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預期加息週期接近尾聲 美國樓市按耐不住 收租回報極具吸引

市場正期待美國加息週期已近尾聲,對投資界來說,是利好消息。事實上,美聯儲積極收緊貨幣政策,樓市可謂首當其衝,住宅類投資規模連續九個季度萎縮,現時第三季出現小幅反彈,因發展商試圖利用住房短缺的機遇增加收入。在過去一年,高利率抑制了美國房地產市場的供給和需求,從而凍結了市場擴張步伐。由於借貸成本上升,潛在買家被逼離場。業主不願出售房產,因有融資需求的業主希望保持多年前為置業融資時的超低利率,因而令到樓價在需求下滑的情況下依然居高不下。即使30年期抵押貸款利率隨10年期美國國債收益率繼續下滑,在現屋供應量嚴重不足的情況下,置業者可負擔性仍將是一個挑戰,二手樓數量的缺乏也刺激了潛在置業者對新屋的需求,由於供應仍然緊張,在某些地區,多次提價是常態,因而令樓價保持同比上漲趨勢。 雖然美國樓市再次啟動還需要等待息口的走勢喘定,但高盛集團認為,規模約為44.5萬億美元的美國房地產市場不太可能再次崩潰。在30年期固定抵押貸款利率超過7%之前,大多數業主以疫情期間的超低利率進行再融資,因而令到不少家庭在2023年免受更高利率的影響,而不是像美聯儲在大約15年前加息時那樣,抵押貸款融資中「可負擔性」產品的激增,包括可調利率抵押貸款,從而產生了適得其反的效果。強勁的勞動力市場、極低的借貸人拖欠率以及由於10年的建設不足而導致的房屋供應不足,將令樓價在2023年和2024年保持溫和上漲,不會對更廣泛的經濟產生任何負面衝擊。 出現價升量跌的趨勢 雖然美國樓市今年面對不少挑戰,當中主要是來自加息的打擊,但紐約市場表現出較大韌力,原因是有許多現金充裕的買家。在第二季,富裕家庭為準備上學的孩子買屋的需求增加,亦有更多亞洲買家因新加坡加大樓市控制措施,決定轉到紐約置業,期內紐約超級豪宅成交額大約為11.4億美元,僅次於杜拜。美國樓市現處於買入需求與盤源供應同時受到抑制的「有價無市」狀態,買入的不多但賣出的更少,這種狀態很可能會延續至明年。由於按揭利率升至歷史高位,消費者負擔過重,置業意願跌入歷史低位。今年以來,銀行及金融機構因自身經營壓力,其放債能力並未擴大,導致買家獲得按揭的水準變低,抑制了需求。房利美(Fannnie Mae)9月份的月度購房調查也顯示,消費者擔心自己失業的比率雖佔少數但有所增長。美國房地産經紀公司Redfin最新數據顯示,美國9月房屋價格與去年同期相比上漲了2.2%,銷售中位價為41.25萬美元,售出房屋數量同比下降17.6%。估計今年美國成屋銷售總量預計將為410萬間左右,這將是自2008年雷曼兄弟倒閉並引發全球金融危機以來年度銷量的最低水準。 美國現時高利率,意味著大部分業主的房貸利率都低於當前利率,市場成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。西雅圖樓市與波士頓相似,高利率對西雅圖的房地產成交量影響還是很大的,按揭貸款利率已從2.8%左右升到最近的近8%。 美國人基本上每10年會換屋,但想換屋的買家現只能按兵不動,處於觀望狀態。市場認為樓價在未來一年不會下跌,高按揭利率也讓業主不願賣出,大部分業主簽的是前幾年的定期低按揭利率。他們如想改善居住條件,只能守住低利率不動,退而求其次選擇改造翻新現有住宅。數據也顯示建築商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市冷落等困境而無意蓋很多樓。 難得入市的機遇 熟悉美國樓市走勢的Capstone 72創辦人兼首席執行官胡寶兒(Bonnie)卻認為,雖然美國聯儲局多次加息打亂了美國人的置業計劃,但對香港投資者,卻是難得的入市機遇,對於具實力的高端買家,即是擁有足夠流動資金,不需要申請按揭的香港投資者來說,如擁有100萬元現金,可以完全不需要借貸,不會因利率急升而影響購買力。反而,因市場上少了美國本土買家的競爭對手,更容易尋覓出理想物業,加上美國的租金上升,香港投資者在買入物業後不愁找不到好租客,創造穩定的現金流。 她建議投資者在購買美國的第一間物業時,先以全額支付物業樓價。讓物業每月產生租金收入,經營約一年時間,建立良好的收入記錄後,投資者可以向銀行申請貸款,再將所得款項投資於購買第二間物業,實現物業的倍增效應。倘若投資者現在抓住這個機會,購入第一個物業,一年後很有可能進入減息時期,屆時可享受更優惠的貸款利率。 Bonnie特別看好美國中東部的俄亥俄州,州內的克利夫蘭(Cleveland)物業供應一直供不應求,物業的成交期已由五年前的40天,下降至7天,顯示市場的快速轉動和高度活躍。這意味著物業在上市後很快就能夠找到買家,投資者有更好的機會實現快速的買賣交易。同時,這段時間克利夫蘭的中位數銷售價格也呈現穩步上升的趨勢。從五年前的143,500美元上升至目前的190,567美元,顯示物業價值的增長,這樣的趨勢為投資者提供了潛在的利潤和回報機會。 俄亥俄州的GDP在全美排行第7位,這意味著當地人的平均收入相對較高,同時亦願意亦有能力在住屋上付出較高的租金,因此在俄亥俄州投資房地產的人士可以獲得更高的租金回報。