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海外樓市:待疫情過後 胡志明市樓市再飛升

不少國家因為新冠疫症需要封城,經濟無可避免陷入停頓,例如越南,國家統計局早前公布,首季GDP增長僅3.82%,遠少於去年第四季的6.97%,增速創十年新低。不過,該國人口不斷增加,加上外商投資,亦間接促成樓市的蓬勃。去年,房地產市場的某些指標有所下降,例如新供應,成功交易的數量等,但成交率更高,因為供應量與往年相比有所減少。特別是胡志明市,其成交率達到了創紀錄的高水準,達到95%,這可以說,是巨大的市場需求以及對投資和購物的極高需求,絕對一房難求。 隨著越南經濟人口增長強勁,於2012至2016年的五年間,累計人口增加了130萬,市場預期2017年人口將由去年的850萬上升至876萬。世界銀行曾預期,到2020年其人口將增長至1,000萬(不包括移民人口)。 市政府已開展了多個推廣計畫,包括在農業旅遊上開發發新產品及景點、東方醫藥、步行街、音樂之路及週末市集,藉此望可將旅遊業發展推至更高峰。當局已訂下了目標,胡志明市於2020年旅遊消費額將創下170萬億越南盾,佔全國GDP達11%以上。 在城市規畫不斷進化改革下,人口亦將保持持續增長。目前當地已積極發展大量基建,當中包括了新城區首簽(Thu Thiem)發展計畫,目前通過新建的橋已可連接第一區及其他地區,只要待正在規畫中的四座橋及鐵路完成後,首簽區將會令胡志明市更見發達,享有相當的優勢。 正在興建中的地鐵網絡(MRT)及隆城國際機場(Long Thanh International Airport )亦是其中一重點發展基建項目。其中隆城國際機場第一期將於2025年落成,屆時可每年接待2,500萬旅客及處理120萬噸貨量。在多項基建發展相繼落成,將令這城市更顯朝氣活力。據越南計畫與投資部外國投資局 的報告顯示,截至今年3月20日,外國投資者的新註冊資金、增資資金和合資購買股份資金達85.5億美元,相當於2019年同期的79.1%的水平。 投資者充滿期望 社會住房和經濟適用住房仍然是市場上最稀缺的產品系列,由於新供應的短缺,樓價再次被推高。總體市場波動,企業被迫提高售價以抵消成本。特別是在胡志明市,當年幾乎沒有推出負擔得起的住房產品,而產品的價格卻超過了2,500萬越南盾/平方米(約1,100美元/平方米),成為一種中間產品。 雖然自3月中旬以來,買家對房地產的興趣開始降溫。第一季度共售出3,757間公寓,較2019年第四季度相比下降了32%,主要來自舊項目,其中,中端市場佔市場供應總量的58%。 但據越南第一太平戴維斯(Savills)公司的報告顯示,各個房地產開發商仍在準備多個新項目,以便在供求恢復時即可滿足此需求,期望越南仍是有出租收益率高和房地產價格尚低的市場之一。投資者對越南仍繼續是地區內房產租金收入率高且房地產價格偏低的市場充滿期望。 當然,若疫情持續下去,將影響到買家、投資者和海外客戶的需求。在大部分航班暫運、簽證政策收緊的背景下,外國客戶難以參與越南房地產市場。賣家從銀行貸款也將會遇到重重困難。 世邦魏理仕(越南)就胡志明市公寓細分市場有兩種預測,首先,若疫情在今年6月前得到控制,新公寓供應量達約28,000間,與2019年相比增加5%,平均價格增加5%。其次,若疫情在今年9月前得到控制,新公寓供應量僅為15,000間,與2019年相比減少40%,平均價格下跌5%。據胡志明市建設局的統計,第一季度,該市有6個住房專案具備出售條件,規模611間房。2019年,該市只有4個商品住房項目獲批,47個項目具備投資條件。因此,目前房地產市場供應持續下降。 [...]

