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海外

Alpine lifestyle in Niseko「ODIN HILLS．北海道二世古的奢華私宅」

2020/02/25

位於日本北海道的二世古，擁有獨特的自然景緻及浩瀚雪地，自然成為酒店界的兵家必爭之地。總部位於香港的Odin集團，於早年已開始進駐二世古發展房地產項目，至近月推出「Odin Hills」，並將80幅地皮進行公開發售，售價由90萬至500萬美元不等，可建獨立屋總實用面積約2,700至8,000平方呎，連同設計及建築費支出約100萬至120萬美元，即至少付出190萬美元便可置業，折合約1,500萬港元，在香港只能在中半山買到間約600呎的房子而已。 Text / Toby Chan Odin集團推出位於滑雪勝地日本北海道二世古的住宅村落項目Odin Hills，佔地16公頃，被受保護的原始森林包圍，將發展成住宅及酒店項目。發展商將項目內的住宅地皮分拆成88幅獨立屋地皮出售，地皮面積由7,500方呎起，平均地皮面積約1.4萬方呎，地皮可建獨立屋總實用面積約2,700至8,000方呎。首批推出18幅地皮，每幅地皮售價由90萬美元（約702萬港元）起，由Odin負責建屋另須加100萬至120萬美元（約780萬至936萬港元）建築費；買家亦可自行設計獨立屋，但須參照Odin的設計指引。打造全新尊尚奢華居亭 Odin執行合夥人Nicolas Contard表示，現時發展商正平整地皮及建設基建，如買家採用Odin負責建屋，最快2021年可交付。「現時已售出8幅地皮，買家來自香港、台灣、菲律賓等。」 Odin執行合夥人Chris Fjelddahl指出，北海道近年旅遊業發展迅速，公司看好其潛力，故集中在當地發展房地產項目，而集團已於2007年開始在北海道發展首個項目，現位於二世古的發展項目包括Odin Place、Odin House和Odin Cliff。以設計為本的 Odin Property 乃主力打造全新尊尚奢華私宅聚落， Odin Hills 便坐落於亞洲最具活力的冬季遊樂天地——日本北海道二世谷花園區（Hanazono Niseko），其靈感正取自聖莫里茨、格施塔德、維爾比耶等備受名人青睞的歐陸阿爾卑斯山村。由二世古眾多標誌性物業的幕後團隊悉心打造，佔地16公頃的Odin Hills，可說集多種生活元素於一身，從恍如歐洲山麓的隱秘居亭、高山奢遊、綠色生活，以至一覽無遺的羊蹄山（Mount Yotei）美景等，均令人印象難忘。二世古花園是北海道二世古新興熱點之一，柏悅酒店（Park Hyatt）亦即將在這裡開幕，直通日本各地的新幹線列車也將於 2030年開通；Odin Hills 距離JR地區鐵路俱知安站僅五分鐘車程，距離二世古花園滑雪度假村僅一分鐘車程。亞洲的阿爾卑斯為了幫助業主實現理想之家，Odin集團精心設計了設計指南以確保設計品質和景觀，同時亦配合Odin以自然為本的「智明奢尚」精神，奉行環保可持續措施，例如保護並維護本地原生植物、節能 LED 照明及高性能隔熱保溫設計的使用等，同時亦悉心融入個人健康養生元素。Odin Hills 設有業主俱樂部，能提供一整套業主服務及權益，從個人物業管理，到高端服務、設施及產品的使用等獨家特權，期望為業主提供最安心的享受。二世谷地區結合了獨特的地理優勢、罕見的穩定年降雪量及聞名於世的粉雪，還有專為外國遊客而設的英文零售服務環境。隨著新酒店的湧入，以及外國居民也逐步獲得土地所有權，二世古優質地段的價格在過去幾年一直持續上漲，使其成為日本頂尖的房地產市場，正從單純的滑雪度假村，轉變為一處適合夏季避暑、戶外遊歷的旅遊勝地。此地的戶外活動種類也在不斷增長之中，從遠足、公路騎行及山地騎行、日式溫泉，以至木筏漂流和釣魚等。不少人視二世谷為亞洲地區唯一國際級滑雪度假村，事實證明地區內具備如此高配置的地方確實屈指可數。作為二世谷地區最後開發區域，二世古花園提供了長遠發展的上升空間。關於Odin Odin是一個以設計為導向的房地產品牌，遵循「智明奢尚」理念，並致力於通過創新概念，以人為本的建築、室內設計以及相關擴展產品（包括屢獲殊榮的傢俱）為客戶帶來可觀的附加值。Odin地產由Bjorn Fjelddahl、Chris Fjelddahl和Nicolas Gontard創立，開創了日本二世谷地區豪宅市場的先河。查詢網頁：www.odinhills.com [...]