高收入是推動經濟活動的發展的必須條件,物業價格上升也是-個必然現象。受到這這個積極因素的影響,投資者在未來賣出物業時可獲得更高的回報也是可以預期的。 美國人寧當月光族 美國當地的銀行利率網站Bankrate曾在2019年對大約1,500名年齡介乎23至38歲擁有物業的美國年輕人,進行調查,結果顯示,當中有約63%年輕人坦言後悔買樓;而55至73歲的受訪者當中,亦有35%表示後悔買樓;39至54歲則有大約50%人後悔。令他們後悔的主要原因是美國人高度祟尚自由,不喜歡受貨款拘束,所以寧願租樓,即是租樓貴過供樓,只要能力所及,他們亦樂得逍遙。根據美國人口普查局在2019報告,美國入息中位數大約月入4.5萬,足以應付幾千至上萬的租金。 這亦是Bonnie對美國樓市有信心的原因,現時俄亥俄州的工業經濟為1,700億美元,擁有製造業、醫療保健、保險和教育行業。人口超過1100萬,該地區就業穩定,年均收入達8萬美元,租賃文化濃厚,空置率極具吸引力,而住宅的收購價卻非常低。加上其極低的單戶住宅收購價格(40,000-60,000美元),創造了10%以上限利率和20%的現金回報現金,使其成為一個穩固的創收地區。 在新冠疫情期間,美國出售的典型獨棟住宅(Single Family Home)的平均售價比公寓(Condo)高出17.3%。在美國購買的物業,可享永久業權,這代表購買者不但可以終身擁有和使用該物業,並且可以將該物業的業權以遺產受益人或繼承等形式傳承給家族承繼人,以確保家族可以有權利永續擁有和使用該物業。 很多香港人都鍾情於英國及加拿大物業,但美國物業的租金回報同樣吸引。在2020-2022期間,錄得有7-10%租金回報率,排行是全球10名之內,相對於香港物業租金回報只徘徊在2%以下,而英國樓的租金回報都不及美國樓,這三年間都只是約在3%。美國房地產市場的房屋空置率一直是極低水準,全國房屋空置率維持在6.3%或以下,低於英國物業同期的14.5%,即100間房屋只有6間暫時空置沒有人居住。 物業買賣交易透明度高 在美國置業,建議交由房地產經紀代為安排,當地的經紀不僅在物業本身的結構安全、價格等方面掌握最新情況,並且對物業周邊環境非常瞭解。例如該地區的治安狀況、環境衞生以及鄰居素質等,這些因素都可能影響物業的價值。美國的經紀人直接與業主接觸,能夠獲得關於物業和業主的重要資訊,對於確定物業的成交價格和預測物業升值前景至關重要。在美國購買房屋的另一個好處是買家不需要支付經紀人傭金,傭金由賣家支付。因此,自行尋找當地物業並不會給投資者帶來太大的優勢。 買家作實地考察,亦是重要的步驟,然而,也可以利用免費的協力廠商平臺如Google Map進行目標地段的考察。實地考察的深層次作用,就是考量房屋的狀態跟售價是否成正比。美國的法規制度成熟完善,透明度高,投資者可以在協力廠商資訊平臺上查核周邊物業的售價,降低風險。 聘請當地銀行的專業估價師進行評估並提供獨立的估價報告也是常見的考察方法。在美國的房地產市場中,估價師扮演著重要的角色。顧名思義,估價師的工作是評估房屋的價值。他們雖然與銀行有合作關係,但他們不是銀行職員,而是獨立的協力廠商專業人士的。他們會實地考察物業,觀察房屋的內外狀況並拍照紀錄,同時參考過去六個月當區的房屋價格、房屋大小和保養程度等因素,綜合評估物業的價值。在美國,物業買賣交易的透明度高,過去的成交紀錄和價格可以在政府的相關網站上查詢,投資者可以在交易完成後核實報告的準確性。 欠租率一直處於低水準 美國人是非常重視個人的信用評級,信用評級取決於支付帳單的方式、貸款金額、擁有的信用卡數量等因素。一旦欠租或欠債,就會影響信用評級,繼而直接影響日後租屋、買屋、購車、申請貸款等其他的日常生活。為了讓下一代能夠有穩定的居所,家庭租客的欠租率往往較低。而受到Section 8計劃資助的租客,更是特別受到歡迎。這些租客每月租金由州政府直接存入業主指定的銀行帳戶,支付租金非常準時,絕對可靠。 根據美國房地產經紀公司HouseCanary的最新報告,截至2023年第二季,俄亥俄州的單戶住宅租金價格相較於去年同期已上升了24%。選擇家庭租客或受Section 8計劃資助的租客,可以提高業主的保障和回報的穩定性,同時降低遇到欠租的風險。美國的租約通常在首年是死約,之後轉為生約。在生約期間,雙方只需在一個月前通知對方,即可終止租約。在簽訂租約時,制定明確的政策是非常重要的,包括租金支付日期、逾期支付的罰款機制,以及提前終止租約的程式。這樣可以為業主提供法律保障,並讓租客清楚瞭解他們的責任和義務。房地產經紀會代為調查清租客過往的評級記錄及交租記錄,甚至可以要求賣方提供銀行帳號記錄,以證明該租客有否按時交租。 美國政府容許當地的物業市場自由進行買賣,沒有購買數量的限制,亦沒有持有時間的限制。任何時候做買賣物業,甚至同時購入數間物業亦可。而香港人亦可以在美國市場出售物業離場,先以現金購入整個物業,然後再向銀行申請按揭,提取先前投入的本金。 ========================================= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博浩資產管理:安樂工程(1977)未來繼續積極擴張全球業務 邁向發展新里程

