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【港股專家】捕風：沉寂已久的內房潛力股——眾安房產（0672）
2018-08-01

去年中曾介紹過的眾安房產（0672），大升後以先舊後新配股完結了整次的炒作。眾安房產絕對不算中、大型的內房股，但其擁有大量低成本的優質土儲，實在讓其增益不少。作為全中國100大的內房企業之一，眾安房產擁有著可供未來10年發展需要的土地儲備，而且平均的收購成本亦相當低廉，雖然中央不斷強調用來住而非炒的要點，不過這無礙成為其發展助力。 有著大量價廉物美土儲的先天因素，加上去年憧憬著重估土儲的價值，內房股遂成為最大升幅的板塊之一，而眾安房產去年的業績亦絕不失禮。於今年3月所發佈的公告當中，截至2017年12月31日止年度，眾安房產的收入為43.95億元人民幣(下同)，同比減少12.2%；股東應佔溢利為5.47億元，同比增長337%。年內出售的投資物業共計收入為9.28億元，該部份投資物業該年度產生的銷售收益約為6200萬元。 另外，合同銷售面積約為67.94萬平方米，合同銷售收入為約101億元，眾安房產的銷售額亦首次突破百億關口。已出售及交付的物業銷售面積方面，約為40萬平方米，雖較2016年減少35.7%；不過，已確認每平方米銷售均價約為10586.9元，較上年度增加約31.2%，由此亦可看出內地房價、地價的升幅相當驚人。 再者，眾安房產具有「環杭州灣大灣區」概念，意思即是上海、浙江和江蘇等地形成一個大灣區的概念，其中環杭州灣區是核心，還有長江口灣區與南通通州灣區等。上海市政府亦早已表態，會全力支持上述灣區的發展，務求打造成內地中、高端收入人士置業及工作的首選地方。還未提及杭州有著「中國矽谷」的稱號，如阿里巴巴、網易等就座落於該處，具備著成為未來頂尖科技城市的潛力。而眾安房產擁有的大量大儲正集中於此，地理優勢相當明顯。 可惜，好景不常，內地近月已證實收回棚改融資審批的權限，將控制貨幣化安置比例。以往由分行可處理的貸款，現在要全數由總行負責，並改以實物安置為主，變相收緊了棚改貸款的審批，窒礙舊區重建，亦拖累發展商於舊區的發展大計。一眾的內房股明顯受到拖累，而眾安房產的股價亦明顯一路向下，由去年高位已大跌6至7成，現時市值僅約25億，對於一家全國100大的內房企業，這樣的狀況會否太過誇張？相信很大程度上，現時的市值屬於嚴重被低估的情況。 近日，眾安房產再有動作，與中國新城市（1321）聯合公佈，眾安盛隆與杭州東方訂立股權轉讓協議，眾安盛隆同意向杭州東方收購浙江新農都全部股權的22.65%，代價約為人民幣3.53億元。待完成後，眾安盛隆將擁有浙江新農都全部股權的合共42.5%。有關的收購事項將令中國新城市把握隨著長江三角洲地區的持續城鎮化、經濟增長及居民生活水平提高而對農產品現代物流平台需求所帶來的業務及發展機遇，從而可提升中國新城市的收入。這有利於集團整體的長期增長及可持續發展，在長期而言增強股東價值。而中國新城市作為眾安房產的附屬公司，相信亦會有助於其集團有更宏觀的部署。 從眾安房產的走勢可見，底部相信已然構建起來，股價亦開始回暖。而整個內房板塊由年初至今已跌超過2成，市值已蒸發約5000億，PB亦創近5年新低，價值基本上已完全被低估。當然個別內房企業的資產負債問題、收款能力等也有所影響，但相對來說，現時整個板塊的價值仍是低廉的，有能從中尋得好股的機會。至於眾安房產方面，近年盈利不錯，資產負債比率亦屬理想，具備著長遠投資的條件。 [...]

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潘鐵珊：環杭州大灣區助力「地產龍頭」 眾安房產（0672）具前景
2017-12-04

