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博客

吳旨賢：經濟衰退之下房地產私募債或成為資本的避風港

2023-05-18

2023年，柏衞資本作為專業的房地產私人信貸投資管理公司，在逆市中始終專注於房地產私募債，為投資者帶來穩健回報。回顧2022年全球各類資產收益，是繼2008年全球經濟危機後跌幅最大的一年，受到全球主要經濟體高通脹引發的貨幣緊縮政策及悲觀經濟預期的影響，美國、歐洲、日本、韓國等主要經濟體及香港地區的股指均出現了大幅下跌，而中國市場也由於強預期弱現實使得整個A股指數增長乏力。然而房地產作為一種長期的投資工具，擁有較強的實際使用價值和生產價值，能夠更好地抵禦市場風險。其中作為以房地產為主要抵押資產的房地產私募債，因與傳統金融市場（如股票和債券市場）的相關性較低，投資者可以通過配置相關資產從而分散投資風險，還能夠提供相對股票和債券投資更高的利息收益。股債市場不景氣突顯房地產投資穩健性 2022年成為了近四十年來利率攀升最快的一年。根據國際清算銀行的統計，其納入統計範圍的38個央行共計加息210次，其中，美聯儲於2022年3月啟動，歐洲央行於2022年7月啟動。由於債市受宏觀利率的影響較大，從圖一可以看出，美國十年期國債收益率從年初的1.52%上升到3.87%，德國十年期公債收益率從年初的-0.12%最高上升到2.56%，英國十年期國債收益率從年初的1.09%最高上升到3.70%。這幾個經濟體的十年國債債收益率上行超過200個BP，以債券價格計算，債券價格下跌幅度達10%到20%，而債券投資通常都帶有槓桿，資本的下跌會更大。相較於股市債市的動蕩，房地產市場表現出顯著的穩定性。在美聯儲於2022年3月開始加息後，2022年美國、歐盟的住宅價格較年初上升了約3. 8%和3.5%，澳洲和中國住宅價格分部下降10. 2%和5.4%。總的來說，房地產市場在經濟逆週期中表現出了相對的穩定性，這也為投資者提供了一個相對安全的選擇。房地產私募債發揮其投資優勢躲避股市動蕩而依托房地產市場的房地產私募債在此利好環境下，更能最大化發揮以下優勢：穩定的現金流：房地產私募債通常會將由房地產租賃產生的現金流作為還款來源。租賃產生的租金通常較為穩定，能夠提供持續的現金流支持，從而為投資人提供了可靠的投資回報。投資風險可控：房地產私募債以房地產項目作為抵押物，為投資者提供一定程度的保障。在經濟下行期間，房地產市場可能會受到一定程度的衝擊，但相較於其他資產類別，如股票和其他債券，房地產抵押物的價值波動相對較小。即使在債務違約的情況下，投資者也可以通過出售抵押物來收回部分甚至全部投資。資產多樣化：房地產私募債可以為投資者提供多樣化的投資機會，涵蓋住宅、商業、工業等各個領域。這意味著即使在經濟下行期間，投資者仍然可以通過投資不同類型的房地產項目來分散風險，從而降低整體投資組合的波動性。靈活的交易架構：房地產私募債通常具有靈活的交易結構，可以根據投資人和融資人的風險偏好和需求進行定製化的交易。例如，可以根據項目的特點、借款人的信用狀況、市場條件等進行靈活的利率、期限、還款方式等方面的安排，從而滿足不同投資人和融資人的需求。總體而言，在經濟下行之下，房地產私募債具備一定的避風港屬性，為投資者提供了穩定的現金流、抵押物擔保以及資產多樣化等優勢。而柏衞資本作為房地產私募領域中的專業一員，自成立以來，一直專注於尋找房地產投資或特殊情況投資機遇，近年投資的一個何文田住宅項目，獲得不俗的回報，側面認可房地產私募債的抵禦環球經濟風險能力。然而，投資者在投資房地產私募債時，也需要充分瞭解並權衡其潛在的流動性風險、信用風險和市場風險。在投資房地產私募債之前，投資者最好與專業的投資顧問進行充分的溝通，以確保自己對該投資工具有充分的瞭解。同時，投資者還應根據自身的風險承受能力和投資目標，合理分配資產，確保投資組合的穩健性和收益性。只有在充分瞭解並權衡風險與收益之後，房地產私募債才能真正成為資本的避風港。撰文：吳旨賢柏衞資本董事總經理及首席投資總監 ============= 延伸閱讀：柏衞資本專注房地產私募債擅長逆市投資回歸基本 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

