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香港

工廈活化 有市有價

當炒家目標仍集中在住宅或甲廈時,工廈成交已在默默起革命。由於工商物業市場憧憬通關在即,令投資氣氛暢旺。據美聯工商舖(00459)資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗,比去年同期升93.6%;註冊金額398.4億元,按年上升1.7倍。除了市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資首選,而政府積極配合北部都會區發展。規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶,向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶,帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。 港府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關,市場憧憬通關在即,工廈市場投資氣氛暢旺,同時不少用家對物流及貨倉的需求大增,作為自用及投資,其中由莎莎國際( 0178 )主席郭少明兒子郭浩泉等人創辦的麒豐資本,伙拍傅老榕家族旗下廣興置業集團發展的新蒲崗七寶街1號活化工廈樓花項目東傲,銷情理想,項目首階段推出的5層單位(包括3樓、11樓、12樓、15樓及16樓),已售出逾9成單位,套現超過6億元,最大手買家,以逾1.21億元購入項目16樓全層,單位面積12769方呎,呎價約9500元。展望待中港落實通關後,今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。 現時全港有近1,500幢工廈,為了善用工廈資源,以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題,政府自2010年第一期活化工廈計劃後,在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」,並聚焦於提供誘因,推動工廈重建。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建,包括容許重建可獲得額外2成樓面。推出接近3年,截至去年8月底,城規會共收到58宗工廈重建的申請,並批准 了其中52宗申請,與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目,今次短短3年時間,已經多出2.7倍。獲批准的52宗申請,合共提供約1167萬平方呎樓面,即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面,反映參與重建的項目規模不算太大,當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面,其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。如果以地區劃分,以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區,特別是觀塘區佔了14宗,佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一,另外葵涌區亦有9宗申請。 在這些工廈重建項目之中,大約一半屬於「工轉商」的重建項目,由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價,換句話,在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 資產價值增長 行政長官林鄭月娥表示,現有的兩項活化工廈措施,包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用,將會一併延長至2024年10月。對於業主來說,投資活化工廈最重要是有利可圖。重建工廈物業,尤其改建成商廈,可能得到不俗的回報。有房地產服務及投資公司研究發現,改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長,亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中,有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈,其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈,於2015年4月落成。工廈本來每呎呎租約7.5元,活化為商廈後平均升至近30元,租值翻超過4倍,整幢物業的估值保守升值至30億元。