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海外樓市:「黃金簽證」吸引移民 葡萄牙房屋需求量大增

在歐洲,葡萄牙首都里斯本的生活及物價指數未算最高,生活壓力不大,不過,這幾年樓價卻一直在穩步上漲,主要因為當地的「黃金簽證」計畫受歡迎,令去年每平方米均價同比上漲近7%,而不少新移民通過購入50萬歐元或以上的物業來取得居留權,也是令當地豪宅價格上升的原因。加上大里斯本地區的樓價仍然遠低於歐洲主要城市,甚具強勁的競爭力。 根據葡萄牙移民局官方統計資料顯示,在實行「黃金簽證」的六年中,共吸引外來投資41.55億歐元,其中房產交易額達37.88億歐元,累計頒發簽證6,813份。在所有投資者中,中國投資者始終處於絕對領先地位,共獲得4,013份「黃金居留簽證」,其次是巴西(625)、土耳其(279)、南非(268)和俄羅斯(237)。 葡萄牙是擁有高度發達和成熟的房地產市場,在品質、透明度和活力標準方面均達到歐盟最高標準,若與歐洲其他國家相比,葡萄牙稅收和稅收負擔都較低,其稅收制度對非居民也非常具有吸引力。   在房地產投資上,該國有著利好的經濟形勢,因政府從今年開始實施2030年投資計畫戰略,以應對未來10年的結構性基礎設施發展,投資將達219.05億歐元,從而支撐其經濟增長。作為歐洲乃至全球性的旅遊目的地,里斯本一向不乏遊客湧入,在房地產市場尤其是酒店公寓類,激發了大量的市場需求。 波圖可作第二選擇 葡萄牙另一大城波圖,位於葡萄牙北部面向大西洋的口岸,人口僅次於里斯本。波圖舊城區及杜羅河(Duoro River)葡萄酒區在1996年被列為世界文化遺產,在今年更被選為歐洲最佳旅遊城市(European Best Destination)。正如里斯本的情況相若,波圖在旅遊業帶動下房地產活躍。 波圖旅遊業每年有兩、三成增長,當地酒店供不應求,吸引投資者在舊城區買入物業後改建成服務式住宅出租,回報高之餘,風險亦較低。波圖是歐洲人及亞洲人都喜歡的旅遊城市,有專家建議購買市中心地區三十年樓齡以上的舊樓重建項目,舊城區一幢物業約二十萬歐元,有投資者買入後作民宿出租,如交由地產代理公司打理,一般保證有六厘以上回報;如時間許可又不怕麻煩的話,自行管理回報更可達十三至十五厘。 據葡萄牙房地產市場相關機構提供的資料顯示,葡萄牙房產的平均銷售週期變得愈來愈短!在經濟危機期間,里斯本房產的平均銷售週期約為9個月(2013年資料),五年之後銷售週期平均減少了3個月。波圖的下降幅度更大,由原先需11個月縮短為6個月,減少了5個月。這反映出投資者對葡萄牙房產市場的信心不斷增強,購買力也在不斷加大。 房屋需求量大增 葡萄牙現在大概有1,060多萬的人口,國土面積有9.2萬平方公里。全國畫分為18個行政區、308個市鎮。另有位於大西洋上的亞速爾和馬德拉群島的兩個自治區。1986年葡萄牙加入歐盟之後,葡萄牙的城鎮化和現代化步伐加快、政局穩定、自然環境優美、氣候宜人、地產價格相對便宜等優勢,吸引了大批外籍人士在葡萄牙購置房產。進入90年代,該國住宅單位建設加快,1998年和2004年分別承辦了世博會和歐洲足球杯,政府投資了許多基礎建設專案,地產行業受惠經濟暢旺。   [...]

