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盧銘恩:世界盃的經濟效益 主辦國與冠軍的差異

四年一度的FIFA世界杯進行得如火如荼,是次世界盃是歷史上第一次在中東國家舉行,而卡塔爾由取得主辦權的黑金過程,幾乎從零開始的大興土木,以及對工人權益等問題,都引來巨大爭議。   辦如世界盃和奧運會這類盛事的經濟效益。對於東道國而言,研究表明成本遠超收益。就如 1994 年美國世界杯,主辦城市的累計損失高達 90 億美元,這與他們預期的 40 億美元收益形成鮮明對比。 2010年南非在舉辦世界盃後,旋即陷入債務危機。 雖然比賽為期不到兩個月,但建造和開發所有設施以及組織賽事所需的準備工作,卻需要近十年的時間。甚至花在建造體育場的錢推遲了本來可以幫助窮人的基礎設施,這就是經濟學角度所說的機會成本。 旅遊業經常被認為是舉辦世界盃的主要好處,但根據數據分析,普通遊客需要在巴西世界盃期間花費 13 萬美元,才能讓巴西政府收回建設基礎設施的成本,經濟效益,大家可想而知。 當然,卡塔爾當局也許醉翁之意不在酒,國家隊的表現,甚至主辦世界杯的經濟效益也都不是重點。表面上看,舉辦體育盛事會為東道國提供無形的宣傳和為國民帶來自豪感,透過舉辦世界杯來進行“體育洗白”(Sportswashing)或許才是當局的初心。 舉辦具有如此歷史和聲望的活動,也能提升一個國家的品牌以及將自身重新定位為有吸引力的地方。如1988年的漢城(今稱首爾)也算是韓國民主化進程中擔當了角色,2008年的北京奧運會也的確令中國的民族自信倍增。 縱觀上述,似乎世界杯主辦國的經濟效益并不顯著,但另一邊廂,新的證據表明,世界杯冠軍可能會在經濟增長率方面獲益。有研究發現,贏得世界杯的國家在錦標賽結束後的兩個季度內將 GDP 增長率提高至少 0.25% 。這是由於勝利激發了消費者和投資者的經濟和投資活動,另外世界杯冠軍國家的出口也能得到提振,事關該國產品和服務在全球市場上的吸引力會突然大增。本届由於日本國家隊表現優異,估計球隊晉級淘汰賽對日本的經濟影響價值為 163 億日元。 無論如何,卡塔爾主辦國際足聯世界盃,預計將接待超過100 萬遊客,都加速了該國主要的經濟增長,並幫助實現卡塔爾的 2030 年國家願景。而對於日韓兩支黑馬球隊,球場上表現出的拼搏精神,加上日本球迷清理垃圾的高尚文明表現,相信也能間接裨益兩國的整體國家品牌形象,從而帶動他們的產品出口等效益。當然,也期待看看,本届的世界杯冠軍花落誰家,經濟學家不妨研究該國往後的GDP表現是否真的能獲得提振。       撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 香港中文大學商學院客座助理教授 [...]

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盧銘恩:從高銀國際金融中心的交易 看專業物業估值的落差

據市場信息透露,近月被接管人委托招標出售、樓高31層總面積約92萬平方呎的九龍灣高銀金融國際中心,最終獲市場投資者以約港幣70億元承接,成爲今年最大金額的商業物業成交,平均呎價約7,608元。 高銀金融(530.hk)於 2018 年以 170 億港元從其董事長手中買下該物業,使總 LTV比率達到 60% 。根據當年上市公司出具的通函中之物業估值報告顯示,高銀國際金融中心在2018年3月31日的估值為170億元,與4年後的今日70億元作價相比,高出約2.4倍。假若當年170億元(平均呎價約為16,000元)的專業估值是公允的話,那麽就意味著同類型寫字樓的價格,在這動蕩的四年間下跌了60%之多,但這又是否符合現實情況?   根據香港金融管理局的規定,銀行不得將超過資產價值的 40% 借給商業地產買家,以盡量減少違約造成的損失。而其中的資產價值,一般就是依據測量師行出具的物業評估報告來定奪。近年的實況是,估值往往已遠超出合理的專業範圍,加上市場環境變差,已經令不少有大量抵押貸款業務的外資銀行的内部風控部門表示擔憂。他們告訴筆者,倘若物業估值比實際高估10-20%的話,而市場往後卻下跌10-20%的話,這一來一回,就會令一些以高 LTV 貸出的項目,即使收到資產,也無法支付貸款給業主的成本。 [...]

