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樓市速報：入伙潮遇上疫情　轉賣為租成趨勢

新型冠狀肺炎疫情下，租務市場轉淡，撞正首季12新盤排隊入伙，再加上不少持貨力強的業主或發展商不甘賤價出售手中「磚頭」，紛紛把單位轉賣為租，在3大因素下，近期住宅租金有大幅下調趨勢。當中新界區供應最多，受影響的程度亦最深，有意租樓的人士可趁機執到筍租盤。 市道不景，近日租盤無論一手還是二手，繼續一劈再劈。屯門新盤城．點最近收樓入伙，租盤增加，業主為求盡快租出物業，租金跌破一萬元，如中層C室，實用面積217平方呎的單位，以9,300元租出，低於同類單位近期介乎1萬至1.1萬元的租金。 另外，二手租盤亦普遍跌價一成出租，如將軍澳Capri 10座中層B室的租賃成交，單位實用面積約781方呎，望蔚藍海景。單位放租一天便由叫租26,800元減至24,500元租出，減租約9%。 至於西九龍凱帆軒， 1座中層E室，實用462方呎，近日以1.6萬元租出，比同類單位市值月租約1.8萬元，低約一成，重返2018年水平。 根據美聯「租金走勢圖」，今年1月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.18元，按月續跌約0.9%，已連跌6個月，較去年7月高位累跌約5.6%，並創自2017年11月後的26個月新低。 以美聯物業促成的租務個案計算，以同一屋苑同座同室但不同樓層的單位於今年首月與去年7月比較，如元朗YOHO MIDTOWN減租約11.8%；將軍澳城中跌幅約9.8%；將軍澳南豐廣場，跌幅則約5.5%。 三大壓力 根據現時市況，租金一減再減有3大因素：首先是疫情持續肆虐，令本港經濟步入寒冬。各投行最近對香港經濟的預期一面倒看淡，當中花旗將今年香港經濟前景由原來預期增長0.7%，下調至收縮1.1%，並下調通脹預測0.5個百分點至2.1%。該行又預期，今年首季經濟收縮3.6%，另外，就業市場亦相當疲弱，估計今年部分時間失業率會升至5%，全年平均失業率預測為4.7%。 零售市道更是掀起一股結業潮，在經濟面臨巨大衝擊下，市民承租能力將不及從前，令住宅租金受壓，加上內地生來港租樓個案減少，無疑令情況雪上加霜。 更甚的是，疫情之下，剛好遇上首季入伙潮。據統計，今年首季共有12個新盤排隊入伙，涉及6,004個單位，若有一至兩成單位放租，即新入伙租盤將有600至1,200伙供應。 當中以新界區入伙總數最多，約4,698伙，佔總數逾三分之二，分布於白石角、將軍澳及屯門。其中內房萬科（02202）的屯門上源，涉及1,154伙，乃區內供應較多入伙盤。其次為大埔白石角，嘉華（00173）嘉熙及新地（00016）雲聖I期都準備首季入伙。另外將軍澳日出康城晉海II亦已開始入伙，共提供1,132伙單位。 隨著經濟逆轉，新樓租盤供應增加，業主不欲將單位空置，都會趕緊出租，對租金構成壓力，並對區內二手屋苑租金造成打擊。 轉賣為租 除了這兩大因素，各區持貨力強的業主，因不想減價放盤，促使「轉賣為租」的個案與日俱增，亦加劇租金下滑情況。 如位處屯門市中心的城．點，近日放租盤多達61個，合計佔全盤204伙的35.8%。有項目尚未正式入伙已有業主急不及待放租，如馬頭角Downtown 38下月才正式入伙，現時已有20個放租盤。 中原地產副區域銷售經理Matthew Hung指，不少不願減價的業主正試圖「轉賣為租」，另外，部分賣家預計疫情會很快過去，故寧願在這期間先將物業出租，估計新界北區出租住宅供應數量比上個月增加約10%。 不止二手樓市，部分發展商亦把新盤現樓單位「轉售為租」。筲箕灣的住宅項目EAST 17 成昌樓，便是一例。該物業由從事本地製造業生意的何氏家族發展，首批推出8伙單位招租，實用呎租56元至59.7元，月租2.05萬元至2.95萬元，呎租較毗鄰項目遠睛低約5%至10%。 另外，九龍建業（00034）旗下油塘海傲灣，尚餘57伙未售，近日發展商推出其中6伙放租，月租逾1.48萬至逾1.95萬元，呎租約46.8至52.2元。至於同系紅磡環海．東岸尚餘8伙，首批亦先推5伙招租，實用面積375方呎，間隔一房設計，每戶月租1.98萬元，呎租約52.8元。 就連超級豪宅亦加入有關行列，由南豐發展的南區深水灣徑8號豪宅項目，近月推出部分單位放租，並已錄得數宗租務成交。其中一個頂層複式連天台單位，以月租約60萬元租出，為南區罕有的大額分層租務成交。該單位實用面積7,939平方呎，並附設私家泳池，呎租約75.5元。 分析指，有這個趨勢，除業主不願賤賣，亦因為買家的取向，疫情持續下，有部分打算入市的準買家，眼見後市發展而改為租樓，待市況明朗後再作入市決定。 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，業主為盡快租出物業亦願意減價將單位出租，令整體租金全年罕有地出現跌幅。武漢肺炎疫情未明朗之下，他預料今年上半年租金仍然受壓。 一般租樓人士在每次續租時，均要面對年年或隔年加租的困境，故今次面對「疫」境，一些租約期快滿的租樓一族，大可以趁機在傾續約時與業主議價。 至於租金會何時見底回升，分析指出，根據03年沙士時的經驗，大部分類型的物業，樓價普遍在當年6或7月見底，不過住宅租金指數要延至當年9月才見底，可見住宅租金的反應或會較樓價遲約兩個月。 同時，較受歡迎屋苑售價指數，尤其是市區樓，是所有不同分類的樓價或租金指數中，最早見底的分類。所以各位業主或準租戶可以加緊留意市區十大屋苑、十五大屋苑等的表現，相信可快人一步找到樓價、租金見底的前兆。 另外，根據沙士期間差餉物業估價署統計的較受歡迎屋苑，如果比較市區及新界兩組，新界受歡迎屋苑的跌幅相當大，反而市區較受歡迎屋苑跌幅相對較細，或多或少反映市區屋苑抗跌力較強。 [...]