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海外樓市:曼徹斯特 租金收益全英最佳

相較倫敦而言,曼徹斯特的樓價較低,約20至30萬英鎊即可入手,不像倫敦動輒50萬、上百萬英鎊,才能買入一房一廳的公寓。曼徹斯特為英國倫敦以外最大的經濟區,一共有10個地方自治區,而索爾福德(Salford)和特拉福德(Trafford)則是近年來投資者的新寵。隨連接倫敦的高鐵將會建成,加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。 曼徹斯特位於英國西北部,是該國主要的工業中心和商品集散中心,城市經濟體系成熟,交通網絡發達,有著英國最大的區域性機場,被譽為英國西北地區最具前瞻性和活力的城市。亦是英國重要商業中心之一,近年來的經濟一直處於高速增長狀態,據統計,英國富時100指數的公司中有80家公司坐落於曼徹斯特。除此之外,媒體城的崛起,也為曼城帶來了可持續的人口、經濟增長動力。 英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK),英國最大的商業節目供應商ITV緊隨BBC腳步進駐,在這裏建立了全歐洲最大的電視攝製中心,而BBC大樓對面的不遠處,是由歐盟贊助的中小企業孵化器項目The Landing。 如今,媒體城已經擁有超過250家創新型企業,更包括索爾福德大學(University of Salford),企業和大學均吸引了大批商戶聚集,人口源源不斷的湧入,給曼徹斯特房地產市場創造了更大的需求。 而Spinningfield已經成為英國北邊最大的金融市中心,匯控、德勤等國際金融巨擘都在此設有據點。最矚目的是未來英國第一個空港城計畫已啟動,與北京建工合作,沿用法蘭克福與阿姆斯特丹的模式,以8億英鎊將該區打造成為物流、工業、商業及娛樂休閒等核心樞紐。 重要交通樞紐的城市 曼徹斯特擁有極為發達的交通網絡,擁有英國最大的地區國際機場,設有至全球200多個城市的航班,多於希思羅機場。每小時有三班直達倫敦的火車,車程僅兩小時有餘,由於曼徹斯特地處中心區位,意味60%的英國消費者在2小時之內就可以到達當地。因擁有英國第二大複合城市交通樞紐,僅次於倫敦,720萬勞動力分布在市中心50英里範圍內。 當地不只有媒體城,更集合了英國四大國際高校,包括曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、索爾福德大學、博爾頓大學。文化教育水平世界領先,文教設施完善,教育資源頂尖,素有「英國第二城」和「知識之都」之稱。另外,也是英國擁有學生數量最多的城市,其擁有近逾十萬名的國際學生,並且逐年遞增。 人口增至280萬 現時當地是英國第二人口最多的城市,人口超過255萬,預計至2025年,人口將增加至280萬以上。範圍內的住房需求為11,254套/年,其中四分之一以上,即3,120套/年集中在曼徹斯特市中心。盡管住宅建量在逐漸增加,但強勁的城市發展帶動人口不斷增加,住房需求亦迅速增長,目前仍不能滿足日益增長的房屋供給需求。 在最新公布的的BtL指數報告中,綜合考慮收益率,租金增長和資本增值三個方面,曼徹斯特在穩步攀升後位於全英首位,房產收入回報率為5.5%。根據國家土地註冊局的數據,曼徹斯特的業主在去年七月平均收入回報率為6.9%。 估計未來五年,英國西北部區域的房價平均漲幅(18.1%)將是倫敦地區漲幅(約7%)的2.5倍、將遠超英國平均增幅(14.2%)。其中曼徹斯特房價的漲幅預計達到28.2%,居全英之首。這要歸功於以曼徹斯特為中心的就業增長對樓市的支持。這裏相對較低的生活成本也將吸引了更多的專業人士前來定居。 匯豐研究指出,曼徹斯特為收租型(Buy-to-Let)地產的優質投資選擇之一,收益率平均可達7.6厘。未來4年,曼徹斯特市中心樓價升幅有機會達26%,並預期不少資金會從倫敦北移,重點區域有市中心西北部Greengate、西部Chapel Street、東部New Islington阿布達比等重建區。曼徹斯特以其政府重視規畫、北部經濟火車頭的獨特定位,加上相對於倫敦較為合理的樓價,當地房地產市場因而成為投資者追捧對象。 [...]