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場,吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權,以至申請強拍以統一業權,並於2020年向城規會申請,將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率,由12倍增加至約14.4倍,並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。 在去年工廈重建的申請中,有兩宗為全幢改裝個案,包括鴻圖道86號大偉工業大廈,去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展,並加入藝術工作室等其他用途。而據運輸及房屋局上月公布,該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目,提供116個單位,估計可容納約370人。 目前最大宗重建申請,是位於九龍灣啟祥道20號的大昌行集團大廈,去年初要求放寬兩成發展密度,以14.4倍地積比率,重建兩幢32層高商業大樓,總樓面約147.75萬方呎,估計較放寬前額外增加約24.6萬方呎面積,該方案亦已獲城規會通過。 北部都會區的契機 投資可供活化的工廈是有利可圖,活化動作包括重建、整幢改裝、申請更改用途等。例如買入整幢舊工廈,再重建改成商廈,落成後以寫字樓及半商舖形式出租,可享有大幅租金溢價。工廈前身每呎租金,於活化後成商廈的租金,租值升幅可以倍數計。所以,買入工廈分層單位,博被收購重建以外,或整幢工廈被申請更改用途,工廈被活化後有助提升租值。 政府早前宣布,配合前海發展,北部都會區將會積極發展創科產業,北部將會興建更多公營房屋以滿足港人住屋需求。這些大型項目將帶動大面積的城市改劃,包括把各區式微的工廈改劃成商住用途,以配合北部都會區建立的高增值產業鏈。有消息指,政府計劃將原為工業村的沙田小瀝源改劃成住宅區,涉及7座工廈,佔地逾7.8公頃。此外,發展商長實亦牽頭向城規會申請改劃火炭站旁的106萬平方呎工業地,料可建24幢住宅大廈,提供逾4700伙住宅。主要因這兩地的周邊社區配套完善,是發展住宅的首選,若成事, 將有更多工業村被改劃成住宅及商業區。 去年中,房委會擬清拆轄下4座工廈作公營房屋發展,包括九龍灣業安工廠大廈、火炭穗輝工廠大廈、長沙灣宏昌工廠大廈,以及葵涌葵安工廠大廈,首3幅用地料可於2031年提供約4,200伙,而葵安工廠大廈則可提供約600個單位,惟尚未有時間表。自房委會重建工廈的消息一出,各區工廈已立即封盤,租金亦「幾何級數上升」。 數據中心搶空間 另一個令工廈有價有市,是香港對數據中心的需求大增。現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位,由2000年發展至今,數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。全港數據中心樓面面積約八百萬平方呎,使用率佔六成五。香港數據中心協會會長李松德表示,直到2025年,本港私人市場將騰出400萬平方呎用地供數據中心發展,當中有接近200萬平方呎來自活化工廈。過去三年本港供數據中心發展的用地不足,惟私人企業透過購入工廈改裝等方法解決土地不足的問題,騰出的用地足夠應付未來五至八年的需求。 林鄭月娥近日指出香港的數據中心總樓面面積,已由2015 年的46 萬平方米增加到2019 年的74萬平方米,估計到2025年會增加到超過110萬平方米,足夠滿足未來業界的需求。近年活化工廈計劃申請約64宗,樓面面積合共近1500萬平方呎,暫時至少有7 宗申請開設數據中心(提供208萬平方呎樓面面積),其中有3個項目已在施工,將於2022 年至2024 年落成。業界估算,之後可能有更多活化工廈申請是開設數據中心。 葵涌區有不少工業區,其中葵涌道以東的工業區,近年積極轉型,相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案,最新有外資基金將購入的工廈,向城規會申請改裝為數據中心。該工廈為永業街11至19號光輝凍倉(二倉),外資基金ESR以18億元向已故「舖王」鄧成波買入上址後,近期向城規會申請將全幢工廈改裝為15層高的數據中心,並以地積比率10.19倍發展,涉及總樓面約35.23萬平方呎。 隨着5G年代來臨,整個大氣候逐漸轉變,市場對數據中心的需求大大增加,計入上述最新申請,單計葵涌區已錄至少7宗的相關重建或改建申請,涉約179萬平方呎樓面。具中資背景的萬國數據最積極,集團先後為區內3幢工廈並申請重建為數據中心,涉及地點包括打磚坪街57至61號中央工業大廈、藍田街2至16號葵涌聯發工業第一大廈及大圓街2至10號美羅工業大廈,合共涉及約75.9萬平方呎總樓面。 另外,金朝陽(00878)早前亦就位於華星街13至17號的南華冷房大廈,向城規會申請發展1幢20層高的數據中心,涉及總樓面約21.8萬平方呎。興勝創建(00896)旗下業成街22號太平洋貨運大廈,擬建成1幢樓高22層的數據中心。 (詳細內容,請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號,按此訂閱)       [...]

