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政府賣地豐收　信置功不可沒

今年樓價屢破高位，地價亦同樣水漲船高，年初至今批出的地皮雖較去年全年少，但金額已高出逾八成，而且年內更出現7幅百億地皮，為歷年之最。觀乎第4季將會推出1幅啟德地皮，故料賣地收益有望進一步破頂。 政府賣地收益大豐收，對於信置（00083）來說，相信亦是豐收的一年。集團今年積極投地，年內以不同方式發力狂掃地皮，成功吸納8幅地皮，包括7個住宅項目，涉資逾470億元，為全港發展商之冠。 今年樓價持續創新高，政府亦積極推地，以增加供應企圖遏制升勢，2017年接近尾聲，發展局局長黃偉綸公布2017/18財政年度第四季度的賣地計畫，下季將會推出兩幅住宅地皮，分別是位於啟德發展區及青衣，合共涉及約1,600伙。當中以九龍東啟德發展區的住宅地最矚目，市場估值最高達238.18億元。 黃氏表示，綜觀2017/18整個財政年度，賣地表共有11幅地皮推出招標，可建約5,830伙，今年度首3季合共推出9幅住宅用地；另鐵路公司亦推出2幅地皮，分別位於錦上路站及黃竹坑上蓋住宅地，合共提供2,600伙；市建局則售出大角咀用地，連同即將公布的旺角用地，合共提供280伙。 另外，本年度透過私人發展及重建項目，合共提供15,600伙，為過去10年新高，同時較過去10年每年平均供應4,200伙，高出近3倍。綜合上述供應，今年度可建的住宅達2.43萬伙，超出預計逾6,300伙，按年多出兩成，亦較長策目標1.8萬伙多出35%，連續4個財政年度超標，更創2011/12財政年度政府開始持續主動推地以來的單位數目新高。 多管齊下穩供應 由於私人補地價及重建部分，政府僅估算至11月份，距離今個財政年度完結，仍有4個月時間，不排除更多項目完成補地價，推高土地供應總數。黃偉綸指出，土地供應目標是基於長遠房屋策略制定，不受市況影響，又指賣地計畫餘下17幅用地，包括啟德數幅正進行城規程序的地皮，將滾存至明年度賣地表推出。他強調，不能夠確保未來幾年私人發展項目勢頭持續，會繼續多管齊下穩定供應。 據統計，若涵蓋住宅及工商地皮，迄今政府官地、港鐵、市建局項目已批出地皮暫為22幅，雖較去年全年的31幅為少，可是所涉及的金額卻是較去年全年的942.69億元高出81%，錄得逾1,710億元。 值得注意的是，今年迄今已出現7幅「百億地王」，為歷年之最，更有3幅地王紀錄是一破再破，當中包括鴨脷洲利南道地皮、長沙灣興華街西住宅地、中區美利道商業地、啟德商業地、長沙灣興華街西酒店地等。 雖然中資去年起來港高價搶地，可是「本地薑」亦不弱，港資發展商下半年更是大發神威，2017年政府暫時推售的16幅官地，有10幅地皮由港資購入、涉逾793.8億元，佔今年暫時官地賣地總金額1,276.11億元的62%。當中一向是本港「地產大好友」的信置（00083），今年雖未有新盤開賣，但卻積極狂掃地皮，可謂是奪地豐收一年。 全年買地8幅 集團今年連環透過獨資，又或是與不同的發展商合組財團四處投地，年內已透過官地、鐵路上蓋項目、市建局及私人招標等不同途徑，成功吸納8幅地皮，包括7個住宅項目，吸納多達353萬方呎樓面土地儲備，涉資逾470億元，為全港發展商之冠。 特別是上月中旬至今，更是狂風掃落葉般，在短短一個多月連吸4幅市區住宅靚地，最新的是夥拍莊士機構（00367）成功投得市區重建局在旺角新填地街/山東街的重建項目，該地皮佔地約1.5萬方呎，其中住宅樓面面積約11.22萬方呎，預計可提供約187伙；至於餘下約2.24萬方呎商業樓面，則須於落成後交還市建局。 綜合測量師估算，項目住宅部分市值約11.2億至13.5億元，即每方呎樓面地價約1萬至1.2萬元。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為，發展商對市區項目非常渴求，而且旺角的位置優越，雖最值錢的商舖部分要交還市建局，將會降低項目利潤，但估計住宅部分落成後，每方呎起碼可賣2萬元。 除此之外，上週五（15日）信置獨資投得中電（00002）亞皆老街前總部的發展權，市場估計，項目估值逾70 億元，每呎樓面地價高達2.5萬元，項目總成本料超過百億元。信置副主席黃永光表示，地皮位處九龍核心，享嘉道理山景觀，區內除屬傳統豪宅區及名校林立外，亦擁有悠久和豐富的歷史氛圍，將與中電聯手將項目打造為優質豪宅。 長沙灣地矚目 不過，最矚目的，莫過於上月中牽頭與會德豐（00020）、嘉華國際（00173）、內房商世茂（00813）及爪哇控股（00251）等4間發展商合力，以172.88億元投得長沙灣興華街西臨海豪宅地皮，一舉奪得全港最貴住宅官地成交價紀錄。 本月初又與嘉里（00683）奪得黃竹坑站第2期項目，傳連同補地價涉逾百億元。單是這4幅地皮，可建樓面合共逾195.6萬方呎，初步估計可以提供2,200至2,300個單位。此外，集團今年7月以獨資投得的馬鞍山白石住宅地，可建樓面僅11.93萬方呎，中標價13.83億元，惟每方呎樓面地價高見11,588元，創馬鞍山樓面地價最貴官地。 事實上，信置在過去數年所投的住宅項目不多，最矚目的可數到可建住宅樓面達149.6萬方呎的市建局觀塘市中心計畫第二、三發展區項目，於2014年與華置（00127）合作投得，計畫最快明年推售；另一個則是去年7月以16.22億元奪得的大埔白石角科研路地皮，可建樓面41.25萬方呎。 經過今年在港大量補充「麵粉」，集團明年將踏入賣樓收成期，明年擬推4個全新盤、共涉近2,700伙，將為信置近10年來推盤量最多的一年，觀塘市中心項目的單位總數更達2,000伙，為區內近30年來最大型新盤，當中1期的1,024伙已入紙申請預售，預計2021年3月 落成，樓花期長約39個月，料最快明年下半年開售。 [...]