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屯馬綫月底通車 三區將成樓市焦點 研究料樓市最快下月破頂全年樓價升15%

上半年本港樓市升勢凌厲,一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,隨著本港疫情緩和,疫苗接種,經濟表現逐步向好,預期樓價可望短期內破頂,料下半年升勢將會在利好因素的「新引擎」刺激提速上升,樓價下半年有望錄9%升幅,調高全年樓價升幅預測至約15%,料下半年一二手交投分別創2年半及9年新高。美聯物業住宅部營運總監張子存稱,大型基建發展將成下半年樓市上升的重要燃料。當中,屯馬線於6月底正式全線通車,相信吸引本地用家及投資客外,「新香港人」及內地客將成重要動力,故看好啟德區、荃灣西及大圍等屯馬線途經規劃完善區域的樓市。 圖一:美聯樓價指數 上半年住宅交投回暖 樓價距歷史高位僅約2.2% 回顧2021年上半年,樓市一二手交投齊升。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,估計今年上半年新盤銷售量將錄得8,700伙,較去年下半年錄得的7,772伙及去年上半年的6,677伙分別上升約12%及約3成,以半年計創出2019年上半年後的2年新高。   購買力持續釋放,二手市場交投尤其暢旺。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處的資料,估計上半年二手住宅成交量(因註冊數據滯後,以今年2月至估計7月的二手住宅註冊量反映)將錄得33,700宗,不單較去年下半年約24,196宗上升近4成外,並且以每半年計算,更創出8年半新高。在經濟改善及物業需求帶動下,美聯樓價指數最新報173.04點,本年迄今樓價已累升約5.85%,較2019年歷史紀錄高位176.88點只相距約2.17%。按目前樓市走勢及市場環境,後市表現將相當樂觀。 圖二:每半年二手住宅成交量走勢 美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,展望下半年,大型基建落成將利好樓市。屯馬線於6月27日正式全線通車,參考過去鐵路線經驗,將會對沿線樓市帶來支持。屯馬線第一期於去年2月已通車,而今次全線通車新增土瓜灣站及宋皇臺站2個車站,屆時由啟德站經宋皇臺站、土瓜灣站及何文田站,延伸至紅磡站,接駁現有的西鐵線,貫通新界東西。屯馬線全長56公里及涵蓋27個車站,成為全香港最長的鐵路線。另外,日後屯馬線沿線市民可於柯士甸站前往高鐵站更添方便,而通關後效應惠及馬鞍山沿線樓市將進一步浮現。   自屯馬線第一期於去年2月通車後,沿線已見不少屋苑交投跑贏大市。以第一期通車前15個月及通車後15個月二手住宅註冊量作比較,鑽石山站的星河明居的註冊大升83.7%;車公廟站溱岸8號亦升65.1%;大圍站名城則升53.8%,沙田第一城也上升51.7%。上述屋苑註冊量的升幅,皆較全港同期二手註冊量升42.6%為高,反映基建帶動交投的實況。   此外,據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處買賣註冊登記個案並將全港劃分為88區分析,當中土瓜灣今年首5個月合共錄得約521宗二手住宅註冊,按年同期大增約7成;而首5個月九龍城合共錄得約325宗註冊,按年同期更升逾5倍,九龍城按年升幅急勁,主要是當中有不少收購註冊個案帶動,反映區內前景受市場看好。而上述2區表現較全港同期升約58.9%為佳,可見不少準買家及發展商看好區內前景。   表一:屯馬線第一期鄰近沿線屋苑通車前後交投 屯馬線全線通車後 沿線屋苑看好啟德、荃灣西及大圍區 美聯物業住宅部營運總監張子存亦指出,屯馬線將成樓市續升的「新引擎」,而當中規劃最完善的區域首推啟德區,因為該區生活配套完善,未來該區消閒購物齊備之外,政府新稅務大樓亦坐落啟德區,帶來不少就業機會,而啟德體育園將提供國際級體育比賽及表演場地,連同一系列配套設施,該區發展及樓市前景看高一線,本地客、重視規劃配套的「新香港人」及內地客將繼續鍾情該區,今年首5個月啟德區新盤銷售量便錄得約1,100伙,成為銷售量三甲區域之一。目前啟德區有多逾3,570伙單位部署推售,當中以剛獲批預售樓花同意書,涉及1,059伙的維港1號最受注目。   表二:啟德區預售樓花的住宅項目一覽 另一個規劃完善及近年有不少新屋苑落成的荃灣西站,新晉屋苑樓價表現跑贏大市。以海之戀為例,近期二手平均呎價較17年5月首日售出單位平均呎價高約17.1%,全‧城匯二手平均呎價亦較17年8月首日售出單位呎價高出約30%,柏傲灣二手呎價較17年1月首日售出單位呎價高約32.6%,至於環宇海灣二手呎價較2014年5月首日售出單位呎價更高出62.9%,上述屋苑近期二手平均呎價較首日售出單位呎價均遠高於期內全港樓價的升幅。   大圍站亦因受惠屯馬線及東鐵線兩線匯聚的優勢,該區日後前往新界東西,甚至在紅磡至金鐘段鐵路落成通車後,前往港島亦相當便捷。因此,屯馬線通車後,首選上述的啟德、荃灣西及大圍外,屯門、元朗、馬鞍山亦在全線通車後進一步釋放潛在優勢,另外如土瓜灣及九龍城等過往樓市表現落後的物業,在通車後將會受惠及看俏。   屯馬線通車及憧憬通關成升市催化劑 布少明認為,屯馬線全線通車,料為下半年樓市帶來新動力。更重要是本港疫情緩和,經濟前景轉為樂觀,資金投放磚頭,目前已不乏本地及「新香港人」支持樓市。若今年內成功「通關」,北水南下,內地買家來港入市,將會進一步刺激樓市需求,成為利好樓市的催化劑。   此外,低息環境持續,H按在低位徘徊及P按短期上升機會不大,加上估計未來5年平均每年落成量約1.8萬伙,較99至03年供應高峰期平均每年低逾3成。此外,新一年賣地目標僅1.29萬伙,較數年前1.8萬伙目標減少近3成,故預期私樓供應短期難大增。而經濟環境隨本港疫情緩和持續改善,失業率已從高位回落,加上放寬按揭保險的帶動,故為上車客造就有利入市條件。   展望下半年,一手方面,預期今年底前全新盤潛在供應單位總數有近2.2萬伙,帶動新盤持續熱銷。按區域劃分,元朗及天水圍佔最多,涉及約4,695伙,其次為啟德及紅磡,涉及4,491伙,第3位則為將軍澳及西貢,佔約3,441伙,故上述區域為供應重鎮,亦為樓市焦點區域。   圖三:估計年底前各區全新盤潛在供應單位總數 料下半年一手交投創2年半高 二手交投創9年新高 布少明稱,由於樓市氣氛持續改善,買家入市意欲增加,發展商推盤步伐可望加快,故料下半年新盤銷售量將進一步攀升,由估計上半年錄得的8,700伙,升至下半年約9,300伙,按每半年計,將會創出2年半的新高,亦將較去年下半年錄得的7,772伙上升約2成。至於二手市場料同錄增幅,估計上半年二手住宅成交量將達33,700宗,而下半年二手成交則估計可錄得約34,000宗水平,較去年上半年約24,547宗及下半年約24,196宗錄得顯著增長,並且創出9年新高。   鑑於樓市表現較預期強勁,布少明相信短期內二手樓價將突破2019年歷史高位。當樓價破頂,下半年樓價升勢將會提速,預計下半年樓價升約9%,並調高全年樓價升幅預測,由早前估計約10%,至全年升約15%。   圖四:新盤銷售量按半年走勢預測 圖五:二手住宅成交量按半年走勢預測 [...]