海外

海外樓市：布里斯本今年樓價預期增長8%

2020/02/25

談及澳洲房地產，通常都會關注墨爾本或悉尼，其實作為澳洲人口第三大都會的的布里斯本，同時亦是昆士蘭省府城，潛力值得重視。加上樓價較另外兩地更易負擔，當地政府矢志為推動該市經濟，投放過百億澳元發展並落實不同基建項目，提升就業機會，澳洲人十分看好當地的未來發展，預期樓價能追上另外兩大城市。布里斯本正申請競逐2032年夏季澳運會的主辦權資格，為此，澳洲聯邦政府斥資超過600億澳元發展並落實不同基建項目，如交通網絡、醫療、教育、能源等等，包括100億發展來往市中心至機場及布里斯本河南面的大型城市道路網絡，以及斥資50億澳元興建連接布里斯本南面至CBD的地下巴士及火車行車隧道。另外將重新開發皇后碼頭區(Queen Wharf)，是在核心地段中建立世界級綜合旅遊渡假及娛樂區，將興建4間世界級酒店、一間賭場、跨河大橋、新型劇院，及引入高檔餐飲、商舖等等。預料將為布里斯本帶來近1萬個工作機會，並帶來可觀的旅遊收入，提升城市競爭力。名為皇后碼頭綜合度假村項目（QUEEN’S WHARF），是由遠東發展（00035）、周大福企業、澳洲娛樂巨頭The Star聯手打造，由籌備至落成歷時逾8年，第一期住宅單位在2月21日在香港展銷，預期在2023年中落成，單位最低呎價折合約為4,800港元。人口持續增長據澳洲統計局(Australian Bureau of Statistics)統計數字，悉尼整體樓價的中位數為87.5萬澳元，而布里斯本只需53.5萬澳元。較低房價不但吸引市場投資者，同時對澳洲家庭來說亦有巨大的吸引力。 Urbis在2018年的調查發現，約有25,000人移民到昆士蘭省，是國家內移居排行第一名。因此，澳洲統計局指出，預計至2027年，布里斯本人口會大幅增長至約300萬人，人口將會首次超過昆士蘭省50%總人口。人口持續增加，令布里斯本有能力發展成為另一個觸目的旅遊區，而接近黃金海岸是另一刺激因素，而在去年7月新政府上場，亦說明將加強推布里斯本的經濟及旅遊發展。利安環球物業執行董事張肇麒解釋，澳洲過去三次減息，令到定期儲蓄與借貸息率下跌，也促使買家置業的想法，藉房地產為財富增值。「從去年聖誕後的二手房產拍賣情況顯示，有七至八成的承接率，證明澳洲樓市回暖。」亞洲購買力仍然存在 [...]

