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購買樓花提早或延遲成交期注意事項

月初有大型發展商旗下的新盤,興建中的兩座樓宇將拆卸重建,預計入伙日期料延遲約9個月。是次事件實屬罕見,發展商亦快速及妥善處理問題,並向涉事買家作出合理的額外津貼及利息補償。據銀行了解,事件屬特別個案,金管局初步確認相關補償之金額將不視作樓價回贈的一部份,同時不會影響買家可申請之按揭成數。此外,多間銀行亦表示將如常處理客戶的按揭審批。 是次事件或令買家購買新盤時有所警惕,事實上,新盤銷售受一手住宅物業銷售監管局所規管,並設有公平透明的條例予賣家遵守,讓買家有足夠的法律保障。雖有政府監管以及法例保障,但購買樓花前,買家亦需要仔細了解流程的每個環節以及潛在風險。 自新按保計劃推出後,首置客選用「建期」購買樓花愈見普及,因繳付首期後,尾數可於物業落成後於銀行申請按揭上會,符合新按保「已落成住宅物業」之規定。早前西南九龍某熱賣新盤,更多於七成買家選用建期付款,藉以承造高成數按揭及以較少的首期置業。除首置客外,換樓人士亦偏向選用「建期」購買樓花,藉於新樓落成前,有充足時間出售舊有物業,同時亦可恢復首置身份,並可退回購買第二個物業多繳的稅款。但要注意,發展商突然通知提早成交,買家便要提早上會。換樓人士如未售出舊有物業,申請新樓按揭時,因已有其他按揭物業在身,按揭成數上限須下降一成,計算供款時供款入息比率以及壓力測試基準須下降一成,買家或因缺乏充足資金支付尾數,影響交易。 發展商延遲成交期亦有機會失預算,如換樓人士早已賣掉舊樓並已準備入伙,則要延長租賃其他地方暫住,使開支增加。「建期」買家如已申請按揭,但不幸遇上成交期延遲超過3個月以上,銀行或要求買家補交入息證明文件,如市場環境有重大改變,亦有機會調整按揭計劃及相關優惠。而現時受疫情影響的行業,收入或會有所下跌,銀行重新審批貸款人的入息證明時,如未能通過入息要求,買家或需要加擔保人,以增加借貸力。 購買樓花除要了解流程、亦要仔細評估風險。不怕一萬,只怕萬一,買家確保有鬆動的財務安排以及預算最為穩妥,當遇上突發情況時,亦不會大失預算。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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「大叔之齡」買樓要留神

近期剛完結的熱播劇集掀起不少話題,主角之一的大叔上司情場失意,更被公司降職,甚為可憐。 「大叔」泛指中年男性,但每個人對大叔年齡的定義都不一致,在一個日本訪談節目上,亦透過街訪,得出「大叔」定義橫跨40至60歲。而男人四十為不惑之年,心態開始成熟穩定,亦有一定經濟實力,部份人或早已生兒育女,為家庭拚搏。此外男人四十亦是置業年齡,根據經絡按揭研究部的內部數據顯示,有多達四成客戶年齡介乎於41至60歲,成為當中最大群組。 雖然大叔沒有一個正統的年齡界定,但在按揭申請中卻有明確的年齡限制。根據金管局指引,銀行可提供的按揭還款年期最長為30年,而銀行審批還款年期時,一般以「70或75減人齡」計算,而各間銀行取態略有不同。 試舉一例,大叔A及大叔B各自申請按揭,而該銀行用「75減人齡」計算,大叔A現時45歲,申請按揭時,最盡可借75-45=30年。而大叔B現時55歲,申請按揭時,最盡可借75-55=20年,兩者最長按揭年期的差距多達10年。 雖然銀行一般會以「70或75減人齡」計算,但事實上,仍有個別銀行或會因應申請人自身狀況作出調整,如借款人的職業為老闆級以上、公務員或某部份專業人士,收入更為穩定,銀行或有機會以「80減人齡」計算最長還款年期。因此,雖然申請人的年紀是一項重要考慮因素,不過銀行亦有機會因申請人的收入及工種穩定性而調節還款期。 香港寸金尺土,要上車很多時都要借到盡,包括借盡按揭成數或還款年期,根據金管局住宅按揭統計調查結果顯示,今年5月份的按揭平均還款年期為329月,即27.4年,近乎借到盡。而大叔申請按揭,有機會面對年期不足而導致每月供款額及供款與入息比率的門檻有所上升。如「一支公」申請按揭,或有機會未能通過入息門檻。有需要時,可找近親作擔保人,或銀行計算還款期的方法是以「75減借款人或擔保人之中較年輕的一位」,即如大叔B找弟弟作擔保人,弟弟為35歲且收入可觀,計算方法可以75-35計算,按揭貸款年期最長可借30年,最終批核情況以相關銀行為準。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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息魔來了?! 市傳大型銀行加按揭息率3點子 經絡:料只因應個別客戶調整

