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上半年私宅轉手僅94.6%獲利 驚現695宗虧損

近年樓市屢受多個不利因素衝擊,導致二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅雙雙不斷下試低位,其中虧損的轉手個案及比率更創下近十二年以來最多。 綜合土地註冊處資料所得,2022年上半年本港共錄13,575宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達94.6%,除連跌8個「半年度」外,更創近24個「半年度」(即12年)新低,並較去年下半年的96.6%再跌2個百分點,若同比2021上半年的97.5%,更跌達2.9個百分點。 平均獲利幅度方面,上半年每宗私宅轉手個案平均賺幅為66%,較去年下半年跌5.3個百分點,為近11個「半年度」以來的新低,並連續6個「半年度」錄得跌幅。當中,沽樓獲利1倍或以上的轉手個案共5,943宗,佔整體二手私宅買賣比例有所下跌,由去年下半年的42.3%,跌0.9個百分點至今年上半年的41.4%。至於上半年錄得虧損的轉手個案共有695宗,佔整體比例4.8%,為2010下半年以來的24個「半年度」高位;若以宗數計算,則是2011年至今,11年半以來的按半年最多。 按物業轉售價格劃分,不同銀碼類別的私宅轉售獲利成功比率亦全線向下,其中以601萬至800萬元的獲利比率維持最高,惟按半年跌了1.1個百分點,報96.6%;其次是樓價介乎801萬至1,000萬元者的96.5%,但按半年也跌了1.3個百分點。至於以平均每宗賺幅計算,同樣是樓價介乎601萬至800萬元者的76%最高,惟按半年跌了3.9個百分點。 若以屋苑層面分析,日出康城、嘉湖山莊及沙田第一城,分別以348宗、246宗及200宗獲利登記,成為上半年擁有最多私宅轉手賺錢個案的三大屋苑,而各自獲利成功比率分別達95.1%、98.8%及95.2%。至於十大獲利登記最多屋苑之中,以新都城的每宗轉手個案平均賺幅最多,達114.4%;而榜內賺幅最少者則為日出康城的31.1%。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出,自2018年中開始,樓市先後受中美貿易戰、社會運動及新冠疫情連環衝擊,樓價整體呈震盪橫行,時而反覆偏軟,導致近年二手私宅轉手獲利比率及平均賺幅徐徐下跌。不過,隨著貿易戰轉靜、社會運動化解,及疫情轉穩而大眾也漸有調適,期望今年下半年整體樓市可以止跌回升,並帶動獲利比率及賺幅雙雙擺脫下降軌,冀下半年獲利比率可重登95%之上;而賺幅則重越68%或以上的水平。 [...]