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盧銘恩:房地產科技正在促使沉浸式零售房地產發展

今年九月初由香港投資推廣署主辦的 StartmeupHK 創業節 2022期間,由Asia PropTech(亞洲房地產科技社)舉辦的「PropTech:超域亞洲」高峰會探討了創新科技正在如何重塑傳統房地產的形態。而其中一個圓桌會議更探討了沉浸式零售房地產(Immersive Retail Real Estate)的浪潮。近年各種PropTech方案,以至Web3.0或元宇宙,都在迫使零售房地產走到了虛擬世界和物理空間的十字路口。 傳統的零售房地產,如大型商場,對香港人並不陌生,甚至覺得千篇一律,枯燥乏味。「今天」的購物中心是為「昨天」的消費者建造的。但當今世代,購物本身已不足以吸引流量。消費者現在想要的是一種身臨其境、充滿活力和非常個性化的體驗。透過整合獨特的藝術裝置,並創建與文化相關的活動,將購物、餐飲和娛樂與獨特的場所營造(Placemaking)結合,為購物者提供令人難以忘懷,並會重複到訪的沉浸式聚會場所。   故此,近年有些稍具心思的發展商,也開始引入一些沉浸式的娛樂藝術,並配合科技與藝術,把傳統的零售房地產轉化成為一些沉浸式體驗(Immersive Experience)場所來吸引顧客到訪。沉浸式體驗場所,是一種新興商業和文娛地產概念。所謂「沉浸式」,是指「利用人的感官體驗和認知體驗,營造氛圍讓參與者享受某種狀態。意圖在於讓用戶順利集中注意力,執行預期行為,並利用用戶高度集中的注意力來引導其產生某些情感與體驗」。   又有如北京的SKP-S商場,利用新穎的場館設計與獨特的構思,輔以科技特效,成功打造出火星計畫主題的商業廣場,顛覆了大家對傳統購物的印象。而北京SKP-S商場近年的全年總體銷售額更屢創佳績,連續十年蟬聯中國「店王」,在2020年更首次超越英國最具標誌性的奢侈品百貨公司哈羅德(Harrods),有過千萬到訪人次,年銷售額近200億元,成爲每平方米銷售產出值全球第一。   [...]

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盧銘恩:新加坡可變動資本公司(VCC) 搶佔港國際資產管理中心地位

經歷了近3年的社會動盪與世紀疫情,不少評論都認為香港舊有的國際金融中心地位備受動搖,而我們熟悉的競爭者,當屬東盟地區的經濟中心—新加坡。香港目前在首次公開招股的資本市場領域上,或許仍具備優勢,但在基金管理、家族辦公室之類的資產與財富管理等領域上,新加坡可謂不甘後人。 近年開曼群島、英屬處女島等離岸地區對基金設立的監管和透明度要求越發嚴謹,加上東亞地區有資產轉移的趨勢,新加坡政府有著非一般的野心去推動其成為國際基金管理中心,甚至試圖挑戰香港的金融中心地位。因此,新加坡政府在2020年年初開啓了可變動資本公司(Variable Capital Company or VCC)的實施框架。VCC實際上是專門為投資基金設計的新型公司結構,其主要的特點之一是它既可以利用獨立公司的制度設立基金,也可以在公司架構下組成所謂的「傘形基金」,以擁有數個子基金。   傘形基金可以將不同的投資目標與策略、甚至不同的投資者安置在不同的子基金內,每個基礎子基金相互區隔,使其資產和負債都有著合法的隔離。由於它是一種公司基金結構,可規避一般基金的投資策略與監管定義,因此 VCC 可用作開放式與封閉式基金的替代方案,取代如有限合夥企業、單位信託和私人有限公司等結構,並填補了使用這些結構的一些空白和限制。   新加坡擁有穩定的政治氣候和積極的監管架構,星洲政府一直鼓勵創新、促進持續增長和應用確定性,並提供堅實的法律環境。隨著全球投資者對 VCC 越來越熟悉,它將吸引資本流進星洲,令該國有力成為區内的資產管理中心。事實上在兩年左右的時間,註冊成立的VCC已經超過400間,引起了多間大型跨國資產管理公司進駐新加坡的意願。   [...]