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盧銘恩：新加坡店屋(Shophouse)投資體現社區商業地產的價值潛力

2024-07-06

據報，阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛，於今年年初在新加坡以4500萬元至5000萬新加坡元（折合約港幣2.6億至2.9億元）的價格，購入了位於達士敦路的三棟相鄰店屋（Shophouse)，引起不少房地產投資人重新再審視”店屋”這項具有當地特色的房地產類別。其實近5到10年，新加坡店屋已成為私募股權基金、家族辦公室和超高淨值投資者的熱門投資對象。店屋是新加坡常見的一種傳統建築，通常爲二到三層樓，一樓爲店鋪，二、三樓爲住家，外立面則爲各式各樣的南洋風情裝飾，並有一條五英尺長的走道遮蔭，以保護行人免受日曬雨淋，其他顯著特徵還包括紅色粘土屋頂瓦片、引入光線和空氣的中央通風井以及色彩繽紛的裝飾立面。在新加坡，有超過6500棟受保護的店屋，大多數仍是混合用途建築，底層設有零售或餐飲店，上方為住宅或辦公室。隨着三年的世紀疫情結束，城市人的消費模式也有所改變，對傳統的商業地產，有着不同程度的影響，甚至打擊。筆者認為店屋具備投資的潛力，這跟後疫情年代，社區商業地產存在的重要性有關。在新加坡，外國人都可以購買商業店屋。資產管理者可以透過多種方式為店屋投資增值。首先是實施租賃策略，引進願意且有能力支付更高租金的租戶，例如高檔餐飲企業，甚至共享辦公室，精品型酒店等。雖然店屋作為房地產來說，收益率較低（約 2% 至 3%），過去二十年來，店屋的價格穩定上漲。 2000 年 3 月的平均價格為每平方尺 377 新元，而近幾年，平均尺價保持穩定大概在3,000-4,500新元的水平。店屋的稀缺性保存了其價值，就像限量版藝術品一樣，不難預見如此稀缺的店屋價格將繼續企穩。整體來說，店屋並不具備特高的收益率，但隨著科技發展，加上後疫情時代的生活模式，社區商業房地產的存在越發重要，而店屋是發揮社區商業房地產的一個具備潛力的載體，故此在資本保值和資本增值方面將會有更好的表現。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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盧銘恩：雞棚經濟學出身與形象如何增加信用價值

2024-05-25

這陣子「雞棚」這一個久未出現，屬於上世紀的市井用語，忽然進入了產經評論新聞。筆者認為，稍有規模的商業方案，只要是從無到有，主催者必然需要各方友好（或持分者）去配合操作，箇中難以避免有部分是超前部署，或動用到參與者的信用，甚至質押對未來的看法，才能成就一個由無到有的商業項目。只要中間沒有存心欺騙，筆者認為這些都是商業世界日常，所謂「說好故事」而已。但中間萬一出現不真實的基礎事實，就會釀成世紀騙局，震驚華爾街的一馬弊案和蒙蔽矽谷創投界的惡血騙局，皆屬此例。兩宗「雞棚」案件，都巧妙運用巨大商業金錢利益、關係網絡及名聲形象等來增加信用和掩飾謊言，並把局內參與者都漸漸變成既得利益者。金融市場，簡單來說，從來就是一個質押信用及對賭未來的遊戲。信用一般建基於其所擁有的有形及無形資產。有形資產大可尋本溯源，如房地產，自然資源。無形資產，如家族出身，人脈，形象，業績等，都難以量化，甚至建基於一些虛無縹緲的感覺和傳聞上，故此容易被惡意操縱。就如一馬弊案的劉特佐在好幾個交易當中，在塞舌爾群島開了不少空殼公司，該些公司的名字甚至改成與阿布達比基金，或其他知名公司極度相似的名字，以圖混淆視聽，令人相信一些虛設的商業合同，來騙取金融機構的信用，政商遊戲規則正是：「只要你說自己跟政壇高官或皇室貴族有點關係，你的巨富來源就沒人會想過問」。至於對未來的展望，是講求眼光。著名投資者和政商名流，或多或少其實都是害怕被忽略。錯過投資回報的機會成本可以是巨大的，故此都一窩蜂地參與這場對未來的豪賭。一旦把未來當成是信仰，哪怕各種迹象顯示他們相信的未來，其實徹頭徹尾就是一個騙局時，媚俗心態就出來，希望謊言一直滾動下去。最後，有賴社會第四權：傳媒。加上，事件中的復仇者們相繼爆料這兩宗世紀案件，終究還是紙包不住火。正所謂「一個願打，一個願挨」，龐氏騙局式的”雞棚”將不斷出現在資本市場上，正如龐氏騙局的主人翁馬多夫被捕後的一句冷言：「人性貪婪」，這才是世紀騙局循環往復的核心理由，最近市場上看到的案例並不是孤例。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： [...]

