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越南GDP將強勁反彈 樓市預期快速回升

早前越南樓市受惠於中美貿易戰,再加上不少全球頂尖的企業將生產線由中國遷至越南以分散風險,帶動該國的經濟於疫情下仍然錄得不俗增長,而中產人口持續上升,刺激優質住宅需求,河內及胡志明市樓價逆市「破頂」,預計處於中部戰略性地段的峴港,勢必追落後。 根據新加坡大華銀行(UOB)發表之越南2021年第3季經濟報告指出,儘管疫情影響越南第3季的經濟表現,但由於越南政府已於10月初逐漸取消全國各項嚴格之社區隔離措施,而且加快接揰疫苗的速度,故預計全年GDP仍可錄得3%的升幅,當2022年各項生產經營活動恢復新常態時,該國的GDP增長將反彈至7.4%。 峴港漸受注目 繼胡志明市及河內後,位處於越南最中心沿海地段的峴港正趕上,當地3大產業包括旅遊業、製造業及船運業,帶動人均收入增加,令中產人口近年不斷上升,由於外籍僱員大增,刺激峴港市中心優質住宅的需求。 該國政府正盡力落實《至2030年和遠期展望至2045年的峴港市總體規劃方案》,重點發展旅遊、工業、貿易和金融銀行服務。峴港市預測到2025年地區生產總值年均增速達9%至10%,人均地區生產總值達5,000至5,500美元。 落實不少大型基建 峴港未來將會有不少大型基建,最矚目的是計畫中的峴港至海安鐵路,耗資金額達20億美元,現在處於工程招標階段,通車後將會鞏固峴港為中部交通樞紐的重要地位,吸引更多旅客及外資。而不少企業或投資者已早着先機,看好峴港未來的發展,據峴港市人民委員會之數字,自年初至今該市已向 30 個新的FDI 項目批出了投資證書,總額達 4,404 萬美元。 這些項目集中在服務業、旅遊業、高新技術產業等,可見未來發展不比河內及胡志明市遜色。 據Golden Emperor執行董事及合伙人任亦行指出,越南今年樓市如香港一般未有受到疫情影響,反而逆市向好,最熱門的兩大城市河內及胡志明市,市中心的樓價相繼破頂,發展商的開價亦非常進取,以胡志明市為例,第1郡金融區及第2郡新核心商業區現時豪宅新盤呎價已高達港幣1萬元,但依然火速沽清。而現時峴港最尊貴毗鄰漢河(Han River)商業區的豪宅,入場價只是胡志明市及河內之一半,訂價由港幣220萬元起,僅胡志明市『上車盤』的價錢,可見仍有龐大上升空間,日後樓價有機會與河內及胡志明市豪宅看齊,現在正是趁低吸納罕有優質地段豪宅之最佳時機。 越南著名發展商Filmore建造的The Filmore Da Nang即將在峴港推出,訂價由港幣220萬元起。項目有多項獨特賣點,坐落於漢河河畔的金融區,單位可享璀璨河景及城市景色,數分鐘即達商業地帶、購物商場、大型綠化公園,以及著名學校等,約8分鐘車程可到峴港國際機場。發展商預計每年平均租賃回報達6%。 [...]

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越南胡志明市全新大型綜合式河畔府邸Grand Marina, Saigon率先在港公開發售

越南近幾年發展蓬勃,儘管新冠疫情及中美貿易戰撼動全球,亞洲開發銀行仍樂觀預期越南GDP增長能自去年4.8%,「V型」反彈至今年6.8%;而新加坡星展銀行甚至預測,截至2029年,越南的經濟規模將超越新加坡。目前,越南已跟十多個國家簽訂貿易協議,包括中國、澳洲及日本。當中胡志明市不僅擁有優越的地理位置,是越南經濟的主要推動力,具有發展金融中心的優勢。而胡志明市第1郡,為全市的心臟地帶及核心商業區,該郡為胡志明市經濟、貿易、金融、行政中心。 Grand Marina, Saigon為萬豪國際集團管理的全球最具規模品牌住宅項目,亦是越南這充滿活力的房地產市場首個品牌住宅。坐落於胡志明市鑽石級地段之全新標誌性項目,由 Ashton Hawks 在香港公開發售。 Masterise Homes發展之萬豪國際品牌住宅Grand Marina, Saigon坐落於胡志明市第1郡西貢河北岸的一片大型土地。此佔地10公頃的大型開發項目集合奢華住宅、寫字樓、商業地產及長達850米海濱長廊於一身,這將為胡志明市經濟及社區發展帶來一股新動力,吸引環球企業及高淨值人士注目。 Grand Marina, Saigon集奢華住宅、寫字樓、商業地產及長達850米海濱長廊於一身。 河畔府邸配套優越 [...]