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海外樓市:歐洲最年輕城市 伯明翰租金持續上升

在英國倫敦,三分之二的買家都是買房自住,但在伯明翰的置業者中,只有四分之一的人是自住,這也反映出買家對伯明翰投資潛力的預期。當地,每間房屋入場費約200萬港元至300萬港元;在倫敦,約為700萬港元至1,000萬港元。引起對伯明翰投資興趣的另一個主要因素,是正在建設中的高速鐵路(HS2),該快線連接首都倫敦和英國第二大城市伯明翰,預計2026年投入使用。 伯明翰是一座正在轉型的城市,它是繼倫敦之後,英國最大的城市,由於強勁的就業增長和大量的再生,它被評為該國最完善的城市。其黃金地段郵編是Edgbaston, Birmingham B15,全伯明翰房價最高的五條街都在這裏,房價由100至140萬英鎊。最活躍的地區房市是Victoria Court、Sparkbrook、Birmingham B11,轉手率非常高。 New Street站附近的地區,有多個復興工程,而且靠近主要交通樞紐和主要購物區,有令人嚮往的城市生活,年輕專業人士和學生都有很高的租房需求,所以投資前景也很可觀。此外,The Jewellery Quarter、Edgbaston和Moseley這些搶手的內城郊區都有很多投資機會,自住業主和投資者的需求都很大。 高度熟練的勞動力 伯明翰是歐洲最年輕的城市,45%的人口在30歲以下。這包括五所頂尖大學的約65,000名學生。數據顯示,大學附近的房屋可賺取全英最高的租房利潤,這使其成為想要在學區附近進行買房用於租房的投資者的首選地點。郵編B4區域內的阿斯頓大學(Aston University)和伯明翰城市大學(Birmingham City University)租金收益率相同,為11.66%,平均年租金為15,672英鎊。 伯明翰是歐洲擁有最年輕人口的城市之一,對企業招攬人才亦具有極大吸引力。隨著愈來愈多跨國企業陸續進駐,伯明翰的人口預料將增長約13.7%,至2031年將達到15萬人口,對住房需求帶來強勁推動力。到2039年,人口預計將增至130萬,這意味著僱主可以選擇龐大的人才庫,但也意味投資者有機會為這些人群提供住宿。 [...]

