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置業新手須知三部曲

新年伊始,祝願大家事事順境、心想事成!回顧去年的按揭市場,發生了不少特別事,例如律師樓被凍結款項導致客戶按揭交易出現問題;年中某發展商因建築問題將兩座大樓拆卸重建並延期交樓;其後部份銀行暫停部份內地發展商樓花按揭申請等,每件事都對涉事客戶影響甚大。我們亦收到不少客戶查詢,按揭專員逐一為客戶解決難題及「拆彈」,最後所有客戶均成功渡過困境。筆者認為專業按揭中介可為客戶提供的即時、貼心及專業的服務,是坊間一些中小型按揭中介無可比擬的。 今年甫一開始,便發生了另一按揭事件。自政府於上月尾的今季賣地計劃中,公布其中一幅住宅地皮的賣地條款加入限呎要求後,市傳有銀行暫停接受單位面積少於250呎以下的按揭申請。筆者想在此澄清一點,據了解現時未有銀行根據新條款而拒批「納米樓」按揭申請。事實上,銀行一直根據其公司取向爭取不同客戶群,但亦會根據借款人的自身條件(如人齡、入息)及按揭物業條件(如樓齡、估值)等因素而批審其按揭申請。 本港地少人多,納米樓面積雖小,但樓價相對上較易負擔,筆者相信仍有一定市場需求,當中包括上車客以及部份投資客。政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間,然而納米樓亦有一定市場,料銀行普遍仍會承造其按揭申請。當然置業要量力而為,尤其是置業新手,以下三部曲需要知道: 計算好負擔能力 要知道個人入息、負債、年齡、信貸紀錄等會直接影響按揭批核情況以及其條款,按揭成數可相差一兩成甚至更多,息率亦有可能高出數十點子。要避免「抬錢上會」,最好預先使用網上按揭計算機,計算好可負擔的樓價、壓力測試要求等,並保留充足的入息證明,預防入市後才「觸礁」。 了解清楚按揭措施 自2009年開始第一輪逆周期按揭措施後,按揭政策變化多端,現時根據不同條件的買家及物業種類,其可批出的最高按揭成數亦有不同,例如首置客最高按揭成數為9成,1,000萬或以下物業可承造8成按揭;1,000萬以上物業最高只可承造5成等,如不熟悉按揭措施可能導致大失預算。 不要借得太盡 除了以上兩點,建議置業人士的財政預算要鬆動,按揭成數、年期盡量不要「借到盡」,預留多些後備資金,如有任何風吹草動,亦可留一線。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

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【同區樓價大比拼】附示範單位片!! 南區新盤「逸南」距港鐵1分鐘步程 入場費427.6萬最細183呎 呎價貴過海景豪宅?

上回報導,我們分析了南區新盤「逸南」的戶型及屋則,並帶大家實地了解周圍環境,包括交通、生活配套、交娛設施等,更找來不少街坊分享看法,解構如何在有限空間佈置家具。  「逸南」開價 2號價單輕微加價0.6% 今回,我們會比較該區的樓價及走勢,這個距離港鐵站僅1分鐘步程的項目,呎價竟比海景豪宅還要貴?比較之前,先重溫逸南開價。 發展商日前公布,首張價單共50伙,當中開放式單位佔36伙,1房單位佔14伙,換言之,不足200呎的納米樓佔首張價單逾七成。價錢方面,扣除最高6%折扣優惠後,折實售價介乎427.606萬至671.912萬元,折實呎價介乎22,990元至27,381元,折實平均呎價25,228元。 發展商其後再加推2號價單,共18伙標準單位,當中包括3伙開放式及15伙1房單位,實用面積由186至264方呎,該批單位折實售價介乎460.882萬至686.482萬元,折實呎價由24,547元至26,281元,折實平均呎價25,372元,較首張價單輕微加價0.6%。 逸南定於5月30日首輪銷售45伙,當中包括20伙開放式及25伙1房單位,實用面積由183至264平方呎,以最高6%折扣計,折實售價介乎427.606萬至678.492萬元,折實呎價由22,990元至27,058元,折實平均呎價25061元。項目自5月23日起收票,市傳截至5月29日已累計收票逾530張,超額認購逾10.5倍。 同區大比併–倚南、深灣軒、南區左岸、南灣 參考同區鴨脷洲二手樓價,最近的樓盤是恒基同系列的姊妹盤「倚南」,同樣都是位於鴨脷洲大街,與「逸南」樓望樓。「倚南」標準單位實用面積由320至675平方呎,比逸南單位大一倍之餘,以最新二手造價比較,「逸南」的折實平均呎價更比「倚南」貴32%。 鴨脷洲私人屋苑深灣軒,距離港鐵利東站10分鐘左右步程,雖然樓齡接近20年,但外觀依然保養不錯,屋苑設有大型住客會所提供泳池、桑拿室、健身室等設施。景觀方面,項目三座物業臨海而建,望到深灣及遊艇會景致,當中第3座向東南單位,享有開揚布廠灣海景,並可遠望南朗山道休憩花園的翠綠林景,景色相當怡人。相比之下,「逸南」折實平均呎價較其貴16.5%。 在深灣軒旁邊的,就是鴨脷洲的大戶豪宅–南區左岸。每戶實用面積超過1800方呎,景觀方面,可享深灣及布廠灣廣闊海景,亦能遠眺南朗山一帶翠綠景致,相比之下,「逸南」折實平均呎價較其平24.9%。 由南區左岸沿著鴨脷洲海傍道走,旁邊的便是另一豪宅–南灣。南灣依山臨海而建,景觀開揚,位置可環覽整個香港仔南避風塘、深灣及布廠灣海景,亦可享玉桂山翠綠林景,相當寫意。相比之下,「逸南」折實平均呎價較其貴6%。   同區樓價大比併(鴨脷洲) 屋苑(樓齡) [...]