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樓市速報:租值估價齊跌 「納米樓」供應勢減少

在社會風雨飄搖之時,本年第4季已迎來入伙高峰期。據統計,本季預計共涉約6,620個單位入伙,按季大升逾七成,且當中逾四成單位為200至300平方呎的「納米樓」。市場人士認為,隨入伙單位增加,租盤供應亦大增,特別是納米戶的租金將首當其衝受壓。 其實不單止是租金,政府放寬按保後,納米樓的前景亦不被看好,納米盤估價已出現下跌,個別估價更跌近一成。有分析指,因預期「納米樓」的需求減少,發展商亦會減低發展納米樓的意欲,其新供應最快於2022年起將會減少。 今年的第4季是入伙的高峰潮,據統計,季內有14個主要新盤入伙,涉及共約6,620伙,按季大升逾七成。而第4季的入伙新盤中,以200至300方呎的「納米樓」的供應便合共高達2,871伙,佔本季整體入伙量的四成三,全數均位於港島及九龍市區,單是恒基地產(00012)便佔4個,包括西環翰林峰、西營盤藝里坊1號、香港仔田灣南津.迎岸,以及大角嘴利奧坊.凱岸。而南津迎岸自上月起便陸續收樓,提供142伙,超過六成半為實用面積164至195方呎的開放式戶,項目連錄多宗開放式戶租賃成交。 此外,美聯營業經理陳凱迪稱,預計12月入伙的翰林峰,目前亦有約98個租賃放盤,佔最多數的開放式戶租金叫價由2.1萬至2.2萬元、1房叫價約3萬元、2房則叫價3.6萬至4.2萬元。至於九龍區新入伙的馬頭角翰畋亦錄得租賃成交,資料顯示,翰畋高層C室的1房間隔單位,實用面積268方呎,以14,500元租出,呎租約54元;業主2017年12月586.9萬元購入,租金回報約3厘。 回報率難樂觀 可是,資深地產分析員林一鳴表示,因供應愈來愈多之下,納米樓的租金在近2年持續下跌,隨單位供應增加,租賃回報並不樂觀。如上季矚目的新界納米盤大圍珀玥,實用呎租曾高見72元,可媲美市區租盤,其中一個高層C室,實用面積僅201方呎,1房間隔,今年8月以月租1.46萬元租出,呎租高達72.6元,一度創出新界區呎租新高紀錄。 不過,租賃旺季過後,二手私宅租金跌勢未止。市場消息稱,珀玥最新一宗租務成交位於高層F室,實用面積258方呎,1房間隔,新近以1.4萬元租出,呎租54.3元,較高峰的72.6元低25%;業主2018年以611萬元購入,租金回報跌至約2.7厘。 他續指,自政府放寬按保後,買家可以較低的首期入市,以往主打納米樓的新盤備受投資者追捧,但近年已陸續出現二手蝕讓個案,預料樓價升幅將跑輸大市,影響投資價值。 的而且確,不但納米盤的租金回報已每況愈下,而且自10月16日政府公布新樓按措施後,樓市焦點均轉移至800萬元以下樓盤,納米單位的估值亦急挫,個別估價更下跌近10%。如細絕市區、有「房之城」之稱的紅磡環海.東岸最新估值為491萬元,較今年6月跌價4.8%。 而大埔嵐山其面積181方呎的單位,最新估值331萬元,跌幅達9%。多區代理均表示,按揭成數放寬後,物色納米盤的買家佔比已減少兩至三成。 成交突然急挫 世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出,在10月16至29日,馬鞍山全區已錄57宗成交,較上半月的18宗急增3.2倍,不過300呎以下成交於下半月只有7宗。反觀9月份,單單薈朗便錄得19宗納米盤成交,呎價更按月升3.23%,升穿1.8萬元的關口。可是,放寬樓按後,區內成交已集中於330至550餘呎的2房單位,如迎海及新港城,造價介乎600萬至900萬元,而物色納米盤的買家佔比亦隨之而減少兩成。 又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤,去年呎價曾屢次升穿2.2萬元,但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元,10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元,較去年最高位跌逾兩成。美聯物業營業經理賴嘉敏稱,《施政報告》後165呎的嵐山2座中層A室以298萬成交,呎價18,061,為同類二手造價首次低於300萬元大關。 與此同時,有業主寧蝕讓套現離場,市場消息指,環海.東岸1A座高層M室,面積僅194方呎,屬開放式設計,以429萬元沽出,實用呎價22,113元。據悉,原業主於2015年11月以429萬元一手買入,帳面看似平手,但在扣除印花稅及交易佣金後,持貨4年仍實蝕至少17萬元。另外,同屋苑的1B座高層H室,亦於施政報告發表後沽出,面積197方呎的開放式戶,成交價為420萬元,較業主一手買入價417.1萬元,帳面賺2.9萬元,但在扣除稅項及佣金後,原業主最少實蝕約13.8萬元。 不單如此,今年納米盤的一手成交亦強差人意,其中著名的屯門「龍床盤」菁雋早前連錄8宗撻大訂,據一手成交紀錄冊顯示,有8伙的買家於10月21日終止交易,放棄上會,單位全屬低於200方呎的「納米戶」,實用面積介乎164至171平方呎,買家合共遭殺訂約235.6萬元。 放寬按保影響 納米樓是近年市場的新興產品,中文大學商學院及會計學院高級講師李兆波稱,除非該盤所處位置優越,否則若非「走投無路」,也不宜選擇納米樓。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,近年「納米樓」之所以成為市場大熱,主要源於當局實施的按揭成數限制,令首期不足的買家,逼不得已將購買力集中在600萬元以下、有機會承造八成,甚至是九成按揭的物業;但隨著首置按保的放寬,「納米樓」熱潮相信難免逐漸消退。 如今在新按保政策下,上車門檻調低,買家選擇增多,估計納米樓之前受追捧的情況將會消失,樓價也將受壓。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,未來樓價介乎400萬至800萬元,戶型為1及2房的單位料將受市場歡迎,該類單位會擁有強頑的抗跌力。 仲量聯行的研究部告曾指出,2019至2021年將有超過3,000個納米住宅單位(面積少於200方呎)落成,較2016至2018年過去3年的落成量高出六成。但仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑亦認為,如今政府放寬按揭上限將為首置客提供更多購買選擇,以及增強其購買力。因此,相信發展商的焦點將由興建「納米樓」轉向其他住宅物業類別,預期納米樓新供應最快於2022年起減少。 事實上,恒地過往不少的市區重建項目,由於地盤面積細,加上市區的細單位需求大,故曾興建不少迷你單位,如旗下何文田單幢盤加多利軒,其開放式單位最細只有161平方呎;而北角維.浚匯單位面積最細亦只有175呎。恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示,集團一向跟隨市場需求而走,假如市場對於這類迷你戶的需求減少,集團亦會跟隨市場調整。 [...]

