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日日有蝕讓 港樓必賺神話破滅?

疫情緩和之際,樓市蝕讓反而愈來愈多,不少業主更是不等SSD鬆綁,即急急斬纜,輸少當贏。白石角海日灣剛錄得首宗二手成交,原業主因「先買後賣」換樓,急需現金周轉,故累劈117萬元,並付10% SSD稅損手離場。 中原地產高級資深區域營業經理馮澤源表示,成交單位為1期C2座中層B室,實用面積505平方呎,兩房連開放式廚房間隔,由於業主早前已購入同區較大面積單位,故希望提供較大議價空間加快沽出放盤,去年12月放盤時開價850萬元,至今年6月減至768萬元,日前議價後減至733萬元易手,實用呎價14515元,減價幅度達13.8%。 馮澤源表示,新買家為用家,由於疫情持續,加上限聚令未除,近日於網上搵盤,見屋苑樓齡新,業主亦提供合理議價空間,即決定入市單位自用。據了解,原業主於2018年12月以721.7萬元入市上址,持貨不足3年,是次沽出單位需付10% SSD稅約73.3萬元,扣除SSD稅後,是次易手帳面蝕讓62萬元離場。 此外,將軍澳慧安園亦錄3房戶未滿SSD易主,原業主劈價10%,雖然辣稅由買家支付,但最終仍要蝕讓。 利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇透露,該行新近促成將軍澳慧安園1座低層B室二手成交,實用面積502方呎,建築面積688方呎,三房間隔,望內園景致。單位原叫價678萬元,及後獲買家預約睇樓並議價一番,最終以608.4萬元承接,減價69.6萬元或10.3%,實用面積呎價12,120元,建築面積呎價8,843元。 據了解,原業主於2019年2月,以633萬元買入單位。由於持貨未滿SSD三年期限,須繳付額外印花稅並由買家支付費用,但帳面仍損手24.6萬元。 蔡庭勇補充,慧安園本月暫錄約5宗二手成交個案,平均實用面積呎價約14,790元。屋苑現時有約20個單位放售,當中放盤入場價由620萬元起。 [...]

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新盤放大鏡:大埔白石角「雲匯」發價單 平過兩年前

分作兩期發展的大埔白石角雲匯,當中1期項目一直僅以招標形式發售,至週前時隔兩年後,終於發布首張價單,涉及的162伙,折實平均呎價17,109元,較兩年前曾發價單的2期項目首張價單折實呎價低1.6%。換言之,不理景觀及面積等因素,已屆現樓的雲匯1期呎價可說是平過兩年前。 在今年2、3月新冠肺炎疫情最嚴重期間,發展商一直不敢貿然推售新盤,市場主要以銷售貨尾為主,如新鴻基地產(00016)曾放風Wetland Seasons Park第2期將於3月發售,最終未有推售。取而代之,集團為兩年前僅以招標形式發售的雲匯1期,發布首張價單。 項目提供804伙,尚餘237伙待售,即今次發布價單的162伙如順利售出,項目將剩餘78伙。至於這次發售單位的平均折實呎價為17,109元,較2期於2018年7月時的首批128伙呎價低1.6%,當時折實平均呎價17,380元。 價單內最高售價及呎價單位為第1座19樓A1室(實用面積953平方呎3房連儲物房戶),折實價2,300萬元,即呎價2.41萬元;入場費最低為第6座6樓B1室,實用277方呎開放式戶,折實價546.8萬元,呎價1.97萬元。 間隔: 單位面積由277至1,279方呎,戶型多元化,多達9種,包括開放式、1房2廳(連套房)、2房2廳、2房2廳連儲物室、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連套房)及儲物室加儲物室連廁,當中開放式單位佔所有標準分層單位約14%,1房及2房單位佔約44%,3房單位則佔約42%。 配套: 項目設有面積約63,142方呎住客會所「Club St Martin」,提供包括50米戶外泳池、25米長室內游泳池、健身室、水療美容室、球場及宴會廳等設施;另有佔地約83,153方呎綠化空間/園景區。 交通: 樓盤附近創新路有多條巴士及專線小巴路線,來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。 同區供應: [...]

