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恢復實體授課內地學生「搶租」刺激暑期租務暢旺 代理料租金連跌2年後回勇全年看升5%

疫情回穩,經濟持續改善,今年首7個月租務市場價量齊升。隨着本地多間大專院校開始恢復實體授課,「疫下」內地學生遙距租樓個案成風,透過「美聯物密CHAT」過去3個月查詢租務的內地客數量急彈6.8倍;加上踏入暑期傳統租務旺季,為租金帶來支持作用。估計全年呎租有望上升約5%,勢創4年新高水平。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,受惠本地客及內地學生支持,今年暑期黃金檔期租務表現較去年有所上升。事實上,本港樓價回升,市場氣氛好轉,加上暑期傳統租務旺季,利好近月多個屋苑租金水平有所回升。 內地學生「重臨」 遙距租樓成風 此外,由於本港疫情持續受控,本地多間大專院效開始恢復實體授課,內地學生需提供在港住址證明予學校,故近月紛紛積極物色租盤,為回港「復課」做好準備。有別於以往來港「即睇即租」,當中透過網上遙距租樓,即通過視頻睇片、睇VR、睇相等方式並聯絡地產代理中介物色租盤。 圖一: 暑假租務旺季帶動 住宅租金連升3個月 創17個月新高 美聯「租金走勢圖」連升3個月 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,據美聯物業房地產數據及研究中心資料,美聯「租金走勢圖」最新7月份達35.36元,已連升3個月,累積上升約3.2%,並創17個月新高,而今年首7個月則累計上升約2.8%。 月租1.5萬元或以下細價租盤搶手 交投比率飆升至近兩年高位 按租金水平劃分,以美聯促成之租務個案統計,今年首7個月,月租1.5萬元或以下租務成交比率錄約39.1%,與去年同期相若,並較18年同期及19年同期逾3成大幅飆升;反觀月租逾2萬元之租務成交出現回落,由2018年首7個月佔約40.5%,連跌3年至最新約33.1%。 租務個案方面,據美聯物業促成的租務個案計算,今年宗數較過去2年同期均有明顯增長,今年首7個月促成之住宅租務個案,較去年同期上升約1成,對比2019年同期更錄得近3成升幅。事實上,去年租務市場已見活躍,主因受疫情影響,發展商推盤步伐放緩;加上大市觀望氣氛濃厚,部份準買家入市意欲減少,並傾向租樓,令去年租務成交表現不俗。而今年本港疫情緩和,經濟改善,失業率回落,加上有內地學生「重臨」,令今年租務市場交投進一步上升。 按地區資料顯示,毗鄰大學地區的住宅租務個案升幅尤為明顯,今年首7個月,以美聯物業促成的住宅租務個案與去年同期比較,當中鄰近香港科技大學的將軍澳區按年升幅達32.6%;香港理工大學所在的紅磡及香港公開大學所在的何文田區,住宅租務個案分別按年升約26.9%及約26%;此外,鄰近香港中文大學的沙田、馬鞍山及大埔區則上升13.1%;另港島西區則升約12.3%。 20-21年度內地學生數目及比率創歷年新高 事實上,本港大學資助課程的內地學生數目有增無減,據大學教育資助委員會資訊課程的內地學生數量,20-21年度內地學生數目為13,605人,佔大學教育資助委員會資訊課程的整體學生數目比率為13.4%,雙雙齊創新高。由於升讀大學課程一般需時4年,隨着本地疫情回穩,料不少內地學生未來仍會繼續來港並完成課程,對租務市場帶來支持。 「美聯物密CHAT」租務查詢急增 內地客升6.8倍 布少明稱,線上搵樓越趨盛行,礙於過去疫情肆虐,透過網上搵樓不但可以減少實體接觸,而且可率先了解自己目標及篩選心水單位,無論買樓租樓亦相當受歡迎。據「美聯物密CHAT」資料顯示,單以租務查詢統計,7月份透過「美聯物密CHAT」查詢租盤個案,較今年1月上升約1.26倍。當中內地客查詢比例更大幅飆升,過去3個月(即5月至7月份)錄得之租務查詢,較對上3個月(即2月至4月份)勁升約6.8倍。 至於美聯官方網站,7月份租盤預覽量較1月份數字上升20%,並佔整體買賣及租盤總預覽量增至3成水平,升幅顯著。現時,官網租盤叫價集中1萬至1.5萬元,佔比約27%;其次為1.5萬至2萬元,佔比約26.2%,兩者合共佔比超過5成。尤以上車盤雲集的新界區租盤數量最多,佔全部租盤預覽量近50%。 「港漂群組」去年租務客源斷層 代理中介角色重現 值得注意的是,以往不少內地學生透過「港漂群組」租樓,由學長學姐互相介紹新生予業主直接承租,代理在內地學生租樓市場角色一度淡化。然而,去年因應疫情關係,未有大量內地學生來港租樓,取而代之由本地客主力承租,令「港漂群組」租務客源出現斷層,故今年業主又再透過地產代理搵租客。  圖二: 內地學生搶租個案 根據美聯物業分行統計市場的住宅租務個案,3區熱門租務屋苑7月份表現,其中,新界沙田及屯門區等熱門地區屋苑,今年5月至7月錄得的租務成交當中,當中不乏遙距租樓個案,許多內地生租樓時透過瀏覽單位相片及影片介紹,隨即決定承租自住,由揀單位至簽租約僅用約數天完成。 沙田市中心區屬熱門「落腳點」之一,由於交通便利,有大型商場配套,加上樓齡較高,月租相對低水。表現突出的屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心,7月份市場租務個案均錄雙位數水平,沙田中心按月升逾倍至24宗,平均呎租約43元,好運中心更大幅急增約21宗至22宗,平均呎租約38元。 內地生線上承租新都城 最快8小時決定 另外,將軍澳區尤其寶琳及坑口一帶私樓較受內地學生歡迎,因有小巴直達清水灣香港科技大學,區內多個私人屋苑租務交投暢旺,其中新都城7月市場共錄得52宗租務成交,當中內地學生的個案中,幾乎全部透過網上睇片睇相搵盤,曾有個案睇片後最快8小時決定承租。現時新都城呎租已升至約38元至39元水平,較年初約35元上升約1成。由於內地學生未能提供收入證明,須一次過繳付全年租金,加上普遍「零議價」甚至高於市價,故業主樂意租予他們,其中新都城2期8座中高層A室,實用面積441呎兩房戶,最新獲兩名內地學生合租,每月租金1.7萬元,按金連一年租金合共23.8萬元。 第3季租務活躍 第4季租金料平穩 布少明相信,今年第3季租務交投持續暢旺,帶動租金輕微上揚,惟今年下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個,集中區域包括屯門及深井佔2,404伙、啟德紅磡佔2,224伙、長沙灣佔2,012伙,另將軍澳有約1,767伙、天水圍約1,017伙,料會拖慢上述地區的租金升幅,相信第4季住宅租金平穩發展。 圖三: 料租金連跌2年後回升 今年有望創4年新高 總結,受惠暑假租務旺季帶動,住宅租金連升3個月,帶動今年首7個月累升約2.8%。年內住宅租務市場暢旺,租務個案較過去2年錄顯著增長,隨著經濟持續改善、失業率下跌,加上內地生租樓帶動,對租金帶來支持作用,惟下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個單位,因此料下半年租金未會大幅上升,僅平穩向上,預期今年全年平均呎租升約5%,料連跌2年後回升,並有望創4年新高。 [...]

