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本港時事

8月商舖註冊按月跌11% 美聯料「0+3」成交未必速反彈

舖市買家繼續持觀望態度,令舖市表現維持疲弱。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,8月份商舖註冊宗數錄89宗(主要反映7月份市況),按月下約跌11%;註冊金額約15.94億元,按月下跌約45.1%。該行預期,政府於9月23日宣佈放寬一系列的入境措施可以為來港旅遊、投資和工作的人士提供更多便利。不過,由於放寬防疫措施至疫情前的狀況亦需要一定的時間,相信商舖的成交量未必會迅速反彈。   四核心區註冊宗數維持平穩 8月份商舖註冊宗數錄89宗,按月下跌約11%,連續第二個月下跌;註冊金額約15.94億元,按月下跌約45.1%,當中包括西貢CENTRO全幢及中環安蘭街18號28-29樓全層的樓上舖,分別以4.22億元及1.7億元成交。   若按銀碼劃分,500萬元或以下及2,000萬以上至5,000萬元的商舖於8月分別錄35宗及12宗,較7月分別下跌10.3%及36.8%。5,000萬以上至1億元的商舖註冊成交只有1宗,按月大跌80%,為跌幅最大的銀碼類別。至於價值介乎1,000萬以上至2,000萬元及價值逾億元的商舖註冊登記分別錄20宗及3宗,按月分別增加17.6%及1宗成交。   若按地區劃分,8月各區註冊登記宗數按月再度全綫下跌,港島區錄得17宗註冊,按月跌約15%,九龍區及新界區則分別錄得51宗及21宗註冊,按月分別減少約1.9%及25%。不過,四核心區(中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀)的註冊成交宗數維持平穩,8月錄得21宗登記,比7月的20宗(修訂數字)增加1宗。   美聯旺舖董事梁國文表示,隨著近日亞太區各地政府宣佈放寬入境限制,為保持本港的競爭力,吸引國際盛事能在港舉行以及挽留人才和資金,政府於9月23日宣佈實施多項有利訪港人士來港的措施包括,一,取消酒店隔離,並只對來港人士實施3天的醫學觀察,抵港人士於機場完成核酸檢測後便可前往住宿酒店或返家;二,只要求來港人士登機前進行快速抗原測試;三,取消來港易、回港易限額,訪港的內地和澳門旅客數目將不受限制。   梁國文續指,上述舉動無疑能為抵港旅客提供更多便利,並提升香港的吸引力,但放寬入境檢疫措施至「0+3」,意味本港對外通關尚未完全復常,外國人士來港意欲不會太大,預計通關後本港旅遊業未必會即時回復到疫情前的水平,而後市的成交量將逐步止跌回升。   資料提供:美聯工商舖     [...]

香港

用廿零萬締造香港歷史?! CAPITAL威名震舖市!!

CAPITAL終於締造香港歷史了!!成本更只需廿零萬!!不過大家千其唔好誤會,講緊嘅唔係我哋「資本平台 CAPITAL」,而係尖沙咀「首都廣場 The CAPITAL」呀!! 7年勁蝕93.5% 膺舖市「蝕讓王」 土地註冊處資料顯示,近日市區商場再有劏舖業主「大出血」,今次涉及舖位為尖沙咀首都廣場2樓S154號舖,最近僅以24.5萬元易手,惟原業主於2013年11月以378.3萬元買入上址,持貨7年帳面勁蝕353.8萬元或93.5%,膺舖市「蝕讓王」!! 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興表示,上述舖位是香港歷來蝕幅最大的舖位成交,創全港新紀錄。他續指,該舖建築面積120方呎,實用面積50方呎,但舖內有條橫柱,令真正可用空間一縮再縮,估計實際可用面積僅約16方呎。該劏舖現正「丟吉」,入面僅有少量貨物,料只作倉儲用途。 事實上,首都廣場經常有業主「頭破血流」。上月首都廣場3樓T031舖以26萬元易手,原業主持貨逾7年帳面蝕281.8萬元或91.6%;另外,首都廣場3樓一個約30方呎的雙號舖位,近月亦僅以35萬元沽出,原業主同樣持貨7年,帳面勁蝕238萬元或87.2%。 荃灣地皇廣場8年蝕92.5% 商用物業反映本港經濟 順帶一提,上屆舖市「蝕讓王」是荃灣地皇廣場。該商場一個2樓雙號劏舖業主持貨8年終於「認輸」,於今年7月以30萬元沽出舖位,對比2012年買入價400.4萬元,帳面勁蝕370.4萬元或92.5%,是對上最大蝕幅紀錄。 政府公布最新GDP數據,香港第三季本地生產總值(GDP)按年收縮3.5%,料全年經濟將收縮6.1%。經濟不景下,雖然住宅市場仍有大量港人瘋狂「搶樓」,與大環境經濟背道而馳;惟商用物業就交投慘淡,連錄多宗「蝕入肉」成交,充分反映本港經濟真實情況。 [...]

