香港

波叔再賣雞仔嘜 單日連掟兩舖 龍豐藥房老闆頻沽貨 祥益汪敦敬執平貨?!

「舖王波叔」鄧成波再有動作,今次更於一日內連走兩間舖。市場昨日 (2月2日) 錄得長沙灣青山道457至463號美奇大廈地下3號舖買賣成交,舖位面積約450方呎,位處大單邊,現由本地時裝店「雞仔嘜」承租,以1,800萬元交吉易手,呎價約4萬元。 波叔去年4月斥約8,000萬元,以買公司形式一口氣向「雞仔嘜」購入荃灣沙咀道、油麻地上海街及長沙灣青山道3個「雞仔嘜」自用商舖,上月先以5,380萬元沽出荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號「雞仔嘜」舖,該舖面積800方呎,連500方呎閣樓,呎價約41,385元,現時再沽一間,共套現7,180萬元。剩餘的上海街舖估計市值約2,000萬元以上,即波叔今次可以疫市斬獲約千多萬。 同日,波叔再沽出深水埗基隆號255號地舖,成交價1,800萬元。舖位建築面積1,164方呎,現由食肆「蕃茄師兄」以每月42,500元承租至2021年8月,其後租金跳升15%至每月48,875元,租約期至2023年3月31日。以現時租金及成交價計,租值回報2.8厘。原業主波叔於2016年12月,以1,606.8萬元買入上址,持貨4年多,帳面獲利193.2萬元或12%。 連同上述沽出的青山道「雞仔嘜」舖,波叔單日套現3,600萬。計及早前拋售的物業,波叔家族於4個月內已合共賣出12項物業,套現約17.228億元。 龍豐藥房老闆謝少海頻散貨 此外,龍豐藥房老闆謝少海亦被發現頻頻沽貨,最新賣出粉嶺聯和墟和豐街37至43A號地下B及C號舖,建築面積約1,750方呎,現時分別由「良之冰室」以每月16.8萬元承租至2023年12月,及「老徐有機食品」以1.2萬元承租至2021年12月,合共月租18萬元。該舖於高峰期曾以8,000萬元放售,去年底降至6,500萬元,最終以5,300萬元售出,大幅降價33.8%,呎價約3.03萬元,租金回報約4.1厘。原業主為龍豐藥房老闆謝少海,於2012年以3,650萬元購入上址,持貨逾8年,帳面獲利1,650萬元,物業升值45.2%。 謝少海最近頻頻沽舖,對上兩單分別是粉嶺聯發街28號車房,售1,350萬元;以及上水新康街98號自用舖,售6,738萬元。連同上述孖舖,謝少海已合共沽出1.3388億元貨。據知,謝少海尚有另一間在粉嶺的商舖正積極放盤,叫價約2,600萬元。 祥益汪敦敬出手「執平貨」 市場有大戶狂掟貨,亦有大戶狂掃貨,連祥益地產汪敦敬亦出動「執平貨」。市場新近錄得尖沙咀漢口道44號地下B舖成交,舖位建築面積1,000方呎,前租客為藥妝店Color Mix,當時月租25萬元,惟現時已關門大吉,近日由祥益地產總裁汪敦敬等人斥資8,380萬元交吉買入,呎價83,800元。原業主於2007年12月以6,600萬購入上址,持貨逾13年帳面賺1,780萬元或27%。 據悉,汪敦敬購入該舖傾向自用,配合兒子的清酒生意,有意將鋪位用作日式餐廳。是次買舖,是他繼去年4月,以首置身份作價逾1.157億元購入豪宅名鑄63樓及65樓F室複式戶後,再度大手購入同區物業。他又指,舖市仍未調整完成,相信舖價仍會繼續下跌,惟他目標是「買靚貨,而非買平貨」,認為只有局勢混亂才有機會「執平貨」。 [...]

