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麻雀雖小又要五臟俱全? 芯泳空間教你4大「蚊居」設計要點!

隨著居住空間愈來愈受限制,為求得到更佳的空間感,開放式的空間設計已成趨勢。一個開放式的空間包含玄關、客廳以至飯廳及廚房在內,需要具備各方面的設備、收納、功能之餘,更要做到互相配合,才可成為一個具整體美感的一體化空間。 因此,設計上也有不少事項需要注意,才可設計出一個多功能的開放空間:   懂得取捨所需功能 每個空間有其需要具備的功能,玄關需要放鞋、擺放鑰匙等物品;廚房需要煮食、洗手盆、洗衣機、擺放冰箱;餐廳需要餐桌、椅子;客廳需要電視、梳化等。設計先從大門入口開始,再到屋內各位置,並整合個人的日常生活習慣及必要的設備,按著使用率為先後重要的次序,逐項列出,然後取捨。每個人都想有超大型梳化兼按摩椅、廚房最好有個中島(island)、書房是獨立等等,理想可以一步步實踐,但當前就要面對現實。   收納考慮 不同空間都要面對收納問題,但收納設計是否得宜,便要考慮其使用是否方便順手、各空間利用程度以及美觀。是否所有牆身也是櫃子便好?還是在地台或天花位置入手更好呢?當然每個空間的面積、高度各有不同,亦不可以說升高地台或打造LOFT是最好,但市面上亦有不少五金零件可助你收納更整齊及靈活。   相互融合 一個開放的空間在設計時,需要以一個整體作為思考及規劃,才能讓不同場域機能互通,因此不妨考慮把各種需求及設計來個整體結合。例如把鞋櫃、電視櫃、書桌、收納同時在融合在同一組櫃子;餐桌、洗衣、煮食與廚櫃合併;又或者梳化與窗台結合,這樣才能做到多功能整合的設計。   美觀空間 說是設計怎可能缺少美觀,不是把所有東西通通放在櫃子內便是整齊美觀;亦不是所有牆身都是白色或安裝鏡子,空間感就會變大。櫃子設計、顏色對比、物料配搭,只要把該隱藏的隱藏,該展示的位置還是有必要存在。須知要打造出一個舒適的空間,顏色及物料的選擇更為重要;空間感不單純依賴白色,有顏色對比才能更容易感到空間的存在。   將生活需求作為核心,打破傳統對於家居規劃的概念,才可打造出最適合你的設計。   [...]