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樓市速報:社會運動加速企業「去中環化」

本港的政治風波仍未平息,經濟已受到拖累,投資市場負面情緒蔓延,跨國企業亦放慢擴張,嚴控開支,對甲級寫字樓的負面影響逐漸浮現。有報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅,一方面是因中資大幅放慢擴充,其次是中環甲廈租金高企,加上港島東交通配套物業質素佳,吸引持續有機構遷出中環,加快「去中環化」。有分析認為,港島東交通配套物業質素佳,預料未來5年會正式取代尖沙咀,成本港租金第三高市場。 政治風暴至今擾攘已4個多月,本港的經濟亦明顯轉差,樓市受影響。中原城市領先指數(CCL)最新報180.98點,按週再跌0.69%,為25週新低,樓價重回今年4月水平,而較6月時高位190.48點,更是累跌5%。不單止是住宅市場受影響,工商舖市場亦難倖免,因應局勢使投資市場負面情緒蔓延,9月商廈市場淡靜,在業主紛紛擴闊租金議幅空間下,甲乙廈租金齊大幅下跌。 據美聯工商舖資料研究部的《商廈快訊》報告指出,上月50大甲廈只錄得1宗成交,較2003年沙士及1997年金融風暴時期更差。相對於售價,業主更傾向下調租金吸引租客,令寫字樓租金顯著下跌,甲廈租金最新跌幅創自2013年10月後近6年來單月最大跌幅,而乙廈也突破橫行多月的局面,租金按月下跌1.4%,為超過3年來最大單月跌幅。總計今年下半年至今,甲廈及乙廈租金分別暫時累積下跌3.9%及1.9%。 另戴德梁行亦發表報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅;而空置率達7.4%,亦創14年新高。隨著核心寫字樓區租賃需求疲弱,加上跨國企業持續遷至非核心區,第3季中環甲級寫字樓租金繼續下調。對比寫字樓市場,近月社會暴亂對商舖市場影響更是立竿見影。 港島東最受惠 戴德梁行香港寫字樓部主管韓其峰表示,全港甲級寫字樓的吸納量自第2季約51.4萬平方呎,已回落至第3季的29.5萬方呎,季內大部分成交位於港島東等非核心區。核心區今季仍有租賃成交,但承租面積明顯小於之前數季。他稱,目前市場氣氛並不理想,不少租戶均暫停其搬遷或擴充計畫,直至社會及經濟環境得到改善。因此,預料第4季的租賃活動會進一步縮減,令全年吸納量跌至去年總量的一半。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝亦指,因租賃減少,令全港整體寫字樓租金連跌兩季,第3季實質呎租為每月每方呎74.7元,按季下跌2%,當中以中環跌幅最高,達3.2%,大部分地區的租金均下跌,唯獨港島東租金仍按季微升0.3%。他表示,第3季的市場氣氛轉壞,不明朗因素仍未見解決跡象,故此第4季以至2020年各區寫字樓租金展望都不容樂觀,預料中環租金在第4季將續跌6%至8%,來年則會再下跌8%至13%。 事實上,中環商廈的租金曾不斷破頂,長江集團中心亦曾驚見每呎225元的天文數字,商廈租用成本之高昂,令香港登上全球最貴頂級寫字樓之譽。可是,這亦間接促使不少國際企業搬離核心區商廈。過去中環原為投資銀行的集中地,不過近年已有不少投行西向東移,陸續遷離該區,並轉移至二、三線地區如觀塘、牛頭角等。 仲量聯行香港董事總經理莫家文指出,環球經濟前景不明朗,企業以控制成本作主導,故遷出核心區已成市場大趨勢,而港島東甲級商廈的租金不及中環的一半,於成本控制上有充分誘因促使考慮遷離,以租用一個10萬方呎的單位為例,若從中環遷至港島東,租戶每年可節省8,400萬元的租金。 中環繞道效應 仲量聯行便是西向東移的企業之一,該行於今年初已遷進魚涌的甲廈作為集團總部,面積約3.5萬方呎,用以整合位於太古廣場3座和灣仔金鐘匯中心的2個辦事處,新的寫字樓地址,較舊辦公室節省約三分之一,莫氏指出,在經濟角度來看,對集團實屬「好消息」,環顧如今鰂魚涌區內發展成熟,加上中環繞道通車後,令該區與傳統商廈區變得「近在咫尺」,中環前往港島東非常方便,車程僅10分鐘,料該區商廈市場被看高一線,不論對用家及投資者均具吸引力。 據仲量聯行的資料顯示,自去年10月至今年9月期間,非核心商業區包括港島東、港島南、九龍東等錄淨吸納量達209.7萬方呎,屬10年以來次高水平。同時,逾20家公司於過去12個月遷離中環,總承租的樓面面積達420,600方呎,包括證券及期貨事務監察委員會將於明年進駐港島東商廈,租用19.8萬方呎樓面。隨著證監會遷離中環,留守在中區核心地段的金融監管機構只餘下金管局。此外,加拿大皇家銀行亦同時由中環長江集團中心搬遷至太古坊1座。 莫家文指出,因遷離核心區而引致的相關租戶組合變化,將有助加快港島東成為核心寫字樓市場之一,從租金角度看,港島東已於今年7月取代尖沙咀,成為本港商廈租金第3高的地區。目前,中環甲廈平均呎租125元,為全港最貴;灣仔/銅鑼灣平均呎租71.2元,居於第2位;至於港島東甲廈平均呎租則剛升至約55.3元水平,高於尖沙咀甲廈的平均呎租54.1元,而九龍東則以平均每呎34.4元,排行第5位。 再加上,中資機構減慢擴充步伐,亦是中區租金回調的主因之一。隨環球經濟轉差,內地資金緊張,企業暫緩擴充大計,寫字樓租賃需求轉弱。過去數年,中資積極搶租中環超甲廈,把租金水平推至高峰,中資佔中環商廈新租個案佔比例,高峰時約40至48%,即接近一半租務。可至去年比例已跌至28%,今年進一步下至約24%。 中資活躍不再 [...]