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汪敦敬:我對樓市的十大忠告2021

每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考,2021年已是第十四年了。 ⑴ 西去東來 2008年開始我們便認為中國經濟會不斷跑贏其他大國,多次提出「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」! 到了今天中國已成為最大消費國!在一帶一路的收穫下,東盟不單取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴!中國更加聯合東盟成為最大經濟體系!GDP增長在疫情下進一步取得優勢! 本來霸佔全球大部分利益的西方國家,若不及時作出市場甚至政治的改革去改變分配社會利益的不平衡,「西去、東來」必成定局!   (2) 西方圍堵中國成長期常態 我們在投資及生活上也要習慣西方國家總能製造理由去「制裁」中國,但西方國家並沒有努力去做好他們的自己的生產力!因此「美國國勢日益衰落下,時間對中國有利」。 對有準備的人來說,西方製造的市場波折往往在長期樓價上升趨勢中製造了入市時機!   (3)「香港金融中心更大步向前」 2009年起,我便認為香港會與紐約、倫敦平分國際金融中心的春色!既然西去東來大勢已成,當時得令成為更主要金融中心的就是香港!去年我曾說:「香港雖失去區域性領導地位,但中央顯然已部署好新的布局,繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能」,未來無論中美關係是和是鬥也好,香港的國際金融中心的體積也在高速膨脹!   [...]

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汪敦敬:中國經濟大步向前

大部份香港傳媒往往都沒有將事情真相反映給小市民知道的,如剛公布的香港M3井噴式增加,港人才驚覺香港的金融地位在訂立《國安法》之後,反而令到香港金融中心地位更進一步穩定,人們更因資金大增享受進一步低息的時候。   長期來說,港人亦不可以在大多數傳媒上掌握到中國的切實進步及成長,傳媒亦太迷信美國的實力,過去十年子虛烏有的「加息浪潮」其實就是過份迷信美國實力的錯誤判斷,而報導中美貿易戰,傳媒往往都是剪輯特朗普如何囂張跋扈制裁中國,卻其實沒有反映中國被美國及五眼聯盟的壓迫之下,仍然大步向前進步,我們看數據可能有更真切的理解。 中美貿易戰,以美國角度來說,是因為貿易逆差而起,所以如果有人要計算勝負,其實可以計算一下貿易逆差的結果,就可以知道特朗普的手段是否得逞了!事實上,我們計算今年頭10個月的美國與中國的貿易逆差,對比去年頭10個月是進一步增加0.9%的,即是說特朗普完全沒有改善到和中國的貿易逆差。表面看好像是雙輸,因為大家對比2年前的同期貿易數據都是做少了大概684億美元的生意,但是再看清楚數據,中國是和東盟做多了558億美元生意。我們看看中國的貿易伙伴,以排名而言,第一為東盟、第二順序是歐盟、美國、日本和韓國,美國由不久前的第二位已經退居到第三位,美國經濟愈來愈似不是主導世界了,顯然中國行動很快,更加重要的是東盟不單只成為中國的最大貿易伙伴,而東盟的成長亦反映到西去東來。東方世界,究竟誰主浮沉? 我們看看RCEP(區域全面經濟夥伴關係協定)的簽訂,看到中國的經濟體系是最強大的。在這個聯合行動之後,東盟進一步會膨脹,而中國經濟不單只沒有被中美貿易戰左右到成長,而且是更堅強地前進。我認為投資地產是應該要知清楚以上的變化,當然另一點是,在疫情第四波下做生意又開始遇到困難,筆者並不是醫學專家,只是以小市民來說,我是同意進行全民檢測的,我只知道一些人如果他們是染了病而不自己去檢查,只會在社區繼續傳播的,我們是不可能找到他們出來。 我認為,政府有些官員將強制檢測和封關兩件事掛勾了,只要疫情趨勢是向橫發展的時候做大量檢測,不要說封關,即使做不到全部人檢測,只要比上一次檢測多一倍,我深信,已經會得到更大的效果,很多中小企老闆其實已不可以再承擔市道蕭條的後遺症,期望政府盡快解決問題。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:樓市利益有條件分配得更好

