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新盤放大鏡:荃灣「映日灣」 貼二手開價

近期連串社會運動雖已影響樓市交投明顯放緩,連帶新盤銷情也轉淡,但億京無懼逆市開盤。集團原定週一(5日)舉行新盤映日灣定價發布會,或因罷工事件改至週二(6日),而首批238伙定價相當克制,折實平均呎價僅17,740元,與鄰近二手屋苑賣價相若。 位於荃灣楊屋道的映日灣首張價單共有238伙,分布於1至3座,發展商稱有69伙折價低於500萬元,22伙則低於400萬元,當中最平為2座3樓B室及3座3樓B室兩個開放式單位,實用面積同為217平方呎,定價亦同為409.7萬元,呎價18,880元;扣除最高7%折扣優惠後,折實價381萬元,呎價17,558元。 整個屋苑共有3座住宅大樓及1座商業大廈,住宅部分面積43.1萬方呎,全部樓高31層,各配置3部升降機,每幢大廈的地下或2樓至頂層屬住宅樓層,每層有4至10伙,共有840伙。單位面積由217至2,022方呎,樓底高2.675至3.75米。商業大樓則樓高35層。 對於近期社會氣氛緊張,億京發展項目及銷售策劃總監潘志才表明不擔心市況及銷情,預計事件快完結,暫未見樓市不健康,故對推盤持樂觀態度。他透露,樓盤的商業部分包括商廈及商場,會保留作長線收租。 間隔: 單位間隔由開放式至5房,當中包括開放式、1房2廳、2房2廳、3房2廳(連套房)及儲物室、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、5房2廳(連雙套房)及儲物室加儲物室連廁等多種。 連平台戶共21伙,分布於各座2樓,面積217至669方呎,各有15至474方呎平台,部分另有22方呎露或4至6方呎窗台。頂層特色戶4伙,位於1座35樓A至D室,面積958至1,228方呎。複式戶僅4伙,位於1座地下及1樓A至D室,面積1,365至2,022方呎。 配套: 樓盤設有21,694方呎住客會所,提供包括戶外游泳池等設施,還有15,806方呎空中花園及70,188方呎綠化區域及康樂設施。生活配套上,屋苑自設零售樓面,且將有天橋連接荃新天地2期,附近又有多個購物商場包括如心廣場、D. Park愉景新城、荃灣廣場等。鄰近的楊屋道街市更提供一系列平民化價錢食材,生活成本低。 交通: 雖則生活上不假外求,但交通卻較蝕底。樓盤距離港鐵西鐵線荃灣西站及荃灣站都要約10分鐘步程,幸鄰近巴士線充足,在如心廣場附近就有巴士總站,提供多條往返九龍、新界巴士線,商場地下近大河道也有小巴總站。 同區供應: 作為近年其中一個新盤供應集中地,今年上半年,區內就有最少3個新盤入伙,包括海之戀的970伙、全.城滙的953伙及海之戀.愛炫美的1,436伙。但要數即將發售的樓花盤,映日灣幾是絕無僅有,尤其樓盤位處的楊屋道,已發展多年,除非鄰近工廈被收購重建就作別話。 [...]