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博浩資產管理:安樂工程(1977)未來繼續積極擴張全球業務 邁向發展新里程

安樂工程(1977)較早前公佈截至2023年6月30日止六個月的中期業績,其中純利大幅增長並錄得高手頭合約價值。回顧期內,集團收益為28.411億港元,毛利為4.538億港元,而毛利率則上升至16.0%。公司擁有人應佔溢利為2.375億港元。若撇除一間本公司於中國內地聯營公司私人配售完成後的攤薄收益1.241億港元,公司擁有人應佔綜合溢利為1.134億港元。董事會已決議派付中期股息每股8.52港仙,派息比率為50%。集團於2023上半年的手頭合約總值高達122.760億港元,為核心業務的未來發展奠定穩固基礎。回顧期內,集團繼續積極參與投標活動,合共投出570份單項價值逾100萬港元的標書或報價,前景一片秀麗。 其中,屋宇裝備工程業務持續交付項目訂單,收益錄得17.480億港元。集團於回顧期內取得多份新的維修保養合約,範疇涵蓋基礎設施營運、數據中心及房屋項目,總值5.486億港元,較去年同期上升313.1%,加強經常性收益來源。憑藉其行業領先地位及昭著聲譽,集團的數據中心團隊表現卓越,獲得多個合共價值超過6.087億港元的標誌項目,較2022年同期增加98.2%。另外,集團旗下升降機、自動梯及自動人行道國際品牌Anlev Elevator Group收購兩間位於英國的升降機公司,貫徹集團「邁向國際」的發展策略,見證另一發展新里程。該兩間公司於英國的升降機業務均表現卓越,其中JCW的總部位於約克郡,主要業務集中於倫敦、曼徹斯特、利茲及其他英國重要城市,為高層建築項目安裝各類型客運及貨運升降機的技術享譽英國;Precision的總部則位於埃塞克斯郡,於英格蘭東南部銷售各類型升降機,並提供現代化、維修及例行保養等全面服務。JCW和Precision將擁有一定的自主權,而Anlev將為兩間公司提供更廣泛的設計及產品系列,進一步增強兩者的實力及業務規模,達致雙贏局面。 集團2023年強勁的投標活動可見,市場需求持續殷切,加上集團不同業務分部迎來增長機遇,集預期來年的業務前景樂觀。同時,憑藉集團成功把握新業務機遇及持續贏得投標合約,公司在業內保持競爭力,得以增加收益、擴大客戶群及市場影響力。現時估值偏低,加上管理層派息慷慨,絕對可作中長線投資,目標先定為$1.60。 撰文:博浩資產管理 ============= 延伸閱讀:博浩資產管理:赤子城科技(09911)拓展海外萬億社交市場 股價攀升年內高位 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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Wellness Oasis @ 海港城 於 鬧市中「心靈綠洲」展開身心洗滌之旅

