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英國業權租約涉三大費用 續約開支要認清

英國物業有分「永久業權」(Freehold)及「租賃業權」(Leasehold)兩種土地業權,而永久業權持有人(Freeholder)及租賃人(Leaseholder)都必須遵守共同的條款清單 — 租約(Lease)。 租約一般涉及3項關鍵條款:地租(Ground Rent)、服務費(Service charge)及主要工程(Major Work)。不少租約會列明「禁止轉租」或「禁示飼養寵物」,部分「騎呢」條款甚至「禁止在陽台晾曬衣物」或「禁止安裝衛星天線」。 Leaseholder每年要向Freeholder支付的租金,此為「地租」(Ground Rent),是物業所在土地的租金,費用由1英鎊至每年數百鎊不等,某些租約會列明地租會在整個租期中固定增加。另外,租約會闡明Freeholder必須負責物業維修、管理及買保險。不過「Freeholder要維修,Leaseholder要埋單」,租約允許Freeholder轉嫁及攤分成本予各Leaseholder,此之為服務費(Service charge)。而由於物業每隔幾年都要進行檢查及維修,因而產生的主要工程(Major Work)費用亦會轉嫁Leaseholder身上。 買家要留意,作為Leaseholder如果違反租約條款,例如拖欠地租或服務費,租約有機會被終止,房產可能會被沒收,所有權歸Freeholder。 續租費涉5大因素 租約期一般長90年或120年,期滿可續租。延長租約(Extending A Lease)要按照1993年頒布的《租賃產權改革法》進行,租約屆滿後,Freeholder可延續多90年,不過地租會減免。延長租約所牽涉費用取決於Freeholder及Leaseholder各自測量、估算及磋商,具體因素包括:租約剩餘年期、物業價值、現時地租租金、談判雙方態度、以及勘測及法律費用。其中Leaseholder必須支付自己及Freeholder的勘測及法律費。 [...]