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香港

【#樓盤Battle!!】黃竹坑新盤晉環入場費逾千萬只可買低層1房?? 同樣預算可購太古城2房 + 已補價公屋?! 你會點揀??

黃竹坑站新盤「晉環」昨日(4月23日)開價,最平1房入場費折實1,146.1萬元,為第1A座6樓G室,實用面積386平方呎,1房間隔,折實呎價29,692元,已經是整批160伙中售價最低的一伙。發展商更指,由於單位樓價全部超過一千萬元,未能承造「林鄭Plan」,發展商因此會為買家提供7成按揭。然而,以一千多萬元的預算而言,市場選擇其實多的是,尤其二手市場更是「寶物沉歸底」。小編就以1,146.1萬元為預算,為大家搜羅了以下4個選擇,各位又會點揀呢? 1):黃竹坑鐵路新盤1房之選 — 晉環6樓G室,實用面積386平方呎,1房間隔,折實價1,146.1萬元,折實呎價29,692元,不可造「林鄭Plan」,可造發展商7成按揭; 2):港島核心藍籌屋苑2房 + 粉嶺公屋(可間2房) — 太古城低層C室,實用面積582平方呎,2房間隔,叫價850萬元,呎價14,605元,可造「林鄭Plan」8成按揭 + 粉嶺華明邨低層24室,實用面積443平方呎,叫價240萬元(已補地價),呎價5,418元; 3):火炭鐵路盤近千呎3房 — 駿景園中層B室,實用面積974平方呎,3房套間隔,叫價990萬元,呎價10,164元,可造「林鄭Plan」8成按揭; 4):元朗錦田「山卡啦」過千呎4房 — 爾巒中層C室,實用面積1,043平方呎,4房套間隔,叫價1,100萬元,呎價10,547元,不可造「林鄭Plan」 [...]

專題

解決上樓難 行動勝雄辯

‧私樓售價指數反映「樓價見頂」正在逐步實現。 ‧辯論都要逾年,真正實行可能5年後亦見不到。 ‧只要「撤辣」、「加快補地價」,便可買時間填海。 差餉物業估價署本週一(7月31日)公布,6月份全港私人住宅售價指數為336.1點,已經連升15個月,累積升了23.8%;更是自從去年11月升至306.7點,打破2015年9月所創的306.1點最高紀錄以來,連續8個月創出新高,比起前年高位,高出9.8%;而以今年迄今計算,升幅則為9.3%。 不過,按月計算,卻只上升了0.7%,升幅已經連續兩個月放緩,比起5月份的1.2%,再放慢了0.5個百分點。當中,又以實用面積在40方米以下的「上車盤」升得最少,只有不足0.3%。理由十分簡單,就是最便宜的新界區上車盤,平均樓價都達485萬元,九龍區則要514萬元,港島區更要627萬元。 數據反映本欄分析——樓價已經見頂,正在逐步實現。然而,見頂並不代表回落。始終,中短期內,需求仍然高於供應。且看特首林鄭月娥,本週三(8月2日)縱然再強調,必須立刻正視市民上樓難的問題,惟也承認,香港並非缺乏土地,而是缺乏開發土地的共識,因此發展局今個月將成立一個專責小組,由專業和非官守議員組成,預期下個月會召開首次會議,但亦只是希望一年多內才完成大辯論,研究未來的土地供應來源及規畫政策。 即時見效 辯論都要超過一年,真正增加供應,都不知是何年何月的事,可能到林鄭5年任期屆滿亦未必見得到。其實,本欄提出過不少建議,可以短、中、長期大幅增加供應。 事實上,只要「撤辣」,已可即時見效。事關辣招實施以來,二手交投拾級而下,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,以半年計,上屆政府上任前,即2012年上半年,二手註冊量還有36,476宗,及至今年上半年,則只得23,491宗,期間更曾跌至15,575宗的低位。 因為在發展商與業主的「不公平競爭」下,購買力源源流入一手市場,今年首7個月,一手私樓註冊量已經超過1萬宗,比起去年同期的6,756宗,大幅增加一半之餘,更是近12年以來首次,對上一次已是2005年同期。一旦撤辣,便可撥亂反正,二手大量供應得以鬆綁。 中期方面,則是加速補地價的步伐。港大建築學院房地產及建設系教授鄒廣榮便估計,發展商在新界擁有達1,000公頃土地,建議政府改變補地價計算機制,設誘因予發展商加快發展。 短、中期增加了供應,便可買時間落實填海,長遠隨時增加到相當於現有可用土地的面積,夠用二、三十年。 劉若文:《資本壹週》總編輯 [...]

