香港

傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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疫下節日詐騙增 環聯研究:香港疑似節日網購詐騙比率較去年同期升41%膺全球第三高

最新公布的環聯(NYSE: TRU)網上零售趨勢發現,2020年全球節日購物旺季之初,香港疑似網上零售詐騙百分比為28%,較2019年同期上升41%。環聯亦發現,截至目前為止的節日旺季裏,香港的高風險網上交易比率是全球所有國家或地區中第三高。有關發現是基於環聯於雙十一(11月11日)至感恩節後的網購星期一(11月30日)期間對其網店客戶的零售交易進行的分析所得。 踏入節日購物旺季,環聯於2020年11月1日至11月5日在全球進行的<消費者財政困難研究報告>亦顯示,受訪的1,000名香港消費者中,有36%的人表示他們曾成為新冠肺炎相關數碼詐騙案的目標,較4月13日當週的同一調查增加20%。根據最近的調查,8%的受訪者表示曾蒙受新冠肺炎相關詐騙所帶來的損失。這與4月13日當週調查所得的百分比相同。 環聯亞太區創新方案副總裁殷虹先生表示:「新冠肺炎疫情加速消費者從實體店轉向網上交易,網店更需要具備偵測數碼詐騙意圖的能力。為了不會錯失這些銷售新機遇,企業亦同樣需要確保消費者能夠安全地進行數碼交易。」 除了上述的發現外,環聯亦公佈以下詐騙趨勢: 於2018年至2020年間,節日購物旺季之初及相關年度全年香港疑似網購詐騙交易比例: 2020年11月11日至11月30日為28.29%。2020年至今為42.17%。 2019年11月11日至12月2日為20.06%。2019年全年為7.83%。 2018年11月11日至11月26日為0.16%。2018年全年為3.21%。 於2020年節日購物旺季之初,香港疑似詐騙交易比例最高的日子排名: 網購星期一,11月30日:32.56% 黑色星期五,11月27日:31.97% 雙十一,11月11日:29.92% 星期六,11月28日:26.15% 感恩節,11月26日:24.54% [...]

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一田優惠日5.28開幕 料整體營業額持平

受新冠肺炎疫情重創本港零售業。隨著疫情有所紓援,消費市道有復甦跡象。 半年一度的「一田購物優惠日」將於5月28日至6月3日舉行,因應疫情,一田百貨表示,今年「一田購物優惠日」特別加開2天,首度連減7日,更首設百貨部門入場名額,控制人流,其中4日(5月28-30日及6月3日),指定會員優先登記,5月20日(三)早上10時起開放登記,另外3日公眾開放(5月31日至6月1-2日),以入場人流控制管理;超市貨品優惠將一連4星期開催,每星期有不同筍貨,以疏導人流,冀顧客能安心購物。為應付「一田購物優惠日」多項全新部署,一田今一大更天舉辦大型招聘會,合共聘請逾800名兼職員工,處理優惠日的工作量。 一田百貨行政總裁黃思麗表示,雖然疫情漸趨緩和,但為了顧客能安心購物,故在籌備過程中構思多項全新安排,例如網上預先登記入場、延長超市優惠期至四週等,希望顧客仍然能夠享受購物的樂趣,冀整體營業額能與去年持平。她續指,今次的安排需要額外增聘更多人手,以確保屆時運作暢順,欣見能夠提供逾800個就業機會,與市民共同抗「逆」。 因應疫情,一田加強網購平台,網店銷情大好。一田公佈,早前舉行的「eShop率先搶」(4月29日至5月10日,共12日)的整體營業額按年大幅上升107%,訂單數量亦飆升近90%,當中以超市食品及床品類貨品銷量最好,開賣後短時間內已全數售罄,需多次補貨以應付需求。 [...]

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香港電視(1137)靠網購翻身 TVB要偷師?

