香港

4核心區吉舖12.6%破紀錄 慘過沙士

美聯工商舖研究部數據指, 7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。該行預料,舖市最壞情況尚未過去,明年首季空置率上試13%至14%,建議商場及街舖業主提供租金寬免,與租戶共渡時艱。 美聯工商舖指,今年7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖共945間,整體空置率12.6%,按年分別增加256間及6.1個百分點。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,今次首度把元朗納入統計,該區街道吉舖206間,空置率達7.6%。上述五區吉舖共1,151間,該行推算全港現有最少4,000間街舖丟空。該行解釋,這次全港吉舖數量屬於首次推算,乃基於增加元朗區統計後得出。若計及商場和樓上舖,全港吉舖數目相信會更高。 是次統計涵蓋221條街道共10,250間街舖,數據主要反映第三波疫情前後市況。他並建議商場業主考慮免收底租,而街舖業主可減租3至5成,為期半年,與租客共渡時艱。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,銅鑼灣吉舖升至198間,空置率18%冠絕各區。四核心區飲食業商戶最新錄1,740間,半年間淨減少84間,是各行業之中表現最差。 美聯旺舖董事盧展豪預料,未來半年舖市仍難步出低谷,核心區街舖空置率明年初將升至13%至14%,民生區則維持7%至8%。舖位租售價方面,今年全年維持跌40%至50%的預測,料最快明年才會有轉機。 美聯工商舖公布調查,指7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。   資料來源:美聯工商舖資料研究部             [...]

本港時事

【政經香港】樓市交投靜惟有升幅,舖市全面應聲倒跌

寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯。 本港經歷重大社會衝突,物業市場亦受波及。樓價在2019上半年的升幅因為市況轉差而出現折讓;加上中美貿易糾紛持續,整體市道轉差,遊客人數減少,導致零售銷貨額下跌,租賃市場需求亦轉趨沉寂;商用物業租金走勢由升轉跌,重挫物業投資市場的表現及前景,大額物業買賣宗數驟跌,令去年成為過去十年以來物業投資市場最淡靜的一年。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,面對中美貿易摩擦升級,本地物業投資市場於2018年創成交宗數與金額新高後,去年下半年氣a氛已逆轉,由1月至今只錄得194宗1億港元或以上的大額交易,遠少於2018年全年的430宗,涉及金額為821億港元,僅佔2018年總金額的三成。去年第四季投資市場進一步冰封,令2019年交投跌至十年新低。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻。 