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盧銘恩：韓國電商Coupang 廉價收購時尚服裝購物平台Farfetch

2024-04-25

韓國著名電商集團Coupang於一月底完成對線上奢侈品消費平台公司 Farfetch的收購，其中包括其線上奢侈品市場和電子商務軟體平台。Farfetch 將作為 Coupang 旗下的私人公司運營，而透過獲得 5 億美元的資本，陷入財困的Farfetch 得以續命，以維持對其不少精品奢侈品品牌合作夥伴的關係，也得以保留其400萬名用戶的市場。而 Coupang本身作為一家成功的電商，仰賴其物流方面的創新營運手法，估計也能與Farfetch產生協同效應。以白武士的姿態，僅以5億美元的價格，收購一家估值在2021年疫情高峰達230億美元的公司，實在划算。充當白武士的收購方Coupang被譽為韓國的亞馬遜，其 2022 年凈收入為 [...]

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盧銘恩：高息下另類房地產投資趨勢

2024-03-29

隨着近年科技發展，衍生對都市生活形態的巨大變化，亦促使房地產告別以往比較單調的用途，開始將這個實體空間的功能變得多元化，從而也影響了房地產作為投資工具的收益界限。近年經濟大環境不佳，利息高企，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外，這類稱之為「另類房地產投資」的投資。傳統來說，房地產投資大致上是兩大類型：1.是以收取租金的現金流形態的投資物業，如寫字樓、商舖等；2.就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發、住宅發展等。另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓、零售、商場、工業地產以外的非主流房地產，如新興的學生公寓、共享居住空間等。具體來說，可參考大致四種類別：1.教育類：如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園；2.健康產業類：長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；3.服務類：酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場；4.科技相關類：數據中心、室內耕作場所、用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的上升趨勢促進對長者屋及其他醫療產業衍生的地產需求。至於科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也極需轉型，近年可見不少快閃店，以及聚焦文化創意的即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間。電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。沉浸式體驗房地產是一種新興商業和文娛地產概念。筆者相信，隨著新冠疫情和科技重新定義房地產，另類和多元房地產都勢必成為一個業界新標籤，在兼顧市場對新型另類的房地產需求之上，亦同時包含以人為本和環境保護的核心理念。再加上核心傳統的優質房地產越發短缺，市場上的熱錢會尋找新興的投資領域，而另類和多元房地產投資絕對是未來數年不可忽視的投資類別，必為投資者帶來理想而穩定的回報。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： [...]

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盧銘恩：中國內地Pre-REITs正在鋪墊內房公募REITs的發展

2024-02-23

去年11月，綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了一個Pre-REITs合作協議，目標共同成立Pre-REITs基金，標的對準甚有前景的租賃住房，長遠目標希望創建公募REITs的平台。Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產，用投資者提前介入的方式，對資產進行建設、運營和培育過程，並在資產和市場時機成熟的時候，通過公募REITs實現退場。而內地自從2020年開始，有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。到目前為止，相關的公募資產規模，已達到總值超過800億元人民幣，並涉及一些基礎設施類別的資產，如產業園區，保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，將公募REITs發行之標的資產類別，擴展到消費基礎設施領域，如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs，如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。 Pre-REITs除了以公募REITs的形式退出外，資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金，既可用於投資新建項目，也可以收購現有的項目進行改造升級。由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格，不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值，故此Pre-REITs可以說是造就公募REITs的一個前置必經階段。Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資，因此其資產類型的配置，也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外，公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格，加上投資周期較長，費用也較高，故此Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用，也可以快速實現資產盤活。由於這幾年內地公募REITs供不應求，投資市場對此的需求甚為殷切，從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現，早在2022年，國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元，足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動，相互補足的關聯性。是次綠地香港和高和資本合作的Pre-REITs基金，可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程，後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產，理由是租金穩定，而且未來市場需求也大，從綠地香港的角度來說，或也能協助其轉型，須知道內地傳統房地產企業都面臨著一個嚴峻的時期。筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練，能把內地存量時代的房地產盤活優化，並把房地產資產管理進一步專業化。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= [...]