毛偉廉：美國「非農」震撼地造好，料難改美元今年走弱之勢

2023-02-06

上週鮑威爾「放鷹」及美國就業數據「超意外」地大幅造好，在雙重利好因素下令美元大反彈，正好是讓近期弱勢美元在RSI出現「超賣」下有ㄧ個短暫喘息機會，待這反彈後，預計美元再向下行之路啓程，因為其他重頭數據連番造差，顯示美國難逃陷入經濟衰退。上週五(3日)美國公佈的非農業新增職位結果是大幅超預期地造好，媒體分别以「炸裂」、「爆錶」、「暴增」等來形容這次新增職位激增的結果，見下方[圖一]美國每月非農業新增職位走勢圖，可見新增職位增長連續5個月都下跌，難怪媒體以浮誇的用詞來形容這次的意外結果。 1月非農業新增職位結果是增加51.7萬個，大幅高於市場預測的18萬個，比12月的22.3萬個更有兩倍增長。失業率下跌至3.4%，更創下54年新低。為何筆者今次以「超意外」地造好來形容上週的美國就業數據結果 ? 因為美國史上經濟表現最強的年代是克林頓年代(1993-2001年)，這個年代美國國庫出現了罕見的財政盈餘，而且盈餘曾高達5,590億美元，如此強勁的經濟環境下，但這年代最低的失業率都只是3.8%。與現時美國的國庫資金跌至近乎零，還要為發債上限而頭痛，導致政府機關有停擺風險，但目前失業率竟然低至3.4%，比克林頓年代的3.8%更低，見下方[圖二]美國過去70多年失業率走勢圖，上次失業率低見3.4%已是1969年的事，失業率低於4% 可算是已達到近乎全民就業的水平，但目前美國通脹仍高企在6.5%，多項PMI指數均在50以下(50為盛衰分界線)，每月零售銷售已連續兩個月出現負增長，多家大型企業近月更進行大規模裁員。因此，今次超強勁的就業數據與目前的高利率及差勁的經濟環境出現了相當大的矛盾。無論如何，整體正在走弱的美國經濟表現，預計不會被單一個強勁的就業數據而扭轉，因此對今年美元走勢看淡依然不變，預計金價及非美貨幣仍然看漲。美元指數DXY 技術分析: 雖然上週美元因為鮑威爾「放鷹」及超強勁的就業數據下，導致美元出現強勁反彈，但兩個技術分析仍推斷美元後市向下走。見下方[圖三]美元指數DXY(週線圖)。第一: 以3條粗紅線顯示的「頭肩頂」已形成，正等待手臂位出現，反映美元後市仍然是預計向下走。第二: [...]

