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新盤放大鏡:荃灣「映日灣」 貼二手開價

近期連串社會運動雖已影響樓市交投明顯放緩,連帶新盤銷情也轉淡,但億京無懼逆市開盤。集團原定週一(5日)舉行新盤映日灣定價發布會,或因罷工事件改至週二(6日),而首批238伙定價相當克制,折實平均呎價僅17,740元,與鄰近二手屋苑賣價相若。 位於荃灣楊屋道的映日灣首張價單共有238伙,分布於1至3座,發展商稱有69伙折價低於500萬元,22伙則低於400萬元,當中最平為2座3樓B室及3座3樓B室兩個開放式單位,實用面積同為217平方呎,定價亦同為409.7萬元,呎價18,880元;扣除最高7%折扣優惠後,折實價381萬元,呎價17,558元。 整個屋苑共有3座住宅大樓及1座商業大廈,住宅部分面積43.1萬方呎,全部樓高31層,各配置3部升降機,每幢大廈的地下或2樓至頂層屬住宅樓層,每層有4至10伙,共有840伙。單位面積由217至2,022方呎,樓底高2.675至3.75米。商業大樓則樓高35層。 對於近期社會氣氛緊張,億京發展項目及銷售策劃總監潘志才表明不擔心市況及銷情,預計事件快完結,暫未見樓市不健康,故對推盤持樂觀態度。他透露,樓盤的商業部分包括商廈及商場,會保留作長線收租。 間隔: 單位間隔由開放式至5房,當中包括開放式、1房2廳、2房2廳、3房2廳(連套房)及儲物室、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、5房2廳(連雙套房)及儲物室加儲物室連廁等多種。 連平台戶共21伙,分布於各座2樓,面積217至669方呎,各有15至474方呎平台,部分另有22方呎露或4至6方呎窗台。頂層特色戶4伙,位於1座35樓A至D室,面積958至1,228方呎。複式戶僅4伙,位於1座地下及1樓A至D室,面積1,365至2,022方呎。 配套: 樓盤設有21,694方呎住客會所,提供包括戶外游泳池等設施,還有15,806方呎空中花園及70,188方呎綠化區域及康樂設施。生活配套上,屋苑自設零售樓面,且將有天橋連接荃新天地2期,附近又有多個購物商場包括如心廣場、D. Park愉景新城、荃灣廣場等。鄰近的楊屋道街市更提供一系列平民化價錢食材,生活成本低。 交通: 雖則生活上不假外求,但交通卻較蝕底。樓盤距離港鐵西鐵線荃灣西站及荃灣站都要約10分鐘步程,幸鄰近巴士線充足,在如心廣場附近就有巴士總站,提供多條往返九龍、新界巴士線,商場地下近大河道也有小巴總站。 同區供應: 作為近年其中一個新盤供應集中地,今年上半年,區內就有最少3個新盤入伙,包括海之戀的970伙、全.城滙的953伙及海之戀.愛炫美的1,436伙。但要數即將發售的樓花盤,映日灣幾是絕無僅有,尤其樓盤位處的楊屋道,已發展多年,除非鄰近工廈被收購重建就作別話。 [...]