吳老闆週記

老闆看樓市:政府出招 最佳時機

‧最龐大的供應,其實來自二手。 ‧地產商大把項目排隊補地價。 ‧公屋轉居屋,年供2萬個單位。 早於上月中,本欄便已指出,樓市出現「見頂」訊號——新盤銷情開始放緩,啟德天寰第三輪推售206伙,只能賣出四成。往後的新盤,亦不復此前勇,場面更是愈發冷清——資深投資者盧華旗下維達創建發展的長沙灣AVA 61,推售85伙,首日只賣出了29伙;及至近日,九龍建業(00034)的西營盤63 Pokfulam,首批推售50伙,首日更僅賣了13伙而已。始終,即使單位面積只屬小型,但整體銀碼已上升到一個不是普羅大眾可以負擔的水平。 然而,樓價縱見頂,惟難以下跌,皆因需求仍然大,拉動樓價之餘,地價亦高企,由成本推動樓價。因此,現時乃政府最佳機會,真正解決市民住屋問題。 第一招,就是逐步撤銷「辣招」。截至2016年9月,全港共有155.8萬個私人住宅單位,佔去住宅總數275.2萬個的56.6%,反映最龐大的供應,其實來自二手市場,但現時在「辣招」下,二手交投卻大幅萎縮,水盡鵝飛,只要為辣招鬆綁,便可為二手減壓。當然,如果希望繼續壓抑非本地居民買香港樓,則保留買家印花稅(BSD)亦無妨。 一石三鳥 第二招,則是加速發展商將農地轉用途的步伐。淨計四大地產商,便有逾1億方呎農地在手,以地積比率為3倍計,已經可建多達3億方呎樓面,每個單位面積400方呎的話,就可興建75萬個住宅。 事實上,只要政府願意「鬆手」少許,地產商手頭上大把項目排隊補地價。且看新地(00016)屯門兆康第54區的商住項目,剛完成補地價65.3億元,已成為過去6年以來撇除港鐵項目外的最大宗補地價個案,以可興建168.2萬方呎住宅、117.2萬方呎商用樓面計算,每方呎樓面補地價僅2,288元罷了。 至於第三招,便是將原定興建的公屋單位,改為興建居屋。根據《長遠房屋策略》,未來10年每年須興建20萬個公屋,即是每年2萬個。 總括而言,若然港府1年向四大發展商每間批出1萬個單位補地價,就有4萬個單位,以及公屋轉居屋的2萬個,加上本身年均約有2萬個一手供應,共有多達8萬個住宅,將此政策延續兩年,便有16萬個單位傾倒入市! 期間,政府除了津貼市民首置買樓,還可鼓勵公屋住戶買樓,更可買到時間增加長遠土地供應,可謂一石三鳥。而剩下來的問題是,資金勢必流入商業物業,打擊營商環境,因此,除了住宅,政府亦須正視商業物業短缺的情況。   [...]