股市

毛偉廉：市場揣測美經濟陷衰退多時，全球聚焦本週美GDP結果

2022-08-23

市場預期FED於9月或再大幅加息0.75%，令上週美元匯價五連升。美國航母艦「列根號」最終沒有穿越台灣海峽，15日從台灣東面離開前往日本，避險情緒放緩令金價五連跌。本週焦㸃盡在美國GDP(Q2)結果及發言。上週日(14日)再有美國官員到訪台灣，同時美軍方亦聲言美航母「列根號」及其戰艦群將會穿越台灣海峽，藉此振攝解放軍軍演。於12日「列根號」曾駛近台灣東面的菲律賓海，提升了美軍與解放軍近距離對峙的風險，緊張情緒一度令金價升上1,800美元之上。但在上週ㄧ(15日) 「列根號」及其戰艦群突朝向北面日本方向行駛，並在週五(19日)返回日本橫須賀港，意味著美軍和解放軍的海上對峙告一段落。在「列根號」的五日回程中，因緊張情緒放緩，令金價出現了連跌五日，共回吐了56美元，金價於上週五收在1,747美元。金價雖然因緊張情緒放緩而出現顯著回吐，但未來台海局勢仍然存在著政治及軍事衝突等不明朗因素，因此料金價再下跌空間有限。同時預期全球通脹將持續上升及因美或步入衰退令美股指數大幅向下調整，抗通脹及避險因素將支持金價，因此對金價長線上升的看法沒有改變。美軍與解放軍近距離對峙的風險事件暫告一段落，全球焦㸃將放在本週四及五。週四(25日)將公佈美國第二季GDP修正值，上次初值是-0.9%，上季是-1.6%。若今次修正值仍然是負增長，表示美GDP連續兩季出現了負增長，技術上可確定美國經濟已陷入衰退。美經濟陷入衰退風險增加，避險資金將支持金價上升，同時也或迫使聯儲局放慢加息步伐，進ㄧ步支持金價及非美貨幣上升，因此本週GDP的結果，預計對市場會有一個頗大的迴響。同日晚上，一連三日(25-27日)的全球央行年會(傑克遜會議Jackson Hole Symposium)將在懷俄明州舉行，最惹市場關注的是26日鮑威爾會就美國經濟前景發表演說。若他的言論表示對經濟前景不樂觀的話，市場將會推算聯儲局會放慢收緊貨幣政策步伐，那美元匯價或出現顯著下跌，而金價及非美貨幣會上升。值得留意的是，過去多年的傑克遜會議期間，金、股、匯都出現過多次大行情，因此本週除了要留意美國GDP結果外，傑克遜會議也是全球焦點。傑克遜會議期間，鮑威爾將於週四(25日)香港時間22:00發表演說。現貨金分析 : [...]

股市

陳柏軒：經濟衰退擔憂下，謹慎抄底美股

2022-07-04

標普500指數已於6月中旬跌入熊市，今年上半年累計下跌21%，為自1970年以來最差的上半年度表現；而以科技股為代表的納斯達克綜合指數跌幅更甚，今年上半年大跌超過29%，創下有記錄以來的最大上半年跌幅。面對便宜不少的股價，不少投資者蠢蠢欲動。是時候逢低介入，還是繼續持幣觀望？經濟陷入衰退的概率，正在增加近期的一連串數據令市場頗爲不安，首先，美國消費者信心指數在6月繼續下滑，預期指數從73.7下降至66.4，是2013年3月以來最低水準，顯示出2022年下半年增長的疲軟態勢；其次，據最新的經濟學家調查數據，預計至今年年底，通脹率將達到7%，顯著高於4月份調查中的5.5%的通脹率預估。居高不下的通脹率，令美聯儲不斷祭出更激進的貨幣緊縮政策進行對抗，更快，更大幅度的加息政策下，要避免經濟衰退實屬不易。加之俄烏衝突，土耳其達成接納瑞典和芬蘭為北約成員國協議，G7成員計劃對俄羅斯石油實施“價格上限”，以及供應鏈短缺等問題，令通脹控制和地緣政治影響更添不確定性。根據目前的市場情況和數據，以及綜合各大金融機構和經濟學家的觀點，美國經濟在未來12個月陷入衰退的概率約為45%。維持之前的判斷，市場高波動或將持續，第四季度或「迎來見底回升的曙光」基於上述原因，包括持續且屢創新高的通脹存在諸多不確定性，美聯儲大幅度加息和量化緊縮（QT）的疊加效應、市場對經濟衰退的擔憂，以及地緣政治的不利影響等，預計如未有確定通脹見頂的證據出現前，美股市場還會經歷大幅波動，甚至繼續破位下跌。根據近10次美股熊市數據來看，如果熊市發生在非經濟衰退期，平均持續時間為約6個月，下跌幅度為近29%；而若熊市發生在經濟衰退期，平均持續時間為約20個月，下跌幅度為近38%。基於目前的數據分析和情況，我仍維持之前的判斷，美股在第四季度或“迎來見底回升的曙光”(詳見之前的發文分析）。對於希望在目前美股價格”相對便宜“介入的投資者，謹慎篩選和提高投資組合彈性是必要的。根據近40年來的數據分析，當通脹率高於3%時，價值板塊的表現一般會優於成長型板塊，增加投資組合的防禦性和提高標的品質，適時有效利用金融工具（如對衝等），或可為投資者減少潛在的下行風險。撰文：陳柏軒極元投資管理(香港)有限公司執行總裁及慧贏基金投資決策委員會主席 [...]

