real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

博客

鄧淑明:3D地圖助置業者作明智選擇

置業是大多數香港人努力的目標。可惜,本港樓價持續高企,遠遠脫離很多人的負擔範圍。即使可以應付得來,但都要精打細算,以求保證買回來的安樂窩物有所值。 地理位置必然是揀樓買舖的首個選項,除了涉及日常的出行需要,還會帶來不同的生活環境。然而,在新樓落成之前,或者仍有租客居住,不便買家實地參觀的二手樓,難以令人確定窗外景觀的實況。   去年「Esri青年學人大賽」的冠軍作品,就運用規劃署的三維(3D)實景模型,結合Esri的三維地形模型,以電腦程式為灣仔300多幢住宅大廈近二萬個窗戶,建構窗外的實際景觀圖片,以了解樓宇周圍的景致,這些資訊對潛在買家極具參考價值。   地政總署近年也積極研發全港3D數碼地圖,有別於傳統平面地圖,市民僅可看到項目落成後對區內馬路及大廈等的平面影響,3D地圖可在樓宇仍未落成時,讓市民可預先看到建築物不同高度樓層的景觀,哪層可以不受前面的樓宇遮擋,看到無敵海景,而且連附近一帶環境也一目了然。據知,3D地圖的九龍東部分可望於今年下半年率先推出,全港地圖則預計在3年內完成。   這些3D數據有不同來源和格式,例如採用直升機傾斜攝影、車載移動測量系統、背包移動測量系統等,採集後有賴地理資訊系統(GIS)在背後作為單一資訊來源(Single Source of Truth)加以綜合和整理,以便當局運用。   此外,為方便市民了解城市的脈搏,發展局也牽頭發展一站式空間數據平台,提供超過500種來自不同部門的空間數據集,涵蓋規劃、地政、屋宇、工程、人口、運輸等不同範疇,給予公眾免費查閱使用,為市民置業時提供更多資訊,以便作出更明智的選擇。   撰文: 鄧淑明博士 香港專業及資深行政人員協會創會會員 港大工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授   [...]

香港

來年置業民調四大要點

2021年新冠肺炎疫情仍然持續,然言本港經濟已逐漸復甦,失業率連跌9個月至4.1%,全年GDP增長預測升至6.4%。樓市旺勢亦未減弱,今年8月份私人住宅售價指數達到398.3,創有紀錄以來新高,首11月一二手住宅註冊宗數按年升28%,樓市可謂「價量齊升」。而市民對未來樓按市況有何看法?經絡按揭轉介於本月初進行了一項「來年置業意向調查」,成功訪問了928位受訪者,並藉着調查結果歸納出四大重點。 近4成受訪者料明年港P不變 受訪的市民中,逾4成認為如美聯儲於明年中開始加息,年內本港息口(最優惠利率P)仍維持不變。此外,近5成受訪者對來年入市或投資部署維持不變。在持有物業市民中,近3成半人考慮加息前加按或轉按。 「樓價上升」、「息率低」及「磚頭保值」為置業主因 考慮置業的市民中,近4成人投選「覺得樓價會上升」成主要置業原因,「現時息率仍十分低」以及「銀紙貶值、磚頭較保值」則各佔近四分一。此外,逾8成半受訪者考慮購入本地住宅物業,大灣區住宅物業則有逾 1成,海外住宅物業只有約半成。考慮本地住宅物業的市民中,各逾2成人考慮購入東九龍及新界西的物業,香港島有近2成,當中近8成人考慮承造高成數按揭。而最新一份《施政報告》提及政府未來將發展「北部都會區」,但調查結果顯示只有約一成市民考慮於新界北置業,相信新界北區未來有升值潛力但發展仍需時,因此市民傾向選擇生活及交通配套發展已較成熟的地區。 近7成換樓客考慮承造高成數按揭 在考慮換樓的市民中,有6成人心儀600萬以上至1,000萬元或以下的物業,近2成心儀1,000萬以上至1,500萬元或以下的物業,近1成半心儀600萬元或以下的物業,當中近7成會考慮承造高成數按揭(6成以上)。以上結果反映自新按保推出後激活了換樓層,尤以600萬以上至1,000萬元或以下的物業的中型單位最受換樓客歡迎,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。 逾5成受訪者料來年樓市平穩 展望2022年,過半數受訪者認為樓價走勢相對平穩,保持5%上落的幅度,認為上升5%至10%的佔近2成,認為下跌5%至10%的則佔逾1成。反映大部份受訪者對明年樓市偏向審慎樂觀。   撰文:張顥曦 經絡按揭轉介營運總監     [...]