香港

樓市速報：「癲價」車位再現　到底點揀先好？

2020/02/24

盛產「車位王」的何文田天鑄，近日再錄「癲」價成交。車位逆市得天價，惹來市場一陣憧憬。不過，隨後數天市場卻傳出多宗短持車位蝕讓個案，讓人感到有關市場難以觸摸。行內人士認為，在本港養車屬奢侈品，易受經濟氣氛影響。然而面對車位嚴重不足的事實，車位價格尤其位於市區的，長線相信仍是易升難跌。何文田天鑄一車位上月以六百三十八萬元成交，創出全港住宅車位新高紀錄，較舊紀錄的六百萬元，高出三十八萬元或百分之六。土地註冊處資料顯示，上述成交屬一個二樓單號車位，原業主去年二月以四百七十萬元購入，持貨不足一年，帳面獲利一百六十八萬元或百分之三十六。是次購入的銀碼，足以買入天水圍嘉湖山莊的一個三房單位，或九龍灣淘大花園的一個一房單位。不過，若連同非住宅項目計，全港最貴車位仍是資深投資者「物流張」張順宜於去年十月售出的中環中心B1層一個單邊車位，當時雖曾減價四十萬元，但最終作價仍達七百六十萬元。除了天鑄繼續發威，土地註冊處資料顯示，將軍澳THE PARKSIDE B樓層的單號車位，早前以二百二十萬元售出，較一八年購入價二百一十五萬元，帳面微賺五萬元。今年一月份的車位買賣註冊，與整體地產市道背馳。香港置業行政總裁李志成表示，期內共錄六百一十九宗車位成交註冊，較去年十二月的三百二十六宗，急增百分之八十九點九；涉及註冊金額約十五億二千萬元，按月增加逾一點一倍。全靠新盤分拆所致不過，業內人士解釋，一月份成交增加，主要是受到發展商分拆新盤車位所帶動，期內成交註冊集中在三個屋苑，分別為錄得一百六十二宗的星漣海、一百零八宗的維港頌，以及五十六宗的海日灣。總計三個屋苑註冊量，共佔一月車位成交註冊量逾五成。事實上，新型冠狀肺炎持續醞釀，市場觀望氣氛濃厚，近期住宅蝕讓個案漸漸浮現，車位亦有短炒蝕讓情況，尤其過往入場價較低的新界區屋苑車位，蝕讓幅度介乎百分之三至三十七。當中，沙田河畔花園L1層雙號車位，於二月一日以九十一萬成交，持貨逾三年帳面蝕十七萬，貶值約百分之六。另外，市場消息指出，相同屋苑相同層數單號車位以八十萬成交，持貨約四年帳面蝕三十五萬，貶值約三成。此外，沙田中心亦錄車位蝕讓個案，該屋苑P1層單號車位早前以七十五萬售出，買家以個人名義登記，持貨僅一年帳面蝕三十七萬，蝕幅約百分之三十三。車位不足　價格難落 [...]

香港

樓市速報：私宅動工量5年低　限制未來新盤供應

2020/02/23

受到新型肺炎打擊，本港樓價已徐徐向下，不論新盤或二手，開價都相當克制，尤其不少二手叫價都低於市價，刺激部分買家入市，致交投反有起色；新盤市場方面，發展商傾向以二手市價開售，加上多項優惠，個別樓盤仍然熱賣，尤其未來新盤供應量料保持低位，對一手市場有一定支撐作用。根據屋宇署最新發表的資料月報顯示，去年12月份全港共有5個私人住宅項目落成，包括大角咀「利奧坊．凱岸」，涉及514個單位；其次為馬鞍山「峻源」，涉及148伙；其他小型項目包括紅磡漆咸道北411號（54伙）、九龍塘多實街2號（1伙）及多實街4號（1伙），合共有718個單位（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），為近4個月新低，並較11月份749伙下跌4%；至於去年全年，共有13,641伙私宅落成，較2018年的20,984伙，減少35%，並創近4年低。動工量方面，去年12月共有3個私宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），包括屯門第48區青山公路青山灣段項目（TMTL 547）（1,782伙）、長沙灣興華街項目（NKIL 6549）（1,347伙），以及大埔露輝路項目（TPT Lots 223&229）（257伙），涉及3,386伙，較11月份的265伙大增近12倍，屬2007年8月後逾12年單月新高；然而，去年全年累計動工量12,604伙，較前年12,622按年減少18伙，創近5年新低。新界落成量最多按地區劃分，去年全年以新界區的落成私宅單位數量最多，共有26個項目落成，涉及單位總數7,979伙，佔全年整體私宅落成量高達58.5%；九龍區有14個，涉及3,270伙，佔整體約24.0%；至於港島區，也有18個，涉及2,392伙，佔整體約17.5%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，去年落成量僅佔差估署全年預測的20,415伙約67%，未達預期。展望今年，預計一些大型項目將相繼取得入伙紙，包括大埔白石角海日灣II（1,408伙）、屯門「上源」（1,154伙）、白石角「嘉熙」（1,122伙）、「雲匯」（2期）（640伙）等，再加上其他中小型項目，初步估計全年落成量可接近2萬伙水平。如根據運輸及房屋局去年尾發布的《長遠房屋策略》報告，基於公私營房屋比例已改為七比三，故未來私營房屋供應量勢大跌，當中2020/21至2029-30年度的10年總私營房屋供應目標，僅12.9萬個，即每年目標只是1.29萬個，比近年目標都要少，在供需效應下，樓價自然獲得一定支持。 [...]