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樓市速報:租值估價齊跌 「納米樓」供應勢減少

在社會風雨飄搖之時,本年第4季已迎來入伙高峰期。據統計,本季預計共涉約6,620個單位入伙,按季大升逾七成,且當中逾四成單位為200至300平方呎的「納米樓」。市場人士認為,隨入伙單位增加,租盤供應亦大增,特別是納米戶的租金將首當其衝受壓。 其實不單止是租金,政府放寬按保後,納米樓的前景亦不被看好,納米盤估價已出現下跌,個別估價更跌近一成。有分析指,因預期「納米樓」的需求減少,發展商亦會減低發展納米樓的意欲,其新供應最快於2022年起將會減少。 今年的第4季是入伙的高峰潮,據統計,季內有14個主要新盤入伙,涉及共約6,620伙,按季大升逾七成。而第4季的入伙新盤中,以200至300方呎的「納米樓」的供應便合共高達2,871伙,佔本季整體入伙量的四成三,全數均位於港島及九龍市區,單是恒基地產(00012)便佔4個,包括西環翰林峰、西營盤藝里坊1號、香港仔田灣南津.迎岸,以及大角嘴利奧坊.凱岸。而南津迎岸自上月起便陸續收樓,提供142伙,超過六成半為實用面積164至195方呎的開放式戶,項目連錄多宗開放式戶租賃成交。 此外,美聯營業經理陳凱迪稱,預計12月入伙的翰林峰,目前亦有約98個租賃放盤,佔最多數的開放式戶租金叫價由2.1萬至2.2萬元、1房叫價約3萬元、2房則叫價3.6萬至4.2萬元。至於九龍區新入伙的馬頭角翰畋亦錄得租賃成交,資料顯示,翰畋高層C室的1房間隔單位,實用面積268方呎,以14,500元租出,呎租約54元;業主2017年12月586.9萬元購入,租金回報約3厘。 回報率難樂觀 可是,資深地產分析員林一鳴表示,因供應愈來愈多之下,納米樓的租金在近2年持續下跌,隨單位供應增加,租賃回報並不樂觀。如上季矚目的新界納米盤大圍珀玥,實用呎租曾高見72元,可媲美市區租盤,其中一個高層C室,實用面積僅201方呎,1房間隔,今年8月以月租1.46萬元租出,呎租高達72.6元,一度創出新界區呎租新高紀錄。 不過,租賃旺季過後,二手私宅租金跌勢未止。市場消息稱,珀玥最新一宗租務成交位於高層F室,實用面積258方呎,1房間隔,新近以1.4萬元租出,呎租54.3元,較高峰的72.6元低25%;業主2018年以611萬元購入,租金回報跌至約2.7厘。 他續指,自政府放寬按保後,買家可以較低的首期入市,以往主打納米樓的新盤備受投資者追捧,但近年已陸續出現二手蝕讓個案,預料樓價升幅將跑輸大市,影響投資價值。 的而且確,不但納米盤的租金回報已每況愈下,而且自10月16日政府公布新樓按措施後,樓市焦點均轉移至800萬元以下樓盤,納米單位的估值亦急挫,個別估價更下跌近10%。如細絕市區、有「房之城」之稱的紅磡環海.東岸最新估值為491萬元,較今年6月跌價4.8%。 而大埔嵐山其面積181方呎的單位,最新估值331萬元,跌幅達9%。多區代理均表示,按揭成數放寬後,物色納米盤的買家佔比已減少兩至三成。 成交突然急挫 世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出,在10月16至29日,馬鞍山全區已錄57宗成交,較上半月的18宗急增3.2倍,不過300呎以下成交於下半月只有7宗。反觀9月份,單單薈朗便錄得19宗納米盤成交,呎價更按月升3.23%,升穿1.8萬元的關口。可是,放寬樓按後,區內成交已集中於330至550餘呎的2房單位,如迎海及新港城,造價介乎600萬至900萬元,而物色納米盤的買家佔比亦隨之而減少兩成。 又如大埔嵐山不足200方呎的納米盤,去年呎價曾屢次升穿2.2萬元,但今年8月同類呎價已跌破1.9萬元,10月份同類呎價更再跌5.17%至17,815元,較去年最高位跌逾兩成。美聯物業營業經理賴嘉敏稱,《施政報告》後165呎的嵐山2座中層A室以298萬成交,呎價18,061,為同類二手造價首次低於300萬元大關。 與此同時,有業主寧蝕讓套現離場,市場消息指,環海.東岸1A座高層M室,面積僅194方呎,屬開放式設計,以429萬元沽出,實用呎價22,113元。據悉,原業主於2015年11月以429萬元一手買入,帳面看似平手,但在扣除印花稅及交易佣金後,持貨4年仍實蝕至少17萬元。另外,同屋苑的1B座高層H室,亦於施政報告發表後沽出,面積197方呎的開放式戶,成交價為420萬元,較業主一手買入價417.1萬元,帳面賺2.9萬元,但在扣除稅項及佣金後,原業主最少實蝕約13.8萬元。 不單如此,今年納米盤的一手成交亦強差人意,其中著名的屯門「龍床盤」菁雋早前連錄8宗撻大訂,據一手成交紀錄冊顯示,有8伙的買家於10月21日終止交易,放棄上會,單位全屬低於200方呎的「納米戶」,實用面積介乎164至171平方呎,買家合共遭殺訂約235.6萬元。 [...]