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港置高層大地震 李志成「唔撈」 黃子華代任?!

香港置業今日(2月2日)突然宣佈高層人事大變動,行政總裁李志成因私人理由提出呈辭,其職務即日起由美聯集團董事總經理黃子華暫代,新的行政總裁人選將於日後公佈。 此「子華」不同彼「子華」,美聯的黃子華自93年起加入美聯,於2011年12月成為主席辦公室成員,至2012年11月起更被提升為美聯董事總經理及執行董事,同時為集團多間成員公司之董事,從事地產代理逾29年。 至於李志成則自1989年加入美聯,自始展開逾32年的地產代理生涯。李志成於1991年晉升為管理層,至2004年加入香港置業擔任執行董事,其後於2009年1月起擔任行政總裁一職,取代當時的行政總裁胡日發。 另外,港置的「第二把手」、香港置業營運總監姚偉南亦於今日即時離職,惟問及離職原因,他只表示「唔方便講」。姚偉南於1996年加入香港置業,其後晉升為九龍區高級營業董事及營運總監。 香港置業發新聞稿稱,代表集團董事會,對李志成多年來的付出與貢獻表示衷心感謝,並致以誠摯祝福。惟新聞稿並未提及姚偉南離職。香港置業指,公司將持續投資擴充,加大力道宣傳,並廣納各方人才加盟,把握旺市商機,以擴大市場份額為首要目標。新聞稿又表示,為吸引更多各行各業的人才加盟,凡於2021年2月1日至28日期間加盟的全職前線員工,只要任職滿一個月,可獲贈1,000港元「牛年大利是」一封,名額不設上限。 翻查資料,香港置業自2019年起已虧蝕至今,即使「美聯物業」品牌業務有盈利,集團仍受「香港置業」品牌拖累而整體虧損。 [...]