博客

做好應對衰退的準備

2022-06-27

聯儲局終於正式大幅加息，0.75%的加幅應該是十多年來首次，無論是被逼或是意志堅決一定要壓制通脹，加息勢不可擋，華爾街反應強烈，幾項指數都已確認進入熊市！通脹高達8.5%可謂近二十年僅見，究竟目前的熊市是小熊或大熊？過去十多年的大印銀紙，量化寬鬆引致所有資產價格急升，特別是公司估值和盈利預測都已達顛峰，股價即使跌去一半，也不覺便宜。俄烏戰爭更為高通脹揭開序幕，油價上升刺激所有原料包括食物等價格飆升！過去市場長期疑惑，為何銀紙數以倍計增長，通脹卻能長期維持低水平，其實是極不合理的現象。現在戰爭將通脹這頭惡魔釋放出來，工薪一族收入急劇減少，各國政府都只顧眼前，將印銀紙的後患留給下屆政府，銀紙印了幾倍不貶值才怪！既然通脹正式來臨，銀紙貶值大勢已成，資金究竟流向何處，這是市場最關注的問題。債卷、股票下跌趨勢已成，房地產在溫和通脹情況下最能穩步上揚，但惡性通脹導致經濟衰退及收入減少，加上利率上掦，樓價也必大受衝擊，特別是某些市場因借貸過度而引發的危機，如國內地產股就是一例，普遍負債率都超過100%，演變成改革開放以來最大的違約、倒閉風潮！失業率增加，市場流動性減少，生意全面萎縮的時候，房地產向下調整是必然的。現在市場最吃香的仍然是有穩定收入的公司，如公用股，基建股、能源股，特別是綠色能源公司最受歡迎！加息是對房地產最直接的打擊，發展商大多因為高借貸而被迫平價賣樓，買家因收入減少，購買力大減。另一方面，疫情更令所有豪華式消費大幅萎縮，全人類都回歸基本生活，失去了一大批奢侈消費、豪華旅行等的消費循環，生意額只有拾級向下，經濟失去動力。企業減擴張、裁員、縮開支應是大趨勢。經濟衰退下的應對策略，最重要就是減低負債，保持正現金流，不作無謂的投資，股市、債市、樓市都是被人套現的市場！保持固定的收入最重要，即使比高峰期低了一半的收入也是難能可貴。工薪一族保住份工最重要，投資或營商者千萬不要緬懷過往的繁榮盛景，面對現實，減少無謂支出，任何燒銀紙的創業意念都要審慎三思，現在瀟灑燒去的銀紙，可能是未來艱難歲月的救命糧草！習慣了幾十年經濟長期增長，繁榮昌盛的這一代，可能從未想過經濟衰退、百業蕭條的景象。沒人確實知道這次衰退的深度，但是如果你作好了充足的準備，將可避免陷於困境，並在下次復蘇時保持最好的狀態，捕捉難得的機會！作者：海山投資有限公司董事王夏陽 [...]

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本港時事

安聯投資：地緣政治成為投資者頭號風險

2017-09-13

吳旨賢：經濟衰退之下 房地產私募債或成為資本的避風港