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海外樓市:黃金簽證熱 里斯本成樓市新寵

英國脫歐、意大利政局危機,加上一些熱門城市如倫敦、巴黎的樓價已升至一定高位,近期環球投資人士已把目光轉至歐洲新興樓市,當中葡萄牙首都里斯本就成為熱捧對象。自金融危機後,葡萄牙經濟受挫,至近年已明顯復甦;加上當地環境優美,宜居度高,其政府近年更推出黃金簽證計畫,購入50萬歐元房產的買家可申請黃金居留卡,故里斯本已成為不少人投資或移民的首選。 根據葡萄牙國家統計局數據,去年第4季里斯本地區的樓價升幅火熱,按年上升18.1%,每平米價格升至1,262歐元。倫敦Beauchamp Estates的負責人Gary Hersham認為里斯本擁有強大的市場,為專業人士和退休人員提供優質生活和稅收優惠,加上黃金簽證計畫,成為推動當地樓市的力量。 而且即使樓價一升再升,根據仲量聯行(JLL)的資料顯示,里斯本的房價仍只是倫敦的一半。第一太平戴維斯的統計資料則指, 買家以在倫敦高端地區的五分之一價格,便能在里斯本購入同類豪宅。加上里斯本租金回報率有5%至6%。因此,估計當地樓市會繼續火熱,《葡萄牙房屋市場調查報告》就預計未來5年,葡萄牙房地產價格將以年平均6%速度繼續增長。 里斯本是葡萄牙政治、經濟、文化和教育中心,核心區里斯本市的人口大約是56.4萬人,而大里斯本地區的人口就高達280萬人,其宜居度一向領先全球。座落在塔霍赫河(Tagus)邊的里斯本,長年擁有充足的陽光和湛藍的天空,由於葡萄牙的葡萄酒享有盛名,故里斯本不乏米芝蓮星級餐廳及著名酒吧。2017年,悉尼經濟與和平研究所(IEP)更指葡萄牙犯罪率全球排名第3低。此外,葡萄牙國家醫療系統也相對完善,其醫療衛生系統排名超過英國與西班牙,目前被世界衛生組織排在第14位。而且葡萄牙的高等院校在世界上也頗具影響力,故被視為歐洲置業的熱門地。 50萬歐元入場費 對香港人來說,其黃金簽證計畫更是在當地置業的一大誘因,在葡萄牙只要購入50萬歐元物業,買家便可申請黃金居留卡,可在該國生活、學習和工作。而且平均每年只需在葡萄牙居住滿7天,5年之後即可申請成為永久居民。此後還可以根據規定,按部就班申請加入葡萄牙國籍。 葡萄牙是歐盟成員國,葡萄牙公民在歐盟其他國家工作、學習和生活享有巨大便利,故其護照似乎較脫歐後的英國「性價比」更高。據葡萄牙移民局官方網站資料顯示,自2012年10月8日至2017年7月31日,主申請人(居留卡)獲批人數達到5,243人,附屬申請人獲批人數超過8,600人。當中來自中國的主申請人有3,472人,佔總主申請人數的68%。 雖然葡萄牙在金融海嘯中經濟受到重創,但目前已經逐漸回暖。去年9月15日,標準普爾在三大評級機構中率先將葡萄牙的信用評級調回投資級別,並預測其經濟在2017至2020年間平均增長速度將超過2%。 里斯本的投資地段首推Carnaxide/Alfragide地區,這個由兩個相連小區形成的地方是商業和住宅混合社區。其實Carnaxide在行政區域上屬於奧埃拉斯(Oeiras),是葡萄牙最繁華的城市之一;而Alfragide是阿馬多拉(Amadora)的一部分,是一個人口密集的城市,其購買能力略高於全國平均水平。因區內人口不斷增加,對房屋需求大增,而成為葡萄牙最炙手可熱的地段之一。 當地的奢華街區──自由大道(Avenida da Liberdade)亦是投資熱門地,這裏的街道設計受巴黎香榭麗舍大道和林蔭大道的啟發,並擁有悠久的歷史、美麗的建築,兩旁高檔奢侈商店林立。使其有如「紐約第五大道」,樓價卻相對低了許多,故增長勢頭強勁。此外,臨近河畔的Matinha老區亦是黃金地段,是一個正在進行深刻改造的老工業區,區內不少建築物和公寓進行復修以增加價值,目前更引進了一些時尚、藝術畫廊、美食、創業中心等項目,吸引了一批擁有巨大購買力的新一代進駐,故未來價格上升空間很大。 [...]