香港

樓市速報:樓市明年前景 新加坡大勝香港

羅兵咸永道(PwC)及城市土地學會(ULI)發表2020年亞太房地產報告,調查訪問94個私人投資者及463個機構代表,包括發展商、地產相關服務、基金經理等,衡量明年區內樓市前景,當中新加坡在亞洲22個城市中排行第一,而香港則由今年排行14直線滑落去22名,於亞太區敬陪末席。 上述兩者聯合發布的《2020亞太區房地產市場新興趨勢報告》指出,以價格漲幅預期衡量,新加坡成為2020年最具房地產投資前景的市場,而香港則從今年的第14位跌至榜尾。城市土地學會行政總裁沃特(Ed Walterc)指,香港明年將會成為最不受歡迎的房地產投資地方,因為旅遊和零售業遭受重創,對經濟增長構成影響,但由於本地商住物業業主槓桿比例低,大有機會靜侯風暴過去,因而未必出現太多投資機會。不過,即使零售業在風波過後迅速反彈,但香港的政治問題及金融中心地位是更大的問題所在。 報告指,新加坡的辦公室需求已經脫離供不應求的情況,空置率處於歷史低點,中期前景有所恢復,再加上投資者有意避開對地緣政治衝突地點,包括中國及香港,從而提高對新加坡物業的興趣,令新加坡成為香港困局的短期受惠者。沃特續稱,香港的困境為新加坡帶來了機遇,至少短期內是如此。他指,很多投資理論都很少涉及過往,而是更多地針對現在或未來。在過去數季度,新加坡公寓價格反彈,住宅市場顯現出恢復力,商業辦公室領域也在很大程度上消化掉了過量的供應。 香港在該份榜單去年排名第14,受到修例風波影響,排名掉到現時的第22名。沃特表示,香港的觀光及零售業受到示威衝擊,拖累經濟成長,導致排名下滑。一旦示威活動結束,各產業將反彈,但更大的議題是香港的政治前景以及金融中心地位所受影響。報告顯示,新加坡是上半年亞太地區中,為數不多的幾個房地產交易增長的市場之一,而且大多數交易由跨境資本推動。上半年新加坡房地產交易總額達到49億美元,按年增長73%。 早前高盛的報告指出,由今年6月至8月已有不少資金從本港流往新加坡,規模介乎30億至40億美元(約230億至312億港元)。新加坡海外居民存款則連升兩個月,8月份按月多5%,反映有外資流入。新加坡金融管理局局長孟文能上月承認,投資者對當地的資產配置查詢有增加趨勢,亦有少量資金流入該國,但幅度不明顯,強調不想大量資金由香港流去新加坡,因為這反映香港局勢轉差,屆時整個亞洲區的經濟都會受損。相對而言,目前香港的形勢顯然比之前為差。 [...]