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樓市速報:星洲限制「鞋盒屋」 港「納米樓」呈弱勢

在房策方面,新加坡似乎比香港推行得更有效率,反應更快。該國政府最近推出新房策,針對俗稱「鞋盒屋」的細單位。鑑於鞋盒屋有增加趨勢,新加坡市區重建局宣布,明年1月中起,增加中心區域以外的私宅單位平均面積,令發展商可建單位總數減少,從而避免建造過多鞋盒公寓,確保住宅宜居。 其實香港近年樓價狂升下,亦催生了「納米盤」風氣,至近期樓市氣氛轉弱,二手市場中有不少細單位開始劈價求售。再者,今屆政府推出的房屋政策均以滿足市場上車及住屋的訴求,如將公私營房屋比例改為七三、資助房屋定價與市場脫鈎等,難免會與購買新盤納樓盤的客源重疊,加上今年發展商亦減少興建納米樓,納米樓風潮似乎將會過去。 近幾年,香港出現許多實用面積細小,俗稱「納米樓」的私樓單位,原來新加坡亦有類似的情況,其面積500方呎以下的單位被稱為「鞋盒屋」(shoebox unit),基於此類單位愈建愈多,新加坡政府為免過度發展,新加坡市區重建局上週三(17日)公布新措施,從明年1月17日起,中央區(Central Area)以外的住宅發展項目,可建設的數量單位上限的計算方式,由2012年建築總樓面面積除以70平方米(753平方呎),改為85平方米(915平方呎),意味著發展商的樓盤可建單位總數減少,單位平均面積相應擴大。 當局亦嚴格控制9個地區的單位數量,包括馬林百列、馬里士他和羅央等,避免基建設施負荷壓力過大,規定這些地區可建單位上限,以建築總樓面除以100平方米(1,076平方呎)來計算。市建局在2012年首次推出限制單位總數指引,避免發展商一味建造鞋盒公寓。該局表示,注意到新私宅項目的較小面積單位有增加趨勢,不少地區的重新發展項目也造成基礎設施超負荷,因此決定再次干預,確保住宅宜居。 市建局成「先頭部隊」 相反,香港如今可說是「迷你盤」當道,香港的人均居住面積近乎全球最小,香港政府統計處的2016年中期人口統計報告中指出,家庭住戶的人均居所的樓面面積僅得161方呎,其中以居於私樓的人均居住面積最大,但亦只有約194方呎;公屋戶的人均居所面積只是得124方呎。其實有不少業界人士早已提出,政府應該牽頭訂立最細人均居住面積,而市建局則做「先頭部隊」,今年9月公布深水埗青山道/元州街發展項目開始,由2014年起規限最細單位不少於260方呎,為提升居住空間,增至不少於300方呎,即最細單位增加40方呎或15%。 事實上,因樓價近年狂升,促使發展商大舉打造市場較易負擔的迷你戶,致使近年本港「納米樓」愈來愈多。據仲量聯行報告指出,今年至2020年的3年內,將有約3,300個「納米樓」(實用面積為200方呎或以下的單位)落成,較過去3年(2015至2017年)的供應量顯著增加35%。相等於私人住宅新供應超過4%,較注目的新項目包括紅磡環海.東岸,提供約450伙;以及屯門菁雋,提供約280伙。 但要數到近期最經典的,不可不提英皇集團發展的跑馬地奕蔭街項目The Unit服務式住宅,提供68個單位,其中64伙為細單位,最細單位實用面積為91方呎。然而,低處未算低,據屋宇署今年初資料,香港興業(00480)的大嶼山愉景灣1a/1b期項目,已獲批入伙紙,部分單位Usable Floor Area最細只有43方呎,即與一張加大雙人床面積相若,再破全港新盤最細單位紀錄。另報告中指出,上述項目最細的單位,實質銷售時的實用面積將低於90方呎,將挑戰「納米樓」面積的新低。 兩年數量增10倍 觀乎納米樓浪潮由2015年開始,經過3年時間,不少推售的新盤均陸續入伙。根據差餉物業估價署的數據,去年落成的納米樓單位共691伙,按年增加2.3倍,相較2013至2015年期間的64至81伙水平,更是急增8至10倍。官方沒有預測數據,但按照仲量聯行的估算,相信今年入伙的納米盤很大機會超過1,000伙。綜合市場數據所見,主打納米盤的環海.東岸正是今年入伙,而共提供364伙的馬鞍山薈晴,以及涉及640伙的薈朗,兩個以細單位為主的新盤亦於今年入伙。 [...]

