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博客

王涵:從首次置業計劃創造共同富裕

正在熱烈討論的共同富裕,並不是一刀切取代市場經濟,而是透過不同政策措施,令人口的財富得到更加公義的分配。不論是在中國內地還是香港,共同富裕都需要依靠更加多切實可行的房屋政策來加以配合,香港政府這一屆的特首在上任時提出的首次置業計劃正正是創造共同富裕的條件。 現時中國的財富分配圖形是正三角形,底部人口最多屬於貧窮人口,中層人口有較優裕的收入和擁有房子及汽車,最頂層的財富擁有者資產豐裕,還可能因為累積資產和創業業務繼續有資產增值。提出共同富裕正正就是要將正三角形的分配改成為橄欖形狀,即是最富裕的人群仍然能夠繼續創富,但成果需要向下流動給中層和下層人士,尤其是下層人士需要透過大量不同政策推動向上流動,形成中層富裕人口佔人口中的最大部份。   要達致橄欖型財富分配人口,房屋政策可以說是重中之重,不論是中國內地的主要城市,還是達到國際水平的香港社會,只要在過去20年曾經置業,擁有物業的資產增值就足以讓業主晉升為財富分配中的中層人士。所以政府的政策需要協助下層人士盡快成為業主,在中國內地可以加速城市化的中產階層,在香港社會則能夠達到穩定人心的作用。   但究竟怎樣才能夠讓更加多人成為業主呢?在香港的情況較為複雜,土地供應長期嚴重不足導致樓價高企,儘管特首林鄭月娥已經將公私型房屋的比例改成為七三比,即是每年新興建的住房當中有七成是用來興建公屋或者居屋。   入住了公屋仍然只是解決基層住房的問題,並沒有讓更加多人成為業主的可能,越來越多人住在公屋,反過來說只是讓更加多人無法向上社會流動,在資產增值的潮流中獲取財富。   特首林鄭月娥在2017年上任以後提出的首次置業計劃,卻是一項靈活變通讓年青人置業的輕鬆台階。首先,首次置業計劃的申請門檻比居屋更加寬鬆,即是有一些未能申請居者有其屋的年青人也可以通過這個計劃成為業主。第二,計劃出售的樓房價格以市價七折計算,首次置業人士在較低樓價下可以容易上車,日後累積財富可以補回差價,甚至轉賣私人樓宇繼續向上社會流動。   第三,首次置業計劃容許民營地產商協助規劃、興建和銷售樓盤,房屋委員會多年來興建的公屋和居屋都千篇一律,也同時大大壓抑了樓價增值的潛力,私人發展商擁有市場觸覺和專業團隊,同一樓盤還可以保留部份作為市價出售,首次置業計劃下的業主完全受惠於這些商業智慧。   共同富裕依靠橄欖型人口,香港特區政府的首次置業計劃由2017推行至今只有三個樓盤項目,顯得僧多粥少,實際有擴充推行的空間,日後甚至作為國內不同城市推動置業創富的參考。     撰文:王涵 堅策研究中心顧問、香港理工大學在讀博士   [...]

博客

奧運獎金用作置業點計數?

港隊運動員於今屆東京奧運均有傑出表現,並取得開埠以來最好成績。筆者先祝賀張家朗以及何詩蓓取得佳績,分別奪得本港首面劍擊金牌及游泳雙銀牌(截至筆者截稿前),為港爭光,亦感謝各代表香港參賽運動員的堅毅付出。 本港運動員透過精英運動員嘉許計劃,於奧運會上獲得指定成績,可獲指定現金獎勵,如個人賽金牌可獲500萬元奬金,銀牌可獲250萬元奬金。過百萬奬金可用於什麼用途?不少人認為本港「磚頭」保值,置業最為實際。假設他們想利用獎金置業,各自購入一個1,000萬元的單位,按揭上有什麼注意事項? 以張家朗為例,除500萬元奬金,亦可獲得林大輝中學畢業生獎勵計劃250萬元獎金。因此張擁有至少750萬元的首期預算,扣除該筆首期後,只需要承造兩成半按揭,貸款額為250萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$11,215,計算壓力測試下,入息要求為$25,587。 以何詩蓓為例,合共奪得兩面銀牌,有500萬元的首期預算,扣除首期後,需要承造五成按揭,貸款額為500萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$22,431,計算壓力測試下,入息要求需達到$51,174。 入息方面,張家朗及何詩蓓奪得奧運獎牌後,將屬「精英運動員獎學金計劃」的「精英甲+」類別,每月資助最少可達$41,030。如上述例子,張將輕鬆通過壓力測試。然而何欲購入千萬單位,若沒有其他收入,則未能符合壓力測試基準,建議可尋找擔保人合併計算入息或選擇樓價較低的單位。另有兩點亦需要注意,首先獲獎選手雖可以獎金支付首期,但相關獎金或不能計算在入息部份;此外,運動員每一至兩年將會進行等級及津貼調整,銀行或會將其視為非固定收入,要求申請人提供最近6個月的入息證明以計算供款入息比率。 奧運得獎者貴為香港之光,筆者由衷希望香港運動員得到更多港人及政府支持。相信未來港隊運動員越受重視及賞識,商業贊助如品牌廣告代言接踵而來,額外收入隨之增加,屆時銀行審批其按揭申請時,亦有機會將其收入計算在內。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