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樓市速報:工廈跑贏大市 葵荃區最值博

工商舖市場去年可謂「先甜後苦」,上半年交投暢旺,不乏大手成交,惜踏入下半年,受中美貿易戰及加息影響,市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中,工廈市場一枝獨秀,有分析認為,相對商廈市場,工廈因價格低水兼有增值空間,加上在活化政策加持下,今年將會續成為投資重點。其中,相對低水的葵荃區工廈,最具重建價值,今年升幅或可達15%。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,在中美貿易戰及聖誕假期的影響下,去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌,宗數回落至353宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),總計全年,工商舖註冊買賣宗數達9,321宗,按年升3.6%,創新辣招後新高紀錄;註冊金額達1,177.63億元,按年跌5.2%。 若按板塊劃分,去年工廈註冊量佔整體近六成,去年共錄得5,592宗,屬2013年新辣招推出以來的6年新高,涉及金額約440億元;至於商廈則錄得2,046宗及375億元;舖位則錄得1,683宗及362.8億元。 至於大手買賣市場上,據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣,2017年合共涉及約1,830億元,而去年跌至約1,420億元,跌幅約22.4%,而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元,較上半年的972億,跌逾一半,均顯示投資者下半年轉審慎。 市場先甜後苦 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,去年工商舖市場可謂「先甜後苦」,承接2017年的市場旺勢,加上股市表現理想,中資財團頻頻來港大手購入物業,故去年上半年工商舖市場交投暢,市場不乏大手買賣,包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈,以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累,加上中美貿易戰及加息影響,投資市場出現不確定因素,用家及投資者入市意欲減退,令成交量步伐顯著放慢。 觀乎去年工廈市場成為大贏家,踏入2019年,市場人士均認為,工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港,從而對核心商業區的商廈帶動強大需求,特別是可全幢出售的商廈,不少甲級商廈的造價都屢創新高,成為市場的焦點。可是,據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》,隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐,甲廈市場缺少了內地資金的支持,中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。 高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出,預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%,是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整,同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出,由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響,投資者轉為審慎,而財團較重視長線投資,購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中,呎價相對便宜,第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示,多項物業中,住宅及寫字樓價均在高點,寫字樓呎價平均2萬元以上,反而市區工廈呎價僅約6,000餘元,在目前市況下,工廈價格低水兼有增值空間,投資價值最高。 活化政策吸引 另外,政府將重啟活化工廈,特別重建工廈可獲放寬地積比率,可重建更多樓面,推動工廈重建,因此吸引長線投資者注視,預計在市況淡靜下,工廈仍獲不少財團留意,料成短期內投資焦點。 由是觀之,近期工廈的成交十分突出,如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位,以約3.6億元易手,總面積約61,005方呎。消息指,新買家為外資基金,購入3層作長線收租。 另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面,分布於低、中、高各層,每層面積約1.6萬方呎,另包括天台及12個車位,總面積約143,981方呎,以成交價計算,市傳以約5.5億元成交,平均呎價約3,820元。據悉,該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權,故可收集業權,部署日後重建。 此外,亦不乏名人入市,上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出,買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等,成交呎價約5,868元;淡市下亦有財團積極吸納具重建 價值工廈,如伯恩光學楊建文有關人士,斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位,其中一個面積約4,955方呎的低層D室,以3,385.6萬元成交,呎價約6,833元。連同上述3個單位,該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位,收購呎價介乎約6,780至7,300元,估計正在收集業權,部署日後重建。 近邊境更吃香 [...]

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樓市速報:荃葵區工廈 投資價值高

受到外圍負面消息影響,加上本港正式踏上加息之路,本港物業市場似乎開始轉勢。然而,目前眾多的物業當中,工廈的投資價值卻不容忽視,皆因大部分工廈都能申請改變用途,加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區,本身呎價相對低水,故料可吸引投資者入市,有分析料明年升幅可達15%。 中美貿易戰的局勢持續惡化,本港又進入加息週期,致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),註冊量較第2季下跌16.3%,涉資共約255.88億元,按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季,反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場,預料將影響全年交投量增長的速度。 若按物業類型畫分,第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣,雖按季跌14.3%,較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗,可是卻佔整體工商舖交投的64%,涉資共約95.61億元,按季跌8.9%,顯然地,相對商舖及商廈而言,工廈仍是受到追捧。 如今面對息口提升,投資物業的回報率或降低,但高力國際物業行政董事甄浚岷認為,目前工廈市場最值得看好,因為可作增值,投資者現在一定不會只看租金回報,入市要求必須是可以有所增值,這方面工廈則是有空間,如新式工廈、活化等。再加上,新一份施政報告中,特首林鄭月娥重啟活化工廈,並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,彈性得以增加,增值潛力會更高。隨各項物業價格高企,目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買,故最值得看好。 港珠澳橋效應 事實上,近期全幢工廈成交轉好,西九高鐵站的開通,帶動附近商廈住宅升值,而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會,大橋貫通香港、珠海及澳門三地,大橋週邊地區工商物業亦受到追捧,不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌,甚至屯門一帶插旗,積極吸納工廈土儲,帶旺該地區工廈成交急升。 其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增,不少投資者或財團紛紛入市工廈,有地產代理指,葵涌的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成,另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據,今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點,即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較,明顯此兩區的升幅跑贏大市,反映投資需求上升。 如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲,年初至今已達兩至三成的升幅,特別是6,000方呎左右的單位,升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元,較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣(工商舖)聯席董事劉學響稱,受港珠澳大橋等基建帶動,市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」,其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧,帶動成交造價接連上升。 至於荃灣方面,劉氏稱,此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元,但由於位置不近港鐵站,故此本年至今升幅只有約兩成,較葵涌工廈遜色。可是,荃灣整體發展完善,居住人口陸續增加,對區內工商物業帶來正面影響,造價穩步上揚。 大孖沙紛插旗 其實有不少投資者已早早在區內插旗,其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,作價12.9億元,平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎,現址樓高23層,總樓面約28.5萬方呎。據悉,大鴻輝是以買物業形式購入該廈,有業內人士表示,該項目可塑性高,既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值,又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」,地積比5倍,可建樓面9.5萬方呎,以此計算,假若重建住宅,樓面呎價高達13,578元。 此外,億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈,作價逾21.6億元,總樓面約49.71萬方呎,以成交價計,呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧,新鴻基地產(00016)旗下新意網(01686)於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地,每方呎樓面地價3,598元,當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限,但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料,荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗,較去年同期8宗上升37.5%,反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。 值得注意的是,若從租賃表現來看,荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩,兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數,今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點,累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍,業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。 劉學響指出,不論是葵涌或是荃灣工廈,租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇,市場憧憬的不是租金回報,而是重建價值,因此舊式工廈往往較受投資者留意。 呎價相對低水 [...]

