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盧銘恩:中國內地Pre-REITs正在鋪墊內房公募REITs的發展

去年11月,綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了一個Pre-REITs合作協議,目標共同成立Pre-REITs基金,標的對準甚有前景的租賃住房,長遠目標希望創建公募REITs的平台。Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產,用投資者提前介入的方式,對資產進行建設、運營和培育過程,並在資產和市場時機成熟的時候,通過公募REITs實現退場。 而內地自從2020年開始,有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。到目前為止,相關的公募資產規模,已達到總值超過800億元人民幣,並涉及一些基礎設施類別的資產, 如產業園區,保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,將公募REITs發行之標的資產類別,擴展到消費基礎設施領域,如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs,如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。 Pre-REITs除了以公募REITs的形式退出外,資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金,既可用於投資新建項目,也可以收購現有的項目進行改造升級。 由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格,不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值,故此Pre-REITs可以說是造就公募REITs的一個前置必經階段。Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資,因此其資產類型的配置,也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外,公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格,加上投資周期較長,費用也較高,故此Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用,也可以快速實現資產盤活。 由於這幾年內地公募REITs供不應求,投資市場對此的需求甚為殷切,從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現,早在2022年,國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元,足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動,相互補足的關聯性。 是次綠地香港和高和資本合作的Pre-REITs基金,可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程,後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產,理由是租金穩定,而且未來市場需求也大,從綠地香港的角度來說,或也能協助其轉型,須知道內地傳統房地產企業都面臨著一個嚴峻的時期。 筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練,能把內地存量時代的房地產盤活優化,並把房地產資產管理進一步專業化。   撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授   ============= 延伸閱讀:盧銘恩:夜間市長或能推動夜經濟 =============   深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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盧銘恩:日本迷失三十年對香港的啟示

日本80年代末曾經物慾橫流,日經平均指數曾上38,915點,市場氣氛一般相信股市會繼續向好,突破4萬點指日可待。可惜不久後,日本榮景經濟結束,股市崩盤,往後30個月暴跌60%,十年後更見底共跌80%,而房地產泡沫亦同步爆破,隨後十年東京商業房地產價格跌幅更達80%以上。日本正式步入著名的日本經濟迷失30年。 港股恆指最近也觸及接近16,000點的低位,相比兩年多前的高位,也大概下跌了40%以上。香港樓市也出現不少低於銀行估值的出售,樓價一路向下,短期内不見起色。儘管,跟30多年前的日本崩盤比較,當今國際關係,地緣政治,以至香港的經濟產業結構等,都有所不同,但近年已有不少評論說,香港的樓股市場,也有步日本迷失三十年後塵之勢。 回顧日本的房股泡沫,在80年代,日股用了少於十年時間,就超越美國,總值更高於美股36%,成為全球最大的股市。日本房地產市場在80年代後期,僅僅東京都的土地價值,就相等於美國全國的地價。  要判斷是否出現經濟泡沫,其中可參考股市的估值水平,以香港為例目前港股的市盈率跌至約10倍,市凈率約1倍,屬於低位。比較當年日股,感覺沒有那麽驚險。另外,也可參考房地產市場與股市的走勢互動關係,日本當年的房地產市場與股市走勢基本吻合,八十年代日本六大城市地價指數漲幅為3.6倍,於1990年達到高位,隨後就跟隨股市一樣下跌,可以看出房地產走勢與股市走勢有著正向關係。 然而,壓垮駱駝的最後一根稻草,是當年日本央行採取了預防性緊縮政策,將官方貼現率提高到6%,泡沫應聲破裂。縱然隨後日本當局重新轉向擴張性的貨幣政策,連續降率及增加貨幣供應,但對市場來說,可以說是發魂乏術。這兩年的加息周期,市場認爲香港要跟隨減息,最快也是2025年的事,加上香港的所有基本面不振,泡沫縱然不是瞬間爆破,樓股慢性萎縮也是勢所必然。 說到底,泡沫經濟環境下,鼓勵炒賣,天道不酬勤。虛業取代實業,可謂衝擊了社會的價值觀。不勞而獲的心態,令泡沫期間的經濟體質進一步轉弱,甚至會導致泡沫爆破後的一蹶不振。香港往後或更需要重視實業發展。   撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員、方土控股行政總裁、中大商學院客座助理教授   ============= 延伸閱讀:盧銘恩:夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com [...]

