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投資名人趕出貨?! 「風水樓神」蘇民峰高市價一倍沽西半山地舖 蔡志忠賣石門京瑞廣場大家樂 李耀華沽荃灣藥房

「回港易」開通,本港亦將再與新加坡建立「旅遊氣泡」,不過商舖市場仍密密錄得著名投資者出貨,最近甚至連「風水樓神」蘇民峰亦沽出西半山地舖!蘇師傅是次易手的街舖位於堅道民生區,造價達4,800萬元,高市價近一倍,師傅持貨逾13年勁賺3,750萬元,果然係高人!事實上,蘇師傅在物業市場向來「戰績彪炳」,尤其鐘愛買賣舊樓及街舖,最得意的代表作可說是於2004年以1,350萬元購入中環全幢唐樓,其後分階段拆售,合共大賺約4,210萬元。另外,資深投資者蔡志忠及李耀華亦分別沽出京瑞廣場「大家樂」巨舖及荃灣藥房街舖,兩人齊齊「減磅」。 蘇民峰堅道地舖持貨13年勁賺3750萬 土地註冊處資料顯示,西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓於上月以4,800萬元成交,地舖建築面積2,500方呎,另連建築面積1,500方呎閣樓,合共面積達4,000方呎,呎價12,000元,現由洗衣店及教育中心承租。舖位原業主為蘇民峰顧問有限公司(PETER SO CONSULTANTS LIMITED),公司董事包括蘇民立(SO, MAN LAP)及 JONG, LILIAN,蘇民立即是本港知名玄學家蘇民峰原名,料為同一人。 蘇民峰於2007年12月先以個人名義斥1,050萬元買入上址,其後改由公司名義持有,現持貨逾13年易手,帳面勁賺3,750萬元,物業升值3.57倍。有業內人士指,該舖位旁邊的街舖,最近每間成交價只有約1,300萬元;而上述舖位比鄰近舖位大多一倍,市值估計只有約2,500萬元,意味蘇民峰是次以高市價近一倍沽貨。 西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓。 「風水樓神」鐘情街舖舊樓 17年前中環唐樓拆售大賺逾4千萬一戰成名 真實上,蘇民峰在物業市場上戰績彪炳,更有「風水樓神」之稱,尤其鐘愛買賣舊樓及街舖。例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號五層高舊樓,造價1,760萬元,持貨短短5日即大賺近300萬元。他又於同年以3,450萬元沽出中環伊利近街1樓1至2號舖,持貨僅4年即獲利1,000萬元。 不過,蘇師傅最得意之作,可說是於2004年7月,以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓,翌年再以860萬元將1至5樓分拆售予一名外籍人士(買家後來將物業改成服務式住宅),並繼續持有地舖及閣樓。當時舖位雖然由麵檔承租,每碗麵只賣幾元,但舖位每月收租竟然可達8.8萬元,租金回報率高達21.6厘!蘇師傅其後再將地舖及閣樓沽出,全幢唐樓出貨合共獲利約4,210萬元。 山頂環翠園持貨4年賺880萬 他現時亦持有其他堅道街舖,例如1,650方呎的堅道45號添寶閣地舖,蘇民峰於2014年以3,000萬元購入上址,呎價18,182元。該舖於去年疫市衝擊下成功減價出租,蘇民峰解釋,堅道屬民生地段,非做遊客生意,故並無吉舖;至於旺區及遊客區街舖就「瓜得」,因為不能平租,平租會令舖位「唔值錢」。 蘇師傅亦有投資住宅,他於2015年以約3,380萬元沽出山頂環翠園D座低層單位,呎價高達24,126元創新高,持貨4年多勁賺880萬元或35.2%。 投資者蔡志忠減價「8球」沽京瑞廣場「大家樂」舖 市場消息指,沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖日前錄得買賣成交,舖位建築面積達6,169方呎,原業主叫價8,800萬元,最終以約8,000萬元沽出,呎價約12,968元。該舖現由連鎖食肆「大家樂」承租,每月租金20萬元,租期至2023年2月13日屆滿;其後3年生約至2026年,租金加幅不高於24萬元。若以最新造價計算,舖位租金回報率達3厘。 據悉,上址原業主為資深投資者蔡志忠。蔡志忠等人於2015年以4.95億元購入上述京瑞廣場2期一樓全層,面積約6萬方呎。 沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖。 投資者李耀華售荃灣藥房舖 本月初,另一資深投資者李耀華亦沽出手持的荃灣街舖。該成交為荃灣海壩街102A卓明大廈地舖,建築面積429方呎,門闊約9呎,深約29呎,原業主叫價2,200萬放盤,市傳最終以約1,980萬元易手,呎價46,154元。該舖現由「啟源中西藥行」承租,每月租金5萬元,租期至2021年7月31日屆滿。以最新造價計,舖位租金回報率達3厘。 翻查資料,上述舖位原業主為投資者李耀華。李氏於2011年5月以1.05億元一併購入荃灣大河道57、59、61、63號及海壩街102A、B全部舖位,建築面積合共約2,700方呎。是次沽出的海壩街102A號舖屬以上6間的其中一間,亦是面積最細的一間。 至於旁邊的海壩街102B舖建築面積約650方呎,現由OK便利店承租,每月租金6萬元,租期至2020年6月23日屆滿,李耀華早以2,350萬元沽出上址。 荃灣海壩街102A卓明大廈地舖。 [...]