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憧憬工廈活化重啟 荃灣葵涌尋寶地

市場憧憬活化工廈重啟,自去年下半年起,全幢工廈買賣成交明顯增加。不但發展商紛出手,老牌財團亦乘勢回歸,吼準重建價值高的工廈。當中,葵涌、荃灣因有交通便利、新項目陸續落成及低水效應,更成為投資的尋寶樂園。 年初至今暫錄9宗工廈買賣,涉資逾50.9億元,對比去年同期只有5宗,金額35.13億元,顯著上升。部分更屬高價成交當中,葵涌及荃灣區為成交大熱地區,單在3月份,兩區共錄得兩宗全幢買賣,較大手為荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,以12.9億元易手,平均呎價4,529元,買家為大鴻輝。物業佔地1.9萬平方呎,總樓面約28萬平方呎,預計新買家購入後加以翻新,作長線收租。 葵涌打磚坪街57至61號中央工業大廈全幢,亦由興勝創建(00896)夥拍招商局資本購入,成交作價7.2億元,該項目佔地2.4萬平方呎,可建總樓面約23.7萬方呎,平均每方呎3,038元,由於物業所位處地段,已規畫作其他用途,可透過補地價重建商廈。 此外,在去年尾,新昇發展亦以21.6億元購入荃灣青山公路荃灣段503至515號永南貨倉大廈,其董事包括黃振福、余卓兒、余文傑,當中余卓兒為億京集團主席,上述物業現有樓面約50萬方呎,呎價約4,325元。 新政策快推出? 交投活躍主要是因為市場憧憬政府即將重啟活化工廈,活化工廈計畫是港府在2010年4月實施的政策,容許15年以上樓齡的工廈業主,免補地價將整幢工業大廈改裝活化,作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。在此計畫下,政府共接獲248宗整幢工廈重建或改裝的申請,有超過150宗已批出,提供逾1,860萬平方呎樓面。 活化工廈措施在2016年3月暫停以作檢討,由於政府將於今年中公布重啟工廈活化政策細節,大方向傾向鼓勵重建,包括擬在補地價上提供優惠,並會要求發展商預留約2成樓面作文化藝術用途。分析指,一旦重啟政策,全幢工廈業主可免補地價改裝物業,故在工廈呎價低水環境下,吸引投資者購入全幢,以伺機改裝成價值較高的商廈。 事實上,近期多個活化後拆售的項目,銷情均甚理想。如本月西九龍WALNUT推出,全盤114伙,首日開售已沽出近半單位,最高呎價逾萬元。而今年1月份,新鴻基地產(00016)開售位於荃灣德士古道212號的工業項目W212,在短短10天內全部售罄;根據2月份登記數字,成交宗數及金額分別為216宗及16.9億元,不單工商投資客率先搶購,連住宅投資客戶也蜂擁而至,開售初期平均呎價為8,500元,發展商見勢加價加推,呎價最高見12,000元。 由是之故,本週「鋪王波叔」鄧成波便宣布夥拍華人置業(00127),重建去年中購入的荃灣馬角街14至18號栢獅電子大廈全幢,重建後總樓面將增加60%,由現時12萬方呎,增加至約19萬方呎。鄧成波家族及華置成立合資公司,各佔50%股權,預計2019年竣工。 供應愈見短缺 工廈不止因為重建改裝值錢,更因為數量買少見少,在供應量不多下愈見值錢。根據政府「2014年全港工業用地分區研究」,至2014年為止,全港僅有約500幢工廈屬單一業權,相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限,相信業主會更惜售,開價更進取。 而且近年不少新興行業進駐工業區,如工作坊、畫廊、數據中心等,近期更有以採掘比特幣(Bitcoin)及以太幣(Ethereum)等虛擬貨幣的「挖礦」行業,專租工廈放置大批電腦供電後自行運作,在虛擬貨幣大熱下,估計未來兩三年或成為一股工廈租客新勢力,這亦推動了工廈的出租價值。 有機獲追落後 其中,鄰近西鐵荃灣站的荃灣西,部分指標大廈樓價近期便不斷創新高,如荃灣白田壩街5-21號嘉力工廈低層相連單位,面積約1,672呎,成交價769萬,呎價超越4,600元; 沙咀道11號達貿中心高層單位,面積約634呎,呎價也逾4,600元。但該處不少大面積物業價格仍見低水,部分呎價可低至2,500元。以鐵路沿線的工廈而言,明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水,相信今後呎價尚能夠「追落後」,因此甚適合投資者尋寶。 [...]

