香港
白居二恆常化 居屋火上加油
2017-10-23
施政報告雖然把房策放在重中之重的地位，無奈政府覓地進程寸步難移，在「巧婦難為無米之炊」之下，政府除了首置盤較有新意外，只能把舊有的綠置居、白居二政策恆常化。由於白居二恆常化，讓更多人有機會購買到未補地價二手居屋，加上富戶政策，以及私樓價格持續高企，令市場一股龐大購買力正從私人市轉移至居屋，以致近期居屋接連破頂。現時市場尚未有樓價下跌的誘因，估計居屋價格仍長升長有。 施政報告未有「加辣」，樓市續旺，當中二手市場頻頻新高價成交，天價交易更由私樓吹入居屋。如旺角海富苑，上週以實呎1.65萬元成交，奪得九龍居屋王寶座。市場消息指，海富苑一伙實用面積211方呎開放式戶，以350萬元（已補地價）沽出，實呎1.659萬元，呎價計貴絕九龍居屋。原業主2014年以278萬元（已補地價）購入，持貨3年帳面獲利72萬元，升值26%。上述呎價位列全港已補價居屋呎價第2位，與現時全港呎價最貴居屋、鰂魚涌康山花園一伙兩房戶實呎1.668萬元相比，僅相差0.6%。 新界區已補地價的居屋同樣連連破頂，位於天麗苑高層11室，實用面積211方呎，上週六晚上以白表價265萬元售出，呎價約1.26萬元。原業主1997年以綠表價26.37萬元購入，未計補地價金額，帳面升值238.63萬元，逾9倍，成為天水圍居屋呎價樓王。 此外，據房委會資料，未補地價的居屋亦有連環破頂，其中黃竹坑南濤閣首次升穿六球、實呎達1.03萬元，無論樓價或呎價均破盡屋苑紀錄。代理透露，該單位是南濤閣3座高層Ｄ室，實用面積590方呎，採3房間隔，享海景。原業主綠表叫價600萬元，見未補地價的居屋不停創新高價，成功反價8萬元，獲公屋客以608萬元購入。 9月成額升一成六 總計今年9月，二手居屋買賣合約登記錄得372宗，總值16.81億元，較8月的321宗及14.52億元，分別上升15.9%及15.8%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數字是自2017年6月的414宗及18.78億元之後，創3個月新高。按金額分類，價值300萬元或以下的二手居屋買賣升幅最多，錄22宗，按月上升46.7%。至於價值400至500萬元的買賣錄156宗，按月上升20.0%。而較為大價的500萬元以上，則上升8%。 近期居屋成交價、量齊升，主要由三大力量所推動。當中首要推動力是近日特首林鄭月娥首份《施政報告》中，提出白居二恆常化的建議。白居二計畫可讓抽到的人有資格買那些未補地價的居屋。房委會資助房屋小組主席黃遠輝指，過去兩期白居二合共有7,500個名額，成交個案逾4,000宗，協助不少家庭找到理想居所。他認為計畫一旦恆常化，每年名額可訂為5,000個。換言之，未來每年將增加5,000個搶購未補地價的居屋，勢必推高有關單位的價格。 「富戶政策」增需求 此外，「富戶政策」將於2017年10月的申報週期開始實施，約有1,000多戶需於2017年10月的申報週期進行申報。根據經修訂的「富戶政策」，若公屋住戶的家庭入息超過公屋入息限額5倍，或家庭總資產淨值超過公屋入息限額100倍，便須遷離其公屋單位。面對申報資產及入息規限增加，不少綠表客四出尋盤趕入市，令今年綠表公屋及居屋二手市況火上加油，並推高居屋價。 另外，由於私樓上車盤升不停，於是市場購買力從私人市場轉至入場費較低的居屋市場。尤其將軍澳日出康城晉海銷情熾熱，加上施政報告未有樓市「加辣」措施，帶挈二手急速升溫。樓價高企下，本港的私樓上車門檻已升至500萬元，今年首9個月，價值500元或以下的一手私人住宅買賣合約登記錄1,662宗，總值66.31億元。而預料今年全年價值500萬元或以下的一手買賣將比2011年的2,305宗為低，創下1996年有記錄以來的22年歷史新低。 二手方面亦然，今年首9個月價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄13,165宗，總值481.18億元。預料今年全年價值500萬元或以下的二手買賣將創22年歷史新低。在新界區的3房售價動輒六、七百萬元，市區的3房更逾千萬元的情況下，部分用家於是轉向入場門檻相對較低的已補地價公屋及居屋搵樓。 居屋買賣限制多 居屋雖然是中等收入市民上車的最後樂土，但由於本身為公營房屋，所以在購置時有不少限制，故無論想買入未補地價的居屋自住，還是想投資已補地價的居屋，都要有需注意之處。首先是按揭方面，政府規定所有未補地價的最長按揭期30年、最高按揭成數為九成半。另外要留意未補地價的居屋由於售價與市價有一定距離，可能未符合銀行個別特惠利率的最低貸款額的要求，而未能批核市場上最優惠的按揭利率。不過隨著每年有5,000名白表用家可買未補地價的居屋，剛性需求增加下，相信銀行也會為爭取生意而批出更佳息率。至於已補地價居屋，可以在市場自由轉售，因此按揭條件與私人物業相同，即是可以最高做七成按揭，或經按揭證券公司承保而做最高九成按揭。 此外，另一個經常讓人猶豫是否購入居屋的是，補地價的問題，由於未補地價的居屋，不能在自由市場交易，亦不可以出租，因此補地價對投資者尤其重要。現時居屋的補地價機制是根據買入時得到幾多折扣，補地價時就補回當時市價乘以買入時得到的折扣，例如，買入時價格以市值七折計算，補地價就是市價乘30%。因此可以說補地價是政府一項贈送給小業主的「財技屈機」機會，趁樓價平的時候以低價補地價，然後靜待市場興旺時用高價在自由市場賣出物業，總好過到市旺想賣的時候才來考慮補地價。 改裝居屋質素差 [...]