一場武漢肺炎(新冠病毒)令香港本身已經極為疲弱的經濟雪上加霜,飲食業及零售業受到重創。不過,危機中總會出現逆市奇葩,由於抗疫用品例如口罩、消毒用品甚至廁紙的需求極為旺盛,加上本地居民減少出外避免受到感染,令網購業生意急彈。香港電視(01137)旗下的HKTVmall,一月份交易額勁升五成,更不排除集資以擴充業務。反觀電視廣播(00511)經營愈見困難,或可傚法香港電視才能找到出路。 本港最大網購平台,香港電視旗下的HKTVmall,生意好到做不停手。香港電視近日公布,HKTVmall今年一月平均每日訂單數量約二萬二千四百張,按年及按月分別上升百分之六十四點七及十九點八;平均每日訂單總交易額達一千零九十萬元,按年及按月分別上升百分之四十九點三及二十五點三;整個一月訂單總交易額為三億三千八百萬元,按年及按月分別勁升百分四十九點六及二十四點七;不過,平均單值四百八十八元,按月升百分之四點五,按年則跌百分之九。 香港電視認為,業務量增加可能因為去年增長動力效應而來,預計二月份增長動力持續強勁,另外,目前港人到人多擠迫的地方購物意欲減弱,購物重心轉至網購平台如HKTVmall等。該公司指,二月頭九日增長動力及營運狀況均較上月同期更強,預期此增長動力將延續至整個二月。曾於HKTVmall或HoKobuy購物的獨立客戶已達二十九萬二千戶,按年增長百分之三十六點四,較去年十二月增長約一成。 受惠好消息帶動,香港電視股價今年節節上升,由年初的三點四六元,本週一最高升至六點九七元,市值最高達五十三億二千七百萬元,已經超過電視廣播的五十二億七千四百萬元。雖然股價於週二回落,但按收市價六點零一元計算,今年累計升幅已達百分之七十四,成為逆市的中奇萉。 反應夠快 HKTVmall的成功,證明四年前創辦人、副主席兼行政總裁王維基決定退出免費電視業務轉戰網購的決定非常正確。除了是肺炎令市民足不出戶增加網購生意,還有就是在全港極度缺乏抗疫用品的時候,HKTVmall不斷在全球各地採購到口罩及消毒用品在平台上出售,王維基更親自出馬,飛到海外購入口罩生產線,未來將在香港生產口罩,解決供應問題,在「黃色經濟圈」的效應下,將生意進一步急升。 HKTVmall上週於社交平台透露,已向六萬四千名客人出售逾四百五十萬個口罩,王維基於二月初到訪不同地方,尋找口罩生產設備,終以二十萬美元(約一百五十六萬港元)在台灣購入相關機器,對方承諾三十日內交付。不過,最後能否在香港生產仍存在極多變數,因為現時未知外國政府會否停止相關機器及原材料出口,該公司亦沒有防污染廠房(Clean room)專業知識,以及能否取得實驗室認證,成為合資格廠房。 由於HKTVmall生意實在太好,訂單已應接不暇,現時落單的話,要等一個星期才能送貨,所以HKTVmall亦乘勢調高免費送貨的最低消費金額,藉以增加每張單的消費金額。上週HKTVmall公布,所有免運費訂單的金額一律上調一百元,普通會員的單一訂單免運費金額將提高至五百元,VIP會員亦調高至三百五十元,而即使門店自取,最低消費亦要二百元。 擴充網絡 香港電視見現時需求甚大,亦計畫借機擴充,未來數星期陸續推出額外措施以改善客戶體驗,包括建立「邀請購買」平台、將客戶基礎分為若干不同類別等。香港電視表示,「邀請購買」是將熱賣產品例如個人健康設備的繁重瀏覽量,從HKTVmall分流。客戶需在新平台上,預先登記想購買的熱賣產品數量,系統將在指定時間根據產品庫存,作出隨機分配。 此外,集團正與多個知名零售連鎖店商討,拓展訂單自取網絡,為客戶增加地區上的便利及自取時段。現時,集團已與其中一家現有商戶Foodwise合作,增加七個自取點,並期望其他零售連鎖店將加入。集團亦正在增加外判物流資源,包括第三方物流公司及個人,以拓展送貨到戶的配送容量並舒緩延長的送貨等候時間。 進一步擴充自然需要資金,香港電視發出公告指,可能在市場條件及集團需求配合下,考慮為支持集團營運及業務發展而進行的不同融資活動,包括股權及債務融資、貸款及信貸額度等。 香港電視當年一等再等,始終未取得免費電視牌照,其後改為透過OTT(over-the-top)方式傳送節目,客戶要額外購買機頂盒或使用行動裝置,透過互聯網網絡才能收看節目。雖然節目質素受到肯定,但當年香港仍未形成OTT的潮流,NETFLEX及亞馬遜等同樣透過OTT提供服務的供應商,仍處萌芽狀態,香港電視「走得太前」,收視始終不及免費電視,廣告收入難支持龐大支出,所以決定另闢電視消費頻道,向觀眾銷售產品,以增加收入,想不到其後副業變主業。一八年該公司宣布放棄申請免費電視牌照,全面撤出電視業務,反而走得更順暢。香港電視早前公布截至去年六月底的半年業績,營業額勁升六成至六億二千六百萬元,雖然仍在虧損,半年蝕一億五千五百萬元,但毛利增加七成,至一億二千五百萬元,毛利率提升一點四個百分點,至百分之二十四點九。該集團半年訂單總商品交易額已達十二億三百五百萬元,按年勁升百分之五十四點七。 空間龐大 [...]