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海外樓市:經濟增長最快 催谷英國利茲房地產

  位於英國西約克郡中心位置的利茲(Leeds),擁有豐富的工業遺產,從倫敦以外的高等教育機構最集中的地方,持續供應頂尖人才,意味著企業紛紛湧向這座城市。在人才供應和蓬勃發展的商業地產市場的推動下,利茲經歷了異常的增長和機遇;自1998年以來創造了超過32,000個就業崗位,2002至2015年間人口增長了151%,僅次於曼徹斯特。在過去的五年中,平均房產價值增加了44,000英鎊,目前是利茲房地產投資的最佳時機。 利茲是目前全英國第二大金融商業、服裝工業、傳媒及法律中心,僅次於首都倫敦,同時也是英國國內增長最快的經濟中心之一。同時亦是英國私營部門就業增長最快的國家,也是英國吸引外國直接投資的五大城市之一。因此,利茲的經濟預計在未來十年內將增長21%,其中超過一半的增長來自金融和商業服務。 19世紀末期,利茲的服裝工業興起,吸引了大批猶太移民。如今,依然是英國重要的工業城市,工廠主要集中在東南部地區,涵蓋電子機械、印刷出版、食品加工、化學製品、服裝製作及傢俱製造等多種產業。 交通便利 利茲有兩條鐵路線直通倫敦,每隔半小時就有一趟火車直達倫敦Kings Cross國王十字火車站,用時約2.5小時。大型鐵路網絡包括到伯明罕(約2小時)、曼賈斯特(約1小時)、利物浦(約1.5小時)、布裏斯托(約3.5小時)、紐卡斯爾(約1.5小時),甚至北部的愛丁堡(約3小時)及亞伯丁(約5.5小時)等城市的直達火車。 利茲火車站是英格蘭北部最繁忙的火車站,目前正在進行5億英鎊的升級,承諾進一步將利茲建成北部門戶樞紐。升級應在2033年首批HS2列車抵達該市時完成。 HS2是一條規畫中的高速鐵路,將大幅縮短從利茲到英國其他主要城市的旅行時間。該連接將橋接南北分界線,釋放擁擠的鐵路線並提高可靠性;以指數方式提高生產率,旅遊業和就業率。 火車站倡議作為開創性的南岸項目的一部分而存在,這是該市100多年來最重要的發展項目,提供超過35,000個就業機會和8,000個家庭。這個佔地253公頃的再生區位於艾爾河以南,將是利茲市中心的兩倍,該項目將鞏固該市成為一個受人尊敬和著名的投資,生活,學習和工作的全球目的地。 英國最宜居的城市 利茲的公園、高爾夫球場和綠化帶約佔全市總面積的三分之二之多,三大國家級公園環繞城市,節能減排示範城市,是歐洲最佳綠化城市之一。也是一個生活成本極低的城市,衣食住行樣樣齊全但是價格都比其他大城市要低,這也是幸福感指數高的原因之一。 大利茲地區是英國醫療保健行業的創新和投資範例,擁有影響醫療保健行業政策制定的地利優勢。英國5家國家健康服務機構中有4家總部設在大利茲地區。 利茲擁有全英最大的衛生資料分析處理專業人員,是全世界最大的醫療保健資料平台所在地。利茲還具有開拓創新精神:全世界首例手臂移植手術,首例髖關節置換手術和首例腎透析均發生在利茲地區。 擁有「紅磚大學」 [...]

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海外樓市:城市重建計畫 刺激利物浦樓價

英國最大的房地產網站Rightmove預測,明年房屋平均價格將上漲2%,北部地方的表現將比南部地區更為強勁。據第一太平大衛斯的資料顯示,到目前為止,倫敦樓價已下跌了2.5%,反觀利物浦的樓價卻上漲4%。城市重建計畫對利物浦樓市是起到了提振作用,當地政府實施的《利物浦本地計畫(Liverpool Local Plan)》包含多個正在進行或籌建、總價值接近140億英鎊的專案,其目標為建設3.5萬套新住宅,同時創造3.8萬個新的工作崗位。 利物浦是倫敦之外最大的城市經濟體之一,就生產力而言,它也是增長最快的城市之一,其投資前景仍然非常樂觀。此外,在交通系統,大學和城市設施方面發展良好。 英國哈里法克斯銀行(Halifax)銀行預測,今年英國的房價漲幅將維持在1%至3%的低位,這與英國媒體11月底的一項經濟學家問調結果一致,多位經濟學家預測2020年的房價平均漲幅為1.5%。Rightmove董事希普賽德(Miles Shipside)對壓倒性的選舉結果帶來的確定性表示歡迎。他認為,今年的走勢將會有較明顯的地區差異。其中,倫敦的房價會出現觸底反彈跡象,預計南部地區的均價將小幅上漲1%。而均價相對較低的北部地方,則有更大的增加空間,預計漲幅在2%至4%之間。 英國皇家特許測量師學會(RICS)表示,預計交易量將持平,而價格將上漲2%。漲幅與今年相比基本持平,因為圍繞英國脫歐的不確定性可能只會暫時緩解。此外,RICS更預計租金也會進一步上漲,整體漲幅將達到2.5%,而倫敦將上漲3%。 以租養房熱門城市 利物浦一直是優秀的以租養房熱門城市,L7和L1的郵編地區經常分別能達到8.2%和8%的收益率。 儘管2019年利物浦的樓價增長速度有所放緩,但憑藉未來可期的開發專案、優秀的就業機會和不斷增長的租賃需求,這座城市依然是英格蘭北部備受歡迎的投資目的地。仲量聯行預計在2020年,利物浦市中心房產價格將上漲2%,租金將上漲3.5%。 事實上,近年利物浦市內有不少重建計畫,有望推動樓價向上。包括Anfield Project,英超球隊利物浦主場晏菲路球場擴建只是計畫一部分,還會重建翻新附近地區。該計畫由2012年至今持續進行,估計價值2.6億英鎊,而另一重建項目為Liverpool One,則是目前全英國最大的戶外商場。而且,還有計畫興建的高鐵HS2和HS3,將連接英國南北部,有望吸引前往市內的勞動人口。 入場門檻低 利物浦的文化城市具吸引力,生活成本較倫敦低,故吸引不少英國投資者,到利物浦置業。當地設有三所主要大學,包括利物浦大學、利物浦大學教學醫院和利物浦約翰摩爾大學,在從天體物理學到藝術和設計的各個方面都有優勢。作為全球研究中心,該地區擁有利物浦熱帶醫學院、利物浦科學園、國家海洋研究中心、默西生物孵化器和Redx製藥公司,以及利物浦科學園孵化的新一代技術,人才增加,故有一定住屋需求。 [...]