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海外樓市:待疫情過後 胡志明市樓市再飛升

不少國家因為新冠疫症需要封城,經濟無可避免陷入停頓,例如越南,國家統計局早前公布,首季GDP增長僅3.82%,遠少於去年第四季的6.97%,增速創十年新低。不過,該國人口不斷增加,加上外商投資,亦間接促成樓市的蓬勃。去年,房地產市場的某些指標有所下降,例如新供應,成功交易的數量等,但成交率更高,因為供應量與往年相比有所減少。特別是胡志明市,其成交率達到了創紀錄的高水準,達到95%,這可以說,是巨大的市場需求以及對投資和購物的極高需求,絕對一房難求。 隨著越南經濟人口增長強勁,於2012至2016年的五年間,累計人口增加了130萬,市場預期2017年人口將由去年的850萬上升至876萬。世界銀行曾預期,到2020年其人口將增長至1,000萬(不包括移民人口)。 市政府已開展了多個推廣計畫,包括在農業旅遊上開發發新產品及景點、東方醫藥、步行街、音樂之路及週末市集,藉此望可將旅遊業發展推至更高峰。當局已訂下了目標,胡志明市於2020年旅遊消費額將創下170萬億越南盾,佔全國GDP達11%以上。 在城市規畫不斷進化改革下,人口亦將保持持續增長。目前當地已積極發展大量基建,當中包括了新城區首簽(Thu Thiem)發展計畫,目前通過新建的橋已可連接第一區及其他地區,只要待正在規畫中的四座橋及鐵路完成後,首簽區將會令胡志明市更見發達,享有相當的優勢。 正在興建中的地鐵網絡(MRT)及隆城國際機場(Long Thanh International Airport )亦是其中一重點發展基建項目。其中隆城國際機場第一期將於2025年落成,屆時可每年接待2,500萬旅客及處理120萬噸貨量。在多項基建發展相繼落成,將令這城市更顯朝氣活力。據越南計畫與投資部外國投資局 的報告顯示,截至今年3月20日,外國投資者的新註冊資金、增資資金和合資購買股份資金達85.5億美元,相當於2019年同期的79.1%的水平。 投資者充滿期望 社會住房和經濟適用住房仍然是市場上最稀缺的產品系列,由於新供應的短缺,樓價再次被推高。總體市場波動,企業被迫提高售價以抵消成本。特別是在胡志明市,當年幾乎沒有推出負擔得起的住房產品,而產品的價格卻超過了2,500萬越南盾/平方米(約1,100美元/平方米),成為一種中間產品。 雖然自3月中旬以來,買家對房地產的興趣開始降溫。第一季度共售出3,757間公寓,較2019年第四季度相比下降了32%,主要來自舊項目,其中,中端市場佔市場供應總量的58%。 但據越南第一太平戴維斯(Savills)公司的報告顯示,各個房地產開發商仍在準備多個新項目,以便在供求恢復時即可滿足此需求,期望越南仍是有出租收益率高和房地產價格尚低的市場之一。投資者對越南仍繼續是地區內房產租金收入率高且房地產價格偏低的市場充滿期望。 當然,若疫情持續下去,將影響到買家、投資者和海外客戶的需求。在大部分航班暫運、簽證政策收緊的背景下,外國客戶難以參與越南房地產市場。賣家從銀行貸款也將會遇到重重困難。 [...]