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樓市速報:工廈跑贏大市 葵荃區最值博

工商舖市場去年可謂「先甜後苦」,上半年交投暢旺,不乏大手成交,惜踏入下半年,受中美貿易戰及加息影響,市場頓時淡靜下來。總結去年工商舖3個板塊中,工廈市場一枝獨秀,有分析認為,相對商廈市場,工廈因價格低水兼有增值空間,加上在活化政策加持下,今年將會續成為投資重點。其中,相對低水的葵荃區工廈,最具重建價值,今年升幅或可達15%。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,在中美貿易戰及聖誕假期的影響下,去年12月份工商舖註冊買賣略為下跌,宗數回落至353宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),總計全年,工商舖註冊買賣宗數達9,321宗,按年升3.6%,創新辣招後新高紀錄;註冊金額達1,177.63億元,按年跌5.2%。 若按板塊劃分,去年工廈註冊量佔整體近六成,去年共錄得5,592宗,屬2013年新辣招推出以來的6年新高,涉及金額約440億元;至於商廈則錄得2,046宗及375億元;舖位則錄得1,683宗及362.8億元。 至於大手買賣市場上,據世邦魏理仕統計7,800萬元以上物業買賣,2017年合共涉及約1,830億元,而去年跌至約1,420億元,跌幅約22.4%,而2018年下半年大手買賣金額僅錄447億元,較上半年的972億,跌逾一半,均顯示投資者下半年轉審慎。 市場先甜後苦 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,去年工商舖市場可謂「先甜後苦」,承接2017年的市場旺勢,加上股市表現理想,中資財團頻頻來港大手購入物業,故去年上半年工商舖市場交投暢,市場不乏大手買賣,包括中資財團以近百億元購入北角京華道全幢商廈,以及內地恒力集團以150億元購入太古城中心3及4期商廈。但下半年開始受到股市下跌拖累,加上中美貿易戰及加息影響,投資市場出現不確定因素,用家及投資者入市意欲減退,令成交量步伐顯著放慢。 觀乎去年工廈市場成為大贏家,踏入2019年,市場人士均認為,工廈續會成為今年的投資重點。過去幾年因中資企業湧入香港,從而對核心商業區的商廈帶動強大需求,特別是可全幢出售的商廈,不少甲級商廈的造價都屢創新高,成為市場的焦點。可是,據高力國際《2019年香港房地產市場展望報告》,隨中資企業於今年或會減慢擴張步伐,甲廈市場缺少了內地資金的支持,中環及金鐘甲級寫字樓的租金升勢料會有所緩和。 高力國際香港商業物業服務總經理顏慧萍指出,預料中環及金鐘的寫字樓租金於今年將下跌3.8%,是自2015年初以來錄得超過40%升幅後的調整,同時又預計寫字樓資產價格將於今年下調5%。市場分析指出,由於整體投資市場受中美貿易戰等外圍因素影響,投資者轉為審慎,而財團較重視長線投資,購入物業作翻新或重建。而工廈為眾多物業中,呎價相對便宜,第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示,多項物業中,住宅及寫字樓價均在高點,寫字樓呎價平均2萬元以上,反而市區工廈呎價僅約6,000餘元,在目前市況下,工廈價格低水兼有增值空間,投資價值最高。 活化政策吸引 另外,政府將重啟活化工廈,特別重建工廈可獲放寬地積比率,可重建更多樓面,推動工廈重建,因此吸引長線投資者注視,預計在市況淡靜下,工廈仍獲不少財團留意,料成短期內投資焦點。 由是觀之,近期工廈的成交十分突出,如最近柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位,以約3.6億元易手,總面積約61,005方呎。消息指,新買家為外資基金,購入3層作長線收租。 另葵涌健康街15至23號泉基工業大廈9層樓面,分布於低、中、高各層,每層面積約1.6萬方呎,另包括天台及12個車位,總面積約143,981方呎,以成交價計算,市傳以約5.5億元成交,平均呎價約3,820元。據悉,該批成交樓面佔整幢大樓約62.5%業權,故可收集業權,部署日後重建。 此外,亦不乏名人入市,上月新蒲崗八達工業大廈23樓全層以3,208萬元售出,買家董事包括羅氏針織後人羅可旋等,成交呎價約5,868元;淡市下亦有財團積極吸納具重建 價值工廈,如伯恩光學楊建文有關人士,斥資約7,848萬元購入觀塘萬年工業大廈3個單位,其中一個面積約4,955方呎的低層D室,以3,385.6萬元成交,呎價約6,833元。連同上述3個單位,該集團自去年11月至今已累積斥資近1.5億元先後購入6個單位,收購呎價介乎約6,780至7,300元,估計正在收集業權,部署日後重建。 近邊境更吃香 [...]