住宅市場:由熱轉冷添變數 去年第二季樓市氣氛曾一度熾熱,5月份住宅物業臨時買賣合約數字錄得8,208宗,屬全年最高單月紀錄。惟及至6月社會衝突展開並持續至今,市況遇冷,令第三季住宅成交下跌,9月份錄得住宅臨時買賣合約數字僅3,447宗,為2019年最低單月紀錄。10月中政府宣布放寬按揭措施,刺激住宅交投稍為回升,令第四季迄今共錄得9,757宗住宅臨時買賣。基於12月的住宅成交數字有望達到4,000宗,令第四季住宅總成交量增至13,757宗,按季回升12%。雖然樓市在2019下半年轉冷,成交量較上半年下跌24%,但全年成交量仍按年上升了5.9%。 「中美貿易關係轉差,以及市場預期加息,無疑為樓市前景增添不少變數,導致交投減少;但隨著市場逐漸適應中美貿易談判時晴時雨的局面,加上美國聯邦儲備局由預期加息變成三度減息,住宅成交因著強勁需求而有所回升,雖然2019下半年樓市受到社會衝突影響而放緩,但全年成交量仍勝於2018年,可見買家仍是以經濟因素為首要考慮點。」 投資者:觀望市況按兵不動 陶汝鴻續說,最近按揭政策的放寬為細價樓的銷售帶來刺激,令中小型住宅價格得到較大支持。然而本港政治局勢及外圍貿易談判仍存在不明朗因素,假如情況持續,預期更多的經濟負面情況會在今年年中浮現出來,樓市成交及價格將繼續走下,今年首季成交量將接近第四季,而樓價在今年上半年或將下跌10%至15%。 投資者方面,本地投資者大多沒有出售物業的壓力,故對市況多持觀望態度;內地投資者受到外匯管制及人民幣貶值的影響,在本港投資方面備受制肘,一般只參與豪宅買賣;機構投資者亦同樣觀望本港政治局勢發展,在物業投資上按兵不動。至於寫字樓及商舖等商用物業的成交宗數則大跌。不過,隨著今年的展望普遍趨向負面,部分業主或部署在短期內放售物業,投資市場有望出現更多成交。 寫字樓需求減 受到外圍環境不明朗因素所影響,本港寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯,由於中資企業租賃需求大減,同時不少跨國企業亦遷離中區,令去年該區的淨吸納量長期維持在負數,為五年來最低。另一邊廂,九龍東及港島東因近年有大批商廈落成,吸引企業進駐,成為去年寫字樓吸納量的重鎮。惟2019年全年各區的淨吸納量總和僅得444,142平方呎,是2018年總吸納量的23%,亦不及過去五年的年度平均吸納量的一半。 去年寫字樓新供應量達到230萬平方呎,惟因需求減少,令全港待租率自2018年年底的7.0%上升至2019年第四季的8.7%;中區的待租率亦自2018年年底的5.2%上升至2019年第四季的7.8%,為14年來新高。 舖市情況嚴峻 戴德梁行香港商舖部主管林應威表示,零售業特別是倚賴遊客生意的行業,在今年的前景不容樂觀,預料這將導致各區商舖租金在今年再錄雙位數的跌幅,其中銅鑼灣租金料將下跌12%至14%,情況最為嚴峻。飲食業的生意由於大受打擊,整體消費額跌至接近2011年的水平,其中以大型中式酒樓生意為甚,預期今年上半年餐飲業租金仍會受壓,向下調整5%至12%不等。 [...]

