real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

本港時事

周大福中期純利降6.8% 匯兌淨虧2.7億

周大福(1929)宣布,截至2022年9月30日止,6個月純利33.36億元,按年跌6.8%。每股盈利0.33元,中期利息每股派0.22元。 純利下挫,因為主要經營溢利下挫,以及人民幣貶值,導致期內錄得匯兌淨虧損2.69億元,去年同期淨收益4700萬元。 期內營業額465.35億元,按年增加5.3%。主要因為批發業務暢旺和黃金首飾及產品的佔比增加。 毛利率23.6%,略低於去年同期的24.4%。經調整後的毛利率由去年同期的23.5%下跌至22.4%,主要由於批發業務以及黃金首飾及產品佔比增加所致。因此主要經營溢利按年下跌2.7%。 內地營業額升6.2%至409.3億元,港澳及其他市場營業額跌0.5%至56.1億元。內地同店銷售按年跌近7.8%。香港需求穩定,同店銷售錄得15.1%的穩健增長。澳門同店銷售下跌31.8%,主要由於收緊防疫措施,導致旅客人流及整體消費減少所致。 集團預計香港隨着婚嫁首飾積壓的需求得以釋放及社交距離措施逐步放寬,將帶動2023財政年度下半年的增長。將繼續藉此促進銷售及深化與顧客的聯繫。集團正加大力度開拓香港的高端市場。然而,預期香港及澳門市場有較顯著的復甦將取決於通關進度。 集團仍看好內地經濟及珠寶市場的中長期增長前景,現階段會維持審慎的成本控制策略,以紓減短期內面對的各種挑戰。內地低線城市的婚嫁首飾市場尚待進一步開拓,集團已準備好捕捉此良機,強化產品組合。 [...]

名家觀點

王夏陽:奢侈品舖價一去不復返

隨着通關日期的來臨,疫情籠罩下的香港經濟似乎開始出現曙光,與自由行和旅遊息息相關的零售業似也否極泰來,而舖位物業會否見底回升更是一眾舖位投資者的期盼。 自2010年自由行高峰期至2012年見頂以來,舖位租金跌幅由三成至九成不等,一片蕭條,另一方面,民生舖租金卻大多已恢復至全盛期的八九成,有些如街市舖、超市舖或送餐服務的舖位,租金甚至比高峰期更高!近期商舖買賣活躍,成交宗數大幅增加,好些投資者認為舖市已見底,現時正是入市好時機。 香港舖位經過幾十年的上升,創造了無數奇蹟,成為世上數一數二的超級買賣呎價和租金!這個巔峰在2012年創下之後其實一直往下掉,舖位租金與買賣呎價息息相關,業主奇貨可居,不會輕易放售,持貨數十年的業主比比皆是。歷史也證明長揸不放就是致勝之道,上升幾百倍至一千倍的舖位也數之不盡,區區一個疫情想動搖業主們的信心談何容易! 儘管舖位呎租由高峰期最多大跌九成,回報率由三厘跌至現在的一厘,持貨者仍然毫不動容,對未來上升充滿信心。舖位租金跌幅遠大於舖位賣價,充分反映出持貨者的實力和看法,業主只願跟從現實的租價,否則會空置,但他們並不跟從現在的賣價!沒人買嘛,就繼續持有,反正過去幾十年都是如此,長揸必贏的信念已深入民心,而且舖位投資者大多數實力雄厚、借貸率不高,是持貨能力最強的業主。但是隨着自由行熱潮一去不復返,香港零售舖位受到萬般寵愛的日子已過去,大量國際品牌高價競搶龍頭舖位的埸面恐怕再難出現,加上消費模式的改變,網購等點對點的線上服務快速普及,零售舖位的最大吸引力已削弱一大半!實體店除了飲食業是最後基石之外,其他大多數都被網購取代,這是質的改變。 香港商舖的黃金期在2012年其實已見大頂!其後租金舖價一路下跌,期間儘管物業市場有數番漲潮,特別是住宅,甚或寫字樓,舖位都紋風不動,繼續向下,只是舖位業主持貨能力實在太強,鮮有大幅劈價沽售的個案,但市場中人應身有感受,向下之勢無可抵擋。現在舖位的最堅實需求來自於飲食業,而飲食業的租金負擔呎租100元已是極限,同零售業特別是奢侈品舖位動輒過1,000元呎租簡直是天淵之別!舖位的持有者大都是一班年紀較大的老牌家族,現在更不會有中產或中年以下的年輕一輩投資人入市,也不會有外資或國內投資者加入。 總括而言,現在舖位的投資,只可以靠飲食業的租值來估值,而奢侈品零售業的超級租金呎價和舖價恐怕已一去不復返了。 作者:海山投資有限公司董事王夏陽   [...]

旅遊

遊歷日本温泉   感受冬日暖流

冬天來到,除了想呷一口暖暖熱湯,有不少旅者更會到訪一些以温泉著名的地方,暖一暖身之餘,又可以離港休息一回。提到溫泉,在日本東北和關東地區的著名溫泉鄉和隱世秘湯可謂數之不盡,今次筆者為大家介紹東北和關東的精選溫泉地,就各有特色,各有故事,對温泉有不同要求的你,也可找到屬於自己的溫泉樂。   乳頭温泉郷[秋田縣] 「乳頭溫泉鄉」位處於十和田・八幡平國立公園的乳頭山腳,由七處溫泉合稱而成。溫泉各有不同源頭,泉質種類超過十種,當地傳說「巡遊七處溫泉則可治百病」。其中鶴湯溫泉歷史最為悠久,和秋田藩主湯治場淵源頗深。    銀山温泉[山形縣] 大正末期到昭和初期,有人沿銀山川兩岸興建了多棟洋風多層木造建築。在這裡,遊人彷彿回到過去漫步於極具人氣的傳統溫泉街,細味大正獨有的景觀和浪漫氛圍。銀山溫泉為鈉鹽化物・硫酸鹽温泉,無色透明但帶有硫化氫的氣味。因為NHK連續劇小說「阿信」的人氣之高,作為故事舞台的銀山溫泉亦自此一躍成名。   秋保温泉[宮城縣] 秋保溫泉位於仙台市西部名取川的溪谷沿岸,又被稱為「日本三御湯」之一的「名取御湯」。仙台藩主伊達政宗對此溫泉情有獨鍾,後人亦視它為伊達家專用溫泉,代代用心守護。其泉水為鹽化土類溴弱性食鹽溫泉,溫度長年維持於45℃,泉水量亦十分充足。   東山温泉[福島縣] 相傳東山溫泉早於1300年前被一位名為「行基」的著名僧人所發現,是源遠流長的「奧羽三樂鄉」其中一處溫泉鄉。旅館沿河川而建,配有茶室的建築物和靶場等充斥了往日泡溫泉的雅興。自古有豐臣秀吉和新選組副長土方歲三的到訪,竹久夢二和與謝野晶子等文人墨客亦慕名而來。泉質是清爽的單純泉。   足浴小貼士:順帶體驗足浴和溫泉街散策樂 [...]