香港

新盤放大鏡:元朗「山水盈」 低開搶客

位於元朗凹頭的「山水盈」,由路勁基建(1098)發展,週前公布首張價單涉及67伙,以折實平均呎價10,973元計,絕不昂貴,但由於全為3房單位,實用面積都超過900平方呎,以致入場費超過900萬元。 山水盈作為路勁基建旗下首個香港住宅項目,開門紅的意味相當濃厚,所以開價也趨向保守,定價1,105.8萬至1,443.9萬元,價單呎價12,072至14,916元,150天即供最高享18%折扣,整批單位折實為906.8萬至1,184萬元,折實呎價9,900至12,231元。 路勁基建銷售及市場推廣總監鍾彩玲形容售價為「3房勁喜價」,而所講的「喜」有「歡喜」及「起動」的意思,項目首批開價比同區一二手屋苑約有逾一成折讓,將會按市場反應考慮加價加推。首批單位分佈於第1座、2座、3座及5座,實用面積介乎916至970方呎。 因應近期發展商都為新盤提供多種優惠,這次發展商共提供6種付款方法,以即供價計,買家最高可獲得樓價18%折扣;若承做最高八成按揭,以建築期付款價計,最高則可獲樓價15%折扣;又買家提供一按最高八成,以及三成半二按,其中一按首年P減1.875厘(P以5.375厘計、即按息現為3.5厘),期後最高為P加2.615厘。 間隔: 雖然山水盈首批單位全以3房為主,但實際樓盤提供多款間隔,除分層單位,還設有洋房,間隔就由開放式、2房2廳連儲物室、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連套房)及儲物室連廁加士多房;洋房3房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、7房2廳(連4套房)及儲物室加儲物室連廁。 配套: 項目設有面積約26,112平方呎住客會所,提供包括25米恆溫泳池、獨立體育館、健身室、兒童遊樂室、水療室、瑜伽室、音樂室及宴會廳等設施;另有佔地約11,650平方呎有蓋園景區及11,022平方呎綠化空間。 交通: 項目位處港鐵西鐵線錦上路站及元朗站之間,住客往來市區需於錦田公路及青朗公路乘搭小巴及巴士,有多條小巴、巴士線往返港九新界多個地方。 同區供應: 山水盈開價偏低可以理解,為區內未來供應將以萬計。政府曾就錦田南及八鄉的土地用途檢討,計畫發展成3.4萬伙的社區,率先發展錦上路站旁3用地,擬發展9,000個公營房屋。另發展商亦積極在周邊部署,包括新鴻基地產(00016)在錦田區內東成里、長春新村、錦田北PARK YOHO項目2期及錦田北爾巒2期,向城規會申請規畫許可,涉及達7,411伙。毗鄰爾巒的下高埔村項目,新地亦申請興建4幢14層高住宅,將會提供411伙。還有西鐵錦上路站上蓋項目第1期,料明年推出,涉及2,200伙。 [...]

