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盧銘恩:莊周夢蝶 元宇宙的虛擬地產概念

Facebook已正式改名為Meta,全力發展元宇宙。如何了解元宇宙,就不得不提到賽博朋克(Cyberpunk)。賽博朋克的概念,最早源於上世紀60年代的小說:《仿生人會夢見電子羊嗎?》。作者提出了一個非常重要的哲學問題,何謂真實,大概類似於我們莊周夢蝶的故事。 元宇宙的命名來源就是來自90年代賽博朋克的小說《雪崩》。賽博朋克作品的精髓,都在刻畫「High Tech,Low Life」(高科技,低生活),統治組織通常會利用高科技來創建及控制社會秩序,結果科技發展整體迅速,而個人生活卻變得越來越Low(低生活)。一般而言,元宇宙總是有著反烏托邦和悲觀主義的色彩,是對人類面臨「高科技,低生活」的一種反思。   隨著本世紀科技的發展,元宇宙打造的虛擬空間帶來的身份認同,情況就有如莊周夢蝶,倘若人們認為化蝶才是真實,莊周才是夢境,那身為蝴蝶,就會在花叢的世界裡,努力經營那邊世界的一切。   在元宇宙中,人們可以進行與現實世界上類似的交流,導致元宇宙形同一個處於虛擬世界的經濟體,最近Justin Bieber也剛宣布會在元宇宙中舉行演唱會,又如Adidas曾在Decentraland的一處房地產舉辦活動,參與者可以在那裡獲得一雙免費虛擬Adidas鞋子。故此,元宇宙裡面的「房地產」就跟現實世界的房地產有著類似的特性,是經濟活動的處所。虛擬房地產也能供給人們去開發、投資、購置、租賃、交易等。交易價格取決於其使用價值、經濟流量。但由於元宇宙裡面的地理因素,未必如現實世界中的關鍵,故此其稀缺性與內容設計,更顯得重要。   花叢裡蝴蝶的人生或比現實中的來得如意,導致許多人正在轉向虛擬世界,就如韓國的年輕人因為現實難以購房,也開始流行投資虛擬土地。最近甚至有公司為投資虛擬房地產提供按揭融資服務。目前Decentraland的虛擬土地價格是2020年的三倍多。 筆者認為,虛擬地產價格還是由元宇宙自身生態的繁榮程度來主宰。虛擬土地的未來需要大量使用者去投資、開發和建設。假以時日,人們或會仰天一問:「不知周之夢為蝴蝶與?蝴蝶之夢為周與?」 盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人 [...]

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盧銘恩:新交所搶先允SPAC主板掛牌上市

隨著特殊目的收購公司(SPAC)在資本市場大受歡迎,全球其他地區的證券交易所對爭搶SPAC IPO業務的角逐也逐漸升溫。今年9月2日,新加坡交易所正式宣佈,允許SPAC在主板掛牌上市,新加坡也成為亞洲首個允許SPAC上市的重要金融中心。   根據正式規則,新交所的SPAC上市規則框架主要涵蓋以下幾點:   第一,新交所要求SPAC上市市值最低為1.5億新幣,相當於1.1億美元。而納斯達克和紐交所對SPAC市值的要求為5,000萬到1億美元,相比之下新交所的市值要求略高於美國資本市場標準。一般而言上市市值越高,發起人品質越好。因此可以看到新交所對發起人品質要求更為嚴格。   第二,新交所要求SPAC最低公眾持股人數為300名。此數額略低於美國資本市場的標準(300至400名)。因為SPAC上市時主要投資者為機構投資人,散戶投資者佔比相對較少,且散戶投資者在資金規模、投資專業程度上往往處於劣勢,因此降低最低公眾持股人數將更有利於對投資者的保護。   第三,新交所規定SPAC首次公開發行最低價格為每股5新元,約3.7美元。該發行價水準與美國要求相近。該最低價格的設定主要考慮到如果價格過高,將會抑制未來SPAC股票流動性,削弱新交所在SPAC上的吸引力,而太低亦會導致有大量個人投資者加入。   第四,新交所要求除滿足特殊情況外,SPAC的交易併購需要聘請獨立評估師進行估值,而美國SPAC並無此硬性要求的規定。由此也可以看出,新交所對SPAC交易併購的嚴格要求是為了更好的保障投資者的利益。     新交所的搶先一步或許會對港交所等亞洲其他地區的資本市場形成壓力。但對於發起人而言,上市地點的選擇需要考慮諸多因素,例如當地資本市場的流動性和風險偏好,當地金融機構對SPAC的監管,以及當地市場對SPAC的估值水準等。在這些方面,新加坡、香港和日本等地均有著不同的優勢,而這些地區的交易所們也正摩拳擦掌加快引入SPAC制度。新交所打響了亞洲SPAC頭炮,但各地對SPAC業務競爭才剛剛開始。 [...]

