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疫情 貿戰 社運三大利淡漸退 工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

受到疫情及經濟疲弱打擊,去年工商舖市場表現沉寂,價量齊跌,整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣),創下1996年有紀錄以來新低,工商舖三個板塊租售價齊跌,當中核心區舖表現最差。不過,隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退,加上政府去年底落實非住宅物業撤辣,未來又有多個新盤項目推售,預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平,按年增三成,當中又以舖位的前景看高一線。 去年工商舖成交創紀錄新低 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,受到疫情及經濟疲弱打擊,工商舗2020年價量齊跌,根據本行資料研究部數據顯示,連同逾億元公司轉讓成交在內,整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗,按年再跌18%,創下1996年有紀錄以來歷史新低,成交額僅807.5億元,按年跌逾21%,工商舖租售價更全面報跌,其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。 他認為,2021年工商舖表現有望好轉,因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退,相信市場的最壞時刻已過。另一方面,受惠去年的低基數效應,加上政府落實撤辣,而未來亦有多個工商舖新盤可望應市,預計整體成交量可望反彈,全年預計約5,050宗,按年升約30%,當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期,今年中資買家的比率會有所增加,外資則會減退。 新盤帶動 工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示,2020年雖然有工廈新盤帶動,惟疫情持續近一年,全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗,創自1996年有紀錄以來新低,售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年,受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,工廈成交量預計會較去年上升25%,租售價料升5%以內。 陳偉志續指,去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本,增加重建工廈誘因,或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定,若全球疫情受控,陸路及海路航運逐漸恢復,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。 他又指,短線而言,荃灣工廈值得留意,主要是該區是傳統工業區,而且價格低水,加上今年將有工廈新盤推出,相信該區或會成為焦點。長線而言,黃竹坑也具發展潛力,主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後,黃竹坑也逐漸轉型為商業區,交通及民生配套漸趨完善,相信會為該區工廈租售價帶來支持。 核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,2020年受到疫情打擊,商廈價量齊跌,其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%,中環甲廈售價更大跌22.3%,至於商廈全年僅錄655宗買賣,創下1996年有紀錄以來新低。另外,由於疫情嚴峻,寫字樓空置率急升,至去年底為止,中環甲廈空置率高見8.0%,東九龍更錄得14.4%,雖然較11月高位回落,但仍然高於08-09年金融海嘯水平。 翁鴻祥預期,今年市況走向仍需視乎疫情發展,但預計今年有望恢復通關,屆時「北水」將會重投寫字樓市場,意味著整體售價有望喘定。他認為,核心區商廈由於供應較少,加上去年跌幅顯著(例如金鐘),因此反彈力度也會較大。至於非核心區,由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成,大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租,將對租金構成壓力,預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年,他預計非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 他補充,隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後,將推動中資公司來港拓業務,預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加,惟部分外資或會因經濟不明朗,以及《港區國安法》立法後而撤離,相信外資客會減少入市。 谷底反彈 核心舖租售價料升10%-15% 美聯旺舖董事盧展豪指出,2020年舖位買賣成交宗數僅錄1,077宗,同樣創自1996年以來的歷史新低。市場上也出現不少減價、減租及蝕讓個案,商舖租售價大跌,其中核心區街舖售價按年大跌26.1%。四核心區街舖空置率於去年第三季錄12.6%,再創歷史新高。 盧展豪續指,由於低基數效應、撤辣及預期商舖市場已經見底,2021年舖位成交量預料較去年升40至50%,而政府將於今年公布及買入第一批用作社福設施的中標物業,涉資近90億港元,相信或會令成交金額大幅上升。然而,由於本港零售前景仍然不明朗,預計核心區商舖租售價雖然會較現時反彈,但不會大升,預計今年升10%至15%。去年民生區商舖的租售價跌幅較核心區少,所以預計今年升幅將較核心區低,預料今年升8%至10%。 盧展豪又指,疫情下商舖業主更願意減租及接受短租,舖位市場將出現更多「期間限定店」及短租個案,並主要集中於核心區。近期不少核心區街舖業主都採用靈活、具創意的租務條款,以迎合租客的需要,例如租金方面或採用以下方式收取:1) 底租+營業額分成、2) 純以營業額分成、3) 以人流量變化,作租金減免的依據、4) 不收分文,把商舖「借」予友好商戶一段時間及5) 提供免費裝修、長免租期,他預期在舖市復甦前,估計將會有更多業主推出類似彈性租務條款吸客。 表一:2021年全年工商舖租售價預測 工廈 商廈 舖位 售價 升5%以內 核心區:升5% 非核心區:跌5% 核心區:升10%-15% 民生區:升8%-10% 租金 升5%以內 核心區:持平 非核心區:跌5% 核心區:升10%-15% 民生區:升8%-10% 成交量 2,600宗(升25%) 850宗 (升30%) 1,600宗 (升40%-50%)   [...]

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4核心區吉舖12.6%破紀錄 慘過沙士

美聯工商舖研究部數據指, 7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。該行預料,舖市最壞情況尚未過去,明年首季空置率上試13%至14%,建議商場及街舖業主提供租金寬免,與租戶共渡時艱。 美聯工商舖指,今年7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖共945間,整體空置率12.6%,按年分別增加256間及6.1個百分點。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,今次首度把元朗納入統計,該區街道吉舖206間,空置率達7.6%。上述五區吉舖共1,151間,該行推算全港現有最少4,000間街舖丟空。該行解釋,這次全港吉舖數量屬於首次推算,乃基於增加元朗區統計後得出。若計及商場和樓上舖,全港吉舖數目相信會更高。 是次統計涵蓋221條街道共10,250間街舖,數據主要反映第三波疫情前後市況。他並建議商場業主考慮免收底租,而街舖業主可減租3至5成,為期半年,與租客共渡時艱。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,銅鑼灣吉舖升至198間,空置率18%冠絕各區。四核心區飲食業商戶最新錄1,740間,半年間淨減少84間,是各行業之中表現最差。 美聯旺舖董事盧展豪預料,未來半年舖市仍難步出低谷,核心區街舖空置率明年初將升至13%至14%,民生區則維持7%至8%。舖位租售價方面,今年全年維持跌40%至50%的預測,料最快明年才會有轉機。 美聯工商舖公布調查,指7至8月四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)吉舖增至945間,較今年首季升37%,空置率亦升至12.6%, 創有記錄以來新高。   資料來源:美聯工商舖資料研究部       [...]

