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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 [...]

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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 [...]

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差估署《香港物業報告2021》 去年私宅空置率升至4.3% 料今明兩年私宅落成量少於2萬伙

差餉物業估價署公布《香港物業報告2021》初步統計數字,指出去年私樓空置率再次回升至4.3%水平,按年增加0.6%;同時預測2021年及2022年私人住宅單位落成量將分別跌至18,230個及19,980個,分別較去年的20,890個下跌約12.7%及約4.4%;若與99年至03年高峰期平均每年約2.7萬個單位落成相比,跌幅更甚。有業內人士指,空置率回升相信有兩個主要原因,分別由於去年落成量大升,惟半數單位未能入住。另外,因為未來私人住宅落成量捉襟見肘,業界預料將對樓市帶來支持。 料今明兩年私宅落成量少於2萬伙 據差估署報告指,2020年私人住宅的落成量為20,890個單位,較2019年高出53%。當中74%位於新界,19%位於九龍,7%位於港島。按地區計,屯門、大埔和元朗這三個地區提供最多新單位,合共佔整體落成量的55%。 2021和2022年的預測落成量分別為18,230個和19,980個。2021年的落成量中,55%將來自新界,當中西貢和屯門將分別供應25%和15%新單位。在2022 年,新界仍然是供應量最多的地區,佔總供應量的60%。沙田將提供 21%新單位,而九龍城將另提供20%新單位。 去年私宅空置率4.3% 樓價按年僅微跌0.5% 至於空置率方面,2020年私人住宅單位入住量為12,550個,較去年數字少35%。2020年年底空置量升至總存量的4.3%,相當於52,370個單位。在這些空置單位中,約10,350個單位於佔用許可證發出後,尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。 而去年樓價及租金走勢方面,署方稱儘管受新冠疫情影響及經濟前景暗淡,本地低息環境和殷切用家需求均為住宅物業市場帶來支持,住宅售價和交投量因此在年內大致保持平穩。樓價在全年徘徊浮動並於6月達到高峰,但按年只微跌0.5%。隨著經濟放緩及高失業率削弱租客負擔能力,業主普遍願意接受較大幅度的減租。2020年12月的整體租金按年下跌6.1%。 美聯:去年落成量急升 半數單位未能入住 對於差估價署報告指去年私樓空置率再次回升至4.3%水平,按年增加0.6%,美聯物業首席分析師劉嘉輝回應指,空置率回升相信有2個主要原因,分別是去年落成量大升以及半數單位未能入住有關。 首先,私人住宅落成量由19年13,640伙大幅增加約53%至去年20,890伙;另一原因是去年20,890個落成單位中,當中約10,350個單位(即約一半單位)因未取得滿意紙而未能入住的單位,因此被界定為「空置」。相信此批單位隨著批出滿意紙後,業主將陸續遷入,估計空置率將會回落至低於4%水平。 大型單位空置率創十九年新低 若以中小型單位與大型單位劃分,空置率呈背馳。當中實用面積少於約1,076平方呎的中小型單位空置率由19年3.3%回升至去年4%,並創十年新高;反觀,實用面積約1,076平方呎或以上的大型單位卻進一步下跌,由19年8.1%減至去年7.3%,更創十九後新低(見圖一)。 圖一:中小型單位與大型單位空置率 [...]

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中環寫字樓空置率自04年來首次升穿7%

仲量聯行早前發表的《香港地產市場觀察》報告指出,中環甲級寫字樓空置率於去年12月升至7.3%,為2004年以來首次升穿7%。 由於有不少寫字樓可招租及頂租樓面將於未來數月重投租賃市場,預料寫字樓空置率將繼續上升。去年底租賃交投淡靜,上月僅錄得數宗成交。 不少企業因經濟疲弱繼續縮減租用樓面,12月整體甲級寫字樓市場錄得175,600平方呎負吸納量,例如連卡佛退租黃竹坑One Island South約19,400平方呎樓面(建築面積),而富通保險退租九龍灣富通中心一層約16,500平方呎(建築面積)。此外,DHL承租觀塘國際貿易中心90,900平方呎(建築面積)樓面,將遷出九龍灣並縮減辦公樓面。 仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「上月香港各主要商業區租金持續下跌,整體租金按月下跌1.1%。當中尖沙咀錄得最大租金跌幅,按月下跌1.7%,其他非核心商業區租金相對抗跌能力較高。」 商舖市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「鑑於核心街舖租金已回落至2003年水平,有高檔零售商開始重投核心消費區及開新店。部分空置的舖位也由針對本地消費客群的零售商租用,有助舒緩核心街舖的空置壓力。」 甲級寫字樓空置率 日期    整體     中環    灣仔/銅鑼灣     港島東          尖沙咀 [...]