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曹德明: 做個精明「雙租族」

不少人為求盡快「上車」,會先購入較易負擔的物業,再以「樓換樓」方式遷入更大、更優質的單位。然而,樓價升幅驚人,縱使近年新按保措施出台,換樓所需的額外資金亦不少,因此亦有不少打算換樓人士或先考慮成為「雙租族」。 「雙租族」即是以「以租養租」方式,將現時持有的物業放租,再租住另一個單位。「雙租族」比起換樓,在資金調配上更為容易,假設業主本身持有一個一房單位,因家庭成員增加而選擇成為「雙租族」,將現有單位放租14,000元,再租另一個兩房單位,租金18,000元,只需補貼4,000元便能租住一個更大的單位。 除了需要更大的居住空間,亦有人因工作環境改變、校網等等的因素,選擇成為「雙租族」。不管那一個原因,「雙租族」仍保留現有物業的業權。然而,「雙租族」在出租持有物業時,在資金需求及按揭層面上亦有需要注意的地方。 在按揭層面方面,若業主持有的物業的按揭成數高於五成,理論上單位是不能用作出租用途。另外業主在申請高成數按揭時,按揭保險公司的契約已列明物業必須為自住用途;加上銀行出租物業的最高按揭成數為五成,因此若被銀行發現違規出租,銀行可要求業主將按揭成數降至五成,甚至清還全部按揭貸款。業主在出租單位前亦應先通知銀行,向銀行索取出租同意書,得到銀行同意方可出租。 資金預算方面,業主要注意自身物業如有按揭在身,其租金回報或低於供款額,再加上另租單位的租金,開支或比以往有所增加,加上若自身單位未有租客承租,即等同「供」住兩個單位。此外,「雙租族」同時亦需要花時與處理放租物業與租住物業的租約及租務等問題。 考慮成為「雙租族」前,除了要確保現有物業的按揭成數低於五成外,要先計算好租金收入和另外租樓的支出,亦要仔細計計算自身的供款能力,好讓自己越住越舒適。 撰文: 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

香港

曹德明:趕上定息按揭尾班車

香港按揭證券有限公司(按證公司)於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃(定息按揭),並與9間銀行合作,向有意置業人士提供住宅按揭貸款,計劃的總貸款額為10億港元,每宗上限為 1,000 萬港元,年期可選擇10年、15年及20年,年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。 計劃由去年5月開始接受申請,根據報導,直至 9月15日,按證公司共接獲75宗申請,並已批出67宗,獲批總貸款額為3.65億元,佔計劃總貸款額逾3成半(36.5%),反映市場上對定息按揭有一定的需求。 除了定息按揭,現時市場上選用H按(拆息按揭計劃)及P按(最優惠利率按揭計劃)較為普遍。根據金管局數據顯示,H按佔比連續9個月高達九成半以上,主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘,若以H按計劃為H+1.3%計算,實際按息只有約1.36厘,相比定息按揭10年期1.99厘,按息相差63點子,選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大,但仍有部份人選用定息按揭,固中原因何在? 浮息按揭(H按及P按)的利率分別會根據香港銀行同業拆息(HIBOR)及港元最優惠利率(Prime Rate)波動,相反定息按揭可鎖定指定年期的息率,除了促進銀行體系的長遠穩定發展外,置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息,未來港息亦有機會隨之上調,使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 此外,選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時,毋須通過加息3厘的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主,亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行,避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底(10月30日),最後的貸款提取日期為今年年底(12月31日),按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車,如對此計劃有任何疑問,可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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申請按保備忘

上回筆者分享了一些申請按保時較鮮為人知的「雷位」,稍一不慎容易令高成數按揭申請「觸礁」,最終大失預算。今回將繼續向大家講解其他申請按揭保險計劃的注意事項。 填寫各銀行申請表時確保資料準確 買家申請按揭時一般都會貨比三家,向兩至三間銀行遞交按揭申請表,並根據批出的條款選擇最合適的銀行。申請高成數按揭時,各銀行之申請表均會傳至按保公司作進一步審批。而各銀行之申請表的格式亦有所不同,買家填寫時切忌填錯資料,如按保公司發現從各銀行填寫的資料有所不同,或會影響審批的進度。 重覆申請 按保公司只審批一次 如買家經銀行A向按保公司A申請按保後拒批,買家再經銀行B向按保公司A申請按保,結果都是一樣。為免浪費時間,買家應事前好好計算自身的入息及供款能力,否則即使申請多間銀行,亦不會僥倖獲按保公司批出。事前最好透過按揭中介協助並集中處理,再配對合適的銀行增加成功率。 按保公司或為物業重新估價 買家申請高成數按揭時,一般會先經銀行批核,再交由按保公司進一步批核。而銀行審批按揭時,會先為物業進行估價而計算可批出的貸款額。而遇上二手公屋、交投稀疏或其他非優質物業,按保公司或會重新為物業進行估價,而且估價有機會比銀行更為審慎,或影響最終批出的按揭成數及貸款金額。 按保公司或就某類物業調整批出條款 雖然在新按保政策底下,首置人士購買800萬元或以下物業可承造最高九成按揭;1,000萬元或以下物業可承造最高八成按揭。然而按保公司審批某類物業時,按揭上限亦會有所調節,例如800萬元或以下的村屋最多只可承造八成半按揭。出租物業、樓花村屋(村花)、「祖」/「堂」物業以及有轉售限制之村屋別均不符合申請新或舊按保的資格。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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申請按保小心「雷位」失預算