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李啟宏:英國為何有前途?

自從2016年英國公投決定從歐盟脫離後,不少投資者都對英國的經濟前景感到悲觀。近來隨著脫歐日子逼近,雙方仍未有一套可接受的方案來確保英國能夠有序脫歐,資金亦開始對英鎊和英國相關資產嗤之以鼻,紛紛拋售英鎊,使英鎊處於近30年來的低位。但當資金紛紛「用腳投票」逃離的時候,正是應用股神巴菲特名言的時候:「別人恐懼時我貪婪。」 英國最終在10月31日能否如期有序脫歐,還是要一再拖延,相信本文刊登時已經揭曉。不過,認識筆者的朋友都知道筆者一直是英國的「大好友」,尤其是近一年來,每逢英鎊受到英國脫歐的負面消息影響而大跌的時候,筆者都會撰文建議投資者要趁低吸納英鎊和英國資產,所以即使英國在十月底最終是選擇「硬脫歐」,筆者長遠仍然非常看好英國的發展。 英國作為已開發國家,以名義GDP為量度是世界第五大經濟體,在加入歐盟前已是全球最富裕、經濟最發達和生活水準最高的國家之一,在全球範圍內的經濟、文化、軍事、科技和政治上有顯著影響力。 在經濟上,英國是歐洲最大的軍火、石油產品、電視、電腦和手機製造國,擁有大量的煤、天然氣和石油儲備;即使近年英國經濟在脫歐和環球經濟衰退的陰霾下,仍保持溫和的增長和極低的失業率。另外,倫敦作為全球三大金融中心之一,不論是在歐洲還是放在全球一級城市之中都有著不能取代的地位,同時也是世界數一數二航運和商業服務中心。 根據2018年全球金融中心指數對全球城市的評分,倫敦僅次於紐約排名第二,香港則排名第三,緊隨其後的分別是新加坡和上海;而在歐洲的蘇黎世和法蘭克福在金融中心指數中只能分別排九名和十名,根本並沒有威脅和取代倫敦的能力。所以即使英國脫離歐盟,相信歐洲的金融活動如需要和國際接軌,仍然無可避免要集中在倫敦進行。 在文化上,至今英語仍然是世上最普及的商業語言,以普通法作為基礎的合約法仍然最為全球商業機構所採用。在人才培養方面,英國又有劍橋和牛津大學兩所世界知名的高等學府,政治上亦有大英國協和作為聯合國安理會常任理事國的影響力,這些因素對於英國放置於未來全球競爭中仍有天然優勢。 很多悲觀派認為英國脫歐後將失去競爭優勢,但他們通常忽略的,是英國本身的優勢其實並不是由歐盟賦予的。或許脫離歐洲會使英國失去歐洲單一市場的好處,但同時亦會因為解除了歐洲單一市場的束縛,可以更進取地與其他經濟體協商貿易協議,更深入的與世界各地進行經貿文化融合,然後更好的發揮英國本來的優勢。用這種角度來看,縱使英國最終離開歐盟,長遠而言亦未必得不償失,筆者認為即使沒有歐盟的扶持,英國放在全球任何一個國家當中,仍然是十分具有競爭力,這樣的國家難道會沒有前途嗎? [...]