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港島市區舖「慘劇」連連 中環地舖租值僅1.48厘創新低 北角劏場舖勁蝕逾77%沽!!

雖然防疫限制逐步放寬,市面人流亦逐漸回復,惟舖市仍連釀多宗「慘劇」!有最新成交的中環街舖租金回報率僅1.48厘,創中環租值新低;另外亦有北角城市金庫劏場舖易手,舖位由市值近200萬元變成只值幾十萬元,業主慘蝕逾77%!不過,市場有悲亦有喜,尖沙咀百利商業中心一個不足200方呎的劏舖最近成交,舖位由市值最低僅48萬元,經過近20年時間慢慢回升至最新造價190萬元,業主持貨11年終於守得雲開,帳賺67%! 中環街舖租值僅1.48厘 市場新近錄得中環九如坊2至4號地下連入則閣樓買賣成交,地舖建築面積約750平方呎,入則閣建築面積約500平方呎,總面積約1,250平方呎,原業主開價3,600萬元放盤,剛以3,230萬元沽出,呎價約25,840元。該舖現由越南餐廳Co Thành以每月4萬元承租,租約期至2022年1月31日,租金回報率僅1.48厘,相信是近年中環舖租金回報新低。據悉,舖位原業主於1990年10月,以295萬元購入上址,持貨31年易手,帳面獲利2,935萬元,物業升值近10倍。 中環九如坊2至4號地下連入則閣樓。 北角劏舖慘蝕過百萬 另外,北角城市金庫地下99號舖錄得註冊成交,舖位建築面積僅72方呎,實用面積36方呎,以40萬元沽出,建築面積呎價5,556元,實用面積呎價11,111元。據了解,原業主於2013年8月,以176.8萬元買入上址,持貨近8年轉手,帳面勁蝕136.8萬元,物業貶值77.4%。 北角城市金庫商場。 結婚商場劏舖24年間「U」形反彈 雖然買劏場舖投資的人大多「損手爛腳,流血收場」;然而,間中亦有投資者「扑中」,買劏舖捱到物業升值,最終轉手獲利!市場新近錄得尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖買賣成交,舖位建築面積191方呎,門闊約7呎3吋、面向商場,以190萬元售出,呎價9,948元。據悉,該商場以大量結婚用品店聚集見稱,而上述成交舖位造價則於過去24年呈「U」形走勢!該舖於最初1997年3月一手劏出時,成交價達176萬元,惟其後舖價瞬間插水,2002年6月業主以48萬元沽出,慘蝕72.7%;不過舖價隨即尋底完成,2007年12月該舖以52.5萬元成交,其後於2009年9月以73萬元再度易手,之後又於2010年3月以113.8萬元轉手。現時再以190萬元獲承接,原業主持貨11年帳賺76.2萬元,物業升值67%,較谷底時反彈近3倍! 尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖。 [...]