海港城由著名國際品牌旗艦店到世界各地的小眾品牌一應俱全,場內多間特色美容概念店及Wellness Hub VITA提供的貼心個人護理服務,全方位滿足愛美的您!由2023年10月12日至11月12日,海港城與30多個美容品牌攜手打造鬧市中的心靈綠洲,開設「Wellness Oasis」期間限定店,並舉辦逾100節Beauty Wellness Class,讓您在大自然環抱下洗滌身心靈,由內到外煥發明亮光芒,成為最美的您。 只要於Instagram完成簡單測驗,從日常小抉擇測試出自己是哪一種自然系女生,登記後即可免費獲得專屬BeautyPass,體驗海港城WellnessOasis的充電旅程。旅程的第一站是“OasisBar”,Bartender會根據您的個性送上特別調製的TeaChâteau養生花果茶。接著,可置身於“Beachside Resort”,悠閒地倚在舒適的躺椅,伴著柔和音樂享受片刻恬靜,然後走進“TunnelofWildwood”,在綠色植物的包圍下盡情打卡!來到最後一站“Beauty Bistro”,一次過體驗不同品牌的美容產品,並自選最適合您的Wellness及美容禮品包,為旅程畫上完美句號,讓您由內到外「叉足電」再出發! 海港城更聯乘一眾美容品牌、加拿大運動服裝品牌lululemon,以及資深健康品牌IRIS攜手合作,由10月13日起呈獻100節Beauty Wellness Class。可於綠意盎然的“MindfulZone”,在專家指導下透過瑜伽、冥想、頌缽、舒展運動、香薰療法等等的課堂體驗,探索內在美與外在美之間的深刻聯繫。由即日起至11月12日,大家可透過獨家網上預訂平台Klook以HK$250報名參加BeautyWellnessClass,完成後報名費用更可全數兌換現金券及產品,包括海港城Facesss/lululemon/指定美容品牌HK$200現金券、TeaChâteau茶囊禮包及瑰麗滋潤套裝優惠券、英國著名音響品牌KEFHK$1,000現金券,以及第三屆香港運動及健康博覽門票2張等等。 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com [...]

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Nespresso位於AIRSIDE商場全新概念專門店 引領顧客沉浸式體驗藝術咖啡

Nespresso 香港引入創新概念,於啟德新發展項目AIRSIDE 商場開設全新專門店,是繼英國和加拿大成功開設後,全亞洲首間互動體驗概念店。全新Nespresso AIRSIDE 專門店將於9月28日正式開幕,概念店設計的核心是為了滿足本地顧客日新月異的香濃需求,提供更貼合香港及個人化的沉浸式專屬體驗,帶領顧客深入探索全球最優秀咖啡背後的匠心工藝。新概念店開印證了Nespresso 願景的一部分,希望提升顧客購物體驗同時,透過引入多樣的創新設計及概念提升顧客互動,令顧客更深入了解Nespresso。 此外,Nespresso邀請顧客親臨概念店,於特設的「藝術咖啡」咖啡大師工作坊專區體驗極致咖啡食譜,認識咖啡豆烘焙到製作冷萃咖啡,也藉此深入了解AAA Sustainable Quality™  可持續品質計劃。 Nespresso 咖啡專家更會親身協助顧客進一步探索Nespresso產品,提供小組專業咖啡知識教學,品嚐咖啡並示範咖啡機操作,尋覓您鍾愛的咖啡口味。 Nespresso 港澳地區總經理林治平表示,專門店在提升顧客體驗上擔任關鍵的角色。透過全新Nespresso AIRSIDE 專門店,將為您打造深入前所未有的咖啡探索體驗,同時堅持履行對可持續發展的承諾。在榮獲 B Corp 共益企業認證的第二年, RE:FARM [...]