市傳有大型銀行調升細碼貸款額的按揭息率3點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,相關消息仍然向銀行了解中,相信主要是銀行一如以往地因個別客戶的入息及信貸條件而批出略高的利率。然而,現時銀行承造按揭的邊際利潤微薄,銀行或針對個別客戶群輕微調整息率以增加盈利,加上上半年按揭市場暢旺,估計銀行全年批出按揭貸款額的目標或已接近「到數」,下半年或會更審慎作出批核,未必需要太進取搶攻按揭市場。 事實上,現時大部份銀行的新造按揭息率介乎於H+1.3%至H+1.45%不等,一般視乎客戶的貸款額、入息及信貸條件、及銀行的風險評估、按揭取態而略有差別。一般來說,假如貸款額較大(達到600萬以上),或優質客戶較易批出較優惠如H+1.3%的按揭利率。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據,今年首半年承造300萬至400萬元貸款額的客戶只佔整體8.8%,而承造400萬元或以下貸款額的客戶只佔整體13.2%,因此料是次調整對整體客戶的影響相當輕微。 是次市傳的按揭息率只相差3點子,對客戶實際供款影響十分輕微。今日(7月23日)一個月銀行同業拆息(HIBOR)只下調至0.07厘(圖一),已創11年新低,相比去年同期一個月拆息為0.27厘,已減少20點子。而按揭實際息率由一個月拆息及銀行提供的按揭利率兩部份所組成,若根據經絡按揭轉介研究部數據,5月份MMI(即反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平)為1.56厘(圖二),已屬有紀錄中相當低的水平,相信一個月拆息下跌可抵銷按揭利率輕微上升。 曹德明認為,現時一二手樓市持續暢旺,加上香港經濟重拾上升軌道,未償還按揭貸款拖欠比率一直維持接近零的水平(圖三),相信銀行對按揭業務仍保持審慎但積極的態度。料年內按揭利率上調空間不大,一個月拆息亦會於0.1厘以下反覆上落,估計實際按揭息率維持於1.5厘附近水平。 (圖一) (圖二) (圖三) 中原按揭:拆息跌勢抵銷銀行加息影響 中原按揭董事總經理王美鳳亦回應指,銀行提供的按息及優惠會因應自身的資金成本、業務策略、行業競爭及市場因素而作出調整,市傳之按息微調主要針對細額貸款,且幅度輕微,現時亦有一些銀行針對不同目標客戶及業務在按揭計劃上提供分層息率及優惠,旨在調配資源運用。即使有銀行微調按息,在拆息跌勢下,相互抵銷不會對樓市、按市構成實質影響。 事實上,與樓按相關的1個月拆息本月已連續下跌9個工作天,今日1個月拆息報0.07339%,屬於今年新低,亦創下11年新低水平,拆息跌勢下推低市場按息跌至低至1.37厘,在這息率跌勢下,銀行按揭利潤較前收窄;而今年樓市旺勢下市場按揭貸款額錄得顯著增長,首5個月新取用住宅按揭貸款按年增長達35%,導致銀行在業務策略上有條件將按揭息率及優惠作出調配,以分層方式提供予不同客戶群或貸款個案。在實際情況上,不少銀行通常會再按客戶、物業質素及個別情況調整或決定批出息率。 事實上,年初至今,樓市持續向好鞏固了銀行叙造樓按業務的信心,銀行樓按取態維持積極正面。現時市場按息因應不同貸款額仍然介乎H+1.3%至H+1.5%為主,預期第三季內樓市靠穩銀行樓按取態維持積極。 [...]

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業界回應銀行拒接恆大樓花按揭申請傳聞 經絡:選擇即供並已申請按揭不受影響 中原:屬個別事件不排除其他銀行跟隨