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盧銘恩:PropTech公司成為SPAC的目標新寵

2020年在全球疫情的陰霾下,美國科技以及新經濟類別的股份依然表現不俗,而透過SPAC上市的新經濟及科技類公司,也聚焦在鎂光燈底下。SPAC (Special Purpose Acquisition Company)即「特殊目的併購公司」,並非新興產物,早在1980年代就已出現於美國市場。它是由共同基金、對沖基金等募集資金而組建,除了現金便沒有任何實體業務的「空殼公司」。這類殼公司在首次公開招股(IPO)中融資,之後與一間私有公司合併,使用這類工具可繞開傳統的IPO冗長的過程而令不少公司成為上市公司。   根據SPACInsider統計,2020年共有248家SPAC在美國掛牌上市(2019年僅為59家)。集資額更佔市場的百分之六十以上。 PropTech(房地產科技)屬於新經濟及科技類別,這10年間,不少PropTech業已發展成熟,在2020年總部設於西雅圖的Porch公司成為首家透過SPAC形式上市的PropTech公司。Porch是一家將屋主與當地裝修承包商聯繫起來的縱向SaaS公司,在上市後,其估值已超過10億美元。   另一家專注於投資PropTech總部位於洛杉磯的風投公司Fifth Wall也於本年2月初將其SPAC公司上市,集資約3.45億美元。在2019年上市計劃觸礁的共享辦公室龍頭WeWork,最近也傳出透過SPAC合併上市。   由於SPAC自身沒有實體業務,其核心價值實質反映了將來收購的目標公司價值。而多數與SPAC合併的目標公司處於萌芽或早期成長階段,傳統財務資料的分析方法難以對SPAC合併上市公司進行全面的衡量。此外,SPAC在選擇目標公司時,更強調未來的投資回報。當SPAC與目標公司合併上市後,雙方將是緊密的股東關係,雙方的合作彈性亦遠高於傳統IPO。不過SPAC只是促成雙方結合的工具,其成敗關鍵還是取決於雙方合作的細節能否產生預期中的協同效應。   SPAC成為渴望上市集資之PropTech企業的救生圈,私募基金、風投等投資者更有意欲尋找高潛力高增長的PropTech企業。根據統計,目前大概有40家以PropTech公司為目標收購對象的SPAC還未正式De-SPAC。而在熾熱的資本市場氣氛帶動下,相信短期內不少PropTech企業將會成為SPAC的目標新寵。 [...]

