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汪敦敬:國安法下樓市更趨穩固

香港的金融中心地位及資金流正是樓市之本,樓市有多少風浪和波折也好,市場最後都要回到結構上,財政司司長陳茂波最近在一個公開場合中表示:「《港區國安法》成立之後本港並沒有資金外流,反而不斷有資金流入,認為本港立法對本港出現穩定投資環境,更廣泛的發展機遇!」 他還提出了以下客觀的數據,一是港匯強「自從今年4月以來,港元匯率持續靠近7.7港元兌1美元的強方區域,並且多次觸及強方兌換保證」,二是注資「金管局至今已接到超過總值1千億元的美元資金流入」,三是低息「香港的利率亦持續偏低」及四是港股成交「港股走勢轉強,單日成交量曾超過2千億元」。 大家看到清楚,我們的銀行結餘是不斷增加的(對比年初增加1,258.87億),有關的增加是反映到低息的持續及港元的受歡迎,《國安法》正式通過前,有些人會認為港元資金會流走,而且港元會被市場沽售,結果事實的發展卻完全是剛剛相反。 加上,繼國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行認為中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後,華爾街剛剛亦有評論認為內地經濟正在復甦,而且是全球各大經濟體唯一能在今年維持增長的國家。這是一個管治能力的表現,亦是政治體系及政客的實在成績表,其實香港已經是很幸福。 雖然我們現在是遇著疫情的第三波,但是疫情稍緩之後,樓價就應該很快會回復,因為「萬物終歸都要回歸市場結構及定律」,我認為,需要買樓的人應該趁這個時候,在準備好風險情況之下去掌握入市時機。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁   [...]

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買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬 [...]

中國

汪敦敬:歸納磚本位

很多人認為我多年前提出「磚本位」概念,是想推銷買樓的保值能力,其實不是,我認為「磚本位」有如美國「金本位」和當年英國的「銀本位」般一樣,是一個國家金融的底氣。 深想中國最多就是土地,發展房地產市場不單只可以令普遍人民過得更好,更加重要的是房地產有藏富於民的能力,近14億人民就正正是支持房地產的租客,他們用自己的自住能力去支持他們的房地產價值,是一個最安全有效去增加國力的方案。房地產愈平均分配不單只合乎社會主義的精神,更令市場更加安全,因為房地產在發展的升值過程中,只要日益保持低借貸率的話,整個房地產市場就成為非常龐大的財富力量,除了是支持中國金融的最基礎底氣外,人民亦因為有了房地產而有了財產,這種底氣更加是源於普羅大眾市民的力量,成為國力更強大的後盾。 除此,「磚本位」概念其實是一個以地產為核心的資產系統,是一個最重要的金融及民生系統,不單在控制市場風險,也令財富高速增值。高速增值物業本來容易引起價格爆破,但是只要以「龍市模式」不斷主動製造調整鞏固效果,並將按揭率不斷減低,那麼升值的物業就成為非常鞏固的真資產了! 在這動盪的世道,樓市的損耗比其他投資項目少,穩定性及收租回報率也相對表現出色,當股市和其他資產市場不穩的時候,人們就會警覺世界原來正是以「磚本位」去運作呢! 當樓價是量化貨幣和資金過多的投射時,人們千萬不要幻想樓價會大跌,中國式經濟「磚本位」(即以樓價去儲藏量化貨幣的價值並為社會作利益分配),就算樓市辣招,它們的任務主要都是強化市場面對貨幣戰爭,而不是令樓價下跌,過去很多人因為誤會了這個功能,而不斷錯失入市機會!想一想,如此穩定的樓市政策,政府會否自毀長城讓房地產崩塌!?今天太多香港人正等待歐美式的泡沫爆破,最後可能等到的卻是中國式經濟的資產值拾級而上!其實「龍二市」只是自然的調整,「等」的人面對的風險奇高! 政府要做的是減少輸家(無產者),增加有資產者是最佳的方法之一。鑑於新建樓宇鞭長莫及且成本高,只有以現有資源去解決問題方為實際,所以我認為政府重新發售公屋是必須要考慮的項目,縱使之前的經驗告訴了我們,將公屋業主及租客放在一起會產生大量的矛盾及問題,但我認為擁有大無畏精神的政府團隊,是值得從這方向闖關的。 其實買樓只要在量力而為下進行就「無得輸」!風險的魔鬼其實只在是否「量力而為」上,而非買樓的本質上,「磚本位」下買樓長遠投資上本質是優秀的,而且一直以來都是面對銀紙貶值的最佳套戥工具。  [...]

環球時事

汪敦敬:中美資金大對流下的新常態

各項數據顯示中國經濟穩步復甦,一下子投資者都追捧著中國資金去投資,去年年尾很多評論員都說的中國經濟危機,一下子有關評論幾乎消聲匿跡,是時候應檢討一下貿易戰如何帶來一個新的投資常態。筆者喜歡由數據找真相,從來不喜歡相信世間虛假資訊及訊息!或者我們可以從一些事實中看到貿易戰的真貌。 2018年3月22日,美國總統特朗普簽署了總統備忘錄,將依據301調查,對從中國進口的商品徵收關稅,涉及的商品總計可達600億美元。翌日,中國亦宣布對美國銷往中國的30億貨品課稅,貿易戰算是由那時正式開始,之後不斷升級,期間美國更對付了中興通訊,亦對付了華為!在貿易戰發生之後,大家都當傳統戰爭去看這件事,但是貿易戰本身並不合邏輯,因為既然大家貿易互相交往都不是小數目,貿易戰只會帶來互相報復,單靠貿易戰及關稅不可能取到一個有意義的甜頭的,那究竟貿易戰的真身是在哪裡呢?到了2018年6月1日就看到一些端倪了,那天開始MSCI把A股納入MSCI新興市場指數,納入因子為2.5%,既然兩國對陣,特朗普又說中國經濟會面對非常大的危機,那為何MSCI會加入A股市場? 隨著貿易戰的繼續發展,到了2019年3月1日,MSCI更進一步宣布,將會增加中國A股在MSCI指數中的權重,並通過三步把中國A股的納入因子從5%增加至20%!市場預計年內A股將吸引來逾3,000億的增量資金,未來十年,預計每年都會有約1,000億至2,200億美元的外資流入!翌日,美國宣布對2018年9月起加征關稅的自華進口商品,不提高加征關稅稅率!MSCI是一個美國財團,我們會看到MSCI進入中國市場,其實是與貿易戰的時間很配合,當一眾香港評論員唱淡中國經濟的時候,和中國對戰能影響選舉或政局的美國財團便增加了在中國的投資,這個反映了事實的貿易戰並非如一般人的方向去發展! 2019年3月11日港交所宣布已與MSCI 簽訂授權協議,推出MSCI中國A股指數的期貨合約!無論中、港、美國大家都一起打造一個新局面,我認為,中國堅持原則做得相當好,我國只是根據自己的成長開放合適的份量的市場。另一方面,我認為美國更需要中國市場,透過華爾街「賭場」的莊家,顯然可以在未來若美股大跌情形之下,有做淡倉的機會,而來中國A股的錢當然一定程度是由美國流出的,那未來中美資金互相對流的新局面,會引來更多的資金充斥市場,息口低、資產容易上升,現在的市場是一列既要小心卻應該喜悅的「黃金列車」。  [...]