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海外樓市:越南胡志明市 中美貿戰受惠者

中美貿易戰持續僵化局面,正所謂「鷸蚌相爭,漁人得利」,兩國的經濟受損之時,越南等東南亞地區,卻因此而得到發展機會,陸續有企業將業務撤離中國,轉投生產成本較低的越南。據當地政府的數據,海外直接投資正處於上升軌道,當中特別是胡志明市,其經濟表現更跑贏全國。外資持續進駐,從而帶動置業需求,以致樓價節節上升,如作為市中心的第一郡,樓價自然有保證,不過,論升值潛力高,應屬毗鄰市中心、正在開發中的第二郡莫屬。 中美貿易戰未有緩解跡象,陸續有公司將生產線撤離中國,最近日本傳媒《日經亞洲評論》報道,負責代工蘋果無線耳機AirPods的歌爾聲學(Goertek)擬將生產線般往越南,報道更引述消息人士指,雖然歌爾聲學搬遷生產線一事尚未最終定案,但已知會蘋果公司有關計畫。 這還不特止,有份代工iPhone的和碩,以及為iPhone提供充電器和連接器的正崴精密工業,目前都考慮將業務撤離中國。正崴董事長郭台強稱,為避免受貿易戰波及,亦計畫擴大在中國以外的廠房,除考慮將部分產品帶回台灣,亦正評估在泰國、越南及菲律賓的新廠房。 事實上,近期因中美的不和,越南因具有勞力、關稅低廉的優勢,確實有很多公司選擇遷移至越南,如日本平價時尚品牌「UNIQLO」正持續將生產從中國轉向工資更便宜的東南亞;而南韓也是傾力前進越南,除三星之外,LG、Hyundai等品牌也都進軍越南。 上半年引外資203億美元 據越南統計局資料,越南於2018年上半年約有203億美元的海外直接投資,其中超過三分之一是來自製造業及加工業,總值約79億美元。外資公司的產品佔全國出口約七成,相當於國內生產總值的22%,可見海外直接投資對越南經濟極具影響力。 經濟發展向好,加上愈來愈多外資進駐,住屋需求亦增加,房地產市場自然亦被帶動,據越南計畫投資部資料,今年第1季外企對該國房地產領域的投資僅佔全國外國直接投資總額的8.4%,排名第3。及至第2季,佔比大幅增長,已佔全國外國直接投資總額的27.3%,躋身第2位。截至8月底,房地產吸引外資達60億美元。越南房地產經紀協會副主席阮文訂指出,今年第4季,越南全國房地產市場呈現蓬勃發展的態勢,剛需性住房和投資性住房需求量不斷增長。 特別是胡志明市,經濟表現突出,今年首季國內生產總值(GDP)按年增7.64%,是2016年首季以來錄得最強勁升幅,增速較越南全國的7.38%及首都河內的6.98%還要強勁。顯然地,這是有賴外資持續投資,才有這樣的成果,據規畫及投資部外國投資署(FIA)資料,過去30年來,胡志明市實現7,494個投資項目,投資額達445億美元,佔全國外國直接投資(FDI)總額的13.9%。 第二郡發展潛力最大 正因外資持續進駐,胡志明市的競爭力亦得以提升,仲量聯行發表的「2018年全球最活躍10大城市排行榜」,胡志明市名列第3。報告指,城市急速發展,加上正在興建大量基建,將有助胡志明市未來繼續保持經濟強勢。 再加上,為了優化城市,加速經濟發展,胡志明市正興建大量基建設施,帝皇地產集團董事總經理陳卓明指出,2020年啟用的地鐵網絡(MRT)及2025年落成的隆城國際機場(Long Thanh International Airport),都是值得注意的項目,而且還有第二郡發展集金融及商住用途於一身的首簽(Thu Thiem)新都市計畫,這將令該郡未來化身有如香港的西九龍;正在興建的首簽第四號大橋亦是重要項目,落成後從第七郡往首簽只需10分鐘車程。各項基建都可大大提升市內各郡的交通,加速胡志明市發展。 [...]