對於市傳龍頭銀行拒絕接受恆大樓花按揭申請,經絡按揭表示,恆大旗下兩樓花盤合共有556名買家選用即供付款辦法,當中有58人是自今年5月起購入物業。經絡續指,如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭的買家,將不受影響;惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家,若仍未於銀行申請按揭,有可能受到影響。 至於中原按揭則回應指,樓花屬於未落成樓宇項目,在銀行角度,承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款,風險相對承造現樓按揭為高。是次恆大只屬個別事件,雖然不排除其他銀行會跟隨做法,惟目前仍有銀行表示未暫停接受該樓盤的樓花按揭申請。 經絡:恆大屬個別事件料對樓按市場影響輕微 近月恆大屢次傳出不利消息,市傳有大型銀行因風險評估關係,拒絕接收該發展商樓盤的樓花按揭申請。 該發展商在香港共出售三個樓盤,分別是恆大.珺瓏灣 – 恆大.珺瓏灣 1 期(現屬現樓)、恆大.珺瓏灣 2 期(關鍵日為2021年第3季)、恆大.睿峰(關鍵日為2021年第4季)。 根據經絡按揭轉介研究部調查,快將踏入關鍵期階段的兩個樓盤的成交紀錄冊中,統計顯示恆大.睿峰選用建築期付款辦法的買家為187人,佔整體出售單位的81.7%;選用即供付款辦法的買家只有40人,佔整體出售單位的17.5%。另外,恆大.珺瓏灣2期選用建築期付款辦法的買家為635人,佔整體出售單位的53.1%;選用即供付款辦法的買家為516人,佔整體出售單位的43.1%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次僅屬個別樓盤事件,相信對整體樓按市場的影響相對輕微。而早前購入以上樓盤單位的買家,如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭將不受影響;惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家,若仍未於銀行申請按揭,有可能受到影響。根據經絡按揭轉介研究部統計,今年5月迄今,恆大.睿峰選擇即供付款辦法的買家只有2人,恆大.珺瓏灣2期選擇即供付款辦法的買家則為56人。曹德明建議,買家可尋找發展商更改至建築期付款辦法,或申請延期完成交易。 中原:主要影響近月即供買家 中原按揭董事總經理王美鳳表示,今次有銀行暫停接受恒大樓盤的樓花按揭申請,相信與發展商近月的負面消息及最近指其內地項目未獲批預售許可等消息所影響,基於評估所涉及風險增加,在風險管理考慮上作出有關決定,相信只屬個別事件。事實上,由於樓花屬於未落成樓宇項目,在銀行角度,承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款,風險相對承造現樓按揭為高,故此銀行一向在確定接納新盤的樓花按揭前,會先進行風險評估,內部亦會設定其認可發展商。 [...]

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大手買家尋求專業按揭中介更得心應手

年初至今,一二手市場交投暢旺,近月發展商積極推盤且成績理想,根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示,六月份一手住宅註冊宗數為1,949宗,按月上升逾兩成,連升兩個月,更創下今年一手註冊宗數新高,反映市場剛性需求殷切。 一手市場暢旺,同時帶動相關按揭宗數上揚。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示,六月份樓花按揭宗數為912宗,按月上升逾兩成,同時連升兩個月,創17個月新高。 上半年熱賣的鐵路新盤,潛力優厚,自住投資皆宜,因此吸引大批換樓客、家庭客以及投資客入市,當中亦不乏大手買家,斥資數千萬元甚至過億元購入多個單位。部份大手買家實力雄厚,「一炮過FULL PAY」多個單位不足為奇,亦有部份投資客藉以近期低息按揭計劃入市投資,節省更多利息開支。 事實上,不少大手買家購入多個單位,承造按揭上亦會面對各項難題。假設以個人名義購入兩個過千萬元的物業,首個物業可以首置身份承造最高五成按揭,並只須繳交較低的第二標準稅率印花稅;而銀行審批第二個物業時,按揭成數須下降一成,並須繳交第一標準稅率印花稅,即樓價之15%。此外,當有兩個單位作出借貸時,供款入息比率以及壓力測試基準須下降一成至40%/50%,兩個單位的供款支出亦須計算在負擔當中,銀行要求自然大增。因此買家如有家人協助,使用其首置名額,則兩個物業均可以首置身份計算,比使用一人身份置業容易得多。 買樓涉及繁複的手續,而一次過購入多個單位,所需資金不菲,實力亦要非常雄厚。建議仔細計算自身供款能力,否則若未能通過銀行嚴謹的批核,或要抬錢上會,甚至撻訂離場。按揭市場瞬息萬變,要尋找多間銀行承造按揭,同時亦要爭取最好的利率及回贈十分費時,為避免於置業路上觸礁,選擇一間大型、可靠及專業的按揭轉介公司就幫到手。專業可靠的按揭團隊,可一條龍協助買家處理按揭事宜,既方便快捷又能節省時間,勝過小恩小惠。此外,按揭專家亦會根據買家的財務狀況,提供詳盡的分析及評估,讓買家輕鬆揀選最合適的按揭計劃,確保置業過程暢通無阻。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]