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荃灣工廈 看升兩成

本港物業市場百花齊放,除住宅外,工商舖市場亦全面復活,當中工廈市場交投更轉趨活躍,去年成交額按年更錄得1倍升幅。即使踏入2018年,此氣勢並沒有停下來,工廈成交接連出現,當中仍屬低水的荃灣區更受到追捧。有分析認為,在憧憬活化工廈有望重啟下,加上荃灣區的升值潛力較高,相信會吸引更多資金落戶,並料該區今年售價有望至少升兩成。 市場資金充裕,除了住宅物業水漲船高外,工商舖各板塊亦全面回勇,其中沉寂1年的工廈市場交投亦轉趨活躍。中原工商舖資料顯示,去年工廈買賣及租務均表現出色,全年共錄得約4,795宗買賣成交,總成交金額達550億元,按年分別增52%及1倍。同時,去年工廈平均成交價亦按季錄得增長,由首季的約4,475元,升至第4季的約5,217元,升約16%。 如億京過去一年四度出手購全幢工廈,最近以3.6億元將元朗屏山橋頭圍橋旺街13號麗達集團大廈全幢工廈收入囊中,去年又先後斥資逾37億元買入3幢全幢工廈,包括向永泰地產(00369)購入荃灣永南貨倉大廈,作價約21.6億元,以成交價計,呎價約4,350元,成歷來最大宗工廈成交;觀塘道英亞工廠大廈買入價約13.2億元,物業地盤面積約2.02萬方呎,最高可建逾40層高甲廈,據悉,億京將會把兩物業拆卸,重建成甲廈;荃灣文迪工業大廈成交價約2.58億元。 成交按月漲八成 即使踏入2018年,此氣勢亦沒有減弱,本月至今,工廈已錄得172宗註冊,由於涉及1宗逾13億元全幢工廈註冊,推升註冊金額至約23.78億元,較12月同期約12.74億元激增約86.7%,增幅領漲大市。 美聯工商董事陳偉志認為,畢竟相比目前核心區甲廈呎價普遍逾3萬至4萬元,非核心區商廈呎價亦要約1.5萬元以上,工廈呎價仍然低水。最關鍵的是,市場憧憬活化工廈有望重啟,一旦政策落實,工廈可改裝成商廈,按目前商廈需求持續向上,物業價值定會提高。再者,對於中小型發展商而言,要在這市場中成功投得地皮,實在不易,故財團或投資者亦傾向購入工廈物業作投資,甚至作保值。 陳偉志預期,憧憬活化政策重啟,仍然是今年工廈市場的主題,相信將吸引投資者入市,至於整體工廈,他預計價格今年售價將升10%至15%。事實上,在眾多區工廈中,近期荃灣區工廈成為市場新寵兒,受到市場追捧。 另一方面,新地位於荃灣德士古道工廈新盤W212於上週開售首日已火速售出8層樓面,成交呎價由7,000至1.5萬元,成交價由400萬至2億元不等。據悉,物業最高成交價為頂層兩層樓面,即25及26樓連天台,以逾2億元售出,折合呎價達12,884元,創項目呎價新高紀錄,呎價亦創荃灣工廈新高。 陳偉志認為,荃灣區的工廈受到追捧,除了是因有不少業主願意放盤外,主要是區內的呎價較低水有關。觀乎目前荃灣區工廈的平均呎價約3,000至4,000元水平,較九龍區工廈如觀塘工廈呎價動輒6,000至7,000元,荃灣區明顯較低水,呎價低約三至四成。 再加上,區內有多個新大型住宅項目相繼落成,包括海之戀、柏傲灣及全.城匯等,單是這3個項目,已涉及近4,400個單位,為區內帶來更多新增人口,而且交通配套又十分成熟,發展配套絕對不輸蝕於觀塘區,故漸吸引大型機構搬遷,區內商業氣氛轉好,令大財團開始注視該區工廈,因此吸引資金落戶荃灣區。 入場價低成優勢 據統計,去年荃灣區的工廈成交錄得848宗,較2016年上升約六成,其中574宗買賣的成交價是低於500萬元,佔整體成交約68%。入場門檻低的好處是易於短線獲利,如匯力工業中心中層24室,去年8月份以290萬元成交,業主持貨4個月後,於同年12月份以328萬元沽出,期內已升值13%。 美聯陳偉志預測,在馬角街工業用地皮以高成交,以及W212呎價創1.5萬元新高下,有機會刺激同區工廈呎價向上,同時亦會增加業主出售物業的意欲。他估計,今年荃灣區的工廈售價有機會跑贏大市的最多15%,至少錄兩成升幅。 [...]