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香港

供樓供半世?按揭年期如何考量?

自近年樓價拾級而上,加上新按保政策出台,不少人為了更容易上車,不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映,10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月(即接近28年),創有紀錄以來新高。 如何選擇最合適自己的供樓年期?大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年,最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期,以下將詳細說明。 樓齡/人齡: 大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期,並以較低者為準。假設A先生40歲,購入樓齡50年的物業,最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變,但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲,購入樓齡20年的物業,本應最高按揭成數只有75-60=15年,但如B先生的20歲女兒作擔保人,而女兒的每月收入大於每月按揭供款,按揭年期便有機會以女兒年齡計算,最長可增至30年。 利息: 年期越長,利息越多。假設貸款額500萬元,承造20年及30年的供款年期,以實際按息1.4厘計算,20年的全期利息逾73萬,30年的全期利息更逾112萬,兩者相差39萬或53%!不過,全期利息只供參考,因利息除了根據年期,亦會根據拆息(Hibor)、最優惠利率(P)而有所改變。如未來遇上加息周期,利息將有機會大幅上升。 每月供款/壓力測試: 借款人當然想縮短貸款年期,以盡量減少利息開支。但年期越長,每月供款自然減少,更有利通過壓力測試。以首置客為例,供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%,即每$10,000元收入,每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平,拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 因此,借款人可根據自身條件,選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查,或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外,借款人亦可在轉按時,配合自身需要增加或減少按揭年期,筆者亦建議借款人不要借盡,預留按揭年期作緩衝。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

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曹德明:你的錢足夠用到100歲嗎?

古語有云「人生七十古來稀」,指古時能活到七十歲十分少見。但現代人生活質素提升,加上醫療技術不斷進步,使人均壽命有所增長,而香港早前更再度列為全球最長壽的地區。政府統計處於早前發表的《香港統計月刊》,估計去年出生的男嬰和女嬰,日後分別可活到82.9歲和87.95歲。 勞工及福利局長羅致光於日前發表網誌,指出假設本港死亡率持續下降,估計現年65歲以上男士的平均壽命可長達90歲,而去年新生男嬰的平均壽命更有望達100歲,「長命百歲」並不是夢。以現年65歲的男士,可能亦只剛開始他人生的下半場。 市場上退休年齡一般為60歲或65歲不等,事實上部份60歲以上的人仍保持活力,加上經驗豐富,辦事效率高,部份政府部門或私營機構亦推行延長/彈性退休年齡或退休後合約計劃等,按需要繼續聘用退休員工,相信延長退休年齡亦屬環球趨勢。 上一輩普遍會有「養兒防老」的觀念,但是隨著社會變遷,百物騰貴,生活指數高企,子女要照顧自己已不容易,部份更要反靠父母協助「上車」。而根據最新金管局調查顯示,平均住宅按揭的還款年期為333月,創有紀錄以來新高,反映現時供樓負擔愈來愈大,因此在現今社會養兒亦未必能防老。 另一方面,不少人想計劃提早退休,盡早享受人生,但所需的退休儲備亦隨之增多,而政府現時設有各種社會保障計劃如政府津貼(長者生活津貼、傷殘津貼及綜援)以及強制性供款(如強積金、職業退休及公務員退休金計劃),但單靠政府津貼未必能夠應付退休開支。因此,退休人士可考慮選用市面上退休理財產品。而香港按揭證券有限公司於今年推出退休規劃產品—「HKMC退休3寶」,即「安老按揭計劃」、「香港年金計劃」,以及「保單逆按計劃」,以協助退休人士自製長糧,享受無憂的退休生活。 下一回筆者將集中講解退休人士如何善用安老按揭計劃,協助應付日常的生活開支。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明 [...]

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明年加息開始?按揭供款貴幾多?