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海外樓市:越南胡志明市 中美貿戰受惠者

中美貿易戰持續僵化局面,正所謂「鷸蚌相爭,漁人得利」,兩國的經濟受損之時,越南等東南亞地區,卻因此而得到發展機會,陸續有企業將業務撤離中國,轉投生產成本較低的越南。據當地政府的數據,海外直接投資正處於上升軌道,當中特別是胡志明市,其經濟表現更跑贏全國。外資持續進駐,從而帶動置業需求,以致樓價節節上升,如作為市中心的第一郡,樓價自然有保證,不過,論升值潛力高,應屬毗鄰市中心、正在開發中的第二郡莫屬。 中美貿易戰未有緩解跡象,陸續有公司將生產線撤離中國,最近日本傳媒《日經亞洲評論》報道,負責代工蘋果無線耳機AirPods的歌爾聲學(Goertek)擬將生產線般往越南,報道更引述消息人士指,雖然歌爾聲學搬遷生產線一事尚未最終定案,但已知會蘋果公司有關計畫。 這還不特止,有份代工iPhone的和碩,以及為iPhone提供充電器和連接器的正崴精密工業,目前都考慮將業務撤離中國。正崴董事長郭台強稱,為避免受貿易戰波及,亦計畫擴大在中國以外的廠房,除考慮將部分產品帶回台灣,亦正評估在泰國、越南及菲律賓的新廠房。 事實上,近期因中美的不和,越南因具有勞力、關稅低廉的優勢,確實有很多公司選擇遷移至越南,如日本平價時尚品牌「UNIQLO」正持續將生產從中國轉向工資更便宜的東南亞;而南韓也是傾力前進越南,除三星之外,LG、Hyundai等品牌也都進軍越南。 上半年引外資203億美元 據越南統計局資料,越南於2018年上半年約有203億美元的海外直接投資,其中超過三分之一是來自製造業及加工業,總值約79億美元。外資公司的產品佔全國出口約七成,相當於國內生產總值的22%,可見海外直接投資對越南經濟極具影響力。 經濟發展向好,加上愈來愈多外資進駐,住屋需求亦增加,房地產市場自然亦被帶動,據越南計畫投資部資料,今年第1季外企對該國房地產領域的投資僅佔全國外國直接投資總額的8.4%,排名第3。及至第2季,佔比大幅增長,已佔全國外國直接投資總額的27.3%,躋身第2位。截至8月底,房地產吸引外資達60億美元。越南房地產經紀協會副主席阮文訂指出,今年第4季,越南全國房地產市場呈現蓬勃發展的態勢,剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。 特別是胡志明市,經濟表現突出,今年首季國內生產總值(GDP)按年增7.64%,是2016年首季以來錄得最強勁升幅,增速較越南全國的7.38%及首都河內的6.98%還要強勁。顯然地,這是有賴外資持續投資,才有這樣的成果,據規畫及投資部外國投資署(FIA)資料,過去30年來,胡志明市實現7,494個投資項目,投資額達445億美元,佔全國外國直接投資(FDI)總額的13.9%。 第二郡發展潛力最大 正因外資持續進駐,胡志明市的競爭力亦得以提升,仲量聯行發表的「2018年全球最活躍10大城市排行榜」,胡志明市名列第3。報告指,城市急速發展,加上正在興建大量基建,將有助胡志明市未來繼續保持經濟強勢。 再加上,為了優化城市,加速經濟發展,胡志明市正興建大量基建設施,帝皇地產集團董事總經理陳卓明指出,2020年啟用的地鐵網絡(MRT)及2025年落成的隆城國際機場(Long Thanh International Airport),都是值得注意的項目,而且還有第二郡發展集金融及商住用途於一身的首簽(Thu Thiem)新都市計畫,這將令該郡未來化身有如香港的西九龍;正在興建的首簽第四號大橋亦是重要項目,落成後從第七郡往首簽只需10分鐘車程。各項基建都可大大提升市內各郡的交通,加速胡志明市發展。 [...]

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海外樓市:複製中國夢 胡志明市樓價升不停

越南跟中國的經濟發展有一個相似的發展軌道,同樣擁有社會主義的政權,中國自1978年改革開放,吸引大量外資來華建廠,讓經濟起飛,樓價攀升;至於越南則於1986年進行經濟上和思想上的改革與開放,而近年更因中國經濟轉型,外資轉移而赴越設廠,大量投資拉動當地經濟,同時推起越南最大城市──胡志明市的樓市升勢。 當地樓市高飛除了經濟前景佳,更重要是政策配合。2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外國人在越南購房的諸多限制,容許持有有效入境證明的海外人士買入物業,並可擁有50年租賃物業權,業權屆滿後仍可延長期限,這讓越南以外的投資者亦有機會分享的越南經濟增長機遇。 胡志明市樓價近年升勢強勁,仲量聯行報告顯示,2016年當地物業價格平均上升7.4%;而根據第一太平戴維斯(Savills)數據,以該公司代理的一手物業統計,去年樓價升值了8%至10%。雖然當地樓市已經開放給外國人,但因為有一定的銷售限制,每個新盤不能銷售超過30%給予海外人士,加上本地人不能轉售單位給外國人。因此,當地樓市的主要升勢仍是由當地經濟發展為主導。 近年不少歐、美,及亞洲地區之大型跨國企業都於胡志明市設辧事處或大型生產基地,例如Microsoft、Samsung、LG、Nokia,以及Panasonic等。大量的投資,令越南於2017年的國內生產總值(GDP)高達6.81%,而今年首季GDP亦錄得7.38%,創了10年以來的新高。帝皇地產董事兼亞洲銀行家創辦人及首席執行官賴遠方指出,今年當地經濟增長有望更上一層樓:「中國及越南政府去年開始積極研究『兩廊一圈』計畫,打通雙方之交通網絡,以配合『一帶一路』,吸引更多華資到越南投資,預計今年全年GDP平均增幅達7.1%。受惠於經濟帶動,黃金地段之住宅投資潛力亦看高一線。因此,吸引到不少觸角敏銳的香港投資者前來尋寶。」 經濟動力以外,胡志明市政府近年投放約四百七十七億美元進行大型基建 ,當中正在建設的地鐵項目預期將於2020年通車,屆時交通更為便利,將激起胡志明市住宅有更顯著的升幅。Ashton Hawks總監鄭王秀玲指,現時坐落於鐵路沿線的物業,訂價一般都比其他非鐵路沿線附高,估計地鐵開後差幅將會更加驚人,相信屆時之樓價差距可達10%至20%。 謀建新機場 此外,越南政府也正規畫於胡志明市東邊的同奈省(Đồng Nai)建造新的隆城(Long Thành)國際機場,以分擔胡志明市於2025年預估將迎來的6,000萬至7,000萬的年旅客及商務人次流量。 胡志明市共可分為12個區(郡),第1區為市中心,當地著名地標Saigon Center、Diamond Plaza、Reverie Saigon [...]