調查指市民置業取向創新高 近8成受訪者料樓價平穩向好  美聯:料下半年樓價升約9%

美國聯儲局公布,聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘,在息口持續低企下,上半年樓市走勢凌厲,一二手交投氣氛熾熱。美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查,收回1,112份有效問卷,結果顯示,市民置業取向樂觀,多項數據創出新高,在入市意欲方面,約43.5%的受訪者表示有意入市,較對上兩次同類調查增幅近15%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,本港持續低息,加上近期股市波動,吸引部份買家套股換樓,資金湧向樓市。 入市意欲創新高 投資比例顯著上升 是次調查共收回1,112份有效問卷。在入市意欲方面,約43.5%的受訪者表示有意入市,亦較對上兩次的同類調查的29.7% (2020年11月)及29.3%(2020年1月)出現明顯增幅(見圖一),反映受訪者的置業態度,已由過往的觀望,到最近轉為積極。 圖一:受訪者有意入市比例 自政府推出「辣招」後,過往數年本港樓市已為用家主導。然而,是次調查結果顯示,投資者比例明顯上升。在被問及入市目的時,多達約40.7%的受訪者表示為投資,相關比例持續上升,在前年7月及去年1月的同類調查中,投資比例約2成多,到去年11月則升至逾3成,是次調查再進一步上升至4成(見圖二),可以預見在資金泛濫的情況下,將有更多投資者入市。事實上,根據稅務局數據顯示,反映投資者入市情況的「新住宅印花稅」,在今年上半年有明顯上升的趨勢,其中5月及6月均達逾400多宗水平,較今年首4月平均每月的約230宗多近一倍。此外,今年上半年「新住宅印花稅」共錄1,837宗,亦較去年同期的1,030宗升近8成。   布少明認為,近月投資者轉趨活躍,主要是由於全球量化寬鬆下,實物資產保值,吸引資金狂湧磚頭。過去一段時間,股市不時出現波動情況,刺激「套股換樓」活動,即使在疫情影響下,經濟較為低迷之時,樓價仍展現極強的「免疫力」,表現平穩。故此,即使可能需要支付一定金額的「辣稅」,不少投資者在未來一段時間,仍考慮投資物業。值得留意的是,近月入市一手盤的投資者比例有明顯上升的趨勢。年初新盤買家的約八成為用家,兩成為投資者,到近月多個新盤,包括港鐵黃竹坑站及大圍站上蓋項目,投資者比例升到約五成。隨著近日港股連日出現暴跌,後市不穩定因素增加,相信會有更多資金轉投樓市避險,令投資比例進一步上升。   圖二:自用及投資比例 近八成受訪者料樓價走勢平穩向好 樓價走勢方面,77.9%受訪者均認為未來半年的樓價走勢平穩向好,約51%的受訪者更認為樓價上升,比對上一次同類調查的20.8%(2020年11月)比例大幅上升,更遠遠拋離2020年1月的調查的3.1%(見圖三)。布少明表示,受訪者對後市的看法反映市場充斥樂觀情緒,預料樓價升勢持續,購買力續釋放,料樓價距離突破歷史高位的日子不遠,一旦樓價破頂後升勢將會提速,預計下半年樓價升約9%,料全年樓價升幅預測至約15%。   圖三:未來6個月本港樓價走勢展望 [...]

海外

加拿大香港生活大對比 人工相若樓價平一半咁筍?!

加拿大居住環境寫意,又有work-life balance,是不少人的理想生活地方。到底移民到當地,港人需準備多少資金?下文會詳細比較兩地的樓價、收入及生活指數,讓計劃移民的人有初步預算,原來多倫多的樓價較香港平一半以上?!…… 樓價 香港的樓價對比加拿大平均高80%,以加拿大主要城市–多倫多的一房單位作比較,香港的樓價較其高75%,而香港的租金則較其高30%;以加拿大主另一主要城市–溫哥華的一房單位作比較,香港的樓價較其高70%,而香港的租金則較其高35%。 以一個大約900平方呎的兩房單位作例子,香港售價大約1,500萬港元,多倫多則大約售375萬港元,而溫哥華則大約售450萬港元。以一個連傢俱的三房單位作例子,香港租金大約3.1萬港元,多倫多租金大約2.17萬港元,而溫哥華則大約售2.01萬港元。 收入 根據香港統計處數據,香港人平均薪金為1.75萬港元,而根據加拿大官方數據,加拿大人平均薪金為1.99萬港元。最低工資方面,香港的最低工資為每小時37.5港元,加拿大安省的最低工資則每小時80.4港元,卑詩省的最低工資則每小時83.8港元。 生活指數 2020年出爐的全球最宜居城市排行榜顯示,加拿大的多倫多排名第39,而香港則排名第52名,報告顯示,居住在多倫多,可享受更大的work-life balance,而且較容易獲得工作機會。以麥當勞巨無霸為例,香港售價大約19.9港元,加拿大售價大約44.7港元;另外,交通工具月票方面,香港售價大約500港元,加拿大售價則大約552港元。     [...]