粵港澳大灣區的具體政策尚未出爐，但「春江水暖樓先知」，珠三角一帶的樓價在短短數月中已然飆升。無獨有偶，另一邊，「環杭州大灣區」也在醞釀之中，且已得到上海政府的積極支持，行動綱要計劃年底即出台。杭州灣地處沿海開放帶、長江經濟帶、長江三角洲城市群與一帶一路等多重國家戰略的交匯點，戰略位置顯著。 近些年杭州經濟在內地發展迅猛，一方面是具有得天獨厚的自然環境和文化底蘊優勢，另一方面則歸功於市場的轉型、政策的偏向。去年以「創新」為主題的G20峰會將杭州推向了世界；在國家重點發展第三產業、推行供給側改革和去產能的基礎上，杭州躋身一線城市之列，甚至與廣州深圳比肩，也是指日可待的事。 在經濟和政策的雙重吸引下，不少成功人士和年輕人首選杭州安居置業，這也帶動了杭州的房地產事業蒸蒸日上。據統計，杭州往年為樓市淡季的八月，今年在成交價和成交量上都迎來了新突破。在成交量方面更突破17400套，在樓價方面，有近1/3的成交樓盤都超過了30000元人民幣／平方米。 在杭州房地產商中，有杭州「地產龍頭」之稱的眾安房產（672.HK）一早在杭州就持有「景海灣」、「啟航社」等質素與口碑俱佳的地產項目，也率先進入杭州周邊的長三角主要城市如合肥、淮北等，在當地持有不少低成本、優質的土地儲備，建立了穩固的品牌優勢。據報截至今年6月底，眾安房產共有570.22萬平方米的土地儲備，且今年仍在持續增加。近年來隨著城鎮化的加深發展，土地價值持續上升，令到公司已完工的投資性物業可錄得較大公允值收益，未來具有極大的升值和發展空間。 公司的價值和升值空間亦可以反映在業績表現。據今年八月公佈的中期業績顯示，公司盈利增長16.8倍至人民幣4.3億元。業績公佈不久，公司即宣布派紅股回報股東。近期工銀國際資產管理亦增持眾安房產。公司目前股價價值被低估，現價存在一定的上升空間。 撰文：潘鐵珊 [...]

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內房股重估價值，最受惠嘅係……
2017-09-23

今個星期市場焦點非新股眾安莫屬，人人談論的並不是「抽唔抽得過」，而是用不用孖展，首日一早孖展額已升破百億，執筆之時更達700多億，為近年新股少見。 眾安之所以如此受市場歡迎，當中最主要的無非是獲「三馬」加持，即阿里巴巴主席馬雲、騰訊（00700）主席馬化騰及平保（02318）董事長馬明哲，以互聯網結合保險，力谷保險科技（InsurTech），就算今年首季仍蝕2億人仔，以及預計今年全年錄重大虧損，仍無損一眾股民的決心。 但今日我在此要先潑個冷水，與其抽眾安，倒不如買眾安房產（00672）。事實上今年中資金融股的表現麻麻，恒指今年已經累升28%，但恒生中國H股金融行業指數累計今年只升約14%，可謂大大落後於大市。 多人抽不代表穩陣 我們來參考兩隻2015年上市，同樣反應熱烈的中資金融股，廣發（01776）當年超購180倍，凍資2,500億元，但上市不久後股價就已經開始插水，18.85元的招股價至今更是一去不返。另一隻「超購皇」華泰（06886）反應比廣發更熱烈，但插水插得更快，只是頭一兩星期見過招股價24.8元樓上外，至今完全無影，週三（20日）收報只得17.96元。 由此可見，當紅中資金融股多人抽亦不代表一定穩陣，相比中資金融股，我仍然看好內房的發展。愛股融創（01918），以及一線內房恒大（03333）以及碧桂園（02007）雖然已經累積一定的升幅，但花旗最新一份報告就提到，內房股估值可獲持續重估，認為內房股正處於估值重估三階段的次階段。如果去到2019年尾的第三階段行業估值進一步擴大至10倍至12倍市盈率甚至更高。市場發展亦會更成熟，例如大部分政府的長期住房機制到位，令政策的不確定性減低。 為私有化鋪路 但如果你認為融創、恒大、碧桂園等已升逾數倍，覺得不貴的話，不妨考慮今次推介的二線內房眾安房產，年初公司的股價還是0.64元，一度高見2.8元，週三收報2.47元仍升近3倍，相比三隻一線內房升幅未算誇張。而且與融創升足整個2017年上半年不同，眾安房產是在6月初才開始出現升幅。引發是次升幅的原因，正正源於今年6月4日進行的一次配股。當時公司宣布，將會以一般性授權上限進行配股，以每股0.556元的價錢配售最多4.7億股。 配售價較公布前收市價有18.2%的折讓，公布前平均5日的話有19.9%的折讓，新股佔已發行股本的20%，及擴大後股本16.67%，用盡了一般性授權的上限。大家於是次配股中要留意的是，眾安房產的每股資產淨值其實相當高，達每股2.78元人民幣，即3.3港元，當時已經有很大的上升空間。 其後，眾安房產再宣布配股，以先舊後新的形式進行，但股價的走勢就與平時一般先舊後新配股的情況不同，一般股價都會下挫，例如融創在最近的配股後，股價都出現過一陣下挫。 但眾安房產的股價不跌反應，配股後一度創下新的52週新高。事實上，即使一般的配股，都很少機會出現如此大的升幅。主要股東丁鵬雲於8月初增持後，股偵更一度高見2.8元，但此後一直橫行，維持於2.2元至2.4元的水平。 在我角度而言，眾安房產一連串的財技操作，我認為可能性有兩個，第一個是為私有化鋪路，第二個是賣殼，兩者都屬於好消息，因此股價有可能出現更高的升幅。 黃敬凱 曾任職註冊護士，現為專業投資者，專注發掘有潛力爆升的股票，成功捕捉多隻「十倍股」，例如華夏健康（01143，前稱中慧國際）及中國新進（01332，前稱確利達控股）。撰文見各大報章、雜誌及網站。 [...]