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海外樓市:台商回流 台北樓價持續上揚

台灣中央大學台經中心剛發布10月消費者信心指數(CCI)調查,其中購買耐久財信心單項指數再度飆高,不僅連續兩個月破百,更創下51個月來的新高紀錄,達到樂觀水平。指數上升,估計是因為台商回台投資而帶動工業用地上漲,蝴蝶效應波及住宅用地;香港則是第三季消費者信心重挫,資金有外移現象,不排除部分資金流入台灣房地產市場。 除了台商回流及海外資金流入,觸發樓價上升外,人口密度亦反映樓價上升情況。目前全台人口密度最高的10個行政區,近三年的樓價都全部上揚,其中以高雄市新興區上漲超過16%,平均樓價每坪19萬元新台幣(下同);台中市北區增長10%、每坪17.6萬元,排名第二,萬華區增長7.9%、每坪46.6萬元,排名第三。全台人口密度最高的新北永和區樓價微幅上漲1.4%。地產代理分析,人口密度高的地方通常代表生活機能佳,若加上交通建設或市容重整,將更具吸力作用,使樓價表現更亮眼。 勿選低價地段 台北市作為全國交通、醫療、文化、政治、經濟的中心,各方面的建設完備,早就是全台置業者關注之地,所以需求量大。但由於台北發展較早,目前剩下的可建土地極少,再加上舊樓改建困難,因此每年推出的新樓盤,不論面積或數量都很少,新盤的建築成本高,光是土地成本已佔房屋售價的六成以上,建築成本和利潤則佔餘下的四成以下。 不少人入市時,都會希望低價買入,但若資金許可,其實應優先選擇較佳地段,而不是選擇低價區,否則樓市盤整頓時,樓價容易受到衝擊,保值性較差。例如在松山區,光復北路、敦化南路一段因都更計畫改變,地價均上漲,但民權東路五段及撫遠街松山機場一帶,因位處松山區邊陲,且受機場噪音影響,故地價下跌。 另外,萬華區西園路二段及柳州街一帶,萬大路一帶因都更、都市計畫變更,容積率增加,地價上漲。而東園街一帶,交通可及性較差,青年路一帶,雖鄰近青年公園,但部分社區巷道聯通性較差,加上地理位置相對偏遠,地價均下跌。 留意總統大選年 按照過往經驗,每當遇上總統大選時,當年的房地產景氣轉差,但台北市去年樓齡在10年內的成屋均價,較2016年總統大選時房價增幅達8.1%,樓價有逐年上漲趨勢,而屋齡在30年以上的成屋,則每坪約在52萬元左右,有一定的支撐。 根據信義房屋統計,台北市樓齡10年內的成屋均價為每坪70.7萬元,屋齡30年以上的成屋均價每坪52.86萬元,均達到最高峰。 台北市樓價近年有反彈趨勢,主要是因樓價在2016年前達到高點後,房地產景氣陷入低潮,不少業主為了資金調動而出售房產,業主為求兌現在價格方面較願意讓步,導致2016年房價落在低點,之後數年樓市銷售回歸正常面,業主讓價意願不高,也令樓價維持在一定水平。 從過去經驗來看,台灣房地產市場受到大選牽動頗深,銷售多少都會受到影響,但價格是否會有機會上揚,在於買方的購買力,以目前狀況來看,北市樓價已達高點,雖距離歷史高點還有段距離,不過近月來升勢已減速,正呈現整固格局。 [...]