近七成受訪家長冀子女到海外升讀中小學  近六成受訪者為追尋夢想留學

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近七成受訪家長冀子女到海外升讀中小學  近六成受訪者為追尋夢想留學

保誠財險有限公司(「保誠」)今日公佈「海外留學規劃調查」結果,發現近七成受訪家長期望子女到海外升讀中小學,亦有近六成打算到海外留學的受訪者是為了追尋夢想。 保誠於今年7至8月以網上問卷形式訪問了共300名18歲或以上有計劃負笈海外留學的人士,以及已經或打算送子女到海外升學的家長,結果顯示半數(51%)受訪家長計劃或已經將子女於中學階段送到海外升學,亦有16% 家長將子女離港升學的時間提前至小學階段。 調查亦發現有意到海外升學的受訪者,主要是為了追尋夢想(59%)、增加晉升機會(56%)和發展個人興趣(54%)。逾七成受訪者目標是獲得學士學位(20%)或碩士學位(51%),另有11%希望修讀短期課程(如語言、專業或料理課程),而當中大多數課程為期三個月至一年不等。 三分一受訪家長與子女一同到海外留學 四分三人趁留學期間四處外出旅遊 此外,三大最熱門的海外升學地點為英國(40%)、加拿大(16%)及澳洲(14%),而日本則是短期課程的熱門國家(19%)。另外,亦有三分一表示有意到海外留學的受訪者到海外留學,是為了陪伴同樣在海外讀書的子女。接近四分三受訪者(73%)表示自己或子女會趁海外留學期間四處旅遊,絕大部分受訪者(96%)亦預計自己或子女每年會回港度假或探親,其中近七成會短暫逗留兩星期至兩個月不等。 保誠財險總經理莫玉鶯表示:「香港人口流動性高,環球升學趨勢普及,無論不同人生階段都是外出遊學、增廣見聞的好時機。保誠洞察到大眾由過往只去一個地方留學,到現時傾向到多國交流探索,所以更加需要一份全面的保障。當學生們踏足海外實現夢想之際,具備全方位且貼心的保障計劃尤其重要,它不僅為學生於留學期間遇上意外、醫療緊急情況和突發事件時提供保障,更讓學生及其家人安心專注地享受海外體驗。我們喜見這趨勢於帶動保誠首季留學保障銷售按年增長近四分之一。保誠今年會乘勢把握機遇,希望能幫助客戶活出豐盛人生,安心享受進修樂趣。」 海外留學每年平均花費港幣80萬元 逾六成人最怕遇意外受傷 除了財務相關的支出,受訪者對海外留學的擔憂大多與人身安全和醫療需求有關。高達63%受訪者最怕於留學期間遇上意外以致身體受傷,也有52%擔心因患病而需支付昂貴的醫療費用,約四成受訪者則擔憂恐怖襲擊、騷亂或槍擊(41%)以及害怕入院但無親友照顧(39%)。因此近九成受訪者認同購買留學保險對於保障留學生活非常重要或重要(89%),57%受訪者已投保留學保險,而27%正考慮購買。 調查結果亦顯示海外留學的教育開支所費不菲。受訪者預計每年平均留學開支將近港幣80萬元,包括學費(平均港幣27.3萬元),其次為生活費用(平均港幣18.5萬元)、住宿費用(平均港幣17.8萬元)及消閒費用(平均港幣14.3萬元)。即使有高達86%父母會為子女提供平均每月港幣3.5萬元額度的信用卡,不少留學生仍會為了賺取工作經驗及生活費,趁在海外升學時參與實習(61%)或從事非體力勞動兼職工作(45%)。 莫補充:「我們了解家庭財務規劃的重要性,尤其是育有子女的父母。出國留學只是孩子人生規劃的起步點,家長應為子女籌謀而盡早開始規劃健康保障、財務保障和財富傳承,好讓子女更安心地追求自己的生活和夢想。透過保誠各種人壽保障及其他保障計劃,例如海外留學保障和多元貨幣儲蓄計劃,父母可及早準備,以保障子女的未來,助他們實現夢想。」 ============= 延伸閱讀:保誠拓展澳門市場 迎「大健康產業」機遇 ============= [...]