調至明年約6%,主要是通過增加國家基建開支,以抗衡經濟增速大幅放緩。 人幣匯率前景看淡 近月多間大行發表報告,均指明年經濟增長預測徘徊於6%以下。其中野村睇得最淡,並稱有見地方政府債務及地產投資回落,以及預期中央或會將人民幣貶值,以抵銷強勁的出口阻力,人民幣兌美元將出現下跌的趨勢,料明年內地經濟增長5.7%。 野村首席中國經濟學家陸挺指,美國在貿易談判中所削減的關稅數字不大,對經濟增長幫助不大。另外,該行認為地產銷售是明年影響中國經濟的重要指標,預計中央會進一步放寬房地產緊縮政策,解救經濟。 晉裕投資研究部投資分析師黃子燊亦表示,中國經濟正在轉型,加上中美貿易戰未完全解決,明年製造業及房地產開發投資會繼續轉弱。同時,中國家庭負債上升,壓抑中國消費動力,預計明年中國社會消費品累計零售總額增幅呈下跌趨勢,明年中國實質本地生產總值增長大約處於5.8%至6.1%,但相信跌破6的機會較大。 經濟增長放緩之時,人民幣亦有貶值危機。豐環球研究發表報告,認為人民幣仍深受中美貿易消息牽動,並預期雙方談判進展有限,料人民幣至2020年底跌至7.15兌每美元。荷蘭國際集團銀行大中華經濟師彭藹嬈表示,中美若需要愈長時間擬定貿易協議細節,人民幣匯價會愈波動,更認為中美首階段談判,有一半機會以失敗告終,料人民幣明年全年在6.8至7.2之間上落。 豪宅成交料創3年低 從近期的成交來看,內地經濟增長放緩,再加上本港局勢不穩,對豪宅市場確實有影響。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,今年11月份價值2,000萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得238宗,總值89.17億元,較10月的268宗及122.23億元,分別下跌11.2%及27%。而今年首11個月價值2,000萬元以上的豪宅(包括一手及二手)買賣合約登記錄得2,752宗,總值1,337.26億元,較去年全年的4,189宗及1,926.7億元,暫時分別減少34.3%及30.6%,預料今年全年整體豪宅買賣將為2016年的2,620宗及1,332.12億元之後,創3年新低。 [...]

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新盤放大鏡:沙田「駿嶺薈」 萬呎豪宅吸睛

雖則社會衝突有不斷升級之勢,但面對空置稅等壓力下,發展商仍然積極推盤,當中由建滔地產發展的沙田九肚新盤駿嶺薈,就剛於週前上載樓書,項目提供逾百伙,但較特別是逾半為獨立洋房,當中更設有逾萬平方呎的大屋,相信是新界區極罕有的萬呎獨立屋。 駿嶺薈所在地皮為亞洲聯合基建(00711)前身駿和集團於2013年9月,以27.1億元投得,而當時已披露地皮以合資形式投得,駿和佔權益少於一半,之後才知道另一大股東為建滔化工(00148)主席兼大股東張國榮。所以這個項目也成為建滔在港的首個住宅發展項目。 位於沙田九肚麗坪路38號的駿嶺薈,建有兩座13層高的分層住宅及56座洋房,合共104伙。分層單位實用面積介乎1,588至2,984平方呎。洋房面積介乎2,710至10,727方呎,設有2座過萬方呎的洋房,最大為62號洋房,實用面積10,727方呎,平台面積301方呎、花園面積5,077方呎及天台面積2,991方呎。樓高3層,地庫設2個私人車位,設升降機通往各層。地面層設客飯大廳、廚房以及兩間儲物室。3層共有多達12間套房。 間隔: 項目全為大單位,最細的也有3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁,其他則包括4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及士多房、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁加士多房、5房2廳(連4套房)及儲物室連廁;洋房3房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、5房2廳(連4套房)及儲物室連廁、5房2廳(連5套房)及儲物室連廁、5房2廳(連5套房)及茶室加3儲物室和儲物室連廁、6房2廳(連6套房)及儲物室連廁、8房2廳(連7套房)及儲物室連廁加儲物室、12房2廳(連12套房)及儲物室連廁。 交通: 屋苑附近有814號專線小巴循環來往麗坪路及沙田(白鶴汀街),途經大埔公路、駿景園、銀禧花園及火炭站;亦可步行約20分鐘至中文大學崇基書院對開的大埔公路乘搭巴士或小巴到沙田及大圍等地。 配套: 樓書顯示,住宅會所面積達14,524方呎,相信會提供一般健身等其他設施,另項目地下設有3,219方呎花園或遊樂地方。生活配套上,由於鄰近全是豪宅區,亦缺乏商舖及商場,住戶只能到中文大學或沙田市中心。 同區供應: 樓盤附近的新盤供應極多,包括右前方有由百利保(00617)及富豪(00078)合作發展的富豪.山,有136伙高座分層單位及24座獨立屋;後方則是香港興業(00480)發展的尚珩,設有82伙。 [...]