在市場去向預測,人們往往只將注意力放在爭拗樓價是升還是跌,往往沒有留意到不同板塊的表現根本不一樣,政府和市民大多數都沒有關心究竟「樓市辣招」令到不同板塊出現了甚麼不同的變化?這些不同的變化其實就等於回報和風險不同!在收穫不同的情形之下,社會上的財富分配亦不一致!   香港的樓市辣招雖然表面是追隨著中國的宏觀調控,也令香港市場金融結構更加穩健,尤其是在貸存比率,即借貸和現金流的比例上,但是香港樓市辣招仍未及得上中國特色的變陣快捷,在多年僵化下產生了副作用,並沒有更完善的財富分配的。 2019年前的樓市辣招限制了只有樓價400萬或以下的住宅才可借9成按揭,購買力自然集中在400萬以下,我們叫「Lump Sum效應」,即是說400萬以下的樓價升幅是遠高於其他板塊的,很多人因為當時400萬以上至600萬只可借8成,600萬以上至8百多萬可借6成,因而換不到樓,不少人因此幫下一代去買細單位,於是換樓購買力就轉嫁聚焦在細單位的板塊上。 直至去年10月林鄭特首在施政報告宣佈放寬了首置按揭,800萬或以下可借9成按揭,800萬以上至1000萬可借8成,從此樓換樓板塊可重新啟動,寂靜多年的板塊成交大增,而細單位放盤量也大增,我認為是相當健康的,整體樓價沒有因為放盤量大增而下調,因為放盤量的增幅和成交量的大增同樣都是30%至50%左右,這都是吻合的,但是同樣在新規則之下不同板塊有不同表現出現,放盤量亦集中在細單位上,但細單位業主的換樓對象,即較大單位,尤其是600萬至1,000萬這個範圍的樓盤增加量相對減少,起碼合乎市價的樓盤是減少,舊的400萬以下Lump Sum效應開始消失,購買力亦由以前聚焦點上移到800至1,000萬板塊,即是說這是一個新版本的Lump Sum效應。 我們看到,屯門及天水圍區的換樓成交佔了6成以上,在某種角度來說社會是比以前公平了的,因為上車盤比以前平了,以上車來說,這是政府的其中一個德政。 800至1,000萬成為了最新的Lump Sum板塊,但也因為超過1,000萬只可以借到5成,有關板塊的業主因為難以換樓,所以放盤量自然少,如果不想這板塊不正常升幅!我建議將1,000萬以上至1,500萬的換樓按揭增加到7成,1,500萬以上至2,500萬就增加到6成,這樣有序地慢慢地增加成數,就不會製造到一個樽頸的Lump Sum地帶,反而可以令到800萬至1,000萬的放盤量如之前細單位般大增。樓市問題並不難解決,我們現時有超過170萬個可售住宅單位,只要合適管理好的供求,我們是條件在數年內製造到供求平衡的。     撰文:汪敦敬  [...]

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汪敦敬:國安法下樓市更趨穩固

香港的金融中心地位及資金流正是樓市之本,樓市有多少風浪和波折也好,市場最後都要回到結構上,財政司司長陳茂波最近在一個公開場合中表示:「《港區國安法》成立之後本港並沒有資金外流,反而不斷有資金流入,認為本港立法對本港出現穩定投資環境,更廣泛的發展機遇!」 他還提出了以下客觀的數據,一是港匯強「自從今年4月以來,港元匯率持續靠近7.7港元兌1美元的強方區域,並且多次觸及強方兌換保證」,二是注資「金管局至今已接到超過總值1千億元的美元資金流入」,三是低息「香港的利率亦持續偏低」及四是港股成交「港股走勢轉強,單日成交量曾超過2千億元」。 大家看到清楚,我們的銀行結餘是不斷增加的(對比年初增加1,258.87億),有關的增加是反映到低息的持續及港元的受歡迎,《國安法》正式通過前,有些人會認為港元資金會流走,而且港元會被市場沽售,結果事實的發展卻完全是剛剛相反。 加上,繼國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行認為中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後,華爾街剛剛亦有評論認為內地經濟正在復甦,而且是全球各大經濟體唯一能在今年維持增長的國家。這是一個管治能力的表現,亦是政治體系及政客的實在成績表,其實香港已經是很幸福。 雖然我們現在是遇著疫情的第三波,但是疫情稍緩之後,樓價就應該很快會回復,因為「萬物終歸都要回歸市場結構及定律」,我認為,需要買樓的人應該趁這個時候,在準備好風險情況之下去掌握入市時機。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁   [...]