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海外樓市：馬尼拉樓價　長線被看好

菲律賓在東南亞國家中常被忽略，但據萊坊的財富報告顯示，首都馬尼拉依然是全球最熱門的投資市場。該國超高淨值人群（淨資產超過3,000萬美元）的數量將在未來5年增長38%，而推動超高淨值人群增長的主要原因，是房地產等非金融資產的投資，馬尼拉以11%的增速成為去年全球豪宅價格增長最快的城市，超高淨值人群的增加將為馬尼拉豪宅提供了機會。 萊坊預測，至2023年，菲律賓百萬富翁的數量將從去年的24,162人增加3.2萬多人。不斷擴張的商業房地產行業亦是該國超高淨值人群感到興趣的另一個領域，當地房地產開發商與大企業都在加強商業開發活動。 數據顯示，近十年來，菲律賓的經濟發展水平不斷提升，近兩年的GDP都保持在接近7%的水平，位列東南亞前茅，受經濟利好的刺激，馬尼拉的商業地產價格也是一路走高，部分區域的漲幅甚至高達十倍以上。 在亞洲眾多地區中，馬尼拉公寓的平均租金回報率為6%至10%，遠超中國國內的2.66%。此外，馬尼拉擁有超過2,000萬的人口，位列東南亞經濟增速第二，人均年GDP達3,000美元，正處於地產市場的早期和中期之間等因素，都是房地產行業蓬勃發展的信號之一。 公寓新動工數目減少 大批湧入菲律賓的中國公民成為了馬尼拉樓價飆升的主力推手，2017年，馬尼拉商業新區新增辦公面積超過7萬平方米，但是空置率僅為5%。在此期間，不少中國公司，尤其是科技和博彩公司，將辦公室外包給馬尼拉。不斷增加的中國投資者，推動了房地產需求，並推高了樓價。 去年，公寓期房預售量超過房地產開發商推出的43,000套，在2016年和2017年的該數字分別為35,000和36,000。但隨馬尼拉地區土地逐漸的不足，中央商業區的土地價格高漲，今年新動工公寓數量會減少。因此在本就供不應求的馬尼拉市場上，加之減少的新建公寓，馬尼拉及其週邊的房價，可能會漲到一個新的高度。   隨著披索的持續貶值，菲律賓人工成本變得更加實惠，外國公司利用菲律賓龐大的英語員工隊伍成為一個利潤豐厚的市場。加上菲律賓強勁的經濟增長，不斷壯大的中上層階級和外國人推動了公寓住宅市場的增長。隨近年的發展，菲律賓馬尼拉房產名聲大噪，愈來愈多中國買家為當前和未來的增長作出了巨大貢獻。 馬尼拉灣區最受歡迎 根據仲量聯行報告，不少知名開發商在馬尼拉及週邊城市進行開發，提供更多辦公和住宅空間，以滿足龐大的市場需求。到2020年，馬尼拉將新增約210萬平方米的辦公空間，其中大部分將位於Makati、Pasig與Taguig地區。 高力國際報告指出，從2019年到2021年，馬尼拉每年將完成約25,800個單位。到2021年，馬尼拉大都會計畫擁有約142,000個單位，較2017年底的107,100個單位高出33%。在這三年期間，BGC新城可能佔新供應量的40%，而馬尼拉灣區可能會佔新供應量的35%。 馬尼拉灣區至2021年將提供約29,500套，增長78%。而在此期間，馬尼拉整體公寓空置率將保持在12至13%左右。租金回報率方面則將變動不大，或只有0.3%至0.5%的小幅上漲。 外包產業帶動樓價 由於價格在上漲，需求在增加，市場在以可持續的速度增長，預計未來兩到三年將保持不變。關鍵驅動因素將來自外國公司(包括外包產業BPO)需為員工提供住房的需求增加，中國投資者與當地人購買力增強，以及愈來愈多的海外匯款。菲律賓自2001年開始發展BPO以來，依靠高素質的英語人才和先進的資訊技術通訊設施，發展迅速，BPO產業成為近年來發展最快的行業之一。到2009年，已佔有全球離岸外包市場分額的20%，僅次於印度。 知名諮詢機構Leechiu稱，在經歷了幾年的平淡之後，菲律賓的BPO行業預計將在2019年捲土重來，而且勢頭將非常強勁，預計將成為寫字樓市場的主要推動力，也將帶動房產市場。未來18個月，很多來自美國的大品牌承諾將為菲律賓創造數萬個就業崗位，要設立辦公室。將大量僱用員工，並在未來9到18個月內投入運營。 [...]