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搏重建賺返筆?? 市建局收購「一舖兩蝕」!!

「一雞兩味」就聽得多,「一舖兩蝕」又係乜東東??話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖,該舖位於埃華街及橡樹街大單邊,現時是恒生銀行櫃員機(ATM)。然而,原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址,持貨4年將舖位「易手」予市建局,帳面勁蝕358.3萬元,物業貶值達21.1%!! 不過,原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主,原來同樣大幅蝕讓!!再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位,同樣持貨4年沽出,帳面「放血」528萬元,物業貶值達23.7%!!簡直是「低處未算低,撈底再破底」。 上述ATM舖位建築面積380方呎,實用面積323方呎,內籠闊14呎,深18呎。原業主於4年前買入時,該舖已經租予恒生ATM,月租5萬元,若以當時買入價1,700萬元計,租金回報率達3.5厘。 市建局以呎價計收購 細舖無大舖咁着數 然而,為何一個租值不俗的舖位,其轉手價會一蝕再蝕?尤其市建局為何會以「破底價」出手收購?盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋,以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例,麻雀館舖實用面積約1,500方呎,闊30呎,深50呎,剛以6,120.5萬元被市建局收購,實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算,恒生ATM舖市值約1317.8萬元,即與是次收購價1341.7萬元相若。 李根興坦言,上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言,該舖的租金回報率非常高;可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,而非按租值回報計算,因此當「細面積的旺舖」被收購,會遠比「大面積的靜舖」蝕底。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興 [...]

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舖市再錄蝕讓 呎價1.2萬元平過買住宅

本港經濟不景,舖市再錄蝕讓。盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興表示,該行今日(19日)剛促成一宗街舖成交,為香港仔大道238號南灣御園地下1及2號舖,建築面積2,592平方呎,門闊約40呎,原業主叫價5,500萬元,最終劈價至3,300萬元連租約成交,呎價僅12,731元,造價低市價成交近一成半,由現時租客買入自用。 原業主於2012年12月以4,000萬元買入上址,持貨8年轉手,賬面蝕700萬元。若連同手續費及印花稅等雜費,料蝕近千萬元。 新買家為BAR PACIFIC,正是該舖現時租客,每月租金93,800元,租約期至2022年10月屆滿。若以現時最新造價計,租金回報3.4厘。 李根興續指,由於現時限聚令及6點後禁堂食令仍生效,料舖位的租金收入必受影響。他透露,上述舖位在市場已放盤良久,原業主「好急走」。然而由於位置非常偏僻,人流近乎零,故業主叫價唯有一減再減。不過該舖勝在可以在門前停車,加上門面夠闊,可以靜靜地自成一角做海邊酒吧。 李根興補充,香港仔的街舖一般甚少買賣,每年都只不過兩三宗街舖成交。香港仔的舖一般好難「甩手」,因為大多數投資者都嫌遠,不會入去睇。但香港仔勝在現時沒有港鐵站,形成一個困獸鬥,反而消費力較穩定。他預期港鐵南港島綫西段於2021年動工,2026年後啟用,或會導致區內消費力外流,因此鐵路開通對香港仔街舖反而未必是好事。 是次由租轉買的BAR PACIFIC GROUP HOLDINGS LIMITED,(太平洋酒吧集團控股有限公司,簡稱太平洋酒吧集團控股、太平洋酒吧集團及太平洋酒吧,HKG:8432),在2017年1月11日於港交所創業板上市,主要業務為在香港以「太平洋酒吧」品牌經營連鎖酒吧。於本年度,集團經營酒吧的收益由上年度約1.52億元,增長11.2%至約1.72億元。 [...]