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住宅樓價兩極化:特色戶搶手 納米盤墜落

本港疫情轉趨緩和,雖然「限聚令」延長,卻無阻近期樓市的暖意。買家再度出門尋寶,特色單位成為被追捧對象,發展商更爭相推售搶客,部分成交更創出新高價紀錄。 但另一邊廂,納米樓樓價近期卻由天堂跌落地獄,近日成交價屢創屋苑二手新低,部分新盤的租金甚至低過公屋。 出現兩極化,主要是源於政府放寬按揭成數後,上車盤選擇大增,令納米樓需求大減;相反特色單位放盤量少、保值能力高,近期整體樓價調整後,遂十分搶手。 4月25日及26日,發展商共售出逾100伙新盤,為4月份最佳週末。其中,會德豐將軍澳OCEAN MARINI推售新一批101伙,兩天共賣出逾48伙,套現約4.4億元。新地白石角雲匯更將7個單位加價最多約2%。會德豐副主席梁志堅表明,近日疫情好轉,市場氣氛對比早前有所改善,買家重拾信心。 一手樓市回暖,二手樓市氛圍亦不差。綜合四大代理數據,上週末兩日,十大藍籌屋苑分別錄得11至23宗二手成交,中高雙位數的交投量已維持多週。而最新中原城市領先指數(CCL)止跌回升至175.68點,按週升0.47%,創八週新高,與去年6月歷史高位僅低7.8%。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,整體經濟活動開始漸漸恢復,買家開始四出覓盤入市。 5年賺23% 當中多個特色單位項目都有銷售好成績,其中荃灣昇柏山頂層複式連花園特色戶,實用1,312方呎,放盤半個月,以2,200萬元連一個車位易手,呎價16,768元,創屋苑新高。原業主2013年一手買入價1,865萬元,賺335萬元或18%離場。 此外,將軍澳海天晉1座高層A室連天台特色戶,實用1,586方呎,連1,460方呎天台,以5,350萬元易手,實呎33,733元,創區內二手呎價新高。原業主2015年以4,360萬元購入,帳面獲利990萬元,賺幅近23%。 有見二手特色單位疫市中受追捧,發展商亦全速推售不少一直保留未售的特色戶,個別單位的售價更挑戰項目新高。其中,新鴻基地產(00016)旗下馬頭角Downtown 38,5伙頂層特色戶之一的28樓H室,實用面積291方呎,天台面積239方呎,折實售價約887.6萬元,呎價約30,502元,挑戰項目新高。 年半跌價18% 不過,住宅樓市亦並非處處回春,一眾面積迷你的納米樓近期價格卻是愈跌愈有。當中位於元朗洪水橋一層逾30伙的尚築,其1樓雙號室,實用面積243方呎,2018年12月已放盤,原叫價420萬元,去年底減至380萬元,直至近日累減19.5%終甩手,成交價338萬元,呎價13,909元,料創屋苑二手新低。翻查成交紀錄,同層一個面積及座向相同的雙號室,於2018年9月曾以410萬元售出,呎價16,872元,與今次成交比,相差18%。 市區劏房盤同樣無運行,近期旺角逸新低層C室,實用面積179方呎,最初叫價430萬元,經議價減價80萬元或19%,以350萬元獲新買家承接,實呎19,553元。原業主2017年8月以331.2萬元一手買入單位,持貨至今2年,連同10%額外印花稅(SSD),約35萬元,及佣金和其他使費,料損手約27萬元。 不止售價跌得毫不留情,納米樓租金亦驚現「山泥傾瀉」式暴跌。當中九龍城啟德道55號AVA 55,去年下半年入伙時,開放式單位月租高達1.2萬元,但不足一年後,租金大跌逾三成。項目一個低層B室單位,實用166方呎,日前8,000元全包租出,呎租48.2元,打破香港仔登峰.南岸183呎單位於上月租出的8,200元最低紀錄。 這些納米新盤不止成為市區最平入伙盤,租金甚至平過新界公屋。青衣長安安泊樓一個150呎開放式公屋單位,今年初以8,500元租出,今次租出的AVA 55單位,面積比長安大16方呎,租金卻便宜500元。 跌價三大原因 自08年金融海嘯後,樓價急速上升,發展商為降低入場門檻,相繼將一手單位「劏細」出售,市場遂有面積少於至300方呎,甚至少於200方呎的納米樓出現。而今次納米樓落難,主要有三大原因,首先是供應不斷增加。 運房局的文件顯示,2015年時215方呎或以下的納米樓,落成量仍然只有79伙,僅佔全年總落成量的不足1%,至去年落成量已經大增至982伙,佔全年總落成量7.2%,納米樓落成量5年間大增逾10倍。當中去年入伙的「龍床盤」屯門菁雋,全部幾乎都為納米單位。 而且港府去年放寬按揭成數上限,市場對納米樓需求大減,新按揭計畫下,可做九成按揭樓價放寬至800萬元,不少有能力買納米樓的買家,願意多等一段時間,儲多點首期去買一層大點的單位。 加上不少人投資納米盤,都是因其門檻低,主要目的在於放租,但疫情兼遇入伙潮,本港租金連跌多月,納米樓租金愈跌愈有,租金回報不少已低於三厘,讓不少投資者寧意割價求售。 中文大學經濟學系副教授莊太量指,納米樓為市場需求的必然產物,但預期未來需求大減,尤其近期不少酒店房間月租減價,難免對迷你戶租盤構成競爭,估計未來納米樓的價值可能大概等同百多萬元的酒店房間。 揀特色戶注意 相對而言,連天台、平台、複式、相連單位、洋房等特色單位,由於在市場上較為罕有,放盤亦不多,彌足珍貴下,一般以自住為主,售價自然較高。世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理余錦雄指,特色戶定價較一般單位高,買家需要充裕資金才能負擔,所以抗跌能力及保值能力都會相對一般單位為高。 而且特色單位往往能吸引追求與眾不同的買家,難以以市場價格作比較,假若買家遇上心頭好,往往願意以高價認購,故帶動單位出現高市價,甚至新高價成交。 不過,要選擇保值的特色單位亦非易事。一般來說,特色單位中的平台等室外價格為室內呎價的25%或33%,當中低層平台和天台因方便性和私隱度問題,所以較平,會以室內呎價的25%,而「空中花園」,即在一幢大廈的高層位置,與大廈相連的大平台,由於方便度和私隱都高,一般會以33%計算。 平台或天台的價值,還會因應光線度、有沒有擺放公共設施如水錶,以及圖則是否方方正正而作為調整。因為有些平台,同樣300方呎,卻是L形的圍住單位,長而窄,似走廊多過平台,價值亦會大打折扣。 另外,郊區居住密度低,尤其村屋面積比較大,天台、平台價值未必太高,然而在市區,居住密度高,天台、平台只要包裝得漂亮,價值自然大升。 [...]