在「新按保」政策的帶動下,愈來愈多買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司數據顯示,近年選用按揭保險計劃的宗數及金額一直維持於高水平,反映按揭保險計劃的殷切需求。事實上有買家置業時會忽略按保公司審批的規條,稍有不慎未能成功申請,最終或會大失預算,筆者將拆解一些按保公司鮮為人知的「雷位」。 一手樓以合約價審批 當銀行審批一手物業按揭的申請時,一般以折實價,即扣除所有折扣回贈等優惠去計算可批出的按揭成數或金額。與銀行不同,按保公司則以正式買賣合約(合約價)去審視物業是否符合申請按保的條件。 以一個一房新盤單位為例,合約價為640萬元,買家選用「即供」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為590萬元。原本買家打算選用「舊按保」申請8成按揭,但按保公司以合約價640萬元審批,超出舊按保的樓價上限600萬元,因此未能符合舊按保的條件,最終買家只可向銀行承造最多6成按揭。如買家預算不足,則需要更改為「建期」付款,待落成時以「新按保」申請高成數按揭。 再以另一個二房新盤單位為例,合約價為1,020萬元,買家選用「建期」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為980萬元。申請上會時,買家想選用「新按保」申請8成按揭,按保公司以合約價1,020萬元作審批,「新按保」的樓價上限則為1,000萬元,因此未能符合新按保的條件,買家只可向銀行承造約5成按揭。首期支出頓時增加3成,可能大失預算。 房協二手居屋以已補地價後的估值計算 購買房協「住宅發售計劃」或「資助出售房屋項目」第二市場的買家,因沒有政府「按揭貸款擔保」,買家需要透過「香港按揭證券公司」申請高成數按揭,方可獲批最高9成按揭。而按證公司會以已補地價後的估值進行計算物業估值,如已補地價後的物業估值超過1,000萬元,買家則未能承造高成數按揭上會。簽署臨時買賣合約前,建議先透過按證公司所提供的預先批核服務,預先評估物業估值,以及查詢申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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按揭轉介知多少

香港樓價堪稱全球第一,多數置業人士會以槓桿方法向銀行借貸入市。然而,「按揭」這門學問易學難精,當中牽涉不同情況下的樓控措施,同時買家亦要計算好自身負擔及供款能力,加上每間銀行的按揭計劃內容不一,因此不少置業「初哥」會感到困惑,無從入手,因而需要尋找按揭轉介的協助。 作為銀行及金融機構與按揭借貸人之間的中介角色,一間稱職的按揭轉介公司,會根據借貸人的理財需要以及預算,提供詳盡的分析及評估,並為借貸人揀選幾間最適合的銀行申請按揭,當中按揭轉介並不會收取客人任何服務費。對於置業「初哥」,可根據以下5大方向考量及揀選一間正規的按揭轉介公司。 信譽良好:口碑不是一朝一夕就能建立,歷史悠久、信譽良好及實力雄厚的按揭轉介公司,讓客人增添信心。 規模雄厚:與市場上的銀行及金融機構合作數量愈多,愈能了解樓按市場的動向,並能實時掌握最新一手資料,如按揭計劃及最新優惠。 一站式服務:由了解客人需要,安排免費服務及估價,介紹、分析及評估最合適的按揭計劃。 專業人員跟進:由申請至批核,專業的按揭轉介公司會安排專業人員跟進及了解客人的按揭需要,解答客人任何疑難,即時推介合適銀行及安排按揭申請。 方便快捷:提供多個平台及渠道與客人溝通,無論是致電、網上或面談,根據客人喜好提供貼心及詳盡的服務。 亦有不少人喜歡親力親為,自行尋找銀行,但總會遇上各種突發狀況。有買家親身到銀行分行查詢及申請按揭,但分行並沒有提供專業按揭咨詢,最終令買家白行一趟。此外,亦有買家所揀選之銀行因積極爭取生意,令按揭申請大塞車,買家終日提心吊膽,害怕未能於成交日期前提取按揭。如有按揭轉介的專業協助,則可讓置業人士省去不必要的煩惱及時間。 市場出現個別按揭中介以「高回贈」作招徠,只轉介聲稱高回贈之銀行給客人,事後便不作跟進,事實上對銀行審批方式及準則缺乏了解。客人自行去銀行申請,遇上突發事情,最終影響批核,導致未能上會及影響成交,有關中介亦只會推卸責任,甚至教唆客人胡亂向銀行投訴,有關事情屢有所聞。 置業是人生大事,申請成功以及揀選最合適的銀行及按揭計劃才是首要目的,因此建議置業人士參考以上5點,揀選合適、可靠及專業的按揭轉介公司,確保置業過程暢通無阻。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]