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盧銘恩:來自未來人的預言:3D打印房屋

在2019年於網絡上出現,聲稱來自2060年的中國籍「未來人」:KFK,算是一個備受關注的未來人。事關KFK曾預言東京奧運會出現「事故」,以及2020年開始將會流行在家工作。當然,KFK說好的特朗普會連任美國總統,似乎已經把KFK完全打臉破功。但其提出過的有關未來的預測,實在值得深思。 當網絡上被問及將來房地產會出現泡沫的時候,KFK是這樣回答的:在我的年代,房子不是貴重物品,房子是極速工具建造的,除非特別富有的人會定製用木頭作為材料,一般平民百姓都可以申請建造自己的房屋,成本都很低。而他更透露,在2040-50年代,世界上三大龍頭行業為:房屋打印公司、交互遊戲公司和光學虛擬真實眼鏡公司。3D打印技術確實有望令建造房屋的過程更快、更便宜及更準確。 早於2016年,阿拉伯聯合酋長國總理宣布,迪拜四分之一的建築物將在2030年採用3D打印。3D打印房屋公司Mighty Buildings計劃運用此技術,試圖組建模組化建材,預製組件裡更可加入鋼材框架、防火防水等材料,減低房屋組建的時間,這甚至比起傳統方式有望減少高達百分之九十的結構性浪費。 總部位於上海的盈創估計,每套3D打印房屋的成本只需要4,800美元。盈創在迪拜3D打印過具備未來風格的辦公大樓,而整個過程僅需17天。這座建築的成本大約為140,000美元,與傳統的建築成本相比,價格要低得多。該項目最終聲稱減少了50%至80%的人工成本,減少了30%至60%的建築垃圾。隨著3D構造的發展,它有可能顛覆傳統的建築過程。 總括來說,3D打印房屋技術有著不少優勢,如價格便宜、施工週期縮短、環保,甚至可以打印一些獨特的形狀,降低有關形狀建造的成本。看來來自未來的預言,所言非虛。更重要的是,房屋營造價格變得便宜的話,實在是不少城市人的福音。 撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人 [...]

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房地產「智能估價模型」發展的三座大山

人工智能驅動的阿法狗在數年前已能輕鬆打敗中韓的國手。時至今日,人工神經網絡等技術雖說還在完善當中,筆者相信,今日的人工智能技術實際已經可以代替人類進行一些複雜的分析,甚至思考。至於在商業上的應用程度,已經不是技術上問題,而是行業認受性和法律框架等問題。如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛,但法律還是未能解決交通事故責任誰屬的問題。 香港作爲第三工業社會,一向尊崇專業人士,筆者亦是一名產業測量師。專業人士的定義,泛指掌握及閱覽大量資訊及數據,配合自身的經驗去運用案例做出分析或服務的一個群體。如今,人工智能大數據等科技,其實早可取代這些技能 。就以筆者的專業來説,產業測量師一般專責處理的房地產估值,也正在面臨新興的智能估價模型(“AVM”)之挑戰。香港的房產估值行業還是處於「石器時代」,反觀中國内地早已有科技公司開發AVM,部份按揭銀行更會直接採納AVM所得出的結果,作為按揭批核的依據。似乎,一些從事販賣物業評估報告簽名的測量評估師,正漸漸被科技取代。 教授房產估值的第一門課,開宗明義地說:「房產估值就是藝術和科學的結合」。聽起來很玄,但實際上也說明房產估值其實沒有絕對的對或錯,是一種帶有主觀性的鑑定。房地產評估要通過大量成交案例收集,分析比較一些宏觀及微觀的參數、現金流推測等來進行。但所謂“rubbish in-rubbish out”,人爲操控無可避免。 於香港資本市場,房地產評估報告扮演著不輕的角色,如上市公司收購交易的公允作價、投資物業週年重估可影響其損益表、地產貸款額度的多寡,也是依賴產業測量師的評估報告。行業的房地產評估公司,亦是良莠不齊。據筆者了解,部份測量師行,只會遵從客戶的要求,“評”出一些數字,奈何有關專業學會卻佯作不見,監管失靈。有見及此,證監會及銀監會等亦不能坐視不理。筆者認爲,倘若行業生態難變,AVM或可令機構投資者、銀行及監管機構等,有一個風險控制的可能,撇除人為錯誤及操縱,長遠使資本市場穩定安全。 香港測量師學會去年接受南華早報查詢時,認爲視察物業是專業物業評估報告的一環,故此地產估值完全自動化是沒有可能的。但單憑這點就拒AVM於千里之外,未免有點消極,筆者認爲業界理應懷抱創新,專業監管機構更需積極應對科技衝擊,規範操守。總括來說,香港的AVM發展正面對科技發展進度、行業既得利益阻力及法律框架的三座大山,需要業界與政府共同推動,金融體系才得以透過科技創新來增加安全系數。 (文章為筆者個人意見) 撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人 [...]