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黃偉健:碧桂園服務(6098)有望繼續再創新高

碧桂園服務為內地的綜合物業管理服務運營商龍頭企業,處於行業領先位置,業務主要分為三方面,物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務,覆蓋整個物業管理價值鏈。集團於2018年6月19日由其母公司碧桂園 (2007.HK) 分拆上市。 以市值計算,集團於行業中排名第一。基於行業集中度持續提升,並偏向於規模大的企業趨勢下,筆者認為集團將可持續受惠行業擴張,並可提升現市場佔有率,增速亦將快於行業平均,故此可以得到較行業平均為高的估值評估。 集團的物業組合規模龐大,截於2019年6月底,項目除了分佈於內地31個省、市及自治區的超過300個城市以外,還涉足於其他海外不同地方。擁有的在管面積達到2.17億平方米,合同面積則為5.84億平方米,管理合共1,055個物業項目及向約230萬戶業主提供相關的物業管理服務。 以集團目前平均每月每平方米管理費2.09元人民幣 (來自母公司項目約2.11元人民幣,來自第三方項目約1.96元),及估算的2.57億平方米在管面積計算,筆者預期,集團2019年全年收入將達到74.6億元人民幣,按年增59.6% 集團近年不斷加大投入研發,推動AI及物聯解決方案,把其服務及產品智慧化。憧憬集團在規模持續擴大情況,以及智能化服務及產品可減低人均成本下,規模經濟所帶來的成本效益將會繼續有所提升。 上半年來自碧桂園集團開發的物業收入約為19.9億元人民幣,按年增加約40.0%,佔比約76.8%,收費面積為1.72億平方米,按年增加41.4%,佔比約79.5%,來自獨立第三方物業開發商的物業收入則約為6.0億元人民幣,按年增加315%,佔比約23.2%,收費面積約為4,441萬平方米,按年增加199%,佔比約20.5%,兩方面均有強勁增長,來自第三方的增長則更為強勁,顯示集團內在增長能力強。 在母公司碧桂園的貢獻持續強勁以及於第三方面獲取項目的增長下,筆者預期集團2019年全年在管面積將可增加至約2.57億平方米,按年增長41%,其中1.85億平方米來自碧桂園,0.72億平方米則來自第三方。預計到2023年在管面積可達7.85億平方米,當中約5.65億平方米來自母公司,佔比約72%,2.2億平方米來自第三方,佔比約28%。 上半年合同面積達到5.84億平方米,扣除在管面積2.17億平方米後儲備約為3.67億平方米,屬於充足且龐大,將會於未來3至4年時間轉為在管面積,意味著集團在管面積於未來3到4年間,每年平均增加約為1.05億平方米,並且尚有更大擴張空間。 碧桂園 (2007) 2019年項目銷售情況理想,而2019年上半年土地儲備 (連同其合營企業及聯營企業) 達到26,314萬平方米,較2018年底增長9.4%,意味著碧桂園服務在未來從其母公司所能獲得的項目具有高確定性,能獲得的在管面積亦較多,代表碧桂園服務未來在管面積的增加將有更高能見度,並且有良好增長空間。 綜合上述眾多因素,筆者看好集團未來業務發展,相信股價可以繼續再創新高。 筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份。 [...]

