香港

細單位攻陷港樓市

香港樓價飆升，市民所居單位愈住愈細已成為潮流。中原地產及團結香港基金近日分別發表研究報告，前者統計出香港細單位的供應比例正不斷增加，後者亦發現未來5年私樓的單位平均建築面積，較過去10年平均少減18%，反映細單位將攻陷香港樓市。 據中原地產的統計，A類單位（實用面積少於431平方呎）佔每年總供應比例正穩步向上，2017年佔32.0%，2018年佔30.1%，至2019年將佔44.3%。但暫時而言，則仍是B類單位（實用面積為431至752平方呎）主導大市，選取部分於2018年及以前落成的私人住宅統計，B類單位售出比例九成或以上。2018年佔93.7%，2017年為88.9%，2016年及以前則是99.1%。 不過，隨著A類單位主導大市，B類單位未來的供應將逐漸下跌。以新盤的面積計，B類單位佔每年總供應比例最高，一般接近五成，但至2018年會降至43.1%；2019年再下降到38.9%。其實有關數據與團結香港基金新發表的報告《土地規劃的不足：住得細、造得少、估得低》結果不謀而合。 報告提到近年新建成的住宅單位平均面積愈來愈細小。換句話說，現今樓價愈升愈高，單位卻愈縮愈越小。其中，超小型單位的建成數目，由2014年的64個，增至2019年的1,066個，增幅達17倍，市民被迫「住得細」。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足 215平方呎，僅足夠停泊 1.6部普通的4門房車。 導致香港房屋市場供應不足的主因，是香港過去10多年停止開發新土地，土地「造得少」，致令可供發展的地皮買少見少。於是，土地改畫成了主要的土地供應來源，但由於改畫前期工作繁多複雜，需時較長，更須經過公眾諮詢，致令不少項目出現多番延誤，效率偏低之餘亦充滿不明朗因素。 更為值得關注的是，報告發現土地與房屋的實際需求，遠高於政府於「香港 2030+：跨越 2030年的規畫遠景與策略」諮詢（下稱「香港2030+」）的估算。按照基金會的分析，政府「估得低」是基於過份保守，沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。 該會認為香港未來30年將需要超過9,000公頃新增土地（約等於3個沙田新市鎮的面積），而不是政府估計的4,800公頃。基金會再次呼籲於維港以外進行大規模填海造地，開發新市鎮，以應付日益嚴峻的土地房屋短缺挑戰。 該會預測2018至2022年私人住宅的年均落成量為20,800個單位，超出「長遠房屋策略」所訂的供應目標，亦較過去10年的平均落成量高出78％。但情況仍不足以彌補過去的短缺。具體來說，比較2008至 2017年每年平均11,700個單位的落成量和18,000個單位的供應目標，過去10年便有累計大約63,000個單位的短缺。 [...]