香港

花旗銀行公佈2019年第三季市民置業意向調查結果

花旗銀行今天公佈2019年第三季市民置業意向調查結果。調查結果顯示,超過一半受訪者認為香港樓價將在未來12個月下跌;置業興趣與上季相差不大,當中44歲以下受訪者對置業的興趣較整體為高;對置業時機的看法亦與上季相約。 超過一半受訪者認為樓價會下跌 最新調查結果顯示,超過一半受訪者認為香港樓價將在未來12個月下跌,較上季上升28個百分點,而比例亦自2019年第一季上升。 44歲以下受訪者置業意欲相對較高 在2019年第三季,有20%的受訪者表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣,數字與上季相約,未有因對樓市看法有太大轉變。而在年齡組別21至29歲的受訪者當中,有24%表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣,年齡組別30至44歲的受訪者中興趣置業的比例為28%,相對2019年第三季整體比例高,反映44歲以下的受訪者置業意欲高。 受訪者對置業時機的看法與上季相約 認為現時是好/極好的置業時機的受訪者佔3%,認為現時屬差/極差的置業時機的受訪者由2019 年第二季的71%稍降至2019 年第三季的68%,仍佔比例中的大多數。 花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示﹕「調查結果發現,不少市民預期樓價持續回落,但整體置業意欲未有因對樓市看法而大幅轉變,當中44 歲以下的受訪者仍對置業保持較高興趣。我們建議有意置業的市民應全面評估個人的財務狀況及負擔,以自身的財政能力作預算,並選擇一個符合自己需要的按揭計劃。」 是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣電話訪問形式,在2019 年8 月訪問超過500 名香港市民。自2010 年開始,花旗銀行進行季度置業意向調查,以評估香港市民現時的置業情況、了解其置業的意向及對未來樓價走勢的意見。 [...]

香港

樓市速報:三成港人畢生難置業?

雖然近期本港樓價終於有所回調,但對不少香港人來說,買樓仍然是遙不可及的事。REA集團最新調查發現,大部分受訪者認為現時樓價仍然太高,雖然預期明年樓價會跌12%,但27%受訪者仍認為有生之年都難圓置業夢。 房地產跨國數位廣告公司REA集團公布「2018下半年房地產市場前景調查報告」,報告以網上調查方式進行,訪問1,002名由18至65歲的香港居民,發現有九成受訪者認為樓價仍然太高,27%受者認為有生之年都難以上車,而有47%受訪者則預期未來樓價平均跌約12%。由於樓價實在太高,子女都希望父母可以資助上車,73%的港人對父母資助置業持開放態度。 由於樓價高得不合理,所以不少人不願做樓奴,31%的受訪者沒計畫在香港置業,而希望將儲蓄花在其他事情上,62%會寧願用來環遊世界;43%用作投資股票;28%將用作境外置業;19%的受訪者計畫用來創業;2%考慮購買遊艇。 調查亦發現,「納米樓」需求較上半年大幅下降,由41%下降至13%,原因或與港府推出「五二折」自置居所計畫有關,因為近四成受訪者表示會參與計畫,所以不考慮買私人住宅樓宇,反映受訪者或認為用「納米樓」的價格可以買較大單位。 REA集團首席經濟師Nerida Conisbee指出,近半年香港市場出現巨大的變化,在上半年的調查中,受訪者認為12個月內價格將漲超過一成,但實際情況則是剛好調轉,而7月開始香港島樓價下跌約5%,令受訪者預期樓價會進一步下跌,預期明年價格跌幅將達12%。她指出,現時有很多因素拖累價格下跌,並可能會持續下去,當中最令人憂慮莫過於中美貿易戰,貸款利率上升、股市恐慌及潛在的供應過剩等。 市民看淡樓市,國際信貸評級公司穆迪亦相當認同。穆迪企業融資部副總裁兼高級分析師劉致伶表示,未來12至18個月一手住宅銷售量會逐漸減少10%至15%,樓價亦可能出現至少10%跌幅,由於整體市況不明朗,股市、金融市場波動及加息環境影響買家購買欲。不過,在發展商推樓按優惠下,可紓緩減價賣樓的壓力,而發展商亦怕減價會影響市場情緒,相信一手住宅價格調整幅度不及二手樓價跌幅。 她指出,一手樓市價量的調整幅度不會太嚇人,只是回到去年第4季的水平,並非步入下行週期。若要樓價出現大幅調整,除非有不可預期的事件造成震盪,例如2003年沙士爆發,或宏觀環境明顯惡化。 [...]