香港

4核心區吉舖12.6%破紀錄 慘過沙士

美聯工商舖研究部數據指, 7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。該行預料,舖市最壞情況尚未過去,明年首季空置率上試13%至14%,建議商場及街舖業主提供租金寬免,與租戶共渡時艱。 美聯工商舖指,今年7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖共945間,整體空置率12.6%,按年分別增加256間及6.1個百分點。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,今次首度把元朗納入統計,該區街道吉舖206間,空置率達7.6%。上述五區吉舖共1,151間,該行推算全港現有最少4,000間街舖丟空。該行解釋,這次全港吉舖數量屬於首次推算,乃基於增加元朗區統計後得出。若計及商場和樓上舖,全港吉舖數目相信會更高。 是次統計涵蓋221條街道共10,250間街舖,數據主要反映第三波疫情前後市況。他並建議商場業主考慮免收底租,而街舖業主可減租3至5成,為期半年,與租客共渡時艱。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,銅鑼灣吉舖升至198間,空置率18%冠絕各區。四核心區飲食業商戶最新錄1,740間,半年間淨減少84間,是各行業之中表現最差。 美聯旺舖董事盧展豪預料,未來半年舖市仍難步出低谷,核心區街舖空置率明年初將升至13%至14%,民生區則維持7%至8%。舖位租售價方面,今年全年維持跌40%至50%的預測,料最快明年才會有轉機。 美聯工商舖公布調查,指7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。   資料來源:美聯工商舖資料研究部       [...]