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海外樓市:複製中國夢 胡志明市樓價升不停

越南跟中國的經濟發展有一個相似的發展軌道,同樣擁有社會主義的政權,中國自1978年改革開放,吸引大量外資來華建廠,讓經濟起飛,樓價攀升;至於越南則於1986年進行經濟上和思想上的改革與開放,而近年更因中國經濟轉型,外資轉移而赴越設廠,大量投資拉動當地經濟,同時推起越南最大城市──胡志明市的樓市升勢。 當地樓市高飛除了經濟前景佳,更重要是政策配合。2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外國人在越南購房的諸多限制,容許持有有效入境證明的海外人士買入物業,並可擁有50年租賃物業權,業權屆滿後仍可延長期限,這讓越南以外的投資者亦有機會分享的越南經濟增長機遇。 胡志明市樓價近年升勢強勁,仲量聯行報告顯示,2016年當地物業價格平均上升7.4%;而根據第一太平戴維斯(Savills)數據,以該公司代理的一手物業統計,去年樓價升值了8%至10%。雖然當地樓市已經開放給外國人,但因為有一定的銷售限制,每個新盤不能銷售超過30%給予海外人士,加上本地人不能轉售單位給外國人。因此,當地樓市的主要升勢仍是由當地經濟發展為主導。 近年不少歐、美,及亞洲地區之大型跨國企業都於胡志明市設辧事處或大型生產基地,例如Microsoft、Samsung、LG、Nokia,以及Panasonic等。大量的投資,令越南於2017年的國內生產總值(GDP)高達6.81%,而今年首季GDP亦錄得7.38%,創了10年以來的新高。帝皇地產董事兼亞洲銀行家創辦人及首席執行官賴遠方指出,今年當地經濟增長有望更上一層樓:「中國及越南政府去年開始積極研究『兩廊一圈』計畫,打通雙方之交通網絡,以配合『一帶一路』,吸引更多華資到越南投資,預計今年全年GDP平均增幅達7.1%。受惠於經濟帶動,黃金地段之住宅投資潛力亦看高一線。因此,吸引到不少觸角敏銳的香港投資者前來尋寶。」 經濟動力以外,胡志明市政府近年投放約四百七十七億美元進行大型基建 ,當中正在建設的地鐵項目預期將於2020年通車,屆時交通更為便利,將激起胡志明市住宅有更顯著的升幅。Ashton Hawks總監鄭王秀玲指,現時坐落於鐵路沿線的物業,訂價一般都比其他非鐵路沿線附高,估計地鐵開後差幅將會更加驚人,相信屆時之樓價差距可達10%至20%。 謀建新機場 此外,越南政府也正規畫於胡志明市東邊的同奈省(Đồng Nai)建造新的隆城(Long Thành)國際機場,以分擔胡志明市於2025年預估將迎來的6,000萬至7,000萬的年旅客及商務人次流量。 胡志明市共可分為12個區(郡),第1區為市中心,當地著名地標Saigon Center、Diamond Plaza、Reverie Saigon [...]

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越南人口年輕 胡志明市看高一線

越南的胡志明市雖不算旅遊勝地,可是在東南亞國家中,因其樓價相對仍低水,在越南經濟向好下,故逐漸受到注視。為配合城市化發展,胡志明市有不少基建陸續升級,將可增加人口流動性,從而帶動住屋需求;另一方面,不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀,同時當地兩年前通過新的房地產法,容許更多海外買家於當地置業,故料當地樓市有龐大的升值潛力。 近年越南的經濟快速發展,經濟增長速度達7.4%,增幅甚至超越中國。據亞洲房產網指出,雖然越南現在很大程度上仍是未發展國家,但當地有效人口超過9,500萬,而其中60%的人口為勞動人口,加上平均年齡27歲,人口年輕,生產力高,意味越南可以有潛力及空間發展經濟。 數據顯示,越南自改革開放以來,個人GDP已由2001年的471美元,升至2016年高達1,979.2美元,增長4倍,可見越南人民的消費力已見提升。有調查指出,未來5年越南家戶總支出年均成長預估近10%,足見內需市場龐大。 此外,在當地政府亦對投資逾3億美元以上的外國企業提供不同的誘因下,包括免徵企業所得稅4年等,使得外資蜂湧而入,2016的外資投資高達158億美元,創歷年新高。如南韓兩大巨擘三星集團和樂金集團,在越南進行大規模投資和招聘,特別是三星電子和另外2家子公司,在越南聘用的員工總數達16萬人,比南韓還要多,成為引領越南經濟的最大推手。 國際企業進駐 在越南生產家電和手機的三星電子,今年前11月在越南的出口達440億美元,佔越南出口約22.7%,三星電子在越南的括胡志明市、北寧省、太原市都有設廠,總投資金額高達173億美元,成為對越南投資金額最高的外國企業。 不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀,預期受內需殷切及以出口主導的製造業帶動,今年仍會是區內表現最佳的國家之一。在經濟利好下,加上越南新房地產法於2015年7月正式實施後,該國樓市亦備受關注,特別是作為經濟、貿易、交通及文化中心的胡志明市,已錄得按年10%升幅。 雖然有分析指,當地的樓市投資機會在數量及規模上仍偏小,但亞太國際地產發表評論指,胡志明市開始城市化發展,不少基建將會升級。其中斥資2.49億美元(約19.5億港元)興建的全新地下鐵路系統,屆時每日載客量料有18.6萬人次,相信有助紓緩地面交通壓力,人口流動將帶動住屋需求。 除此之外,政府亦斥資16億元美元(即約125億元)興建新機場——隆城國際機場(Long Thanh International Airport),於2025年落成後將取代現時的新山一機場,將連接胡志明市及世界各地。而現有的新山一機場將改為營運國內航線,來往越南各個城市將更方便。 豪宅售出率高 世邦魏理仕越南公司高級董事董棟指出,胡志明市豪宅市場較小,佔全胡志明市住宅供應的比例不足2%,整個城市的豪華公寓數量大概有4,200伙,但新的供應量將增加1倍以上,預計至2020年,將有5,000多個豪華單位落成。另房價亦反映第一區的房產供應和土地儲備有限,據世邦魏理仕本年度第三季的《房地產市場洞察》報告,豪宅單位已經售出88%,價格按年升8%。 據城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道(PwC)聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》,目前胡志明市的投資前景排名第五,而發展前景則排名第二,由於其經濟發展軌跡與早期的中國相似,因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場,他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。 [...]