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新盤放大鏡:白石角「朗濤」 主打2、3房單位

已有近30年沒有在港推售新盤的鷹君(00041),趁著近年本港樓市熾熱,也重新加入這個熱鬧的房產發展市場。公司週前上載了位於大埔白石角科研路的朗濤的樓書,項目建有共10幢物業,提供723個單位,料本月內推售。 據朗濤的樓書,這723伙戶型涵蓋1至4房戶,並以1至3房為主打,面積356至2,083方呎,當中1房戶佔約28%、2房戶佔約35%、3房戶佔約27%、4房戶佔約10%;另2座低座單位均屬複式戶設計,面積2,775至3,098方呎,鷹君執行董事羅俊謙表示,朗濤提供的戶型涵蓋1至4房,當中主打2、3房戶型,佔全盤單位總數逾六成。 項目由8座14層高及2座4層高分層大廈組成,可建樓面面積730,870方呎,所有大廈均不設庇護層,各配置2至5部升降機;值得一提的是低層大廈的升降機均設於單位內,屬室內電梯設計,另預計關鍵日期為2020年7月31日。 鷹君是於2014年5月以24.12億元投得項目,樓面呎價只約3,300元,當時鷹加曾表示,預計項目的總投資額約70億元。至去年9月,發展商公布項目命名為朗濤,當中「朗」是沿襲集團旗下的「朗豪坊」及「朗廷酒店」,「濤」則意指項目坐擁吐露港遼闊海景。 間隔: 單位間隔包括1至4房,當中包括1房2廳、1房2廳(連套房)、2房2廳、2房2廳(連套房)、2房2廳(連套房)及儲物室、3房2廳(連套房)及儲物室、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、3房2廳(連套房)及儲物室加儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁等多種。 樓盤的標準戶面積由357至2,083方呎,並以2房為主,佔供應量約35。特色戶包括連花園戶、連平台戶、連天台戶、頂層特色戶(連天台及平台),以及複式戶,當中複式戶分別於第1至第5座和H1及H2座。H1及H2所有8伙全屬複式戶,面積由2,775至3,098方呎,各配置花園或天台、梯屋,每戶都設有停車位。 配套: 樓盤設有較大會所,其面積達47,578方呎,提供包括戶外泳池、室內泳池、健身室、音樂室、多用途室、宴會廳、兒童遊戲室及藝術廊等設施;另有66,301平方呎空中花園/康樂設施及8,589平方呎綠化地帶,當中設有面積達2.9萬平方呎之大型中央草坪(The Great Lawn)供住戶休憩散步。 生活配套上,最近要到鄰近的「海鑽.天賦海灣」商舖,其設有超級市場,另鄰近「鹿茵山莊」亦設有商場。   交通: 與其他白石角樓盤一樣,在沒有鐵路覆蓋下,要在創新路乘搭巴士及專線小巴,來往大學及沙田站鐵路站、新城市廣場、港鐵九龍灣站、觀塘碼頭、機場等多個地方。 [...]

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新盤放大鏡:白石角「海日灣II」 開價合理

其中一個近年供應重鎮白石角又有新盤開售,由億京發展的海日灣II,是近期少有的大戶新盤,項目由12幢住宅大廈組成,提供多達1,408個單位,實用面積由243至1,866平方呎,戶型眾多,相信總有一款適合置業人士。而相對於一期的招標發售,這次二期已改為公開發售,首張價單涉及295伙,折實平均呎價13,774元,只較信和置業(00083)今年1月推出的同區新盤逸瓏灣8首張價單貴4.1%,開價合理。 海日灣II與去年開賣的同系海日灣都位處位科進路18號,但海日灣只有提667伙單位,並包括8間面積都逾4,000平方呎的洋房,海日灣II則全為分層單位。項目的總可建樓面面積約111.15萬平方呎,建有12幢住宅大廈,分別樓高16或18層,均不設庇護層,各配置2或3部升降機。 億京發展及策劃有限公司項目及銷售策劃總監潘志才表示:「海日灣II位處白石角東部優秀地段,背靠大埔滘自然護理區,毗鄰科學園嶄新建築群,白石角海濱長廊信步可達,旁邊伴隨吐露港沿海單車徑,是舒展身心的好去處。區內匯聚國際知名學府包括香港中文大學、香港墨爾文國際學校、啟新書院及香港日本人學校等,是區內罕貴的優質項目。」   相對於一期的招標出售,近日招標賣樓受到關注,或許影響到二期的發售部署,海日灣II於週一(15日)上載首張價單,涉及295伙,佔全盤單位1,408伙的兩成,平均呎價14,981元,扣除最高7.5%折扣後,平均呎價13,774元。億京解釋這是「非常吸引價」,而事實與早前同區信置的逸瓏灣8首張價單比較,海日灣II開價合理。 海日灣II室內外佈局設計極具品味及富空間感。早前向傳媒展示了3間無改動示範單位,分別為海日灣II第7座3樓D單位,面積1,058平方呎的3房1套連多用途房及洗手間、第9座3樓H單位面積614方呎的2房1套連儲物室,以及第11座3樓C單位面積251方呎的開放式單位。 這3款戶型之客飯廳都呈長方形設計,間隔方正實用,客廳及飯廳區分分明,配備大幅玻璃窗戶,高度採集天然光和增加室內空氣流通,而且樓層高度最高高達3.150米及不設工作平台,為住戶提供更為實用及開揚舒適的居住空間。 間隔: 樓盤戶型多元化,標準戶型包括開放式、1房至4房雙套單位,面積由243至1,866方呎,另設特色單位包括地下連花園特色戶、1樓連平台特色戶、頂層連天台特色戶及複式特色戶,面積由304至2,828平方呎。 項目戶型包括標準戶、連平台戶、連天台戶、連花園及複式戶等多種,其中連平台戶分佈於第1至3座1樓;連天台戶設於除了第2座外的各座頂層;連花園戶只設在第5至13座地下。複式戶則僅2伙,分別位於第2座17及18樓A、D室,面積2,824及2,828方呎,屬屋苑面積最戶型,各配置949及1,028方呎平台、1,264或1,316方呎天台及69方呎梯屋。 配套: 項目備有逾74,000平方呎戶外園林連遊樂設施,會所「Club Centra」面積逾47,000平方呎提供30項遊樂設施,包括長約32米室外及長約25米室內游泳池(室內部份為恒溫泳池)、池畔BBQ、宴會廳、STEM概念兒童及幼兒遊玩區、兒童迷宮、多用途運動場、緩跑徑等,為住客提供動靜皆宜的活動空間。 日常生活上,項目距離科學園大約10多分鐘步程,科學園內提供美食廣場、咖啡店、超市及便利店,為市民提供日常便利。鄰近的「海鑽.天賦海灣」地庫亦設有商舖,而鹿茵山莊設有商場。社區康體設施方面,唯一距離項目較近的就有白石角海濱長廊,住客可在這兒跑步、踩單車。 交通: [...]