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【港股專家】巨鯨:開殼奪珠之興勝創建(0896)

興勝創建分拆美亨實業上市 興勝創建(0896)在9月17日,宣佈以介紹形式分拆旗下的門窗業務公司美亨實業於主板獨立上市,股票以實物分派形式分配所有美亨實業股權,每持有5股興勝創建股票可獲得2股美亨實業。而聯合交易所亦已經許可美亨實業可以上市。興勝創建股價跟隨著消息大升14%,但礙於大市環境太差,升勢未能持續。 分拆美亨實業對興勝創建的好處 但長遠而言,分折美亨實業上市絕對有利於興勝創建:一,可以令到美亨實業的股權流通於主板股票市場,令興勝創建持有的權益擁有更高的市場價值,按照現時市場正常主板公司基本市值3億來算,美亨實業上市會為興勝創建帶來過億的資產增值。二,美亨實業上市後可以獨立地透過股票市場去融資,取得更多的資本來發展,這對美亨實業本身和控股股東都是一件好事。 興勝創建估值分析 雖然今次美亨實業分拆上市未有即時為興勝創建的股東帶來龐大的收益。但作為投資者,我們應該要更全面地分析一隻股票。先從股價現時估值角度去看,興勝創建現時市盈率為2.16倍,依然平絕全宇宙,市帳率則為0.37倍,屬於一個十分便宜的水平,一旦美亨實業在主板正式上市,市帳率水平將會進一步下降。 興勝創建的業務亮點 在業績方面,興勝創建依然繼續造好,其中最令引人注目的不是主要業務-建築,而是物業投資。在過往幾年,興勝創建買賣不少工商大廈,獲利鉅大,2018年就已經有兩單很好的交易,興勝創建在年初夥拍基金PAG以8億元購入葵涌成功中心,持貨不足1年以10.38億售出,獲利逾2.38億元;九龍灣美華工廠大廈以12.53億賣出,獲利3.3億。單單是買賣物業一年就賺了5億多元,而且這並不是特殊例子,有興趣的讀者可以翻查一下興勝創建過往的物業投資紀錄,會有意想不到的發現。在賣出物業的同時,興勝創建不斷買入新的工廈,在工廈功能持續活化的將來,興勝創建的工廈投資會持續錄得大量利潤。 興勝創建的未來 而其主要業務建築,同樣亦會發展得不錯,一來香港和大陸有更多的土地和物業開發,需要興建大量的房屋,二來一旦政府落實建造萬億人工島,建築業和地產業將會豬籠入水。所以興勝創建可謂站在了風口位,俱備一飛衝天的條件。加上控股股東是查懋聲及其家族,查氏同時是香港興業(0048)的股東,亦是愉景灣的唯一發展商。當年香港興業能夠得到愉景灣這個獨家發展機會,全靠查氏在政治及商界方面的關係。如今若果要分萬億人工島這塊豬肉,相信查氏亦會分得不少份額。查氏旗下的香港興業和興勝創建就可以開大餐了。 股價表現方面,興勝創建表現穏定,股息有5.3%,長期持有是一個不錯的選擇。其實這隻股票巨鯨在2017年11月曾經寫過,當時巨鯨已經認為興勝創建是一隻滄海遺珠股,需要時間去等待收成,有興趣的朋友可以去求知投資網站翻查一下巨鯨當時對興勝創建其他方面寫的分析。 (筆者沒持有上述股份) 以上資訊純粹分享及個人見解,不構成任何投資意見 [...]

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【港股基本分析】阿發:價值投資者無懼大跌市, 興勝創建(0896)是平價寶石

港股正式單邊跌市,恆指昨日跌穿了大時代的高位,現報28356點,連續第三天站於250天線之下,熊市正式宣告來臨。誠如本人在6月22日的《港股講估》節目中強調,恆指穿了250天線時一定要減倉,因為穿了這個關口,會有一堆技術分析的追隨者沽你,結果昨日大市再跌526點,貼近最壞預期。 現時,投資者應完全避免與大市走勢關聯度高的個股,雖然很多股價已夠殘,但跌勢尚未見底。貿易戰與及中國走資風暴對個股的基本面傷害有多深,仍是不能定斷。目前可以肯定的是人民幣跌幅持續擴大,反映投資者持續走資 。從三月底至今,人民幣已貶值5.5%,而跌勢未見告終。匯市如此,中港兩地股市,相信亦難逃劫數。恆指短期內料將下試27000點(2016年初起上升通道的底部)。 不過對以長線部署為目標的投資者而言,現正是揀平貨的良機。今日要推介的興勝創建(0896),正是與大市走勢關聯度低的個股。興勝的主業是香港的建築及裝修工程,去年全年純利達6.16億港元。集團工程十分廣泛,牽涉與香港地產緊密相關的工程,去年已完成的工程包括何文田及火炭的住宅發展項目、灣仔德安樓的加建工程、廣深港高鐵的天花及防火保護系統等。而現時進行的工程,包括興建沙田和上水的公屋,以及大埔的康樂設施及九龍的中學等。 該股現價1.38元的市盈率(TTM)為2.12倍,價格極為低殘。市帳率為0.38,資產淨值大為折讓。至於基本面,近幾年表現十分優秀,過去五年收入平均增長為21.1%,較82%同業高。ROE處於高水平,去年達18.6%,較91%同業為高。而且現價的息率達5.21%,十分具備防守性。香港住宅需求強烈,未來數年工程亦將不斷推出,前景明確,適合一眾價值投資者長線部署。 [...]