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【港股專家】蔡向成:中美貿談成關鍵,港股觀望氣氛濃

投資者謹慎看待中美貿易磋商,美股昨晚上落不大。道指收報25967點,升2點或0.01%;標普500指數收報2879點,跌4點或0.16%;納指收報7943點,跌20點或0.26%。 港股昨日低見28945點,創逾1個月新低,走勢轉弱;加上目前14天RSI為38.9,仍未跌至超賣水平,短期沽壓持續;幸騰訊(0700)新遊戲《和平精英》進行測試,憧憬可實現變現能力,有望令大市跌幅收窄。中國國務院副總理劉鶴今日訪美,出席第11輪中美貿易談判,成果將影響後市表現,預料今日港股以窄幅上落為主,於29000點關口拉鋸。建議投資者保留彈藥,留待談判明朗化後再作定奪。 物管股可選碧桂園服務 港股近日反覆,投資者不妨將注意力放在業務相對穩定的物業管理股上,其中在港上市市值最大的碧桂園服務(6098),可多加留意。該股為內地領先的住宅物業管理服務運營商,於2018年6月由碧桂園(2007)以介紹形式分拆上市,主要於中國提供物業管理、社區增值及非業主增值服務。 集團物業管理組合龐大,項目遍佈全國31個省、市及自治區,以及海外的馬來西亞,管理840項物業及向140萬戶業主提供物管服務,合同管理總面積達5.05億平方米;同時亦有3.24億平方米的待轉化合同管理面積,料可支持未來收入表現。 截至去年12月底止的年度收入按年增長49.8%至46.75億元人民幣,純利更急增1.3倍至9.23億元人民幣,毛利率增加4.5個百分點至37.7%。業績表現良好,主因收入佔比達73.7%的物管服務表現佳,期內收入增長35.4%至34.46億元人民幣,收費管理面積亦增47.8%至1.82億平方米,保持良好增長趨勢。管理層預期今年管理面積增加不少於7000萬平方米,核心業務盈利能見度不俗。相信今後公司將積極收購,推動總面積的快速增長。 碧桂園服務過去主要背靠母公司提供的物業作管理,但從去年業績顯示,由第三方物業開發商提供的物業升近3倍,佔整體收入近兩成,可見集團的品牌及管理獲得市場認同,有利往後的業績表現。另外集團去年與央企合作進入供水、供電、供熱及物管的「三供一業」業務,預計未來陸續納入9020萬平方米管理面積,相關項目料明年可產生收益。以現價計,今年預測市盈率27.4倍,低於上市後平均值約17%,估值尚具提升空間。 [...]

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【港股專家】黃偉健:碧桂園服務(6098) 業績強勁,具增長潛力

碧桂園服務(6098)是中國領先的住宅物業管理服務商,由碧桂園(2007)在2018年6月19日分柝上市。碧桂園服務已經服務超過25年歷史。 擁有龐大物業管理組合 截於2018年12月31日,集團擁有龐大的物業管理組合,遍佈於全31個省、市及自治區的280多個城市,所管理的總面積約達到505百萬平方米,管理840個物業項目及向約140萬戶業主提供物業管理服務,收費管理總面積約181.5百萬平方米。 三類主要業務,覆蓋物業管理價值鏈 集團的主要業務有三種,第一是物業管理服務,第二是社區增值服務,第三則是非業主增值服務,構成了覆蓋整個物業管理價值鏈。 物業管理服務 在物業管理服務上,集團主要為業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務,包括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養服務等,現階段住宅社區是集團服務重點。集團的物業管理組合亦涵蓋商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府、醫院及其他公共設施、產業園、高速公 路服務站、公園、景區及學校等非住宅物業。 社區增值服務 在社區增值服務領域,集團致力成為「全週期社區生活服務整合運營商」,圍繞社區成熟發展週期、業主家庭成長週期和房產價值週期,為業主提供全方位的社區增值服務。2018年社區增值業務已經在房屋中介、房屋配套服務、社區傳媒、社區家政服務、社區空間運營等領域,形成了可持續盈利的規模化發展,並在房屋短租、社區團購、社區保險等領域積極拓展、大力挖掘市場潛力。 過去三年,集團從業主生活需求入手,在新舊社區大力推廣此板塊業務,為在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務,包括:(1)家居生活服務,如購物協助、家政、綠化、園藝、拎包入住、生活團購及其他定制服務;(2)房地產經紀服務,包括房產中介、房產投資諮詢、房屋短租、託管服務、財產保險;(3)園區空間服務,其中包括場地運營以及社區傳媒等。 非業主增值服務 集團提供的非業主增值服務主要包括 (1) 物業開發商的售前業務管理諮詢服務,以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務,(2)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務,及(3)車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務。 進軍「三供一業」 2018年,集團成立合資公司開始進入「三供一業」(供水、供電、供熱及物業管理)分離移交改革領域。於年內開始著手接管物業管理及供熱業務,此部分業務將於2019年 開始陸續產生收入。 集團開始接管的物業項目將覆蓋全國11個省的53個城市,擬接管的物業項目管理面積約為90.2百萬平方米;供熱項目將覆蓋全國6個省的8個城市,擬接管的供熱項目管理面積約為41.7百萬平方米。 [...]

