香港
樓市速報：貿戰社運衝擊 核心區舖租料跌兩成
2019-08-04
數據顯示，本港工商舖市道於今年上半年的跌勢進一步加劇，這全因是中美貿易戰爆發所致。可是，踏入下半年商舖市場更是「雪上加霜」，皆因由《逃犯條例》修訂爭議而引發的連示威及衝突不斷，從而令零售業和旅遊業帶來更多不明朗因素，這都會直接影響商舖市場。目前，一些核心區域如中環、旺角、尖沙咀等，都陸續出現減租個案，有市場人士認為，若本港政局持續不穩，核心區舖租於年內有機會再下跌約20%。 自中美貿易戰於去年下半年爆發後，本港工商舖市場於今年上半年跌勢進一步加劇，據利嘉閣（工商舖）的數據，今年上半年全港錄得2,881宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達603.59億元，較去年下半年的3,927宗及943.55億元分別下跌27%及減少36%；若按年計算，則分別挫46%及跌8%，創下近3年來最低迷的局面，同時亦是2013年2月實施雙倍印花稅（DSD）後，第3次出現「半年度」少於3,000宗登記的淡況。 而在工商舖3類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數繼續跑出，錄得1,712宗，佔整體比率達59.4%；商廈及店舖則分別錄得579宗及590宗買賣登記，佔比各約20.1%及20.5%。利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明指出，上半年店舖物業買賣較去年下半年的699宗跌16%；成交金額方面，若非今年1月有領展出售多個商場而錄得大額登記，導致今年上半年店舖登記金額逆市出現顯著增長，才令上半年錄得286.22億元，較去年下半年的217.68億元大升31%。 踏入下半年，商舖市場看來會繼續無運行。皆因除中美貿易戰的紛爭仍未解決，令本港零售市道受壓外，最近因《逃犯條例》修訂爭議而引發的連示威及衝突，更為零售業和旅遊業帶來更多不明朗因素。其實，早在6月出現反對修訂《逃犯條例》的大型示威活動前，香港零售已連跌多個月，資料顯示，即使受惠內地勞動節假期，5月訪港旅客人數按年顯著上升，可是本港5月零售銷售亦要按年跌1.3%，已是連跌4個月。 旺丁不旺財 香港零售管理協會主席謝邱安儀表示，本港零售業一直在轉型，現時內地旅客來港主要是享受生活體驗，令零售業的增長幅度不明顯，如過去2個大型基建的落成，旅客人數雖有較大的增加幅度，但零售業卻沒有相對應的上升幅度，反映出只是「旺丁不旺財」。她續指，零售業於2017年下半年及2018上半年的增長幅度不錯，可是直至中美貿易戰、人民幣匯率下跌，以及近期的政治因素而有所影響。 香港零售管理協會表示，近日大部分會員公司都稱，由6至7月第一個星期的營業額平均僅錄得單位數至雙位數的跌幅。即使7至8月是暑假旺季，但隨遊行威在各區蔓延，預料影響生意的程度會擴大，若情況持續，將修改早前對今年整體銷售額預測，由原本單位數增長改為雙位數負增長。 至於一直力撐零售業的旅遊業，據旅發局的數字，6月的訪港旅客臨時數字雖有8.5%增長，但增幅較之前數月收窄。旅發局總幹事劉鎮漢表示，香港的社會事件於6月初開始發生，期間的旅客是早數個月前已計畫訪港，故訪港人數未受影響；惟他們留意到下半年旅客的預訂行程開始放緩，會有一定挑戰。 酒店房價挫 香港入境旅遊接待協會主席梁耀霖亦表示，目前酒店房價、團費和5月淡季時一樣，較去年同期跌了二至三成，即使現在是暑假旺季，可是來港的旅遊團數目不升反跌了二至三成，且主要是集中在內地團，因為報團的多數是一家扶老攜幼，旅客都擔心香港的安全問題。近日業界生意更每況愈下，連查詢問價都沒有，即使有，也只是查詢11和12月。 事實上，示威遊行持續，本已飽受壓力的核心區舖市「雪上加霜」，多寶地產董事總經理陳志寶指出，3至10月本為舖市的傳統旺季，惟受社會不穩因素，零售市場前景變得更不明朗，令化妝品及藥房的擴充步伐明顯放緩，核心區舖租已從高峰期大幅回落約40%至50%，租金亦普遍回到6年前的水平，現時僅餘小食店趁租金下滑，乘機「逆市」覓鋪擴充，但他坦言，若本港政局持續不穩，核心區舖租於年內有機會再下跌約20%。 美聯行政總裁黃子華則指出，遊行示威對舖市風險不能量化，既有實質影響，亦有心理上影響。實質來說，一旦該區有遊行示威，店鋪為安全起見，固然拉閘不做生意，當一個區域癱瘓，道路阻塞，波及鄰近區域，如金鐘被佔領，灣仔及中環亦受影響。店舖經營者即租客亦會感到憂慮，一切不能再如常預算。他形容，當生意「打折」，租金無可奈何一定要減，「最旺地區危險性最高，最好收租的地方亦最首當其衝」，中環、銅鑼灣、尖沙嘴及旺角本身租金昂貴，受到影響最嚴重。他預期，核心區鋪租包括銅鑼灣、灣仔、中環、尖沙咀及旺角等將受壓，租金跌幅達20%至50%不等。 舖主心態變 市場消息指出，旺角西洋菜街2J至2Q號地下3號舖，面積約800方呎，一台式飲品店以每月租金31萬租入，取代大型表行，該舖舊租金為55萬，故新租金較舊租金大幅下跌約44%。 另據區內代理指出，由資深投資者黎永滔持有的旺角西洋菜街132號部分樓面，合共面積5,394方呎，獲外國大型化妝品首度來港承租，以每月約45萬進駐，平均呎租約83.4元；據悉，該舖的舊租金約52萬元，故新租金較舊租下跌約13%。 中原工商鋪董事總經理潘志明表示，近期有業主主動減租，中環雲咸街44號地舖，面積約1,900方呎，剛獲食肆以每月約10.5萬元承租，業主原以每月約25萬放租，減幅達五成八。他預期，原打算擴展業務的品牌租客亦稍觀望，舖主心態亦因而轉弱。他表示，近月多場的大規模遊行示威活動，情況有如2014年底的「佔中」，影響於緊接之下一個季度浮現。遊行示威對商鋪市場打擊大，封路及改道，影響旅客及市民外出及消費意欲，第三季租務市場可見端倪。 [...]