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樓市速報:舖市蝕讓放盤增 農曆年後或更差

連月來的反修例風波,令零售市道大受打擊,商舖蝕讓成交個案陸續湧現,現時更有大量業主看淡後市,不惜以低於買入價放售物業。美聯工商舖資料顯示,截至截至本月20日,便錄得60宗街舖蝕讓放盤個案,當中兩成八的叫價更低於買入價三成或以上。有分析認為,若社會衝突持續,農曆新年後更是災情爆發的一刻,料明年初核心區舖租會大跌四成。 反修例風波持續5個多月,至近期區議會選舉後才稍為平靜下來。然而,在這段時期中,食肆及零售生意重創,商舖蝕讓成交個案不斷,現時更有大量業主以低於買入價的叫價放售物業。 美聯工商舖資料研究部顯示,截至本月20日,該行便錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案(即不包括場的商場舖),當中有28%的叫價更低於買入價30%或以上。該行認為,由於受到暴力衝突打擊,投資者看淡後市,預期新年過後大量零售業店舖和飲食業食肆面臨結業倒閉危機,屆時空置店舖急劇增加,街舖蝕讓的放盤個案將會繼續上升。 事實上,因過去幾個月的政治衝突,內地訪港旅客人數大減。據旅發局的數據顯示,9月整體訪港旅客為310萬人次,按年下跌34.2%,連續3個月錄得跌幅,其中內地旅客人次減少35%,而非內地旅客人次亦減少31.2%。若以地區計算,9月份短途地區市場(不包括中國內地及澳門)旅客人次減少40.7%,當中南韓旅客更是減少近六成;長途地區市場亦減少23.9%,當中美國旅客減少31.2%。 食肆收益跌一成二 不單止是旅客減少,就算是本地市民外出消費的意欲亦下降,從而令食肆及零售業生意慘淡。今年第3季,食肆的總收益按年下挫11.7%,為2003年第2季沙士爆發以來最大的按年跌幅。零售表現亦欠佳,8月份零售業銷售錄得有記錄以來最大的單月按年跌幅,比亞洲金融風暴期間更差。 政府統計處公布,本港今年9月份零售總銷貨價值估計為299億元,按年跌18.3%,雖跌幅較8月的22.9%收窄,但香港零售管理協會主席謝邱安儀表示,預期10月份的跌幅將再次擴大,跌幅與8月份的兩成多相若。今年首9個月的零售業總銷貨價值估計則按年跌7.3%。 政府發言人表示,零售業銷售在9月再度顯著下跌,反映社會事件持續令訪港旅遊業及消費相關的活動受到重創。由於涉及暴力的示威活動繼續令遊客卻步及本地消費減少,經濟前景欠佳亦削弱消費情緒,零售業銷售表現短期內料仍然疲弱。政治事件仍未平息,公共交通受阻,正常商業活動大受影響,部分飲食及零售商戶都停業或提早關門,令商戶大失預算。 莎莎計畫關30店 正如大大受到打擊的莎莎國際(00178),截至9月底止中期業績,期內轉盈為虧,蝕3,653萬元,莎莎在業績報告提到,香港經營環境極度困難,為爭取生存空間,集團積極減低租金支出,目前在本港有118家店舖,未來1年目標關閉30間店舖,商討續租時業主至少減租五成才作考慮。然而,管理層亦透露,即使有業主願意減租五成至六成,但依然「計唔掂數」,可能會蝕錢,因此亦不會再租舖。關閉的店舖將主要位於尖沙咀、旺角及銅鑼灣等旺區。 美聯旺舖董事盧展豪認為,中美貿易戰及本港政治衝突繼續影響舖市,令零售及飲食商戶的生意大減。有投資者於當年旺市時買入商舖,憧憬未來舖市發展前景良好,但現實情況卻不似預期,現時零售消費市道疲弱,也令舖位價值大幅回落。部分業主或因資金週轉問題,需要大幅劈價蝕讓舖位。該行資料顯示,蝕讓放盤個案中,部分投資者於舖市高峰期時買入,若按蝕讓幅度劃分,蝕讓三成以下的放盤個案錄43宗,佔總數約七成二;蝕讓三成或以上的則錄得17宗,佔比約28%。 若按地區畫分,截至本月20日為止,香港區的蝕讓放盤個案共錄21個,佔總數35%。而新界區則錄12個,佔總數的20%。九龍區的蝕讓放盤個案則最多,最新報27個放盤,佔總數的45%。當中4大核心區的銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的蝕讓放盤個案,合共佔約一半。約四成的蝕讓放盤個案的租客為食肆,包括中式餐館、非中式餐廳、小食店及咖啡店;餘下60%商戶則包括診所、藥房、找換店及超級市場等。 業主擴議價空間 盧展豪續指,本港社會爭端仍未平息,令商戶生意雪上加霜,不少投資者都看淡後市。雖然該行錄得蝕讓的放盤個案有60宗,但由於市場上的議價空間擴大,個別個案在連番減價後或會蝕讓,所以相信實際願意蝕讓出售的個案會較60宗為多。下半年市場上已出現不少蝕讓的成交個案,預計情況短期內將會持續,而蝕讓的放盤個案料會繼續增加。 另外,盛匯商舖基金創辦人李根興透露,在暴力衝突打擊各行各業下,紅磡區亦有街舖業主選擇蝕讓離場。有消息指,紅磡庇利街23號碧麗花園地下5號舖,建築面積703方呎,6月中之前業主原本叫價1,860萬元放盤,最近業主心淡欲移民,大幅減價41%後,最終於日前以1,100萬元易手。原業主於2016年以1,048萬元買入,持貨3年半,帳面微利52萬元,如今易手料要蝕手續費,最終料蝕近50萬元。 [...]

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樓市速報:銅鑼灣舖市翻生?