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美聯工商舖:7月商舖註冊量回升 「減辣」難阻蝕讓潮惡化

據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,7月份商舖註冊錄83宗(主要反映6月份市況),按月略增12.2%;該行相信,金管局宣布放寬非住宅物業的按揭上限,雖然長遠而言對後市影響正面,但本港第三波疫情已持續一段時間,餐飲及零售業界生意大受打擊。由於疫情並未完全受控,舖市前景仍然嚴峻,「減辣」措施未必能阻止商舖蝕讓情況惡化。 美聯工商舖指出,商舖售價今年以來已累積一定跌幅,6月份本港疫情稍為緩和,吸引準買家低吸納,再加上部分商場舖的成交個案,令7月份商舖註冊量回升。商舖註冊宗數於7月份錄83宗,按月增加12.2%,註冊金額約17.97億元,按月大升146.8%,其中西區翰林峰商場1樓及美孚萬事達廣場地下N50A號及1樓N79至83號鋪位分別以4.596億及3億元成交。 若按銀碼劃分,500萬或以下的商舖於7月份共錄36宗,較6月份微升9.1%。價值介乎500萬至1,000萬元錄14宗,按月減少22.2%,1,000萬至2,000萬元及2,000萬至5,000萬元的商舖分別錄14及15宗,按月增加16.7%及36.4%。6月份並未錄得5,000萬至1億元及逾億元註冊登記,7月份則各錄2宗。 若按地區劃分,港島區錄25宗註冊,按月升66.7%;九龍區錄38宗註冊,按月增11.8%;新界區錄20宗註冊,按月下挫20%。至於四核心區(中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀),7月份錄10註冊登記,按月升42.9%。而反映價格走勢的「美聯旺舖四核心區一線街售價指數」7月份報173.6點,按月下跌1.9%,較去年的高位累跌30.3%。 美聯旺舖董事盧展豪表示,金管局宣布放寬非住宅物業的按揭上限,雖然長遠而言對後市起仍正面作用,但本港第三波疫情持續,限聚令、禁堂食等措施令零售及飲食業界生意大減。部分業主或因資金周轉問題,需要大幅劈價蝕讓舖位,令市場有機會出現更多蝕讓成交個案。由於疫情並未完全受控,舖市前景仍然嚴峻,也需要一段時間恢復,所以「減辣」措施未必能阻止商舖蝕讓情況惡化。   [...]

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美聯工商舖:上半年成交量創歷史新低

美聯工商舖表示,受到社會運動及疫症雙重打擊,工商舖市場受到重創,今年上半年工商舖成交量創下有紀錄以來的歷史新低,租售價也受壓。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,今年上半年工商舖市場全面進入「冰河時期」,受到疫症全球大流行影響,各國封關封城,正常的經濟活動近乎停頓,加上政治事件持續影響香港,投資市場氣氛大受打擊。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖僅錄1,409宗買賣,按年大挫51.9%,創下1996年有紀錄以來的歷史新低,成交金額僅得211.8億元,按年亦急挫70.1%。 近期市場對於本港的前景維持負面,包括憂慮疫症未有減退跡象,而中美關係也持續緊張,香港更成為兩國角力其中一個中心,但黃漢成認為,在多項利好因素支持下,香港最壞時刻已過,下半年工商舖交投將迎來大反彈,價格亦有望先跌後升。他指出:(1)美國推行無限量化寬鬆、(2)中概股回流香港,香港勢成為「中國納斯達克」、(3)《國安法》立法後,政治爭拗有望減少,利好營商環境、(4)股市回穩,工商舖市場料跟隨、(5)多個工商舖新盤將推售,利好市場氣氛,上述五項因素將是推動市場向好的主因。 黃漢成又指,市場的催化劑在於香港各口岸何時恢復通關,一旦下半年陸續恢復,中外資金將會回歸,市場也將會迎來復甦。展望下半年,他預期工商舖成交量將大增至2,600至3,000宗,較上半年升85%至1.1倍,全年則達4,000至4,400宗,按年跌6%至15%,視乎新盤推售進度,以及何時恢復通關等因素而定。 美聯工商舖董事陳偉志指出,受今年疫症及去年同期新盤熱賣的高基數所影響,工廈成交量按年錄得大跌,上半年僅錄740宗,按年急挫56.7%,上半年工廈租售價則表現平穩。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場呈價量齊跌,跌幅最大的為甲廈租金,上半年大挫17.6%,幅度為金融海嘯後最大,甲廈價格也跌8.6%。五十大甲廈成交量按年也大跌逾6成,市況十分疲弱,而蝕讓潮也蔓延至寫字樓板塊,市場連錄多宗乙廈及丙廈蝕讓個案。美聯旺舖董事盧展豪表示,全球肺炎疫情仍未完全受控,商舖投資氣氛淡靜,上半年商舖成交宗數僅錄413宗,按年跌30.5%,金額約71.6億元,按年跌41.6%。 [...]