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盧銘恩:醬香拿鐵日銷過億元 體現聯乘商業價值

今年9月份,茅台與瑞幸咖啡突發實現了跨品牌合作,推出了加入茅台白酒的拿鐵咖啡,名為醬香拿鐵。推出市場當天就賣出了542萬杯,銷售額達1億元人民幣,成為網絡上的熱門話題。這款咖啡飲料包裝上帶有標誌性的茅台酒標籤,就算沒喝過貴州茅台的,也不會對此辨識度極高的國民品牌陌生。醬香拿鐵含有低於0.5%酒精含量的53度茅台酒,官方售價為人民幣38 元,但消費者可以使用優惠券以19 元的價格購買。從營銷策略的角度,醬香拿鐵聲稱「每一杯都含有貴州茅台酒」,於是迅速吸引消費者,無論外賣和自取訂單都有人瘋搶。 雖然實際品嘗後的口味褒貶不一,有人認為醇香有口感,但另一邊廂也有人認為像極了嘔吐物,而短暫的話題熱度也估計會在一個月內消失。無論如何,這次跨品牌合作,依然是市場營銷學上的一個經典成功案例。 近年跨品牌合作可以說是市場營銷學的指定動作,由過往與一些IP授權的聯乘,如球隊車隊卡通人物等合作,到近年出現一些不那麽門當戶對的雙品牌聯乘,如Yeezy Gap與Balenciaga,Gucci與The North Face以及Supreme與Louis Vuitton等。 另外,去年Omega與Swatch 聯乘推出的MoonSwatch,也有異曲同工之妙,Swatch Group(SWX:UHR)把Omega經典的登月超霸錶(Speedmaster)貢獻給Swatch,以港幣2,100元發售,當時旋即引來疫情下長期未見的人群聚集。從營銷的角度來說,某程度上也把一些過往不太受普羅大眾所熟悉的高端品牌,帶進了年輕消費力稍弱的市場裏面。 是次醬香拿鐵的推出,也有評論說會降低茅台白酒的奢侈品牌形象,但筆者卻不認同此舉會拉低檔次,就如Omega和Swatch的案例,反而會令不少人重新欣賞Omega這隻有歷史的旗艦手錶。同理,醬香拿鐵也會令不少人重新欣賞這個具備歷史高品位的國民烈酒品牌,而不能簡單的以每瓶動輒萬元的茅台白酒自降身價變成十數元的咖啡之角度來判斷。 是次茅台與瑞幸合作,瑞幸當然得到了驚人的銷售成績,並取得龐大的宣傳效果。對茅台而言,瑞幸是一個用戶基礎龐大且年輕化程度較高的品牌,是次醬香拿鐵,的確能擺脫茅台漸趨老化的形象,並逐步在年輕的消費族群中重塑品牌認知度和增強影響力,並能幫助培育未來客戶群,埋下種子。   [...]

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盧銘恩:夜間市長或能推動夜經濟

香港這東方之珠,從來都是不夜天。可惜,香港經歷新冠肺炎疫情後,由於鄰近深圳的消費體驗優於香港,加上這數年來,以往夜間消費的主力族群,包括海外外派人員,喜愛夜蒲的年輕人等,都因為不同理由而離開香港。香港晚上市況蕭條,尤比疫情期間,甚至比社會運動時期更糟糕,可謂慘不忍睹。但這也其實波及其他與夜生活經濟相關行業,包括娛樂場所、零售商業、交通、便利店及酒吧會所等。 如果簡單把一天的時間分為上下兩晝,白天固然是經濟活動的主要動力,但晚間經濟其實也可以說是佔著半壁江山。香港霓虹燈廣告的景象,自上世紀八十年代起,都是東方之珠不夜天的鮮明象徵。夜總會、酒吧、「的士哥」、芬蘭浴、桌球保齡球、火鍋店、麻雀耍樂、宵夜食肆,以及卡拉OK都是香港人自古不可分割的生活方式。多姿多彩的夜生活,有著其原罪,如噪音、醉酒鬧事、醉駕、暴力、性罪行及毒品等等。故此,政府是否應該鼓勵並配合夜生活經濟,一直都是一個富爭議性的課題。   2012年,首先由荷蘭的阿姆斯特丹出現了所謂的「夜間市長」(Night Mayor)。這個並不是政府從屬的職位,而是透過成立非牟利機構,嘗試去平衡夜生活與衍生問題,積極充當夜生活經營者與居民的溝通橋樑,從而激活夜生活經濟,但同時也來一個和諧的社區。這個具創意的舉動,減低了夜生活經濟和居民的矛盾衝突,並為一個只有85萬人居住的城市帶來了接近200萬旅客,為阿姆斯特丹帶來了高達180億歐元的經濟產值收益。隨後,很多歐美城市都相繼效法,設立了「夜間市長」一職。據悉,紐約的「夜間市長」也為紐約創造了25萬個工作機會,以及300億美元的經濟活動。   夜間經濟活動得以激活的話,自然百業興旺。   撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授   ============= 延伸閱讀:盧銘恩:房地產價格指數具衍生工具商品化潛力 [...]

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盧銘恩:房地產價格指數具衍生工具商品化潛力

與股票、債權等傳統型投資產品不同,房地產投資具有投入成本高,投資週期長等特點。此外,房地產是實物資產,存在損耗、折舊和翻新的問題。因此,對於普通投資者而言,即便想利用房地產投資配置自己的投資組合,購買實物地產的成本也讓大家望而卻步。而金融衍生品的發展為大眾開闢了一條進入房地產投資領域的新途徑,其中就包括房地產價格指數衍生工具。涵蓋此類衍生品的合約通常是根據房地產指數簽訂的,大多是結構完善,故此基礎廣泛和高可靠性的指數對於此類金融交易至關重要。 房地產價格指數衍生工具,是指以房地產價格指數作為指標的資產,與期權或遠期合約結合,將其商品化成為一項衍生工具。在英美等市場,已經存在了一段不短的時間。英國在使用房地產衍生工具方面一直處於世界領先地位,英國最常用的商業地產指數還被用於其他幾個國家,包括澳洲、德國、瑞士、法國和意大利等。在美國,最常用的指數是國家房地產投資信託委員會指數(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index)。 房地產衍生工具商品化,確實能為國際房地產市場投資創造了不少機會。衍生工具的使用可以讓投資者在不直接買賣房產的情況下獲得或減少對房地產資產類別的機會或風險,從而改善房地產行業的運作。流動性的增加和前期資本要求的減少,也能為執行房地產投資策略(即投資)和管理風險(即對沖)提供了更大的靈活性。 雖然房地產衍生工具的開發,在歐美等國實在吸引了不少金融專家去開發,但其實許多如指數、定價、教育、基金授權、稅收和會計處理等問題仍然存在,這也阻礙了房地產衍生工具商品化的成功實施和增長。 對於市場來說,克服這些障礙至關重要,以便徹底改變投資機構對此範疇的框架設置,讓投資者能夠接觸房地產資產類別並對沖私人房地產風險。     撰文:盧銘恩 [...]