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樓市速報:私樓供應按年大減1萬伙

政府於2月27日公布新一份的財政預算案,房屋供應繼續成為焦點所在。香港2019/20年度的私樓供應,將會較上一個財年大減1萬伙,令市場人士擔心樓價重新大升,籲政府擴大公營房屋供應,以平衡市場需求。 財政司司長陳茂波表示,未來5年公營房屋預計建屋量約為10.04萬個單位,包括約7.42萬個公屋及綠表置居計畫單位,及約2.63萬個其他資助出售單位。至於2018年的私人住宅單位落成量達2.1萬伙,為14年新高,未來3至4年的一手私人住宅單位供應量可維持在較高水平,包括9,000個貨尾單位、6.4萬個興建中未售出的單位,及2萬個在已批出土地上可隨時動工興建的單位,初步估計未來5年、即今年起至2023年的每年平均落成量約為1.88萬個,較過去5年平均數增加約20%。 至於,2019/20年度賣地計畫共有15幅住宅用地,當中7幅為新增用地,預計合共可供興建8,800多個單位,加上鐵路物業發展、市建局、私人發展和重建項目,預計全年的潛在土地供應可供興建約1.55萬個單位。 政府亦會繼續改畫用地、增加發展密度外,今年會全力推展多個新發展區項目,包括古洞北/粉嶺北和洪水橋新發展區首批基建工程申請撥款,陸續正式展開收地及清拆,讓項目盡快動工。同時,元朗南發展的法定規劃程序亦會在今年啟動,有關3個發展項目連同正在填海的東涌新市鎮擴展區,會由2023年起分階段提供約21萬個房屋單位。 雖然政府努力增加供應,但2019/20年度的私人房屋土地潛在供應,只有1.55萬個單位計,實際上較2018/19的2.55萬個單位供應少1萬伙。陳茂波認為,雖然供應減少,暫時看不到私樓樓價會因此大幅上升。他解釋,短中期來看,近年落成樓宇數量及可隨時發售的供應數量仍算高,18/19年的一手樓落成量為2.1萬個單位,是14年來新高,2019至2023年的平均落成量為1.88萬個,去年底一手樓潛在供應達9.3萬個,認為公眾毋須猜測太多私樓短缺會推高樓價。 理大社會政策研究中心主任鍾劍華認為,供應減少原因包括過去一年便有兩幅地皮流標,而近年政府批准發展商修改圖則較以往嚴格,現時發展商起樓方針有所變化,不再以興建細單位為主,改為建面積較大的單位,亦會令供應減少。 中原集團創辦人施永青認為,私人市場供應減少,將對樓價有支持,但私樓愈來愈貴,並非人人可以負擔,所以政府要解決民生問題,需擴大公營房屋供應,平衡市場需求。 [...]