本港時事

【政經香港】樓市交投靜惟有升幅,舖市全面應聲倒跌

寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯。 本港經歷重大社會衝突,物業市場亦受波及。樓價在2019上半年的升幅因為市況轉差而出現折讓;加上中美貿易糾紛持續,整體市道轉差,遊客人數減少,導致零售銷貨額下跌,租賃市場需求亦轉趨沉寂;商用物業租金走勢由升轉跌,重挫物業投資市場的表現及前景,大額物業買賣宗數驟跌,令去年成為過去十年以來物業投資市場最淡靜的一年。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示,面對中美貿易摩擦升級,本地物業投資市場於2018年創成交宗數與金額新高後,去年下半年氣a氛已逆轉,由1月至今只錄得194宗1億港元或以上的大額交易,遠少於2018年全年的430宗,涉及金額為821億港元,僅佔2018年總金額的三成。去年第四季投資市場進一步冰封,令2019年交投跌至十年新低。 戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻。 住宅市場:由熱轉冷添變數 去年第二季樓市氣氛曾一度熾熱,5月份住宅物業臨時買賣合約數字錄得8,208宗,屬全年最高單月紀錄。惟及至6月社會衝突展開並持續至今,市況遇冷,令第三季住宅成交下跌,9月份錄得住宅臨時買賣合約數字僅3,447宗,為2019年最低單月紀錄。10月中政府宣布放寬按揭措施,刺激住宅交投稍為回升,令第四季迄今共錄得9,757宗住宅臨時買賣。基於12月的住宅成交數字有望達到4,000宗,令第四季住宅總成交量增至13,757宗,按季回升12%。雖然樓市在2019下半年轉冷,成交量較上半年下跌24%,但全年成交量仍按年上升了5.9%。 「中美貿易關係轉差,以及市場預期加息,無疑為樓市前景增添不少變數,導致交投減少;但隨著市場逐漸適應中美貿易談判時晴時雨的局面,加上美國聯邦儲備局由預期加息變成三度減息,住宅成交因著強勁需求而有所回升,雖然2019下半年樓市受到社會衝突影響而放緩,但全年成交量仍勝於2018年,可見買家仍是以經濟因素為首要考慮點。」 投資者:觀望市況按兵不動 陶汝鴻續說,最近按揭政策的放寬為細價樓的銷售帶來刺激,令中小型住宅價格得到較大支持。然而本港政治局勢及外圍貿易談判仍存在不明朗因素,假如情況持續,預期更多的經濟負面情況會在今年年中浮現出來,樓市成交及價格將繼續走下,今年首季成交量將接近第四季,而樓價在今年上半年或將下跌10%至15%。 投資者方面,本地投資者大多沒有出售物業的壓力,故對市況多持觀望態度;內地投資者受到外匯管制及人民幣貶值的影響,在本港投資方面備受制肘,一般只參與豪宅買賣;機構投資者亦同樣觀望本港政治局勢發展,在物業投資上按兵不動。至於寫字樓及商舖等商用物業的成交宗數則大跌。不過,隨著今年的展望普遍趨向負面,部分業主或部署在短期內放售物業,投資市場有望出現更多成交。 寫字樓需求減 受到外圍環境不明朗因素所影響,本港寫字樓租賃需求已開始放緩,中區的影響較為明顯,由於中資企業租賃需求大減,同時不少跨國企業亦遷離中區,令去年該區的淨吸納量長期維持在負數,為五年來最低。另一邊廂,九龍東及港島東因近年有大批商廈落成,吸引企業進駐,成為去年寫字樓吸納量的重鎮。惟2019年全年各區的淨吸納量總和僅得444,142平方呎,是2018年總吸納量的23%,亦不及過去五年的年度平均吸納量的一半。 去年寫字樓新供應量達到230萬平方呎,惟因需求減少,令全港待租率自2018年年底的7.0%上升至2019年第四季的8.7%;中區的待租率亦自2018年年底的5.2%上升至2019年第四季的7.8%,為14年來新高。 舖市情況嚴峻 戴德梁行香港商舖部主管林應威表示,零售業特別是倚賴遊客生意的行業,在今年的前景不容樂觀,預料這將導致各區商舖租金在今年再錄雙位數的跌幅,其中銅鑼灣租金料將下跌12%至14%,情況最為嚴峻。飲食業的生意由於大受打擊,整體消費額跌至接近2011年的水平,其中以大型中式酒樓生意為甚,預期今年上半年餐飲業租金仍會受壓,向下調整5%至12%不等。 [...]