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【港股專家】黃偉健:碧桂園服務(6098)具長遠增長潛力

碧桂園服務(6098)是中國領先的住宅物業管理服務商,由碧桂園(2007)在今年6月19日分柝上市。碧桂園服務已經服務超過25年歷史,是中國物業服務百強企業中的綜合實力排名第三,擁有龐大的物業管理組合,遍佈於全28個省、市及自治區的240多個城市,所管理的總面積約達到329百萬平方平,管理440個物業項目及向約100萬戶業主提供物業管理服務,收費管理總面積約122.8百萬平方米。 集團的主要業務有三種,第一是物業管理服務,第二是社區增值服務,第三則是非業主增值服務,構成了覆蓋整個物業管理價值鏈。 從業務收入來看,物業管理服務佔約81.5%,2017年收入達到25.4億元人民幣,按年增長30%,當然是集團最主要的收入來源,而社區增值服務則佔約7.7%,2017年收入達到2.4億元人民幣,按年增長24.4%,非業主增值服務則佔約10.5%,2017年收入達到3.3億元人民幣,按年增長64.2%。各方面業務也有強勁良好表現,這主要歸功於其背後規模龐大的碧桂園產業及覆蓋範園,而且收費總面積及物業數目均亦正在不斷增加中,這意味著未來集團在各業務的營收好大機會會繼續上升。 另一方面,集團所收取的平均每月每平方米的物業管理費約為2.05元人民幣,較市場上平均的1.79元高,這就顯示集團的物業質素及服務平均相對較高,而使集團能夠收取較高的管理費用,擁有良好競爭及提價能力,對於物業管理集團來說,是一個較為重要的亮點。 有這樣強勁的收入,也需要有良好的成本控制效率,才可有強勁的利潤表現。集團2017年的毛利率為33.2%,過去數年均保持在30%以上的水平,2017年純利率則為14.0%,過往數年亦能保持在13.0%以上,使集團2017年純利達到4.4億元人民幣,按年增長24.9%,營運現金流達到8.85億元人民幣,股本回報率為33.6%,也是屬於一個非常高的水平,財務表現是相當穩健及良好。 集團剛剛發出盈利預喜,料今年上半年錄得利潤增長1.1倍,主要由於物業管理在管面積的增加和社區增值服務與非業主增值服務收入的綜合上升,以及集團的附屬公司獲得稅收優惠而產生的稅收紅利所致。這就再一次証明集團的業務規模潛力並不止於眼前所見景像,在未來或會有更大擴展空間,從短中長期來看,也是相當吸引。 (筆者為證監會持牌人,沒有持有上述股份) [...]

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【港股基本分析】阿發:碧桂園服務(6098)上市後尋底 現價可入

(原文刊登於第658期《資本壹週》,2018年6月21日出版,文中價格以當時為準) 碧桂園服務(6098)在6月19日上市,此股是由碧桂園(2007)分拆以介紹形式上市的物業管理服務商。股價在上市後雖然尋底,但仍然在同業中處龍頭位置,以現價9.02元計算,市值是225.5億,僅次其後的就是綠城服務(2689)和雅生活服務(3319)。綠城服務過去一年累升一倍,而雅生活服務上市約五個月亦升了七成(本欄早前亦大為推薦)。反映市場近月持續看好物業管理公司。 走勢上,雖然碧桂園服務上市兩天,跌了近一成。但是參看雅生活服務的案例,該股上市首日的收市價也大跌23%,之後卻是大舉升了七成,這是半新股的常態,碧桂園服務亦將較大概率出現類似走勢。 筆者亦認為有兩大基本因素繼續驅動物管板塊增長。首先,房地產依然是中國經濟發展的重要支柱之一,粵港澳大灣區的城市群發展規劃為碧桂園服務提供了巨大的發展機遇。而且,中國的城鎮化及人均可支配收入顯著增長,比如中國城鎮人口的人均可支配收入在2016年底增至33616元人民幣,自2012年起年複合增長率為8.2%,消費者自然提升高品質生活的需求。而且此板塊亦類似消費股,較能避免貿易戰影響。 碧桂園服務的主要收入來源就是收取管理費用,提供服務包括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養服務。公司的純利在2017財年為4.01億人民幣,相較於雅生活服務同期賺2.89億,碧桂園服務多出38%。但在市值上,現時碧桂園服務只比雅生活高出11.14%,反映其估值被低估。至於純利增長,公司在2016年和2017年分別增長47%和23.92%。而淨利率亦分別為12.91%和16.45%,反映公司盈利能力優秀。短線目標價為14元。 撰文:阿發 [...]