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樓市速報:荃葵區工廈 投資價值高

受到外圍負面消息影響,加上本港正式踏上加息之路,本港物業市場似乎開始轉勢。然而,目前眾多的物業當中,工廈的投資價值卻不容忽視,皆因大部分工廈都能申請改變用途,加上新一份施政報告重啟工廈活化計畫,並加入改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,價值得以大大提升。特別是受港珠澳大橋通車帶來基建效應的荃灣及葵涌區,本身呎價相對低水,故料可吸引投資者入市,有分析料明年升幅可達15%。 中美貿易戰的局勢持續惡化,本港又進入加息週期,致使近期物業投資市場略為放緩。據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年第3季工商舖註冊量錄得2,329宗(剔除10億元以上內部轉讓個案),註冊量較第2季下跌16.3%,涉資共約255.88億元,按季下跌15.5%。本季工商舖註冊量為今年以來交投最少的一季,反映近期市場負面因素正浮現工商舖交投市場,預料將影響全年交投量增長的速度。 若按物業類型畫分,第3季工廈錄得1,490宗註冊買賣,雖按季跌14.3%,較前兩季度平均逾1,700宗少約200宗,可是卻佔整體工商舖交投的64%,涉資共約95.61億元,按季跌8.9%,顯然地,相對商舖及商廈而言,工廈仍是受到追捧。 如今面對息口提升,投資物業的回報率或降低,但高力國際物業行政董事甄浚岷認為,目前工廈市場最值得看好,因為可作增值,投資者現在一定不會只看租金回報,入市要求必須是可以有所增值,這方面工廈則是有空間,如新式工廈、活化等。再加上,新一份施政報告中,特首林鄭月娥重啟活化工廈,並加入了改裝整幢工廈作過渡性房屋用途,彈性得以增加,增值潛力會更高。隨各項物業價格高企,目前仍有不少3,000至4,000元呎價的工廈可買,故最值得看好。 港珠澳橋效應 事實上,近期全幢工廈成交轉好,西九高鐵站的開通,帶動附近商廈住宅升值,而港珠澳大橋亦造就另一個投資機會,大橋貫通香港、珠海及澳門三地,大橋週邊地區工商物業亦受到追捧,不少財團及投資者近年已在荃灣及葵涌,甚至屯門一帶插旗,積極吸納工廈土儲,帶旺該地區工廈成交急升。 其中葵涌及荃灣區的工廈成交頻增,不少投資者或財團紛紛入市工廈,有地產代理指,葵涌的升幅最為明顯,年初至9月底已高達三成,另荃灣亦錄得兩成升幅。據差估署私人分層工廠大廈指數數據,今年1月及7月售價指數分別為836.3點及903點,即整體工廈升幅只有約8%。若跟葵涌及荃灣工廈的升幅作比較,明顯此兩區的升幅跑贏大市,反映投資需求上升。 如靠近葵興站的葵昌路一帶工廈升幅最為凌厲,年初至今已達兩至三成的升幅,特別是6,000方呎左右的單位,升幅最為理想。該處工廈單位現時每方呎叫價大約4,500元,較今年初的3,000多元明顯上升。利嘉閣(工商舖)聯席董事劉學響稱,受港珠澳大橋等基建帶動,市場投資者先後於葵涌及荃灣「入貨」,其中葵涌鄰近港鐵站的工廈最受追捧,帶動成交造價接連上升。 至於荃灣方面,劉氏稱,此區工廈單位呎價大約3,000元至4,000多元,但由於位置不近港鐵站,故此本年至今升幅只有約兩成,較葵涌工廈遜色。可是,荃灣整體發展完善,居住人口陸續增加,對區內工商物業帶來正面影響,造價穩步上揚。 大孖沙紛插旗 其實有不少投資者已早早在區內插旗,其中大鴻輝於今年3月出手購入荃灣沙咀道王子工業大廈全幢,作價12.9億元,平均呎價4,529元。項目佔地1.9萬方呎,現址樓高23層,總樓面約28.5萬方呎。據悉,大鴻輝是以買物業形式購入該廈,有業內人士表示,該項目可塑性高,既可等待新一輪活化政策、活化商廈或酒店增值,又可因該地段已規畫為住宅用途而重建為住宅。而項目所位處地段已規畫為住宅「甲類」,地積比5倍,可建樓面9.5萬方呎,以此計算,假若重建住宅,樓面呎價高達13,578元。 此外,億京於去年12月則向永泰地產購入柴灣角青山公路荃灣段的荃灣永南貨倉大廈,作價逾21.6億元,總樓面約49.71萬方呎,以成交價計,呎價約4,350元。就連工商業地皮同樣備受追捧,新鴻基地產(00016)旗下新意網(01686)於去年尾斥資7.258億元投得荃灣馬角街工業用地,每方呎樓面地價3,598元,當時樓面呎價貼近市場預期的3,500元下限,但仍能刷新當時賣地表工業地皮的樓面呎價新高紀錄。據美聯工商舖資料,荃灣及葵涌今年1至8月的全幢及大手成交個案共錄11宗,較去年同期8宗上升37.5%,反映出投資者及財團愈趨重視該兩區。 值得注意的是,若從租賃表現來看,荃灣及葵涌工廈的表現一向只是平穩,兩區今年每月平均錄得介乎23至48宗租賃個案。據差估署私人分層工廠大廈租金指數,今年1月及7月分別錄得194.9點及206.9點,累升約6.2%。但葵涌及荃灣租賃成交不算活躍,業界料今年兩區工廈同期租金升幅稍低於租金指數。 劉學響指出,不論是葵涌或是荃灣工廈,租金水平一直未有太大變化。但隨基建項目帶來的經濟機遇,市場憧憬的不是租金回報,而是重建價值,因此舊式工廈往往較受投資者留意。 呎價相對低水 [...]