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樓市速報:私樓施工量大跌八成

今年9月份私樓落成量按月挫逾五成,但仍屬連續6個月維持逾千伙水平,累計首3季的落成量達1.27萬伙,與去年同期相若,相當於全年預測落成量七成,相信能夠達標。然而,在施工量方面,今年第3季一手私人住宅施工量卻跌至僅1,900伙,按季急挫近八成。在政府縮減私樓比例下,若然未來新供應未能同時增加,屆時將導致潛在新供應明顯下跌。 據差餉物業估價署公布,9月份的私樓落成量為1,095伙,較8月份的2,414伙,按月減少55%,屬於近3個月最少,但仍是連續6個月企穩在逾千伙水平,反映新樓供應大致維持穩定。 今年第3季則有6,400伙私人住宅落成,較第2季的5,000伙升28%,創2005年第2季共7,300伙後,53個季度新高。若累計首3季計算,今年首9個月則錄得12,661伙,較去年同期的12,917伙,輕微減少2%,情況大致相若。相較預測今年全年18,130伙落成的目標,則已達標七成,大致符合進度。按照現時的增長步伐,全年落成量有機會達標。 至於以面積畫分的類型單位,落成進度亦比較平均,普遍達預測落成量約71%至75%不等。在過去幾年銷情理想的細單位,落成量比較滯後,實用面積少於430方呎的A類單位,至今共有4,222個單位落成,相當於預測落成量6,852伙的六成二。而實用面積431至753方呎的B類單位,今年首9個月亦錄得4,374伙落成,佔期內整體落成量的35%,比例屬各類型單位中最高。以全年預測落成量5,811伙計算,亦達標75%,屬最多供應的一類單位。面積逾1,722方呎屬E類單位的超級豪宅,首9個月錄得521伙落成,佔預測落成量71%。 此外,若以地區分布,今年首三季落成新樓主要是來自新界區,合共涉及7,640伙,佔整體比例六成。港島區及九龍區亦有不少新樓落成,分別佔3,047伙及1,974伙,分別佔整體落成量24%及16%。 另一方面,今年第三季一手私人住宅施工量跌至僅1,900伙,按季急挫近八成,創4個季度以來新低。業界指出,政府向一手樓開徵空置稅,令發展商集中火力消化手頭新盤,減慢「製作麵包」的速度,預料未來一至兩季私人住宅施工量有機會進一步放緩。 據運輸及房屋局截至今年9月底的「私人住宅一手市場供應」數據,未來3至4年的一手私人住宅供應量維持9.3萬伙,按季持平,相對去年第三季的9.7萬伙則少4,000伙,當中未售樓花佔6.6萬伙、已批出土地並可隨時動工項目有1.8萬伙,以及現樓貨尾9,000伙。 [...]

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樓市速報:公營房屋增 私樓更宜居?

特首林鄭月娥宣布,將公私營房屋的目標供應比例調整至7比3,以回應過去2年公營房屋供應量落後於私樓的問題,對此仲量聯行認為,公營房屋供應顯著增加,將減低市場對偏遠地區納米私樓的需求,從而令發展商興建更多較大面積的「宜居單位」,但最少要4至5年才會看到上調公營房屋用地比例的影響。 過去幾年,發展商為滿足市場的上車需求,都傾向興建納米樓,據差估署資料,近年納米盤數量激增,2017年小於215方呎的納米戶便有691伙,較2016年多2.35倍,創下歷史新高。而相比過去10年(2007至2016年),平均每年約有49伙的落成量,去年更多出逾13倍。 然而,在新一份施政報告中,特首林鄭月娥宣布,將公私營房屋的目標土地供應比例,由以往的6比4調整至7比3,以回應過去公營房屋落成量落後於私人住宅供應的問題。據仲量聯行最新發布的《住宅銷售市場》報告指出,增加資助房屋供應將會削弱私人市場對細價樓的需求,尤其是位於遠離核心區的納米樓。 納米需求減 400呎單位料增加 仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示,當公營房屋顯著增加,會促使發展商轉而興建面積介乎400至600平方呎的宜居單位,以2房單位設計,針對中產市場的住屋需求。畢竟公營房屋大多是細單位,供應量又掌握在政府手中,可隨時加快興建及推出,發展商實在毋須加入戰團,承受空置稅及被壓價的風險。然而,發展商興建更多宜居住宅能否成為趨勢,則要視乎政府能否放寬按揭限制,減輕買家首期負擔。 觀乎屋宇署資料,今年首7個月未計廚廁的實用面積小於200方呎細單位的動工量僅得1,617伙,佔整體比例少於兩成,大幅回落至18.4%的3年低位。去年相關比例為26.8%;2016年為27.2%。換言之,未來每10伙新落成私宅,不足2個屬於迷你戶。 事實上,過去幾年私人住宅供應持續增加,去年更超越公營房屋達4,100個單位。據政府的數據顯示,在2014/15財政年度,公營房屋落成量落後情況尤其嚴重,當中61%的新落成單位為私人住宅,僅有39%為公營房屋。 仲量聯行研究部資深董事鍾楚如亦指出,公私營房屋比例將需要最少4至5年時間,方會在落成量得見改變。中期而言,私人住宅落成量料會繼續下跌,豪宅市場由於受到即將實施的一手空置稅夾擊,供應量減少的情況將尤為顯著。實際上,私人住宅發展比例下跌,只會令供應減少並支持樓價。 [...]