銅鑼灣作為香港傳統購物熱點,但隨著本港基建愈見完善,如高鐵通車及港珠澳大橋開通後,旅客購物地方愈見分散,銅鑼灣的光環已趨暗淡。不過,近日有市場消息指出,銅鑼灣勿地臣街6至8號、霎東街8號地下A舖位,獲財團以高達3.5億元洽購,即呎價高達58萬元,若交易成功,將創近年新高,是否意味銅鑼灣未來再次光芒四射? 消息指出,該舖位面積約600平方呎,目前由一家藥房租用,每月租金約46萬元,如果真的以3.5億元售出,成交呎價58萬元,將成為近年罕有呎價過50萬元的商舖買賣,而以目前租金計的回報只是1.6厘。地產界人士認為,以現租金計,舖位的回報率不高,但因該舖對正時代廣場,是銅鑼灣一線地段,加上類似舖位供應極少,估值較高亦有可能。 其實銅鑼灣舖租金高昂早已聞名國際,戴德梁行近年發表的《全球主要大街》報告,銅鑼灣羅素街就經常排在前列。該行去年發表有關報告,以截至2018年第2季舖租平均每年每方呎2,671美元計,羅素街重奪最貴租首位。不過,羅素街的租金期間按年跌了1.5%,只是2017年的冠軍美國紐約第五大道上段,租金跌幅達25%,才再次被羅素街取代。羅素街對上一次登上榜首是2013年。 有關報告問世已達30年,去年報告就追蹤全球446條主要商業街道,按房地產行業的租金資料分析,以截至2018年第2季租金為準,幫全球65個國家或地區舖租最貴的商業街道排名。去年僅次羅素街及紐約第五大道的最貴街道依次是倫敦新邦德街、巴黎香榭麗舍大道、米蘭的蒙特拿破倫大街,以及位居第6的東京銀座等,當中銀座是僅次羅素街的亞洲第2貴商業街。 自從高鐵及港珠澳大橋開通後,已令購物點變得分散,不少遊客會到尖沙咀、旺角、東涌、上水、元朗等新界區地方。再講,本港這購物都市變成由一座座商場組成,而各商場的商舖都大同小異,幾乎都是一些大型連鎖集團經營的店舖,差異化不大,銅鑼灣自然失色不少,以致近年租金跌幅頗大。 數2月簽下的租約,怡和街2至6號英光大廈地下2號舖,面積約400方呎,新簽訂租約的月租僅40萬元,呎租約1,000元,較2013年海天堂的90萬元月租,以及2015年由藥房以88萬元承租都差得遠。1月則有化粧品店以月租約62.5萬元租用銅鑼灣渣甸坊5至7號地庫,面積1,800方呎,呎租347元,較2004年高峰期的月租200萬元大跌近七成。難怪有地產界人士認為,有財團以高價洽購銅鑼灣舖位,可能只是個別事件,未必成風氣。 [...]