自2019年美聯儲再次啟動買債計劃,轉眼間是次量化寬鬆(QE)至今已屆兩年,美聯儲的資產負債表的總資產規模由3億多美元上升至超過8億美元,升幅達1.3倍。然而,QE令全球資金泛濫,產生資產泡沫風險,年初已傳美聯儲將減少買債,但一直只聞樓梯響。剛剛11月份,「收水」鐘聲終響起,買債規模由每月1,200億美元減至1,050億美元,加上近日報導指美聯儲主席鮑威爾或將連任,相信未來作風偏「鷹」,明年美聯儲或會重啟加息。 筆者認為,美國「收水」進程有可能於明年中結束,並於同年展開加息周期。然而,即使美國加息,相信短期內香港最優惠利率(P)仍會維持不變。惟隨資金流向的轉變,料銀行體系結餘將會由高峰的4,575億元逐步下調,而一個月銀行同業拆息(HIBOR)將有上升的趨勢,影響選用拆息按揭計劃(H按)人士的每月供款。 參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.125厘。反之,HIBOR的波幅則較大,由於全球「水浸」,HIBOR於今年9月份曾達到0.06%的11年新低,但亦曾於2019年美國加息周期期間飆升至2.99%的歷史高位。不過,普遍H按計劃均設有封頂位,大部份計劃定於2.5厘,即使HIBOR不斷上升,選用H按人士最多只需以2.5厘作供款。 現時新造H按計劃的息率普遍為H+1.3厘,若以11月24日的HIBOR為0.1厘計算,實際按息約為1.4厘。假設貸款額為500萬元,供款30年,每月供款為$17,017;若HIBOR升至0.4厘,實際按息升至1.7厘,每月供款將上升至$17,740,增加$723或4.2%;若實際按息升至封頂位2.5厘,每月供款將上升至$19,756,比實際按息1.4厘增加$2,739或16.1%。 面對未來息口上升預期,「轉按」是現時可考慮的慳錢方法。若現時使用的按揭計劃為發展商高成數按揭、P按、或高於H+1.3厘的H按計劃,可考慮趕上低息尾班車,於罰息期過後轉按至銀行的H+1.3厘按揭計劃。即使現時已選用H+1.3厘按揭計劃而已過罰息期,亦可考慮轉按以賺取現金回贈。以貸款額500萬元為例,最高可享1.4%現金回贈即7萬元。扣除數千元的律師費,仍有6萬多元的現金,足以抵銷約一年的利息開支。 撰文:張顥曦 經絡按揭轉介營運總監 [...]

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相連單位按揭稅項要點計?

置業考慮因素眾多,戶形是其中一個重要考量。上車客或投資客一般傾向選擇開放式或一房單位,家庭客或換樓客則大多選擇二房以上單位。為迎合不同買家,發展商會推出各式各樣的戶形以迎合不同客群。除上述單位外,某些樓盤設有特色戶型如洋房、相連單位等。今集筆者將與大家淺談相連單位的注意事項。 相連單位指兩個打通的單位,當中亦有分「原裝相連」或「自製相連」。發展商出售的相連單位,最常見的如複式單位,在物以罕為貴的情況下,價格一般比獨立出售兩個單位更高。而發展商推出的「原裝相連」已向屋宇署申請有相連屋則,買家購入該單位時只涉及一張樓契,申請按揭時,與一般單位無異。 然而,市面上亦有人放售「自製相連」單位,意思是賣家將兩個獨立單位打通。同樣地,自製相連單位的售價一般亦較兩個單位分開售出為高。考慮購入「自製相連」前,應先確認該單位有否已向屋宇署或田土廳完成入則申請,如有違規情況,或契約不清晰,或會影響按揭審批、日後轉售甚至涉及相關法律問題等。 由於「自製相連」單位原屬兩個獨立單位,因此單位擁有兩份樓契,承造按揭以及稅項與「原裝相連」亦大不同。試舉一例,A先生購入一個「自製相連」單位,涉及兩張樓契,銀行估價為每間各400萬元,如A先生以一份文書購買該單位,從價印花稅須以第一標準稅率計算,即400萬元x2x15%=120萬元。按揭成數方面,由於銀行將視作多重按揭,二個單位均最高只可承造5成按揭。 從例子可見,購入「自製相連」單位或涉及多重按揭及印花稅問題,首期及稅項支出與「原裝相連」有可能大相徑庭。購入相連單位前,宜做好資料搜集以及計算清楚,亦可尋找專業按揭中介公司作免費查詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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提早償還按揭貸款一定慳到錢?

一般市民買樓都會向銀行申請按揭,而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上,供款年期愈長,或貸款金額愈大,總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例,現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘,若供款30年,總利息為約90萬元,相等於貸款額近四分之一,為數不少。 部份借款人為了慳錢,當累積一定財富、或有閒錢在手時,會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款,但求節省更多利息支出。然而,考慮提早償還按揭貸款前,亦要留意銀行「罰息期」條款。 銀行為爭取按揭業務,會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入,銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款,若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行將向借款人收取指定費用。 每間銀行的罰息期收費及細款略有不同,一般罰息期為2年至3年。罰款方面,一般以「借貸額1至3%+現金回贈」計算,金額會逐年遞減,愈早償還貸款,所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例,現金回贈為1%(4萬元),銀行罰息為首年「貸款額2%+現金回贈」;次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款,罰息便是12萬(8萬+4萬);次年提前全數還款,罰息則是6萬(4萬+2萬)。另外,如於非罰息期間償還貸款,部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提,向銀行償還按揭貸款期間,樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款,進行「贖契」手續時,業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然,若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。 因此,業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出,事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款,衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期,想慳息亦不無辦法,較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口(Mortgage-Link)內,便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息,抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link,當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用,靈活地實現「Cash is King」。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]