海外

海外樓市：興建數百萬新屋　美國樓市降低入場門檻

2020/02/19

美國戰後嬰兒潮已屆退休，全美將有愈來愈多業主年老過世或決定賣屋搬至養老村，「銀髮海嘯」（Silver Tsunami）恐在未來席捲當地樓市。房地產機構Zillow分析顯示，2007至2017年間，每年約有73萬間待價而沽的房屋，前屋主是60 歲以上的銀髮族。展望2017至2027年，每年預估將有92萬間的待售房屋是由銀髮族釋出，2027至2037年將續增至117萬間。另一方面，Zillow估算，目前全美的自住房屋中，將有超過27%（相當於2,000萬間）會在2037年底前因為嬰兒潮世代死亡、決定搬至小屋或安老機構而遭到出售。全美所有地區都會面臨影響，而每一個都會區中，約有五分之一至三分之一的現有自住房屋將受到衝擊。佛州的坦帕灣區（Tampa-St. Petersburg-Clearwater）恐是受創最重的區域，到了2037年，銀髮族釋出的房屋預期將佔當地所有屋子的 33.2%。銀髮族大量釋出房屋的地區，有許多並非千禧世代或X世代偏好之處，這代表，數以百萬計的房屋可能乏人問津。長期而言，這恐引發繼承、財富世代轉移的問題，繼承到冷門房屋的子女，可能難以找到買主，進而從中受惠。學區房屋受波及全美地產經紀商協會（NAR）數據顯示，2018年4月至2019年3月期間，外國人在美國購買的房地產總額較去年同期驟減36%，中國客更是大減，成為總額下跌的主要原因。外國人在上述期間購買了183,100間，總值約為779億美元，遠不如前一年同期的266,800間、1,210億美元。外國人支付的房價中值為280,600美元，高於所有購屋者的259,600美元，但低於前一年同期的290,400美元。外國人購買的房地產金額驟減，幅度令人吃驚，這暗示了對美國房地產的信心下降。影響的因素很多，包括海外經濟成長趨緩、中國資本管制趨嚴、美元走強以及待售房屋數量偏低等。統計顯示，中國人雖已連續7年成為美國房地產的頭號買家，上述期間的置業額估計有134億美元，但跟一年前相較卻驟降了56%，減幅居所有外國買家之冠。整體而言，紐約市面臨了自2008年全球金融海嘯以來，最為嚴重的市場修正潮。最頂尖的豪宅產品原是受創最重的族群，如今卻連較親民的80萬美元單臥公寓（通常是父母買給上紐約大學的小孩來住）也受到波及。隨著市場成長趨緩，紐約市房地產究竟還適不適合投資，逐漸受到人們質疑。全國多330萬戶新屋自2000年至今，洛杉磯市區的房屋供不應求，中位數房價已經翻倍，三藩市灣區的中位數房價各式直竄天際，西雅圖市則漲了三分之二。相較之下南方州則因建造新房容易，房價只漲了10%，因此市場逐漸出現呼籲政府放鬆法規，讓房屋興建數更新密集，降低買屋門檻。Zillow指出，若政府依照當今的人口密度，放鬆土地分區的法規，讓單戶住宅能夠進行改建或新增房屋，就能在全美創造數以百萬計的新房屋，進而緩解了過去數十年不斷糾纏的住房負擔能力危機。洛杉磯地區近20年中間住房數不斷擴展，若接下來的20年以同樣模式發展，待售房屋量將能夠增加14.5％；然而只要每10戶單戶住宅中有1戶，進行改建或新增第2戶房屋，就能夠讓待售房屋量激增成21％，等於增加了38.7萬戶住宅。若全美17個大型都市都以同樣的方式進行，預計新增的1,000萬戶新房屋外，還可以再多增加330萬戶。 [...]