香港

樓市速報:舖市蝕讓放盤增 農曆年後或更差

連月來的反修例風波,令零售市道大受打擊,商舖蝕讓成交個案陸續湧現,現時更有大量業主看淡後市,不惜以低於買入價放售物業。美聯工商舖資料顯示,截至截至本月20日,便錄得60宗街舖蝕讓放盤個案,當中兩成八的叫價更低於買入價三成或以上。有分析認為,若社會衝突持續,農曆新年後更是災情爆發的一刻,料明年初核心區舖租會大跌四成。 反修例風波持續5個多月,至近期區議會選舉後才稍為平靜下來。然而,在這段時期中,食肆及零售生意重創,商舖蝕讓成交個案不斷,現時更有大量業主以低於買入價的叫價放售物業。 美聯工商舖資料研究部顯示,截至本月20日,該行便錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案(即不包括場的商場舖),當中有28%的叫價更低於買入價30%或以上。該行認為,由於受到暴力衝突打擊,投資者看淡後市,預期新年過後大量零售業店舖和飲食業食肆面臨結業倒閉危機,屆時空置店舖急劇增加,街舖蝕讓的放盤個案將會繼續上升。 事實上,因過去幾個月的政治衝突,內地訪港旅客人數大減。據旅發局的數據顯示,9月整體訪港旅客為310萬人次,按年下跌34.2%,連續3個月錄得跌幅,其中內地旅客人次減少35%,而非內地旅客人次亦減少31.2%。若以地區計算,9月份短途地區市場(不包括中國內地及澳門)旅客人次減少40.7%,當中南韓旅客更是減少近六成;長途地區市場亦減少23.9%,當中美國旅客減少31.2%。 食肆收益跌一成二 不單止是旅客減少,就算是本地市民外出消費的意欲亦下降,從而令食肆及零售業生意慘淡。今年第3季,食肆的總收益按年下挫11.7%,為2003年第2季沙士爆發以來最大的按年跌幅。零售表現亦欠佳,8月份零售業銷售錄得有記錄以來最大的單月按年跌幅,比亞洲金融風暴期間更差。 政府統計處公布,本港今年9月份零售總銷貨價值估計為299億元,按年跌18.3%,雖跌幅較8月的22.9%收窄,但香港零售管理協會主席謝邱安儀表示,預期10月份的跌幅將再次擴大,跌幅與8月份的兩成多相若。今年首9個月的零售業總銷貨價值估計則按年跌7.3%。 政府發言人表示,零售業銷售在9月再度顯著下跌,反映社會事件持續令訪港旅遊業及消費相關的活動受到重創。由於涉及暴力的示威活動繼續令遊客卻步及本地消費減少,經濟前景欠佳亦削弱消費情緒,零售業銷售表現短期內料仍然疲弱。政治事件仍未平息,公共交通受阻,正常商業活動大受影響,部分飲食及零售商戶都停業或提早關門,令商戶大失預算。 莎莎計畫關30店 正如大大受到打擊的莎莎國際(00178),截至9月底止中期業績,期內轉盈為虧,蝕3,653萬元,莎莎在業績報告提到,香港經營環境極度困難,為爭取生存空間,集團積極減低租金支出,目前在本港有118家店舖,未來1年目標關閉30間店舖,商討續租時業主至少減租五成才作考慮。然而,管理層亦透露,即使有業主願意減租五成至六成,但依然「計唔掂數」,可能會蝕錢,因此亦不會再租舖。關閉的店舖將主要位於尖沙咀、旺角及銅鑼灣等旺區。 美聯旺舖董事盧展豪認為,中美貿易戰及本港政治衝突繼續影響舖市,令零售及飲食商戶的生意大減。有投資者於當年旺市時買入商舖,憧憬未來舖市發展前景良好,但現實情況卻不似預期,現時零售消費市道疲弱,也令舖位價值大幅回落。部分業主或因資金週轉問題,需要大幅劈價蝕讓舖位。該行資料顯示,蝕讓放盤個案中,部分投資者於舖市高峰期時買入,若按蝕讓幅度劃分,蝕讓三成以下的放盤個案錄43宗,佔總數約七成二;蝕讓三成或以上的則錄得17宗,佔比約28%。 若按地區畫分,截至本月20日為止,香港區的蝕讓放盤個案共錄21個,佔總數35%。而新界區則錄12個,佔總數的20%。九龍區的蝕讓放盤個案則最多,最新報27個放盤,佔總數的45%。當中4大核心區的銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角的蝕讓放盤個案,合共佔約一半。約四成的蝕讓放盤個案的租客為食肆,包括中式餐館、非中式餐廳、小食店及咖啡店;餘下60%商戶則包括診所、藥房、找換店及超級市場等。 業主擴議價空間 盧展豪續指,本港社會爭端仍未平息,令商戶生意雪上加霜,不少投資者都看淡後市。雖然該行錄得蝕讓的放盤個案有60宗,但由於市場上的議價空間擴大,個別個案在連番減價後或會蝕讓,所以相信實際願意蝕讓出售的個案會較60宗為多。下半年市場上已出現不少蝕讓的成交個案,預計情況短期內將會持續,而蝕讓的放盤個案料會繼續增加。 另外,盛匯商舖基金創辦人李根興透露,在暴力衝突打擊各行各業下,紅磡區亦有街舖業主選擇蝕讓離場。有消息指,紅磡庇利街23號碧麗花園地下5號舖,建築面積703方呎,6月中之前業主原本叫價1,860萬元放盤,最近業主心淡欲移民,大幅減價41%後,最終於日前以1,100萬元易手。原業主於2016年以1,048萬元買入,持貨3年半,帳面微利52萬元,如今易手料要蝕手續費,最終料蝕近50萬元。 [...]