博客

王涵:從首次置業計劃創造共同富裕

正在熱烈討論的共同富裕,並不是一刀切取代市場經濟,而是透過不同政策措施,令人口的財富得到更加公義的分配。不論是在中國內地還是香港,共同富裕都需要依靠更加多切實可行的房屋政策來加以配合,香港政府這一屆的特首在上任時提出的首次置業計劃正正是創造共同富裕的條件。 現時中國的財富分配圖形是正三角形,底部人口最多屬於貧窮人口,中層人口有較優裕的收入和擁有房子及汽車,最頂層的財富擁有者資產豐裕,還可能因為累積資產和創業業務繼續有資產增值。提出共同富裕正正就是要將正三角形的分配改成為橄欖形狀,即是最富裕的人群仍然能夠繼續創富,但成果需要向下流動給中層和下層人士,尤其是下層人士需要透過大量不同政策推動向上流動,形成中層富裕人口佔人口中的最大部份。   要達致橄欖型財富分配人口,房屋政策可以說是重中之重,不論是中國內地的主要城市,還是達到國際水平的香港社會,只要在過去20年曾經置業,擁有物業的資產增值就足以讓業主晉升為財富分配中的中層人士。所以政府的政策需要協助下層人士盡快成為業主,在中國內地可以加速城市化的中產階層,在香港社會則能夠達到穩定人心的作用。   但究竟怎樣才能夠讓更加多人成為業主呢?在香港的情況較為複雜,土地供應長期嚴重不足導致樓價高企,儘管特首林鄭月娥已經將公私型房屋的比例改成為七三比,即是每年新興建的住房當中有七成是用來興建公屋或者居屋。   入住了公屋仍然只是解決基層住房的問題,並沒有讓更加多人成為業主的可能,越來越多人住在公屋,反過來說只是讓更加多人無法向上社會流動,在資產增值的潮流中獲取財富。   特首林鄭月娥在2017年上任以後提出的首次置業計劃,卻是一項靈活變通讓年青人置業的輕鬆台階。首先,首次置業計劃的申請門檻比居屋更加寬鬆,即是有一些未能申請居者有其屋的年青人也可以通過這個計劃成為業主。第二,計劃出售的樓房價格以市價七折計算,首次置業人士在較低樓價下可以容易上車,日後累積財富可以補回差價,甚至轉賣私人樓宇繼續向上社會流動。   第三,首次置業計劃容許民營地產商協助規劃、興建和銷售樓盤,房屋委員會多年來興建的公屋和居屋都千篇一律,也同時大大壓抑了樓價增值的潛力,私人發展商擁有市場觸覺和專業團隊,同一樓盤還可以保留部份作為市價出售,首次置業計劃下的業主完全受惠於這些商業智慧。   共同富裕依靠橄欖型人口,香港特區政府的首次置業計劃由2017推行至今只有三個樓盤項目,顯得僧多粥少,實際有擴充推行的空間,日後甚至作為國內不同城市推動置業創富的參考。   [...]

博客

奧運獎金用作置業點計數?

港隊運動員於今屆東京奧運均有傑出表現,並取得開埠以來最好成績。筆者先祝賀張家朗以及何詩蓓取得佳績,分別奪得本港首面劍擊金牌及游泳雙銀牌(截至筆者截稿前),為港爭光,亦感謝各代表香港參賽運動員的堅毅付出。 本港運動員透過精英運動員嘉許計劃,於奧運會上獲得指定成績,可獲指定現金獎勵,如個人賽金牌可獲500萬元奬金,銀牌可獲250萬元奬金。過百萬奬金可用於什麼用途?不少人認為本港「磚頭」保值,置業最為實際。假設他們想利用獎金置業,各自購入一個1,000萬元的單位,按揭上有什麼注意事項? 以張家朗為例,除500萬元奬金,亦可獲得林大輝中學畢業生獎勵計劃250萬元獎金。因此張擁有至少750萬元的首期預算,扣除該筆首期後,只需要承造兩成半按揭,貸款額為250萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$11,215,計算壓力測試下,入息要求為$25,587。 以何詩蓓為例,合共奪得兩面銀牌,有500萬元的首期預算,扣除首期後,需要承造五成按揭,貸款額為500萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$22,431,計算壓力測試下,入息要求需達到$51,174。 入息方面,張家朗及何詩蓓奪得奧運獎牌後,將屬「精英運動員獎學金計劃」的「精英甲+」類別,每月資助最少可達$41,030。如上述例子,張將輕鬆通過壓力測試。然而何欲購入千萬單位,若沒有其他收入,則未能符合壓力測試基準,建議可尋找擔保人合併計算入息或選擇樓價較低的單位。另有兩點亦需要注意,首先獲獎選手雖可以獎金支付首期,但相關獎金或不能計算在入息部份;此外,運動員每一至兩年將會進行等級及津貼調整,銀行或會將其視為非固定收入,要求申請人提供最近6個月的入息證明以計算供款入息比率。 奧運得獎者貴為香港之光,筆者由衷希望香港運動員得到更多港人及政府支持。相信未來港隊運動員越受重視及賞識,商業贊助如品牌廣告代言接踵而來,額外收入隨之增加,屆時銀行審批其按揭申請時,亦有機會將其收入計算在內。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

