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香港

短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 間。 陳浩璋表示,遊客相關行業表現弱、民生消費行業抗跌力強,這種兩極化現象仍然持續。四核心區的珠寶鐘錶、化妝品/個人護理及衣履店較半年前分別淨減少13、25及33間,但疫情下也有行業受惠,食品、百貨/超市/雜貨零售、小食/食品外賣店及口罩店分別增加35、11、30及30間,元朗區食品及家電/傢具/家品店佔比也錄增幅。隨著街舖租金出現顯著調整,民生商戶也出現在主要街道,令租戶組合更多元化,例如尖沙咀傳統一線街海防道,近期錄得古早味蛋糕店及口罩店出現。 核心區空置率料跌至10至11% 展望後市,美聯旺舖董事盧展豪預計今年舖市復甦可期,因為市場將受惠多項利好因素,包括(1)政府實行更嚴厲的防疫措施,加上疫苗開始接種,香港疫情有望完結;(2)政府派發電子消費券提振消費;(3)預期中港快將恢復通關;(4)人民幣表現持續強勢。因此,他預期未來半年各主要購物區的街舖空置率將會回落,其中,四核心區空置率將會由11.5%跌至10%-11%,而元朗空置率亦由5.7%跌至5%。他補充,舖市的實際復甦步伐,將視乎香港的疫苗接種進度,以及中港何時正式恢復通關。 他又預計,由於近年核心區街舖租售價跌幅顯著,在低基數的效應下,今年的反彈幅度也會較大,預期今年租售價將升10%至15%,較民生區的8%至10%為高。他又指,今年上半年市場對飲食及民生必須品行業需求仍然殷切,相信會是商舖租務市場的主力,而旅遊相關行業,包括珠寶鐘錶、藥房及化妝品等行業,預計要待通關明朗化後,租務活動才會開始活躍,但口罩店等商戶由於疫情逐漸穩定,商戶數目或接近見頂。 圖一:近年四大核心區街舖空置情況 *由於2020 Q3資料輸入問題,中環的吉舖數目由上一次公布的235間,最新修訂為234間。 資料來源:美聯工商舖資料研究部 表一:今季各主要購物區街舖空置情況及2021年第三季預測空置率 地區 2021年第一季 吉舖數目 2021年第一季 空置率 2021年第三季 預測空置率 銅鑼灣 160 14.8% 14%-15% 尖沙咀 271 17.7% 16%-17% 中環 205 14.2% 12%-13% 旺角 231 6.6% 5.5%-6% 四核心區整體 867 [...]

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龔成:利用原職業成就財務自由 – 車仔檔 (續)

相信大家都有到過展銷場及特賣場之類的地方,看似沒有甚麼特色,表面上看其布局設計亦不起眼,但其實,如果未經營過這些小檔,是難以做得好的,例如背後如何降低成本而又能最吸引人流;不同行業的攤檔位置要悉心安排,如何在互補之下,可以各自增加生意額之同時,又把各攤檔之間的惡性競爭減少,相信未做過這類生意的人,是無法設計出一個最賺錢的布局。 這就是利用原職作突破的方法,而這位仁兄的突破仍未完結,到了近年,他再利用相關的知識、技巧與網絡,經營一盤更賺錢的生意,那就是商舖生意了。 簡單來說,就是以短租的形式,低價租一些旺區地舖,然後將一個商舖劃分成多個檔位,再以日租形式分租給小商戶經營特價場、散貨場等,即是租舖拆租,賺取差價(由此可見,這生意與原職,即車仔檔、展銷場設計的相關性)。 隨著發展已有一定的規模,在不同地區承租了多個舖位,並累積大量租客,在整盤生意的布局上,即各區、舖位及客戶行業間,都能更有效地作出配搭,令彼此各取所需,獲得最大利益。 其實,這盤生意看準的是市場環境及舖主所面對的情況,香港近年的舖租升幅甚高,舖價亦愈升愈有,小商戶難以承租,經營困難。大部分舖主又不想舖價因減租而下跌,通常都會寧願丟空都不會減租,因而造成有舖無人租的情況。 因此,他便把握機會,以短租形式承租這些旺區舖位,由於短租不影響舖價,又可賺一些短期租金,若真的有租客想長租該舖位的話,又能迅速收回舖位,因此對舖主來說是吸引的。由於他掌握了舖主面對的情況,故能以便宜的租金去承租到這些人流極高的旺舖(例如六折甚至一半以下)。 另一邊廂,香港面對高租金的環境,小商戶經營困難,將旺舖劃分成一個個小舖位,並以日租形式出租(例如$1,000/日),入場門檻大大降低,正好填補市場缺口,大受短期租客歡迎,自此,他的業務不斷發展,承租的舖位亦愈來愈多。 他的成功源於他對市場的掌握,以及他有做這類小攤檔的經驗,了解當中的經營模式,他甚至能提供意見給小租戶,對營運這類小攤檔有著非常豐富的知識和經驗。 另外,他亦有在布局上做了很多功夫,由於承租了多個舖位,所以,他會在不同的舖位編排,令舖位內是不同類型的小商戶,而且每隔一段時間,便會安排這些小租戶「轉場」,務求讓消費者有新鮮感。 這類營運模式有利於小租戶做生意,因而頗受小租戶歡迎;加上他有廣泛的客戶網絡及宣傳技巧,吸引不少短期小租戶排隊輪候承租。 例如一個位於紅磡的舖位,他以約$18萬承租,然後將舖位劃分成六個小鋪,平均每個日租$1,500,利用賺差價模式,租舖拆租,單計這舖位每月已淨賺近$10萬。 香港現時有過百個散貨場,當中主要由兩個商舖集團經營,這位仁兄所經營的就是其中之一,據業內人士表示,這位仁兄承租數十個舖位,相信每月獲利超過$100萬! 車仔檔看似是很細小的生意,但背後最有價值的,不是金錢,而是知識、技巧及網絡這些資產。但話雖如此,若沒有突破的心,亦不懂得善用原職作出突破的話,相信很難行出更高層次的路。這例子很值得反思,如何在現職中尋求突破,為自己創造更高層次的人生。 [...]