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【樓巿蔣門人】2021 樓巿展望 – 肺炎疫情、疫苗、通關及移民潮的影響

2021年樓市展望, 毫無疑問將會與新冠肺炎(covid-19)的發展息息相關。 自從2019年年中開始, 本港樓市面對著政治事件及新冠肺炎疫情等衝擊, 並沒有呈現太大跌幅, 特別是中小型單位。 那在2021年, 樓市走勢又將會如何呢? 根據差餉物業估價署公佈的樓價指數, 2020年10月份的樓價指數為 380.9點, 與2019年五月份的樓價指數歷史高位 396.9 點相比, 整體樓市, 其實績下跌了4%。 與2019年12月相比, 即反修例事件發生後、新冠疫情爆發前, 甚至有著輕微的升幅 (不足1個%)。2020年10月份的樓價指數, 雖然仍未反映第四波疫情的影響, 但只能顯示出, 新冠疫情, 對樓價只有輕微影響。 這種情況, 也是可以預期的。事實上,香港人自從經歷過2003年的沙士事件後, 對疫症已經有著一定的認識和應對力。 大家可見, 即使香港疫情發展反覆, 但市民基本上, 都是正常生活, 上街、飯聚等活動, 還是正常進行。 而事實上, 倘若今年肺炎疫情發展, 因為疫苗的出現而發生轉變性的改善的話, 報復式消費、買樓及經濟反彈將會是可預期的事。如果香港疫情能有所改善, 讓中國和香港之間的關口能夠重開, 也會對樓市帶來正面的影響。 筆者認為, 如果今年疫苗發展理想, 以及香港疫情受控, 能與國內通關的話,樓市將會出現報復式反彈。 而年初因為疫情第四波及限聚令影響而出現的調整, 便可能成為今年入市的最佳時機。 隨著國安法在香港實施, 政治局勢的變化, 以及英國的BNO政策, 從2020年開始, 香港有不少中產階級移民離港, [...]

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【樓巿蔣門人】疫情下按揭審核拖慢 準買家應在臨時買賣合約上加疫情相關條款?

自從十二月初肺炎疫情再爆發以後,政府陸續再收緊限聚令,並重新推行 work from home 政策, 政府部門只提供有限度服務,這個政策的的推行,除了會影響我們的日常生活外,也會大大的影響樓宇買賣的按揭申請。 如果大家有看過我的另一篇文章,談及關於疫情第四波來臨,準買家在申請樓宇按揭時,便要預備得更周詳,因為不止是文件上往來,還是銀行以及按揭公司之間的運作,都會被大大的拖慢。 疫情下按揭審核拖慢:要求延長成交期 而事實上, 在這樣的情況下,最受影響的絶對是第一次買樓的新手買家,因為他們對樓巿買賣缺乏經驗,而身邊即便有朋友或親人曾有過買樓的經驗,但有可能已經是數年前、甚至是樓十年前的事,故此那些經驗,也已經可能不合時了。 因為按揭巿場,是不斷變化的。而每一單按揭,隨著銀行政策的不同,個人財務情況的不一樣, 也有所變化。 故此準買家們在預備按揭文件時除了要更齊全以外,最好更要與賣家商議一下,定下一個更長一點的成交期。 而如果買家想要申請八成,甚至九成按揭的話,更需要再在這個延長的期限上,再加多一點時間。 (因為六成以上的按揭,除了銀行以外,還需要通過按揭公司的審批,在這樣的情況下,所需時間便更長了。 [...]

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【樓巿蔣門人】香港樓市跟疫情一齊進入第四波?

今年入秋最關心的話題之一,是疫情會否進入第四波。政府、醫務界專業人士都提醒市民要謹慎再謹慎。近期香港人打疫情仗已經好努力,尤其是經歷完第三波疫情之後,都未敢再鬆懈。講返樓市,香港樓市又會唔會再有新一波的衝擊? 經濟難復甦 市場多唱淡 政府保就業計劃已無下文,企業無得救,繼國泰的大規模裁員之後,各行各業都會有進一步的裁員潮,經濟在短期內很難復甦。香港買樓的話,只要政府一日不撤辣,銀行按揭,尤其是高成數按揭,主要都是看申請人的固定人工、糧單稅單。如今本地樓主打本地市場,如果好多香港人都無工開,申請按揭有阻滯時就會大大降低買樓意欲。雖然早前大圍新盤創造出逆市奇蹟,但市場購買力是大半年的累積。樓價同商品一樣,短、中、長期都要看供求關係,如果短期市場消化不了,成交量必定影響價格。政府帶頭的綠置居都是一個例子,雖然折扣已經創新低,但市民購買意欲好低,因為今次疫情及經濟現況,真正打擊的就是中低層人士。 個別成交破底 全因恐懼 另一個衝擊,其實與疫情第四波相似,主要來自恐懼。發展商這方面,我未覺得有好大恐懼。發展商賣樓的價錢,一早已受成本限制。近年地價越來越貴,建築成本越來越高,香港發展商多數都好具規模,計劃都是以幾年計,因為一個疫情,未必逼到一手樓要劈價賣。反觀二手樓市場,只要個別業主有恐懼,尤其是二手新樓業主如果承接唔到新造按揭,又或者睇淡香港未來發展,有移民打算,這一類的個案,往往有機會破底甚至蝕讓成交。10月的話東涌算是一個比較集中的災難地區,好多退租、蝕讓個案,都是因為大量空服人員被裁退而離開當區所致。其實港、九、新界都有類似案例,我都有唔少學生成功撈底上返車。 投資睇長遠 莫因小失大 無論本港樓市是否跟疫情一齊進入第四波,投資始終是持久戰,需要睇長遠。雖然現在租務市場低迷,好多租客都可以成功減到租,或者換一個更好住處。但這些都是糖衣毒藥。只要你仍有自住需要,就需要積極計數,計啱數就趁早買樓上車。至於投資者,如今都是一個講價的好時機,與其等個市跌,不如主動出擊,定個進取的目標價,都或者可以吸納到優質物業,當然都要承受一段放租低潮期,做好心理準備,需要守一守。 作者:蔣一洪 Lucy [...]