調查指市民置業取向創新高 近8成受訪者料樓價平穩向好  美聯:料下半年樓價升約9%

美國聯儲局公布,聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘,在息口持續低企下,上半年樓市走勢凌厲,一二手交投氣氛熾熱。美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查,收回1,112份有效問卷,結果顯示,市民置業取向樂觀,多項數據創出新高,在入市意欲方面,約43.5%的受訪者表示有意入市,較對上兩次同類調查增幅近15%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,本港持續低息,加上近期股市波動,吸引部份買家套股換樓,資金湧向樓市。 入市意欲創新高 投資比例顯著上升 是次調查共收回1,112份有效問卷。在入市意欲方面,約43.5%的受訪者表示有意入市,亦較對上兩次的同類調查的29.7% (2020年11月)及29.3%(2020年1月)出現明顯增幅(見圖一),反映受訪者的置業態度,已由過往的觀望,到最近轉為積極。 圖一:受訪者有意入市比例 自政府推出「辣招」後,過往數年本港樓市已為用家主導。然而,是次調查結果顯示,投資者比例明顯上升。在被問及入市目的時,多達約40.7%的受訪者表示為投資,相關比例持續上升,在前年7月及去年1月的同類調查中,投資比例約2成多,到去年11月則升至逾3成,是次調查再進一步上升至4成(見圖二),可以預見在資金泛濫的情況下,將有更多投資者入市。事實上,根據稅務局數據顯示,反映投資者入市情況的「新住宅印花稅」,在今年上半年有明顯上升的趨勢,其中5月及6月均達逾400多宗水平,較今年首4月平均每月的約230宗多近一倍。此外,今年上半年「新住宅印花稅」共錄1,837宗,亦較去年同期的1,030宗升近8成。   布少明認為,近月投資者轉趨活躍,主要是由於全球量化寬鬆下,實物資產保值,吸引資金狂湧磚頭。過去一段時間,股市不時出現波動情況,刺激「套股換樓」活動,即使在疫情影響下,經濟較為低迷之時,樓價仍展現極強的「免疫力」,表現平穩。故此,即使可能需要支付一定金額的「辣稅」,不少投資者在未來一段時間,仍考慮投資物業。值得留意的是,近月入市一手盤的投資者比例有明顯上升的趨勢。年初新盤買家的約八成為用家,兩成為投資者,到近月多個新盤,包括港鐵黃竹坑站及大圍站上蓋項目,投資者比例升到約五成。隨著近日港股連日出現暴跌,後市不穩定因素增加,相信會有更多資金轉投樓市避險,令投資比例進一步上升。   圖二:自用及投資比例 近八成受訪者料樓價走勢平穩向好 樓價走勢方面,77.9%受訪者均認為未來半年的樓價走勢平穩向好,約51%的受訪者更認為樓價上升,比對上一次同類調查的20.8%(2020年11月)比例大幅上升,更遠遠拋離2020年1月的調查的3.1%(見圖三)。布少明表示,受訪者對後市的看法反映市場充斥樂觀情緒,預料樓價升勢持續,購買力續釋放,料樓價距離突破歷史高位的日子不遠,一旦樓價破頂後升勢將會提速,預計下半年樓價升約9%,料全年樓價升幅預測至約15%。   圖三:未來6個月本港樓價走勢展望 [...]