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樓市小陽春提早到? 周六日一二手交投齊報捷!

每年農曆新年後因過年氣氛影響,加上發展商通常會在這段時間部署大型新盤,因此樓市交投都會特別旺,坊間稱之為「樓市小陽春」。不過今年的「小陽春」似乎提早來臨,剛過去的周六日,一二手私宅成交同樣報捷。 MONACO即日沽清145伙 LP10收票理想 1月新盤戰況激烈,會德豐旗下啟德MONACO作為今年首個新盤,昨日 (1月17日) 首推145伙,即日6小時內全數沽清,套現逾16.3億元。其中更有大手買家「一客3食」,斥資約3,600萬元購入2伙3房及1伙2房單位。發展商即晚加推第4號價單,涉100伙,單位折實價介乎662.8萬至1,810.1萬元,折實呎價由23,082至26,396元;並同步公布銷售安排,定於本周四 (1月21日) 次輪發售133伙,當中13伙招標,其餘120伙以價單發售,折實平均實呎價24,216元。 2021除了MONACO紅盤高開,內房萬科香港旗下長沙灣項目The Campton第1B期亦於周六 (1月16日) 搶閘推售94伙,當中74伙以價單形式出售,價單單位即日沽出50伙,另有6伙招標售出,合共佔當日可售單位近六成,當中有大手客以2,100萬元連購2伙。項目乘勢追擊,於昨日 (1月17日) 加推第7號價單,共涉63伙,戶型涵蓋開放式、1房至3房,實用面積由272至657平方呎,折實建期售價595.8萬至1,337.2萬元,折實建期呎價19,286至23,085元。 此外,南豐旗下日出康城LP10收票情況理想。市場消息指,項目截至昨晚9時 (1月17日) [...]

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購買力釋放 一二手齊旺 美聯:周末10大屋苑成交27宗創36周新高

據美聯物業分行統計,在剛過去週末(1月9至10日)10大藍籌屋苑合共錄得約27宗買賣成交,較上週末高位22宗續升22.7%,不單連續23個週末保持雙數水平,並創出自去年5月2日至3日週末錄得約32宗後的36週新高,反映踏入2021年購買力持續湧現。至於按15大屋苑計算,週末兩天亦錄得約31宗買賣成交,按週升約6.9%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,多個大型新盤陸續部署推出,而今年頭炮盤啟德Monaco入票反應理想,較首張價單單位數目大幅超額認購,市場凝聚的購買力再度釋放,帶旺整體入市氣氛。此外,二手屋苑於本週末的睇樓量增加,不少買家繼續「尋寶」,減價筍盤承接力強,二手交投顯著增加,資金持續追捧「磚頭」保值,用家及投資客加快入市決定。 按美聯物業10大屋苑中各區指標屋苑剛過去週末成交量分佈統計,港島區3個指標屋苑包括太古城、康怡花園及海怡半島錄得約7宗成交,比上週同期錄得約5宗增加40%。九龍區4個指標屋苑包括麗港城、黃埔花園、新都城及美孚新邨則錄得約11宗成交,按週增加約120%,增幅顯著。至於新界區3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊則錄得約9宗成交,較上週末12宗下跌約25%。 美聯物業美孚區高級區域營業董事吳志輝表示,剛過去週末美孚新邨交投表現理想,該行更促成五期蘭秀道4號一個高層A室單位,實用面積656方呎,屬3房間隔,議價後減24萬至876萬元成交,較市價低約3%,折合實用呎價約13,354元。原業主於1994年6月以120萬元入市,是次轉手帳面大幅獲利756萬元,升值達6.3倍。 美聯物業沙田第一城分行助理聯席董事黃錦瀚表示,該行促成沙田第一城42座高層D室單位,實用面積約304平方呎,建築面積約410平方呎,以約580萬元成交,折合實用呎價約19,078元,建築呎價約為14,146元。原業主於2017年1月份以約420萬元購入上述物業,轉手帳面獲利約160萬元,期內升值約38%。 [...]