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零售業好轉 舖市將復甦

本港的舖價與舖租過去出名高昂,惟自內地打貪反奢後,自由行旅客減少來港,不少國際品牌更撤離本港,本港核心舖在過去一段日子,租金連連大跌。與此同時,民生舖在本地市民支持下,生意不致太差,故租、價穩步上升。近期零售、旅遊數字皆好轉,故不少分析估計今年舖市可全面復甦。 雖然近期核心零售區的舖市租金仍有跌勢,如本月初,由資深投資者黎永滔持有的旺角砵蘭街文華MPM商場,其中思捷環球(00330)旗下連鎖時裝品牌Esprit承租的逾萬呎樓面,租約於上月屆滿,Esprit新近以每月100萬元短租多半年,較原本租金低六成。 不過,新界區的細價舖卻錄得不少租、售皆升的個案,如屯門青山坊壹號總站一個舖位以80萬元登記售出,成交呎價約1.11萬元,由於該舖位原業主於2014年3月以65萬元購入,以此計算,原業主持貨僅短短約8個月,期內帳面升值約15萬元或23%。另外,西貢市中心敬民街舖位早前以980萬元沽出,呎價近3.9萬元,不足半年升25%。該舖現由小食店承租,回報率3.6厘。 除了賣舖有賺,新界區民生旺段受追捧,舖租亦有升力,元朗裕景坊一個巨鋪,面積約3,600方呎,將由藥房取代超市,新租金每月逾50萬元,平均每方呎逾139元,較舊租金加幅逾14%。 最壞時期已過 美聯旺舖董事盧展豪指,去年商舖錄得1,939宗成交,涉資753億元,分別按年上升45%及133%。他表示,零售銷售額連升9個月,估計最壞的時間已經過去。而美銀美林則指,2017年第四季商場租金已止跌回升,按季升0.2%,是自從2016年第二季起錄得跌幅後的首次回升;雖然街舖租金按季仍下跌,但跌幅已收窄至1.8%,比全年跌幅11.1%收窄。 商舖現回暖之勢,主要是源於零售市場以及旅遊業好轉所帶動。政府統計處上週公布,去年11月份的零售業總銷貨臨時估值為387億元,按年升7.5%,連升9個月,也是2015年2月以來的最大升幅。當中,表現最突出是雜項耐用消費品,零售額按年大升27.4%,而過往搶貴舖租的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值按年升7.9%。甚受自由行旅客歡迎的藥物及化妝品亦按年升12.5%。 香港零售管理協會主席鄭偉雄認為,2018年香港經濟持續向好,加上旅客消費轉好,股市進入牛市三期、未有大調整向下,相信財富效應會持續,推動本港零售,預期全年零售額會有3%至4%的增長。美銀美林則預計,本港零售銷售增長勢頭可維持至今年第四季,主要受高檔、奢侈品消費帶動。本港市民收入增加,股市暢旺產生的財富效應等,都支撐消費市道向好。 此外,訪港旅客上升亦是拉動舖市的力量,根據旅遊業議會數據,2017年11月訪港旅客逾497萬人次,按年升7%,創8個月以來最大單月升幅。去年首11個月訪港客近5,300萬人次,按年升3.1%。業界人士認為有關數字反映本港旅遊業正在溫和復甦。 在兩大利好因素下,市場普遍認為今年整體舖租、舖價都難以大跌。當中,仲量聯行表示,去年第四季,主要商場租金見小幅上漲。隨著訪港旅客回升,零售市場亦有改善,預計主要購物中心和核心街舖的租金今年逐步回升,升幅介乎0至5%。美聯旺舖董事盧展豪則預計今年核心區舖位售價最多升5%,而非核心區則升5%至8%。受惠鐵路優勢及大型商場入伙,紅磡、土瓜灣、元朗區舖市備受看好。 過去一年掃舖不斷的盛匯商舖基金管理行政總裁李根興亦指,近期多了不少投資者加入掃貨,主因是以呎價計,現時不少旺區舖位的呎價比住宅呎價還要便宜,他談到:「以北角為例,近日新地(00016)推出的海璇,呎價已升至6.49萬元的癲價,相對而言,同樣位於人流甚多的北角,渣華道街舖,呎價才4、5萬元,可謂『抵玩』得多。我身邊有些叔伯輩的朋友近期均有大手入貨的,有的一次過入了四間舖。」 新界區潛力佳 而展望今年,李根興認為整體均屬追落後的格局,但核心區無論價、租都只是喘定,難有升勢。事實上,根據戴德梁行提供的數據顯示,雖然從2014年至今,中環租金出現直線下跌,2014年租金約為每平方呎1,551港元,上一季中環舖租僅為每平方呎877港元,累計跌幅達43%。但截至2017年第四季,香港中環地舖空置率已達7.1%,故大升情況或難以短期出現。不過,李氏指港島區的北角因為有新的商廈和住宅落成,以及中環繞道即將啟用,前景則可看高一線。 另外,新界區形勢亦大好,如將軍澳去年就有不少高價的成交,當中呎價可高達11萬元,原因是該區的人口多,可惜將軍澳可供出售舖位甚少,一舖難求。而如屯門、大埔等新界西北區,因為正在發展新市鎮及有基建落成,潛力亦甚強。李氏特別看好屯門區,因為屯門至赤鱲角連接路將提供往來新界西北與港珠澳大橋、機場及北大嶼山最直接的路線及另一條往來機場的替代通道。 至於舖位銀碼方面,李根興指細價民生舖因為有住宅投資客支持,故有升力,主要因為投資者在買入第二個住宅單位需交辣稅,故部分會轉至買入舖位。當中估計今年可升15-20%。至於過億的大舖成交亦向好,原因是大舖多有重建價值,吸引發展商吸納,然而,6,000萬至7,000萬元的中型舖因為未有特別噱頭和支持力,相信交易會最為凋零,價格亦會最受壓。 [...]