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鐵路效應 帶起河內樓市

高鐵香港段即將落成,帶動廣東省不少沿線城市的樓價,其實鐵路效應不止廣東一帶出現。越南的胡志明市和河內的地鐵系統亦會於明年起陸續啟用,帶動當地樓價。而比較兩市,由於胡志明市的樓價過去數年已暴升,故河內現時更具吸引力。當中,被定為全新核心商業區的慈廉,物業升值潛力可觀。 河內政府早年落實興建8條地鐵線和高速道路等重大建設,而首條地鐵路線將於2018年第一季開通,比胡志明市將於2020年運行首兩條地鐵線路還要早啟動。這個首條通車的地鐵2號條,將往來吉靈(Cat Linh)至河東。此外,政府將於2025年將禁止電單車進入河內,大型運輸系統將為成為當地的主要交通工具,以改善城市的面貌。 其實在2011至2013年間,越南曾經歷房地產市場泡沫爆破,當時樓價急跌、房地產積壓問題嚴重,在河內等城市更不難發現爛尾樓。但在越南政府的政策轉向、並開放投資機會予外國人後,在短短數年間,越南樓市已迅速恢復。 而且越南向海外買家開放樓市的時間較遲,因此相對泰國,價格較廉宜。根據NUMBEO網站,河內市中心區位置河內較曼谷平五成,在河內市中心買樓每平方米2.3萬元(每方呎約2,109元),非中心區域價格為每平方米7,088元(每方呎約658元)。 胡志明市漲幅大 此外,同為越南的主要城市,人們經常把河內跟胡志明市比較,雖然兩者的呎價相差不遠,如胡志明市的核心區分層單位樓價,現時每方呎售價約2,000港元;至於較偏遠的二線或新興地區,一般分層單位每方呎售價約為1,500港元起。不過,一來胡志明市的地鐵要至2020年才運行,二來胡志明市近年的樓價已有大幅的升幅,部分地區樓價於過去數年更升逾30%。相對來說,河內更有追落後的優勢。 據仲量聯行《2017年首季越南地產報告》今年首季河內一手分層住宅售價按季上升1.4%,按年漲7.3%,主要是期內豪宅比例增加,推高了平均價;二手造價則按季升1%,按年升值4.4%。現時一手豪宅售價實用面積計平均每方米約3,550美元(呎價約2,572港元);中高價新盤平均每方米約2,000美元(呎價約1,449港元),二手叫價平均每方米約2,100美元(呎價約1,522港元)。 除了鐵路憧憬外,河內亦有經濟動力的支持。近年河內本地生產總值(GDP)增長數據領先越南整體GDP增長,2016年錄得8.5%,高於越南整體的6.2%。而且與以往不同,河內已非只倚賴勞動密集型的鞋履、服裝和農業。除了微軟、諾基亞、佳能、松下和三星等跨國企業,豐田、本田、Yamaha和福特著名品牌,均有在當地工業區建廠。但要留意依賴海外貿易會令經濟受外部影響較大。越南政府近日公布越南第1季度GDP增長5.1%,按年下跌1.02%,彭博分析稱主因是三星電子降產,導致出口量受壓。 [...]