香港

中資搶地 加速補地價進程

內地企業來港爭地的數目愈來愈多,如剛截標的馬鞍山白石低度住宅地皮便吸引逾30個財團入標爭奪,成為政府賣地歷來最多標書地皮之一。今次除了一眾本地薑外,還有不少初次加入戰團的過江龍參與此遊戲。有分析認為,中資財團不惜以高價搶地,港資只好「靠邊站」。 然而,並不是所有港資都坐以待斃。近年有不少發展商都轉向以補地價方式,運用土地儲備作發展,如新鴻基地產(00016)剛以逾65.3億元完成屯門兆康第54區商住項目補地價,創下近6年來市場上最大宗的補地價個案。有業界人士指出,中資南下,令本地發展商較難吸納住宅地,為免「補得太遲」而愈來愈貴,將會加快補地價發展。   地政總署公布,剛於上週五截標的馬鞍山白石地皮,合共收到30份標書,追平2012年5月坪洲東灣A地盤的紀錄,成為政府賣地歷來最多標書地皮之一。入標的包括一早已在附近「插旗」的長實地產(01113)、信和置業(00083)、新鴻基地產(00016)、恒基地產(00012)及宏安地產(01243)等。當中一直以銅鑼灣為基地的希慎興業(00019)意外地入標之餘,更以獨資方式入標誇區買地。 除了這些本地大中型發展商外,更吸引到不少新進或內地的財團加入此戰團,包括卓智控股(00982)和創業集團控股(02221),另中資財團中國奧園(03883)、以及表明首次入標投地的佳源國際控股(02768)。佳源國際企業傳訊經理呂美琪稱,是次獨資入標競投白石住宅地,為集團首次入標香港官地,形容出價屬絕對合理價錢,去年集團上市後一直物色合適地皮。 此地皮規模雖不算太大,但位置近海,中原測量師行執行董事張競達表示,相信高層單位可享開揚海景,並可步行前往鐵路站,預期發展商將發展低密度豪宅。眼見招標反應熱烈,加上有不少內地發展商及首次入標的財團加入,很大機會將價錢推高。張競達預計,參考同區新型屋苑迎海二手實用呎價約15,000至16,000元,現將地樓面呎價約由原來估計8,000元調升至9,000元,總值由9.5億元調升至10.7億元,調升12.5%。 或創新界新高 萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示,中標價有機會創新界新高,每呎樓面地價有機會超過1.1萬元。遠東發展地產部總經理朱寶林更揚言,預料地皮每呎樓面地價將創新高紀錄,成為以呎價計新界區地王,更直言今次集團出價高。事實上,此地皮能問鼎新界地王,並非不可能的任務。皆因從近日入標的地皮來看,不難發現中資入標的情況有增加趨勢,而且不論是透過獨資,又或是合資的方式競投地皮,為了增強其知名度,中資都會以稍高於市價搶地,如早前啟德多幅地皮,有4幅地皮都是由海航集團以1.3萬元起的呎價收入囊中,最近1幅則是由龍湖地產(00960)夥拍合景泰富(01813)以72.3億元投得。 上月,接獲10份標書的屯門掃管笏住宅地,即使入標發展商以港資為主,但最終由深圳控股(00604)及路勁基建(01098)以近31.69億元投得,折合每方呎樓面價為6,700 元,較市場預期上限高約2成。 雖然政府陸續還有地皮推出,最近又再落實增加兩個鐵路項目,分別是大嶼山小蠔灣車廠上蓋計畫興建約108幢樓宇,提供約1.4萬伙,屆時將會是自將軍澳日出康城後未來最大型的鐵路上蓋項目。另西鐵八鄉車廠更在幾年前已完成住宅發展規畫,總可建樓面約455.3萬方呎,項目估值250.4億至273.2億元,樓面地價5,500至6,000元呎,相信會分階段推出。 中資全購官地 但觀乎今年以來的投地市場,政府賣出的5幅住宅官地,全由中資囊括,據仲量聯行早前發表報告,以成交總額計算,中資發展商透過政府賣地所投得的住宅地皮比例,已由2011年的1%,增至2017年上半年的100%;若以地皮最高可建樓面面積計算,中資發展商去年投得的住宅地皮,已較2015年增加1倍至400萬方呎,當中中標較多的包括海航、合景泰富、龍光地產、龍湖地產、世茂房地產及高銀集團。 有見及此,一眾「本地薑」單單只在投地市場掙扎,亦是無補於事,最終只會錯失良機,故有不少本地發展商已開始積極透過補地價,運用土地儲備作發展。事實上,今年已經錄得多宗補地價個案,如今年初新世界發展(00017)以約11.23億元完成位於長沙灣福榮街340至342號、東京街27至29號及元州街249至263號地盤,前身為懷德工業大廈的補地價,每平方呎樓面地價約5,786元。 另又與地合作的元朗大棠項目,以逾2.98億元完成補地價,地盤位於元朗市地段第524號,佔地約4.89萬方呎,預計可建樓面約17萬方呎,每平方呎地價約1,740元。 [...]