大中華時事

助市民上車 減「辣」為上策

近幾年樓價持續飛升,一來是因為本港地皮確實供不應求,二來就是政府的「辣招」限制了二手樓供應,等於樓價向上的催化劑,以致近年樓價愈升愈高,如今入場單位售價已超過四百萬元,以致政府正考慮放寬按揭保險成數,讓更多市民上車。 不過,就算政府落實放寬按揭成數,在二手樓供應不足下,市民仍難覓上車盤,最有效方法應是撤銷辣招,增加市場供應。同時,則努力增加土地供應,最有效兼長遠方法當然是填海造地,但不能像以往著重於細眉細眼地填海,而是定下大規模填海計畫,才能解決地荒問題。 事實上,在樓市急升下,四百萬元以下的樓盤已愈來愈少。因在新規例下,港人購一千萬元以下物業,最多只可以承造六成按揭,若是四百萬元以下,連同申請按揭保險(簡稱按保),首置客可額外多造三成,共九成按揭;四百萬至四百五十萬元物業則可造八至九成,貸款上限為三百六十萬元。不過,隨著四百萬元以下物業減少後,可申請九成按揭保險的個案亦不多,即是能力不足的上車人士便更難置業。 有見及此,有市場人士認為,放寬按揭成數,可助有能力供款但首期不足的年輕人上車。財政司司長陳茂波強調,了解到部分有意置業的年輕人士,縱有能力供樓,卻苦於缺乏首期,並對這個問題「好上心」,故有考慮放寬按揭保險成數,但直言不想市場理解成減辣措施,為樓市推波助瀾,故此目前只能研究及觀察合適時機。 觀乎目前三百餘呎的單位都升至五百萬至五百五十萬元,表面上看,若放寬按保成數至五百萬元,似乎可有助上車人士成功置業。然而,若今年樓價如去年般再上升一成,最終仍是達不到助上車的目標。   雖然過去幾年私人土地供應都可達標,然而,落成量卻是一直遠遠不及。在今年度的二萬四千多個單位當中,私人主導發展或重建項目的佔比高達六成四,較過去五個年度約一成五的平均值高近百分之五十,若按單位計,更較平均值高出四點三倍。換言之,本年度的住宅供應已是由私人主導,同時代表今年度政府土地供應未能到位,只有約八千六百伙,大幅低於過去五年全年平均值的約百分之五十。 「熟地」供應不足 再者,目前於今年度賣地表中的待嫁姑娘仍未成年,地皮皆非「熟地」,如啟德的八幅地皮因未完成修改相關大綱圖的城規程序,未能及時推出。萬一未來幾年,私人供應跌回過去水平,而政府又因無「熟地」在手,未能填補缺口,屆時私人房屋供應或會出現問題。 由此可見,單靠四處覓地增加供應,以遠水救近火,實在難以有效解決供求嚴重失衡問題。若然要在短時間內增加供應,二手市場是唯一的救命稻草。事實上,香港自二○○九年開始推出一系列辣招,不但未能抑制樓價上升,雙倍印花稅、按揭收緊反而是強行抑制了二手市場,二手市場的成交亦大幅回落。 第一太平戴維斯董事總經理及投資及銷售部主管袁志光表示,目前二手樓宇數量都較全港家庭為多,換言之,每個家庭只居住一個單位的話,那全港空置單位將多得驚人,所以正確紓緩樓價的配方是釋放二手市場供應,在置業階梯得到重啟後,住屋問題將可大大減輕。 仲量聯行董事總經理曾煥平亦指出,據統計,香港住宅成交量自一○年下半年開始,已未能追上結婚及本地出生人數,目前比率為零點五,較過往長期平均比率少百分之四十五,顯示有大量需求未獲得滿足。由於市場擠壓有大量住房需求,故樓價才獲得支持。但是,若可放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施,釋放二手房約一百一十六萬套的住宅存量,在可售單位數量增加下,樓價才有穩定下來的基礎,這才是最有效助上車的方法。 在解決短期的急切住屋需求後,長遠的土地供應亦是政府應正視的問題。為增加土地供應,政府在二○一三年開始計畫重啟一度停止的填海工程,惜受到各界的壓力,單是選址過程經已困難重重。據知,土木工程拓展署其實早於二○一一年已委託奧雅納工程顧問進行研究,制訂增加土地供應策略,包括在維港以外適度填海及發展岩洞。顧問公司根據香港各種的環境限制,如海岸公園及海岸保護區、具特殊科學價值地點等的因素,最初確認四十八個前初步填海選址,當中包括大鵬灣、塔門、龍鼓灘等。 填海土地零散 即使五個選址均成功落實,但可提供的土地湊湊拼拼才約四百多公頃,而且各塊土均是零零散散,難以連成一個大市鎮,真正滿足市民住屋需要。以近日公布的沙田馬料水填海計畫為例,初步指填海規模達六十公頃,連同沙田污水處理廠重置後騰出的二十八公頃土地,可興建一萬一千個住宅單位,容納逾三萬人,雖然規模相當於太古城或沙田第一城。但由於政府推算,現時每年私樓的需求大約是二萬間計算,故有關供應根本連一年的住屋需求都未能滿足。而且填海預計需要十五至二十年,屬中長期土地供應措施,亦即遠水難救近火。 [...]