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香港

樓市速報:首月零動工 私樓供應雪上霜

新冠肺炎疫情之下,發展商放慢物業發展步伐,屋宇署最新公布的1月私人住宅,竟然出現「零動工」,為三年半以來首次;地政總署資料亦顯示,今年暫時未有涉及金額的補地價個案;加上近年改畫土地減少、新發展區入伙時間延遲等因素,都令未來住宅供應增添變數。 然而,另一邊廂,在本港人口持續增加以及低息環境下,住屋需求持續擴大,令未來房屋供應隨時出現斷層,市民更難「上車」。 屋宇署資料顯示,本港1月份並未有接獲任何上蓋建築工程動工通知,意味著私人住宅市場出現「零動工」。這與去年12月接獲8份通知、共涉及3,386伙相比,天差地別,這亦是2016年6月以來首次出現。 出現零動工,源於疫情嚴重,當中新世界(00017)旗下建築公司協盛,已宣布旗下地盤關閉兩週,包括大圍站項目、九龍城瑧尚、何文田瑧樺及元朗瑧頤等,而二月初市建局亦宣布部分地盤停工。 再加上,不少地盤工程用料都是來自內地,早前不少工程都受到內地停工影響。有指如內地復工情況未如理想,甚或再度爆發疫情,產能將會進一步受到拖累。 另外,地政總署資料顯示,今年暫時未有涉及金額的補地價個案;對上一宗涉及較大金額的補地價項目,已為港鐵(00066)去年12月的黃竹坑站4期67.58億元補地價。 動工量跌至零,新樓落成量亦未如理想,屋宇署資料顯示,首月落成的私樓僅有421伙,較去年12月的718伙,按月下跌約41%,連跌4個月,並創5個月新低;期內獲批入伙的項目,分別為莊士中國(00298)旗下屯門弦海,涉及371伙,及土瓜灣高山道18至24號,涉50伙;餘下為房協項目。 連年高估落成量 雖然差餉物業估價署最新預測今年私人住宅落成量為2.085萬伙,有機會於3年內第二度衝破2萬伙,僅次於2018年的2.097萬伙,創2004年以來次高;估計今年落成量將集中於屯門和大埔,合計約8,582伙,佔總落成比例約41.2%。 但據現時情況判斷,業界人士擔心實際落成量可能未達預期。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,面對新冠肺炎疫情或會影響項目落成進度,有機會令部分今年落成的項目,順延至明年才竣工。若以首月421 伙計算,現時落成量僅佔全年預測約2%。 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺亦指出,差估署對落成量「慣性高估,過去10年預測只有3次達標」。以去年為例,全年住宅落成量只有1.36萬伙,比年初預計的2.041萬伙,少6,775伙,只有預計數字的68%。若然將港府預計今年落成量2.085萬伙打七折,則只餘1.459萬伙。 土地供應現困境 除了疫情,業界預期未來幾年土地供應維持低水平下,房屋落成量會進一步推遲。翻查賣地計畫,政府主導的包括賣地、市區重建局及地鐵項目之土地供應,近年每況愈下。雖然在2012/13至2015/16年間有所增加,但隨後大幅下挫,自2016/17年起每年只徘徊約1萬伙的水平。來年賣地表內住宅地的可建單位數目更是10年來最少。 事實上,現時政府在短期以及長期的覓地工作上,都遇上了很大的困難。先說短期土地供應,短期供應相當依賴土地改畫。預算案提及過去6年已完成135幅土地改畫,即每年平均約20幅。但在過往一年,只有3幅土地完成改畫,可見進度突然有落後的情況,分析認為這是因為政府在先易後難的原則下,先改畫容易改畫的土地,故近期成功改畫的個案愈來愈少。 短期造地未見有突破性進展,中長期房屋供應的糧倉亦未如理想。本港的中長期供應主要依靠發展新市鎮或填海。當中發展新市鎮最大的障礙在於收地,因為往往會遇上賠償及重置等爭議,讓地盤重整、公共設施建設及建屋時間表延遲。 例如古洞北粉嶺北新發展區,在今年官方發展文件中,其入伙時間由去年的「2026年首批公營房屋落成」變為「2027年首批公營房屋居民入伙」。而元朗南的進度,亦由原來的「目標首批居民於2026年遷入」變成「在2028年落成」。東涌東原本計畫「2023-2024年首批公營房屋落成」,現則改為「預計2024年首季可提供1萬個公營房屋單位」。至於填海計畫,亦多受環保以及籌務經費問題困擾而難以實行。 每年5萬人新婚 另外,相對於政府以慢半拍的節奏來增加土地供應,本港對住屋的需求卻是持續來勢洶湧,近年人口穩步增長,最新數字已突破750萬,以此推算,每年市場上只需要有1%的人口有能力入市,已可以消化市場的供應;加上每年約有5萬宗結婚註冊,構成強大的住屋剛性需求。 低息亦有利樓市承接,自2008年金融海嘯後,本港樓按息率下跌,低息環境已持續一段時間。加上美國近期兩度減息,累減1.5厘,重返零息水平,雖然本港銀行在利潤低微及資金成本高企下,最優惠利率(P)維持不變,但相信本港低息環境勢將延長,有助業主及置業人士控制供樓開支。 亦因此,雖然去年中本港經濟轉差,但房屋需求依然殷切。數據顯示,2019年本港的單位入住量為1.93萬個,按年高66%。至於空置率,則由2018年的4.3%,下降至2019年的3.7%,相當於4.49萬個單位。若以面積細分,實用面積1,076方呎以下的中小型單位,空置率由3.9%降至3.3%;實用面積1,076方呎或以上的大單位,空置率為8.1%,按年跌1.5個百分點,屬2015年錄得8.1%以來4年低位。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出,私人住宅空置率回落,證明剛性需求大。 觀乎近期開始有不少買家無懼疫情升溫,在業主減價下「偷步」入市,二手成交量略為回勇,加上未來土地供應緊絀,可見無論短期還是長期,樓價都難以出現斷崖式滑落,買家如遇到心儀筍盤,可果斷入市。 而作為政府,亦應加快土地供應,如今年財政預算案宣布未來一年邀請港鐵(00066)就東涌線延線、屯門南延線和北環線等進行詳細規畫和設計,就應盡快開展相關研究工作。另外,新界棕地估計有多達1,300公頃,雖然位置較為分散及零碎,因此要作綜合性的發展是相當困難的,並無可避免涉及法律和規畫上的爭拗,但當中並非不可解決,能否完成要視乎政府的決心。 [...]