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新盤放大鏡:深水埗納米盤AVA 228 280萬入場

由政府及發展商聯手打造的納米盤熱潮仍未散去,最新推出樓盤有位於深水埗的AVA 228,其最細單位僅129平方呎,即比屯門「龍床盤」菁雋的128方呎紀錄僅大1方呎,為市區最細單位。不過單位細,入場費自然較低,項目首批推售50伙,週二(18日)加推32伙,即共82伙,面積由151至249方呎,折實最平入場費只是280.3萬元。  由資深投資者盧華及其家族,近年透過收購舊年發展住宅項目,並打造成「AVA」系列,之前已有西環AVA 128、佐敦AVA 62、馬頭角AVA 55及深水埗AVA 61,最新推出的則有AVA 228。這個新推出納米盤與AVA 61一樣,發展商還包括上市公司正利控股(03728)。正利於去年4月與盧華家族旗下永成地產簽署合作框架協議,購入「AVA系列」住宅項目股權。 項目首批推出單位共50伙,價單售價由318.5萬至588.4萬元,實用呎價20,064至24,529元,若買家選擇90天即供付款,最高可享12%折扣,即折實價介乎280.2萬至517.8萬元,折實呎價17,655至21,586元,折實平均呎價19,402元,開價貼近二手價,並已於本月15日開始放示範單位予公眾參觀,16日起收票,22日開售。不過,如果買家選用「270天置業易」付款計畫,則只獲減價9%,即是呎價會升至18,258至22,321元,最低入場費接近290萬元。 樓盤最細單位為129方呎,但未見出現於首批推售單位內。裕滿工程項目經理蔡仁輝認為,129平方呎單位的生活空間合乎生活需要,並指:「自己親身體驗過,認為用得到!」據悉,由於收票反應理想,發展商隨即於週二宣布加推32伙,當中包括首推的2伙連平台戶,價單的平均呎價22,748元,扣除最高12%折扣,折實平均呎價20,018元,較首張價單高3.17%。截至週二(18日),據聞已收票近180張,相對首批發售共82伙,超額約1.2倍。 間隔及配套: 由於項目樓盤偏細,所以只有開放式至1房兩廳或1房2廳(連套房)3類間隔,大廈由2至25樓屬住宅樓層,每層8伙單位,合共160伙。單位面積由129至249方呎,樓底高度由3.25至3.7米,並全部採用開放式廚房設計,多數單位置有露台及工作平台,露台約22方呎,工作平台則為16方呎。 另於最低住宅樓層2樓的所有共8個單位,都設有介乎18至520方呎平台,而25樓亦有8個天台戶,配置87至197方呎天台,當中除了A室外,其餘單位均設有22方呎露台;又部分連天台戶附設16方呎工作平台。或許是單幢盤關係,項目不設住客會所及園景區。 環境: [...]