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樓市速報:發展商加優惠吸客 推高樓市氣氛

樓市氣氛再度活躍起來,一方面是政府放寬按揭保險上限刺激,而本地銀行跟隨美國減息,以及中美貿易戰談判再現曙光,都為樓市帶來正面作用。有市場人士認為,這都可以有助紓緩樓市的悲觀情緒。事實上,最近樓市氣氛轉旺,一手新盤熱賣,不少發展商更是乘勢出擊,加快新盤推售步伐;已開售的新盤及現樓盤亦加大優惠吸客,樓市可藉此見底亦不足為奇。 近期樓市交投再度活躍起來,多區二手樓市均湧現成交,如天水圍的嘉湖山莊,中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示,屋苑於10月共錄得70宗成交,創逾4年單月新高,呎價亦止跌回升,平均實用呎價約10,533港元,按月回升1.3%。 據土地註冊處公布,10月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄5,075宗及655.9億元,按月升24.1%及80.2%。金額大幅上升,創下今年5月份903.2億元後5個月的新高。而在整體住宅方面,上月錄得4,001宗及406.9億元,按月上升16.1%及47.1%,金額繼今年7月440.7億元後,再次重上400億元,並創下3個月新高。 其中二手私人住宅方面,10月份成交錄2,424宗及207.4億元,較9月份1,970宗及154.8億元按月升23.1%及34%,當中宗數結束5個月連跌,顯示二手交投得到承接。一手私人住宅方面,上月份則錄1,360宗及168.8億元,較9月份1,311宗及117.6億元升3.8%及43.5%。 11月二手勢飆升 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,樓價持續調整,部分業主開始願意減價,以致二手交投得到承接,登記宗數因而錄得升幅。再加上10月16日政府宣布調高按揭保險樓價上限,對二手樓市有直接刺激作用,二手交投明顯急升,估計11月份整體登記數字有望迫近7,000宗水平,將創今年5月份10,353宗後6個月新高。 其實除放寬按揭保險上限刺激樓市外,本地銀行減息亦成為另一個助燃劑。美國聯儲局週前一如市場預期減息0.25厘,多家本地大型銀行隨即宣布調減最優惠利率(P)0.125厘,為11年來首次。香港置業行政總裁李志成指出,港美息口走勢並非一致,美聯儲於2015年展開加息週期,合共加息9次,累計加息2.25厘,可是在這段時間期間,香港只加息1次,加幅亦只有0.125厘。如今美國已減息3次,本港銀行在前兩次未有跟隨之下,今次匯豐罕有牽頭減息0.125厘。 他續指,若以現時實際按息2.625厘,即減息後實際按息會減至2.5厘,若以每100萬元貸款,供款30年計算,減息前每月供款約為4,017元,減息後每月供款約3,951元,即每月供款節省約66元,全期供款利息節省約23,508元,有助減輕置業人士的供樓負擔。這都對樓市有利好及支持作用,故預期11月份樓價跌幅有機會顯著收窄,而12月份更不排除可錄得輕微升幅。 至於外患方面,自然便是中美貿易戰的局勢。目前中美貿易戰談判已有曙光,雙方正爭取首階段協議。外電報道,美國特朗普政府正考慮撤銷針對1,120億美元中國貨品關稅,當中涉及衣服、電器、顯示屏等9月1日起加徵15%關稅的貨品。據了解,美國政府會要求中方給予相應的回報,包括在協議加入更強力的保護知識產權條款,要求中方購買更多美國農產品,並同意在美國境內簽署中美貿易戰首階段協議。 中美貿談有進展 現在特朗普撤銷部分現有中美貿易戰關稅,料可在一定程度上滿足中方就中美貿易戰首階段協議談判的核心要求,而特朗普早前已因應中美貿易戰談判有進展,放棄了在10月中對中國加徵關稅,但12月15日的一輪關稅至今仍預定會實施。兩國已就首階段的談判達成協議,均有利後續經濟發展。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,自從踏入第4季開始,陸續有正面消息湧現,相信有助紓緩樓市的悲觀情緒。的而且確,最近樓市氣氛轉旺,一手新盤熱賣,全新項目如佳明集團(01271)的青衣明翹匯,於上週五(1日)開賣首推375伙即日沽清,為近月罕見。發展商隨即先後加推138伙及141伙共279伙應市,兩批折實平均呎價16,691元,較第3號價單平均呎價15,847元,加幅約5.3%;另較首張價單折實均呎14,813元,則加價12.6%。發展商稱將於本週五(8日)推售292伙。 除此之外,不少發展商更是乘勢出擊,加快新盤推售步伐。路勁基建(01098)旗下首個香港住宅項目元朗凹頭的山水盈亦於本週二(5日)公布首張價單,涉及67伙,全屬3房單位及900平方呎以上的大單位,折實呎價9,900至12,231元,折實平均呎價10,973元。相比鄰近二手屋苑爾巒及Park YOHO平均呎價12,893元及12,627元低約13%至15%。 路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲稱,山水盈首張價單為「勁喜價」,首批共有16伙折實價低於1,000萬元,佔整張價單23%,將視乎情況加價加推,有一定加價空間,最快下週推售。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,山水盈首批折實平均呎價僅近1.1萬元,較附近二手屋苑低10%至20%,較市中心屋苑更低30%至40%,相信可起動市場,吸引換樓客,若加推加價克制,相信市場能承受,料區內二手市場大單位交投會受壓。 [...]