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香港

細單位攻陷港樓市

香港樓價飆升,市民所居單位愈住愈細已成為潮流。中原地產及團結香港基金近日分別發表研究報告,前者統計出香港細單位的供應比例正不斷增加,後者亦發現未來5年私樓的單位平均建築面積,較過去10年平均少減18%,反映細單位將攻陷香港樓市。 據中原地產的統計,A類單位(實用面積少於431平方呎)佔每年總供應比例正穩步向上,2017年佔32.0%,2018年佔30.1%,至2019年將佔44.3%。但暫時而言,則仍是B類單位(實用面積為431至752平方呎)主導大市,選取部分於2018年及以前落成的私人住宅統計,B類單位售出比例九成或以上。2018年佔93.7%,2017年為88.9%,2016年及以前則是99.1%。 不過,隨著A類單位主導大市,B類單位未來的供應將逐漸下跌。以新盤的面積計,B類單位佔每年總供應比例最高,一般接近五成,但至2018年會降至43.1%;2019年再下降到38.9%。其實有關數據與團結香港基金新發表的報告《土地規劃的不足:住得細、造得少、估得低》結果不謀而合。 報告提到近年新建成的住宅單位平均面積愈來愈細小。換句話說,現今樓價愈升愈高,單位卻愈縮愈越小。其中,超小型單位的建成數目,由2014年的64個,增至2019年的1,066個,增幅達17倍,市民被迫「住得細」。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足 215平方呎,僅足夠停泊 1.6部普通的4門房車。 導致香港房屋市場供應不足的主因,是香港過去10多年停止開發新土地,土地「造得少」,致令可供發展的地皮買少見少。於是,土地改畫成了主要的土地供應來源,但由於改畫前期工作繁多複雜,需時較長,更須經過公眾諮詢,致令不少項目出現多番延誤,效率偏低之餘亦充滿不明朗因素。 更為值得關注的是,報告發現土地與房屋的實際需求,遠高於政府於「香港 2030+:跨越 2030年的規畫遠景與策略」諮詢(下稱「香港2030+」)的估算。按照基金會的分析,政府「估得低」是基於過份保守,沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。 該會認為香港未來30年將需要超過9,000公頃新增土地(約等於3個沙田新市鎮的面積),而不是政府估計的4,800公頃。基金會再次呼籲於維港以外進行大規模填海造地,開發新市鎮,以應付日益嚴峻的土地房屋短缺挑戰。 該會預測2018至2022年私人住宅的年均落成量為20,800個單位,超出「長遠房屋策略」所訂的供應目標,亦較過去10年的平均落成量高出78%。但情況仍不足以彌補過去的短缺。具體來說,比較2008至 2017年每年平均11,700個單位的落成量和18,000個單位的供應目標,過去10年便有累計大約63,000個單位的短缺。 [...]