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內地學生重臨撐租務 多人合租再現市場 視像遙距租樓成新趨勢

疫情歷時一年半有多,去年來港讀書的內地學生因避疫而返回老家,以致去年7、8月的傳統暑期租務旺季缺乏學生租客支持,租賃市場水盡鵝飛。然而,隨著疫情緩和,中港兩地通關在即,消聲匿跡近一年的「港漂」開始重臨香港升學,重燃本港租賃市場,當中尤以港鐵沿線及大專院校附近物業最受歡迎,租務交投熾熱。市場近日就錄得多宗內地生合租個案,另外因應疫情加快地產業界數碼轉型,內地生透過視像遙距租樓亦大行其道,「有圖有樓租」勢成市場新趨勢。 3城大內地女生合租又一居3房月租2.5萬 中原地產分區營業董事余社朝表示,暑假一向為租賃旺季,又一居最新錄一宗內地生租賃成交,分行最新促成又一居1座低層C室,單位建築面積705平方呎,實用面積566平方呎,望內園景,3房間隔,以25,000元租出,實用呎租44.2元,屬市價。 中原地產余社朝指,新租客為3名內地女學生,新學年即將升讀城大,為方便上學,即以先付一年租金方式,租入單位自用。據了解,業主於1992年以336.5萬元購入單位,是次租出單位可享約8.9厘租金回報。 內地生靠「睇圖」遙距租南里壹號一房 利嘉閣地產高級經理雷敏儀表示,該行近日促成堅尼地城南里壹號中低層B室單位的租賃成交,單位實用面積244方呎,採一房間隔,外望樓景及少量海景,近日以月租16,800元租出,實用面積呎租69元。 據悉,原業主於2014年9月,以523.4萬元購入上述單位,持貨約7年,現租出物業享回報約3.9厘。 雷敏儀補充,租客為內地生,將於9月來港上學,透過在港同學利用利嘉閣網站聯絡代理,經了解後知悉該學生想物色鄰近香港大學、且有家電及有物業管理的單位,代理遂透過拍攝單位狀況的影片及圖片,令身在內地的準租客對單位情況一目了然,該學生最終扑槌承租單位。 業主助添置家具內地學生「視像睇樓」租南昌一號2房 香港置業高級聯席董事張仲賢表示,暑假租務旺季至,該行日前促成一宗南昌一號2房戶租務成交,內地學生以「視像睇樓」後,「零議價」斥1.75萬元承租,實用呎租47.8元。 上述租出單位為南昌一號中層C室,2房間隔,望開揚市景,實用面積366平方呎。張仲賢指,業主以1.75萬元放租半個月後,即吸引內地學生洽詢,經「視像睇樓」後,見單位企理整潔,加上業主願幫忙添置傢俱,故「零議價」成交,實用呎租47.8元。 資料顯示,業主於2016年11月以599.8萬元購入上述單位,現享回報約3.5厘。 [...]

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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀

受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。 上半年錄3,712宗買賣 升1.6倍 美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。 展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。 盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。 不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。 工廈售價料再升5% 美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。 陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。 陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。 甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。 展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。 [...]