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樓市速報:「納米樓」未來3年增35%

仲量聯行《住宅銷售市場》報告預料,實用面積200呎以下納米樓愈起愈多,未來3年的落成量更佔整體私人樓宇的4%。當中,在面積上更有愈來愈細的傾向,如愉景灣就有新發展項目向90方呎以下挑戰。香港住宅如此蝸居,歸根究底,源於政府的「辣招」扭曲市場,損壞二手市場供應鏈,政府如不適時放手,取消辣招,港人在未來,相信連呼吸的空間也難尋。 仲量聯行公布《住宅銷售市場》報告,報告指由今年至2020年將有約3,300個「納米樓」(實用面積為200方呎或以下的單位)落成,較過去3年(2015至2017年)的落成量顯著增加35%,而落成量更相等於整體私人住宅落成量的4%。 當中紅磡環海東岸提供最多單位,約450伙;屯門菁雋緊隨其後,提供約280個單位。若以面積計算,現時英皇國際(00163)跑馬地The Unit服務式住宅,提供68個單位,其中64伙為細單位,最細單位的實用面積為91方呎,可謂細絕全港。不過,該報告亦指,愉景灣1a/1b區的新發展項目最細的單位實用面積低於90方呎,將挑戰「納米樓」面積的新低。 儘管不少納米樓單位面積細、呎租高,如英皇跑馬地The Unit呎租就達124元,但全數單位仍於數月內租出,反映「納米樓」甚受市場用家接受。仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑指出,由於購買「納米樓」的總價相比其他住宅單位低,吸引買家購買。在工資升幅落後於樓價升幅下,現時發展商需要調整興建單位的面積,以維持較低的總價水平,令更多買家能負擔,故興建納米樓仍成為市場主流。 仲量聯行研究部港區董事鍾楚如續說,近年「納米樓」除了供應量急增,並由集中在市區發展,擴散至非核心區。而隨著政府於6月底宣布引入新空置稅,預期發展商將會興建更多較易負擔的單位,務求新供應更容易被市場消化。在納米樓蔚然成風下,香港的人均居住面積近年亦相對愈來愈少。根據2016年中期人口統計數字,香港家庭住戶的居所樓面面積中位數約為430平方呎,人均居所樓面面積中位數則約為161平方呎。反觀新加坡面積為香港約六成,人口較香港少四分之一,但當地人均居住面積有323平方呎,比香港大一倍。由此可見,香港人的居住質素大大落後於國際水平。 其實香港落至如此田地,其源頭在於特區政府的辣招。港府於2013年規定只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款;2015年2月又規定700萬港元以下自住物業按揭上限六成,讓市民買中大型單位時更困難,結果炒起細價樓。再加上辣招讓整個二手市場供應鏈嚴重受影響,以致樓價不斷上升,亦讓市民只能靠銀碼總價較細的納米樓上車。如政府不適時退出市場,相信納米樓將繼續成為市場主流。 [...]

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樓市速報:「納米樓」愈賣愈多

近年樓價高升,市場因而湧現大批「納米樓」以應市場所需。由實德環球(00487)主席楊海成及相關人士私人投資的大角咀道247號住宅項目,剛命名為尚璽,是該發展商於本港的首個發展項目,料最快下月開售,而項目的賣點就是最細單位由約160平方呎起,即剛好是本港人均居住面積水平。 尚璽由中原地產任獨家銷售代理,項目共有76個開放式戶,實用面積由約160方呎起,最快6月開售,定價會參考市區一手樓盤,再視乎客源負擔水平而定;首批出售單位不少於30伙,料明年下半年落成。以位置而言,該樓盤鄰近港灣豪庭,附近樓齡較新的新盤有奧城.西岸及奧柏.御峰等,前者發展商為九龍建業(00034),後者為信和置業(00083),但面積都要比尚璽大。 以奧城.西岸為例,提供104個單位,面積介乎262至461方呎,其於2013年已以3年超長樓花發售,至2016年才公布一手新例後首張價單,當時平均呎價15,964元,近期平均成交呎價逾21,000元。奧柏.御峰由兩座大廈組成,提供462個單位,面積由330至743方呎不等,其早於2012年開售時的平均呎價僅9,200多元,如今二手價近18,000元。以近期開售「納米盤」愈細愈貴走勢看,尚璽叫價在20,000元以上應無懸念。 其實近年出名的「納米樓」還有由俊和集團發展的屯門青棉徑2號項目菁雋,這個樓盤的賣點由其發展商董事潘志才一句成名:「皇帝都係瞓喺張床,咁大個紫禁城都去唔晒!」所以如是說,因為這個擁有356伙單位的樓盤,單位面積介乎128至763平方呎,而最細單位面積,就要比規劃署規定的標準私家車位面積約135呎還要細小。 菁雋在去年7月被有「舖王」之稱的鄧成波以12億元整幢購入,原本有意把項目發展為長者屋,但日前有消息指項目在批則上出問題,無法仿傚集團在九龍城的項目可發展成長者屋,故現計畫出售或出租。據悉,菁雋的走廊及廁所等不符合安老服務用途,才不能改用途。 去年還有另一個納米盤相當矚目,是由維達創建發展的深水涉大埔道61號樓盤AVA 61,這個單幢盤共有138個單位,面積介乎150至232方呎,每層6伙,共26層,料要2020年3月才入伙。這個樓盤少於200方呎單位共115伙,即佔總單位量的八成,當中46伙只有150方呎,低於政府統計處早前公布的人均居所面積161方呎,幸大於一個車位。「納米樓」受歡迎,可從今年3月一宗港島西環青蓮臺怡景苑成交個案反映出來。屋苑一個僅117方呎單位獲投資者以228萬元購入,呎價近2萬元。賣方早在2007年以51萬元購入單位收租,而這次出售交易前,正以月租8,300元租予一年輕女士。 [...]