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樓市速報:「納米樓」愈賣愈多

近年樓價高升,市場因而湧現大批「納米樓」以應市場所需。由實德環球(00487)主席楊海成及相關人士私人投資的大角咀道247號住宅項目,剛命名為尚璽,是該發展商於本港的首個發展項目,料最快下月開售,而項目的賣點就是最細單位由約160平方呎起,即剛好是本港人均居住面積水平。 尚璽由中原地產任獨家銷售代理,項目共有76個開放式戶,實用面積由約160方呎起,最快6月開售,定價會參考市區一手樓盤,再視乎客源負擔水平而定;首批出售單位不少於30伙,料明年下半年落成。以位置而言,該樓盤鄰近港灣豪庭,附近樓齡較新的新盤有奧城.西岸及奧柏.御峰等,前者發展商為九龍建業(00034),後者為信和置業(00083),但面積都要比尚璽大。 以奧城.西岸為例,提供104個單位,面積介乎262至461方呎,其於2013年已以3年超長樓花發售,至2016年才公布一手新例後首張價單,當時平均呎價15,964元,近期平均成交呎價逾21,000元。奧柏.御峰由兩座大廈組成,提供462個單位,面積由330至743方呎不等,其早於2012年開售時的平均呎價僅9,200多元,如今二手價近18,000元。以近期開售「納米盤」愈細愈貴走勢看,尚璽叫價在20,000元以上應無懸念。 其實近年出名的「納米樓」還有由俊和集團發展的屯門青棉徑2號項目菁雋,這個樓盤的賣點由其發展商董事潘志才一句成名:「皇帝都係瞓喺張床,咁大個紫禁城都去唔晒!」所以如是說,因為這個擁有356伙單位的樓盤,單位面積介乎128至763平方呎,而最細單位面積,就要比規劃署規定的標準私家車位面積約135呎還要細小。 菁雋在去年7月被有「舖王」之稱的鄧成波以12億元整幢購入,原本有意把項目發展為長者屋,但日前有消息指項目在批則上出問題,無法仿傚集團在九龍城的項目可發展成長者屋,故現計畫出售或出租。據悉,菁雋的走廊及廁所等不符合安老服務用途,才不能改用途。 去年還有另一個納米盤相當矚目,是由維達創建發展的深水涉大埔道61號樓盤AVA 61,這個單幢盤共有138個單位,面積介乎150至232方呎,每層6伙,共26層,料要2020年3月才入伙。這個樓盤少於200方呎單位共115伙,即佔總單位量的八成,當中46伙只有150方呎,低於政府統計處早前公布的人均居所面積161方呎,幸大於一個車位。「納米樓」受歡迎,可從今年3月一宗港島西環青蓮臺怡景苑成交個案反映出來。屋苑一個僅117方呎單位獲投資者以228萬元購入,呎價近2萬元。賣方早在2007年以51萬元購入單位收租,而這次出售交易前,正以月租8,300元租予一年輕女士。 [...]