大中華時事

【物流平台】UPS:推「自選派送地點」服務

電子商貿興起迎來種種變遷,對大中小企業而言,這股浪潮既是挑戰,亦蘊藏無限商機。預計未來兩年,全球零售銷售增長規模,當中以電商銷售增長速度為整體零售的兩倍。UPS香港及澳門區董事總經理趙莉(Lauren)表示,UPS香港早前已推出全新「自選派送地點」服務,讓消費者收件更靈活,從而協助客戶在電子商務市場中擴展,並提升其競爭力。 撰文  葉永成 | 攝影  鄺銘漢(部分) 亞太區電子商貿物流市場總值預計將從目前的1,080 億美元,急增雙倍至2021年的2,320億美元。從前,物流和配送服務只是作為消費者的附加服務,但現在消費者在網購時已將收貨程序視為重中之重。當前的新零售概念已經深刻地改變了地區企業的運營方式。事實上,UPS早前進行了一項名為《網上購物者脈動》的研究發現,免費送貨非常關鍵,因為亞洲的網購者僅支付平均15%的訂單運費,這是全球最低的百分比。 網購體驗滿意度增長放緩 研究報告指出,隨著更多亞洲消費者於網上購物,面對消費者對網購期望越高及零售業競爭越激烈下,免費送貨、縮短派送時間和以客為本的退貨政策成為網購主流。 值得一提,只有57%亞洲消費者滿意網購體驗,為所受訪地區中最低。從2015年至今,其滿意度僅有11%的增長(當年為46%),出現明顯的放緩跡象,反映零售商在提高顧客滿意程度上仍需努力,以挽回網購消費者的信心。 而行動領域方面,近年亞洲消費者逐漸習慣先以智能手機購物,然後再到實體店取貨,以及會不分國際零售商抑或中小型企業,也會光顧,例如淘寶、京東網站的小型電商等,也不乏捧場客。  此外,送貨到店(Ship-to-store)日趨流行,去年有37%網上購物者選用這項服務,而今年計劃使用這項服務的網上購物者佔59%。這服務對零售商而言極具吸引力,因為去年多達60%選擇於店內取貨的亞洲網上購物者,會在店內額外購物,而在中國市場的數字更高達74%。 手機網購亞洲勝美國 趙莉說,亞洲網上購物者使用智能手機愈趨普及,流動購物已成主流。多達77%消費者曾以智能手機購物,冠絕全球其他受訪地區,亦較2015年的55%為高。相比之下,美國只有48%消費者曾以智能手機進行網購。  [...]